【徹底解説】一括借り上げ(サブリース)と管理委託、あなたに合っているのはどっち？メリット・デメリットと仕組みを比較

アパートの管理形態は、オーナーが自ら全ての管理を行うという「自主管理」を除けば、以下の２つから選択できます。

• 一括借り上げ(サブリース)
• 管理委託

それぞれにメリット・デメリットがあり、利用する人の経営スタイルによって向き不向きが決まってくるものです。
この記事ではそれぞれの特徴、メリット・デメリットの解説と2つの比較を行った上で、どちらの管理形態にどんな方が向いているかを紹介しています。
是非参考になさって下さい。

1.一括借り上げ(サブリース)

1-1.一括借り上げ(サブリース)の仕組み

一括借り上げ(サブリース)は、不動産会社・管理会社がオーナーの土地や建物を一括で借り上げ、入居者に転貸(サブリース)することで、オーナーに代わって賃貸経営を行うという管理形態の一つです。

入居者の募集や入退去の手続き、家賃徴収、クレーム対応や建物の維持管理まで、全てを代行します。

この管理形態において最も特徴的なのは、賃貸オーナーとサブリース会社とが賃貸借契約によって結ばれているという点で、会社側は入居者より支払われる家賃から決まった手数料分を差し引いた金額をオーナーに支払います。

依頼にかかる手数料は、一般的に月々の家賃の10～20％となります。

サブリースには、以下２つの種類があります。

パススルー型サブリースでは、会社側が入居中の部屋のみから徴収した家賃のうち、おおよそ5％の手数料を引いた金額をオーナーに振り込みます。
そのため家賃滞納があったり、空室が出たりすればその分会社から支払われる金額は減り、入居率が高まれば併せて上がることになります。

家賃保証型サブリースは入居状況に関係なく、契約時に定められた家賃から手数料10～20％を引いた金額が、オーナーに毎月支払われます。

一般的にサブリースはほとんどが家賃保証型です。
使いこなせれば便利な管理形態ではあるものの、トラブルにもなりやすいのが難点と言えます。

原因は主に、二年ごとという期間で保証家賃の見直しが行われ、これによって多くの場合に賃料が下がるためです。
その他にも、以下のようなトラブル事例があります。

しかしこれらのトラブルは契約書の表記に対する誤解や確認不足から生じていることがほとんどです。
オーナー側が正しい認識を持ち、契約をする際には隅々までしっかりと内容を把握するようにしましょう。

上記のトラブル事例について、回避策や後悔しないための対策を知りたいという方は、こちらの記事をご参照ください。

なお、契約をする際に確認しておくべきポイントは以下の通りです。

1-2.サブリースのメリット・デメリット

サブリース契約におけるメリット、デメリットは以下の通りです。

（サブリース契約　メリット・デメリット）

メリット	デメリット
毎月の収入が安定する 管理運営を一任できる 相続税対策に役立つ 確定申告をシンプルに出来る	家賃収入から手数料が引かれる 入居者を選べない 修繕費が割高になる 契約解除される可能性がある オーナー側から解約することが難しい

これらの理由と合わせて、更に詳しい仕組みを知りたい方は、以下の記事をご覧下さい。

2.管理委託

2-1.管理委託の仕組み

管理委託は、建物の管理を不動産会社に委託する管理形態のことです。
オーナーと入居者が直接賃貸借契約を結ぶので、家賃収入は全てオーナーの手に渡り、その金額に応じて管理会社に手数料を支払うことになります。
手数料の目安は月々の家賃の3～10％ほどです。

管理会社が請け負う業務には、以下の2種類があります。

賃貸借代理業務は、主に以下のようなものを指します。

一方の不動産管理業務は「建物に関する管理」と「入居者に関する管理」に二分化しており、おおまかな内訳と合わせると以下の通りです。

（管理会社に委託出来る不動産管理業務　内容）

建物に関する管理	清掃 建物設備の点検・メンテナンス代行 退去時の室内クリーニング リフォームや修繕工事の手配 長期修繕計画の立案 防犯対策の提案
入居者に関する管理	家賃の集金代行 家賃滞納等問題ある入居者への対応 契約更新手続きの対応 クレーム、トラブルへの対応 敷金の管理 保険加入の手続き

賃貸借代理業務と管理業務に関しては、どちらか一方だけを請け負っている会社もあれば両方相談できる会社もあります。

管理委託の場合、ご自身で委託の範囲を選ぶことが出来ます。
全てを任せるのであれば「一括委託」、軽微なところはご自身で挑戦してみたいなら「一部委託」を選択することが可能です。

また、管理会社によっては大規模修繕に備えた積み立ての適正な金額を教えてくれたり、投資計画に関するコンサルティングをしてくれるところもあるなど、その他上記に上げた管理内容に関しても会社によって請け負ってもらえる内容は大分異なって来るので、ご自身の必要としている程度を考えて選定なさって下さい。

2-2.管理委託のメリット・デメリット

（管理委託　メリット・デメリット　一覧）

メリット	デメリット
管理業務から解放される 柔軟な管理もできる 遠方の物件を所有できる	手数料の分収入が減ってしまう 管理が雑な可能性もある

メリットは以下です。

・管理業務から解放される

入居者のクレーム対応や設備点検など、自分でしようと思うととても手間がかかり、時間も削られてしまいますが、管理会社に任せることによって精神面においてもゆとりを持ったアパート経営をすることが出来ます。

・柔軟な管理もできる

管理委託では委託の範囲を個人で選べるので、比較的負担の大きなものだけを委託すれば、費用が節約できます。また、将来自主管理をしたいという場合にも、管理会社のノウハウを参考にすることが可能です。

