サブリース契約にありがちな5つのトラブルやトラブルを未然に防ぐための対処法などについて解説します。

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公開日
2020年07月30日
変更日
2020/07/30
カテゴリ
記事, 大家さん向け, 管理会社

サブリースのトラブルとは?契約前に知るべき知識を徹底解説

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サブリースのトラブルとは?契約前に知るべき知識を徹底解説

サブリースは、賃貸オーナーがサブリース会社を訴える訴訟が繰り返されており、トラブルの多い契約です。

サブリースの争いは、最高裁判例でも既に一定の決着がついており、今さら賃貸オーナーがサブリース会社を訴えてもほぼ勝ち目のない契約といえます。

サブリース契約を締結しようとしている方は、サブリース契約にはどのようなトラブルがあるのか、あらかじめしっかりと理解しておくことが必要です。

そこでこの記事では、「サブリースのトラブル」について解説します。
この記事をお読みいただければ、サブリースにありがちなトラブルや適切な対策を知ることができます。
ぜひ最後までおつきあいいただき、サブリースで失敗のないよう、準備を進めてください!

1.サブリースとは

サブリースとは、転貸形式による管理です。
賃貸オーナーは一棟丸ごとサブリース会社に賃貸し、サブリース会社は各入居者へ転貸する形式の管理になります。

サブリースとは 説明図

賃貸オーナーとサブリース会社は、貸主と借主の関係です。
賃貸オーナーは各入居者と直接賃貸借契約を結ぶことはありません。
各入居者にとっての賃貸人はサブリース会社ということになります。

サブリース契約には、家賃保証型サブリースとパススルー型サブリースの2種類があります。

家賃保証型サブリースとは、空室が発生しても定額の賃料が支払われるタイプのサブリースです。

それに対して、パススルー型サブリースとは、空室に応じて賃料も変動するタイプのサブリースとなります。

一般的に、貸主とのトラブルが多いのは家賃保証型サブリースです。
この記事では家賃保証型サブリースを「サブリース」と称し、家賃保証型サブリースについて解説します。

サブリース契約では、満室想定時の賃料の約83%が賃貸オーナーへ賃料として支払われるのが一般的です。

サブリースの賃料は空室によらず固定であるため、サブリースは「家賃保証」または「空室保証」と呼ばれています。

サブリースのメリットは以下の通りです。

【メリット】

  • 銀行の融資が通りやすくなる
  • 相続税評価額の計算で賃貸割合が100%となる

サブリースは、賃料が固定で安定するため、アパートローン等の銀行の融資が通りやすくなるというメリットがあります。

また、相続税評価額の計算で賃貸割合が100%となるという点もメリットです。
収益物件は、満室の状態が最も相続税評価額が下がる仕組みとなっており、相続時に満室であると相続税の節税効果が高くなります。

相続評価の計算上では賃貸割合というものが登場しますが、サブリースは一棟丸ごと貸している状態であるため、賃貸割合は100%となり、相続税評価額が低くなるという仕組みです。

一方で、サブリースには以下のデメリットがあります。

【デメリット】

  • 収入が低くなる
  • 空室は保証されない
  • 解約しにくい
  • サブリース会社の破たんリスクがある

1つ目としては、サブリースは他の管理方式に比べると収入が低くなるという点です。

2つ目としては、サブリースでは空室は保証されないことになります。
サブリース契約でも、将来、空室が増えるとサブリース会社は賃料の減額を要求してきます。

空室が増えれば家賃は下がりますので、結局のところ、空室は保証されていないということです。

3つ目としては、解約しにくいという点です。
サブリース会社は借主ですので、貸主から一方的に契約解除をすることができません。
貸主から借主を退去させるには立ち退き料が必要であり、解約しにくくなっています。

4つ目としては、サブリース会社の破たんリスクがあるという点です。
破たんの直前に家賃の未払いがある状況だと、家賃も回収できなくなります。

尚、賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
普通借家契約とは更新規定のある契約で、定期借家契約とは更新規定のない契約です。

普通借家契約は、借主であるサブリース会社にとって有利な契約であり、通常、サブリース会社は必ずサブリース契約を普通借家契約として契約してきます。

2.サブリースにありがちな5つのトラブル

サブリースにありがちな5つのトラブル 電卓と矢印

この章ではサブリースにありがちな5つのトラブルについて解説します。

2-1.勧誘に関するトラブル

サブリースでは、まず建物を建築する前の勧誘に関するトラブルが多いです。
高齢者に対して「サブリースだから安心ですのでアパートを建てませんか?」といったような強引な営業が繰り返されるというトラブルがあります。

この段階では実質的な被害はありませんが、息子や娘が心配して消費者センターに相談するようなケースがよく見受けられます。

サブリースでも将来家賃が下がることはあり得ますので、「サブリースだから安心」というのは誤解を生みやすい表現です。

勧誘の段階でサブリース契約の内容を誤解すると、あとになってトラブルの原因となります。
賃料減額を要求された際、「サブリースだからずっと家賃は保証されると言ったではないか!」と憤慨することになり、訴訟にまで発展することもあるのです。

サブリースを謳った強引な営業も散見されますので、断るときはしっかりと断り、安易な応対は避けるようにしてください。

2-2.賃料減額に関するトラブル

サブリースでは、賃料減額に関するトラブルが最も多くなっています。

家賃保証または空室保証という名称から、賃料は永久に保証されるものと勘違いしている賃貸オーナーが多いため、サブリース会社から賃料減額要求がくると揉めるというトラブルです。

2年毎の更新の度に、毎回賃料を下げられてしまう賃貸オーナーもいるため、納得がいかず、憤慨してしまう人もいます。

「第3章 サブリースで知っておきたい判例」でも解説しますが、サブリース会社の賃料減額請求権は、裁判所も認めた正当な権利です。

しかも賃貸借契約で「サブリース会社から賃料減額をすることはできない」と定めていたとしても防ぐことのできない強固な権利となっています。

サブリース会社からの賃料減額は防ぎようがないので、まずは賃貸オーナーが「サブリースであっても賃料は下がるもの」と認識することが必要です。

2-3.解約できないトラブル

サブリースは簡単に解約できないといったトラブルもあります。
サブリース会社は、借地借家法上の借主に該当します。

借地借家法では、貸主から借主を簡単に解除することができません。
賃貸借契約を解除するには、契約を解除するのに正当と認められる理由(正当事由)と立ち退き料が必要です。

借地借家法第28条では、貸主から借主を退去させる場合は、正当事由と立ち退き料が必要であることを定めています。

【借地借家法の建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件】

第28条 建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない

借地借家法第28条は、普通借家契約の借主に対して適用される条文となります。
サブリース契約の賃貸借契約は、普通借家契約に該当するため、貸主から借主を解除するには正当事由と立ち退き料が必要です。

例えば、サブリース会社が賃料減額交渉をしてきたからといって、それを理由に簡単に契約解除はできないということになります。

一方で、借主からは簡単に契約を解除することが可能です。
サブリース会社がもう管理はできないと判断すれば、解除されてしまうこともあります。

例えば、入居者がほとんど決まらない立地条件の悪い物件では、サブリース会社が中途解約することで空室だらけの物件が残ってしまうこともあり、借入金の返済ができなくなるといったトラブルもあるのです。

2-4.家賃の入金がないトラブル

サブリースでは、家賃の入金がないトラブルも稀ですがあります。
サブリース会社は、経営が悪化してしまうと、賃貸オーナーに対して家賃の不払いを行うということもありえます。

社歴が浅くて経営基盤が弱いにも関わらず、無理して急拡大しているようなサブリース会社は契約先としてリスクがあります。

家賃の入金がないトラブルを防ぐには、大手のサブリース会社を選択するのが適切です。

2-5.サブリース会社破たんのトラブル

最終的には、サブリース会社破たんのトラブルもあります。
破たんするようなサブリース会社は、それより以前に家賃不払のトラブルを引き起こします。

家賃不払のまま倒産されてしまうと、不払いとなっていた家賃を回収することはほぼ不可能です。

破たんするような会社は金融機関への借入が大量に残っており、基本的には金融機関への返済も十分にできない状況となっています。

貸主のような一般債権者に支払いをできる余力はほとんどなく、経営破たんされてしまうと不払いの家賃が未回収のままで終わってしまうことが多いです。

3.サブリースで知っておきたい判例

サブリースを検討されている方には、あらかじめ知っておいた方が良い重要な判例があります。
以下の判例は、サブリース会社からの賃料減額請求権を認めた重要な最高裁判例(以下、「当該判決」と略)です。

2003年10月21日最高裁第3小法廷
サブリース契約と賃料減額請求

当該判決は、昭和63年12月にX(土地オーナー)がY(サブリース会社)のすすめにより高層ビルを建て、Yがサブリース契約をした事案です。

バブル崩壊後、市況が悪化したことから、Yは平成6年から平成11年にかけて計4回の賃料減額要求を行い、平成6年4月以降は当初の約定よりも低い賃料を支払い続けていました。
これを不服に思った土地オーナーのXが、Yを相手に起こした訴訟が本件となります。

当該判決では、「サブリース契約は借地借家法が適用される賃貸借契約である」という明確な考え方が示されました。

当該判決よりも以前は、サブリースは賃貸オーナーとサブリース会社との共同事業であり、地裁や高裁でも借地借家法は全面的に適用されないという判決もありました。

しかしながら、当該判決で司法の考え方が統一されたことで、現在ではサブリース契約には借地借家法が適用されるという考え方に統一されています。

当該判決が出されて以降、平成15年~19年にかけて次々とサブリース契約に関する重要な判例が出されました。

サブリースに対する司法の考え方は、この時期に固まったため、それ以降は賃料減額に関して賃貸オーナーがサブリース会社を訴えても勝てない状況となっています。

サブリースは、既に司法で一定の決着がついている論点であり、サブリース契約は賃貸借契約であると十分認識した上で契約することが必要です。

4.誤解の多いサブリース対処法

サブリース会社に賃料減額請求権があることは理解できたとしても、「賃貸オーナーとサブリース会社との間で、賃料を減額要求できない旨の契約をすれば問題ないのではないか」と思う方もたくさんいらっしゃると思います。

例えば、サブリース会社との賃貸借契約書に、「サブリース会社からの賃料減額請求はできないものとする」といった文言を加えれば、対策ができる気がします。

このような借主から賃料を減額できないようにする特約のことを、通称「不減特約」と呼びます。

【不減特約の例】

  • 乙(借主)から賃料を減額できないものとする。
  • 〇年〇月から10年間は賃料を減額できないものとする。

しかし、残念ながら、普通借家契約においては、不減特約は無効です。
仮にサブリース契約において、貸主と借主の両当事者が合意をして不減特約を締結したとしても、裁判で争った場合は無効として扱われます。

不減特約が無効な理由は、借地借家法第32条があるためです。
借地借家法第32条は、賃料の増減額請求権について定めた条文となります。

【借地借家法の借賃増減請求権】

第32条 建物の借賃が,土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は,将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし,一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には,その定めに従う。

少し長い条文ですが、簡単にいうと今の家賃が相場の家賃とズレが生じてしまった場合、貸主からは増額請求、借主からは減額請求ができると定めた条文です。

借地借家法第32条は、「強行法規」と呼ばれる規定となります。
強行法規とは、契約当事者が合意の上で契約した内容であっても、条文の内容に反した特約であれば、その特約は無効となってしまう条文のことです。

法律の中には、契約当事者が合意の上で契約した内容が、法律よりも優先されるものもあります。
契約当事者の合意が優先される条文のことを「任意規定」と呼んでいます。

任意規定とは、仮に契約当事者間で何も取り決めがなかった場合に適用される条文です。
それに対して、強行法規は、仮に契約当事者間で取り決めがあろうがなかろうが、強制的に適用される条文となります。

借地借家法第32条には、「契約の条件にかかわらず」という重要なフレーズがあります。
このフレーズにより、例えば不減特約のような契約を行っていたとしても、その条件に関わらず賃料減額ができるということです。

つまり、サブリース契約で不減特約を締結しても、意味がないということになります。
もちろん、無効とはいえ約束ではありますので、ある程度の抑止力にはなるかと思われます。

しかしながら、実際には無効の契約である以上、最終的には意味がないことをしっかりと認識しておくことが重要です。

サブリース会社は、不減特約が無効であることを知っていますので、割とすんなりと不減特約を受け入れて締結します。

裁判で争ったらサブリース会社が勝つことはわかりきっており、譲歩したように見せてサブリース契約を締結する企業もあります。

不減特約は無効であるため、サブリース会社からの賃料減額要求は防ぎようのないリスクである点、十分に理解してください。

5.適切なサブリース対策

色々なリスクについて見てきましたが、賃貸オーナー側でできる対策はないのか、気になりますよね?
そこでこの章では、適切なサブリース対策をご紹介していきます。

5-1.サブリース契約をしない

サブリース契約で後悔しないようにするには、「サブリース契約をしない」というのが一番の対策です。
サブリース契約は、間接的には空室リスクを負っているわけですから、冷静に考えるとあまり意味がない契約となります。

「空室が保証された気分だけが味わえる」契約であって、決して空室が保証されているわけではありません。
おまけに、賃料収入が低くなるという点が大きなデメリットです。

それであれば、普通に管理委託形式の管理によって、収益性を上げた方が賃貸オーナーに大きなメリットがあります。

管理委託とは、賃貸オーナーが管理会社に管理を委託する形式の管理です。
管理手数料は、入居中の部屋だけに発生し、相場としては家賃収入の5%となります。

管理委託では、賃貸オーナーが入居者と直接賃貸借契約を結ぶため、空室が生じればその都度、賃料は下がります。
しかしながら、満室であればサブリースよりも収益性は1割以上も高いことになります。

サブリースを利用しなくても、例えば投資の際、自己資金を増やして借入金を少なくしておけば、空室発生時の借入金返済リスクを下げることができます。
自己資金を増やすことは、ある意味で空室対策をしているのと同じです。

自己資金が十分にあれば、管理委託でも安全な賃貸経営ができるため、なるべく自己資金を増やしてサブリースを頼らなくても良い状況にしておくのがベターです。

5-2.与信の高いサブリース会社と契約する

もし「どうしてもサブリース契約をしたい」とお考えになる方には、与信の高いサブリース会社と契約することがおススメの対策となります。

財務内容が良く、経営状態の良いサブリース会社であれば、家賃不払や倒産のトラブルは防ぐことはできます。

サブリース会社の破たんは、中小企業のサブリース会社で問題となりましたが、今のところ大手のサブリース会社で破たんが問題となったことはありません。

そのため、大手ハウスメーカー系のサブリース会社なら、与信が高く、安心して契約できます。

これからアパートを建てて賃貸経営を始めるのであれば、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って、建築費だけでなく、将来の収益性なども含めた「アパート経営プラン」を比較するのがおススメです。

HOME4U 土地活用

HOME4U 土地活用」は、国内屈指の大手ハウスメーカー最大7社から、無料で経営プランを取り寄せることが可能です。

「経営プラン」を作ってもらう時に、サブリースも検討していることを伝えれば、大手ハウスメーカー関連の安定しているサブリース会社を紹介してもらったり、見積もってもらったりすることができます。
建築から管理まで大手がフルパッケージで提案してくれるため、サブリース会社選びの心配も不要です。
複数の企業の「経営プラン」をじっくりと比較し、建築費や収益性など、納得できるものを選ぶようにしてください。

安心して賃貸経営が始められるよう、適切な最初の一歩を踏み出していただければと思います。

5-3.賃料減額には応じない

既にサブリース契約をしてしまっている方は、賃料減額には応じないというのが最も効果的な対策です。

賃料減額というのは、あくまでも交渉ごとなので、法律的に応じなければならないものではありません。

普通の家賃交渉と同じなので、「賃料が払えないのであれば出ていってください」というスタンスで構わないのです。

サブリース会社からの家賃交渉は、毎年、来ることもあり、根負けして応じてしまう方もいます。
賃貸オーナーも人間なので、つい情に流されてしまう方も多いものです。

賃料減額の交渉の場に立つと、賃貸オーナーも「やっぱり応じた方が良いのかな」と不安になることが普通です。

しかしながら、逆にサブリース会社が耐えられずに契約解除の申出をしてきたら、良い管理会社に切り替えるチャンスといえます。

良い管理会社に切り替えると、今まで埋まらなかった空室も埋まるようになります。
賃料を下げずに入居者が決まることも多く、「あれだけ家賃を減額して欲しいといってきたのは何だったのか?」となるケースも意外と多いのです。

賃貸経営において、管理会社の切り替えは、かなりのメリットがあります。
管理会社を探すなら、「賃貸経営 HOME4U」が便利です。
アパートの所在地など、簡単な項目を入力するだけで、そのエリアで実績豊富な管理会社をすぐに見つけることができます。

サブリース会社が賃料減額交渉をしてきたら、管理会社の切り替えのチャンスでもありますので、まずは簡単に折れないことをおススメします。

まとめ

アパート外観

いかがでしたか。
サブリースのトラブルについて解説してきました。

サブリースのトラブルには、「勧誘に関するトラブル」、「賃料減額に関するトラブル」、「解約できないトラブル」、「家賃の入金がないトラブル」、「サブリース会社破たんのトラブル」の5つが挙げられます。
誤解から生じるトラブルが多い傾向となっていますが、まずはオーナー側がしっかりと正しい認識を持つことが重要です。

サブリースで失敗しない対策としては、「サブリース契約をしない」、「与信の高いサブリース会社と契約する」、「賃料減額には応じない」の3つです。

サブリースの特徴を十分に把握し、後悔しないアパート経営の実現を目指してください。

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