・遠方の物件を所有できる

定期的に見回ったり不具合に対処する必要がないため、距離が離れたところの物件を所有したり、複数の物件を所有することが出来ます。

デメリットは以下です。

・手数料の分収入が減ってしまう

管理会社に業務を委託している限り、毎月の家賃収入から決まった割合で手数料が引かれます。

・管理が雑な可能性もある

悪質な管理会社の場合、例えば共有部分の掃除が手抜きであるなど、自分の知らないうちに建物の管理がおざなりにされているかも知れません。
そのような事態を防ぐために、完全に任せきりにはせず、時折建物の状態をチェックしに行くといいでしょう。

3.一括借り上げ(サブリース)と管理委託の比較

今までにまとめた要点をふまえた上で一括借り上げ(サブリース)と管理委託の違いを比べると、以下のように比較することが出来ます。

（一括借り上げ(サブリース)と管理委託　比較）

	一括借り上げ(サブリース)	管理委託
賃貸契約者	不動産会社と入居者	オーナーと入居者
管理の範囲	入居者の募集や入退去の手続き、家賃徴収、クレーム対応や建物の維持管理まで、全てを代行 範囲は選べない	経営スタイルに合わせて委託する範囲を選べる
手数料の目安	賃料の10～20％	賃料の3％～10％
家賃保証	原則として家賃保証あり 二年ごとの見直しによる減額に注意	原則なし 空室保証プランが選べる場合も
更新料・敷金・礼金	不動産会社が受け取る	オーナーが受け取る
契約年数	2年～30年まで様々 一度結んだ契約を解除することは困難	2年が多い 管理会社の変更は容易

1・2章でご説明したことに加え、更新料等の受取人と契約年数の違い等にも言及しました。

・賃貸借契約者

賃貸借契約によって結ばれているのが、入居者とオーナーであるか、不動産会社とオーナーであるか、という違いは大きなものです。
一括借り上げ(サブリース)契約では、オーナーは入居者と直接賃貸借契約を結ばず、会社が結ぶため、契約終結後はオーナーが入居者との契約手続きに手を煩わせることはなくなります。

・管理の範囲

管理委託では自分の希望に合わせて委託する管理の範囲を決められますが、一括借り上げ(サブリース)では一切を会社側が行いますので、範囲を選ぶことは出来ません。

・手数料の目安

原則的に家賃保証が手数料に含まれており、更に大半の管理業務を一任できる分、一括借り上げ(サブリース)の手数料は管理委託よりも高くなります。管理の手間を省くことを優先するか、費用の節約を優先するかが考えどころとなります。

・家賃保証

一括借り上げ(サブリース)契約の場合、ほとんどは家賃保証型ですが、大概において数年で賃料が下げられることは前提として考えておくべきと言えます。
管理委託の場合、プランによっては空室保証のオプションをつけることが出来ます。

これは保証会社、もしくは不動産会社と契約して保証料を払うことによって満室賃料のおよそ90％が保証されるというもので、一括借り上げ(サブリース)の家賃保証とは別物です。

・更新料、敷金、礼金

更新料、敷金、礼金は管理委託の場合全てオーナーが受け取ることが出来ますが、一括借り上げ(サブリース)では会社が保管します。

・契約年数

30年と言った長期契約を含む、契約年数のバリエーションが豊富なのも一括借り上げ(サブリース)の大きな特徴のひとつです。
管理委託の場合2年程度で契約を更新していくのが普通ですが、一括借り上げ(サブリース)では建物の実質的耐用年数に近い長期契約が基本となります。

頻繁な更新に煩わされない一方で、一度契約してしまうと後から容易に変更ができないという点に注意してください。

これらの認識を間違えていると、自分が本当に選ぶべきだった管理形態を取り違えてしまうかもしれません。それぞれの違いを理解し、ご自身に合ったものを選ぶ参考になさって下さい。

4.それぞれの管理形態に向いているのはこんな人

4-1.一括借り上げ(サブリース)に向いているのはこんな人

一括借り上げ(サブリース)に向いているのは以下のような人です。

・賃貸住宅経営の手間をかけたくない人

例えばオーナーを副業としていて他に本職を持っている方など、忙しくて管理のための手間をかけられなかったり、初めての賃貸経営で管理の仕方が全く分からない方、入居者とのやりとりや事務手続きなどを苦手に感じられる方にも、一括借り上げがありがたく感じられることでしょう。

・収益性よりも、安定した不動産利用を重視したい人

一括借り上げ(サブリース)契約では、家賃保証型の場合、たとえ満室であっても家賃は満額の80～90％しかオーナーの元に入ってはきません。
けれども、不動産にまつわるオーナーの負担が最大限に軽減され、安定した管理をしてもらえると考えれば、利用する価値のある制度と言えます。

・自分で情報収集が出来る人

一括借り上げ(サブリース)契約はトラブルも多い契約です。
他の管理方式と比べたり、契約内容で何か見落としているところはないかなど慎重に考えられる人は、サブリースの契約にあたっても確認不足で損をしてしまうリスクは少ないでしょう。
会社側の提案を鵜呑みにしないことが大切です。

・賃貸経営のシミュレーションがある程度現実的に立てられる人

会社によっては、契約を取りたいがために需要のあまり見込めない土地での経営を勧めて来る場合もあります。
本当に賃貸経営に向く土地なのか、家賃はどの位が妥当なのかなど、ある程度ご自身でシミュレーションが出来れば経営のための資金も適正なものになり、家賃の改正も頻繁ではなくなるかもしれません。

・一時的な賃貸をする人や、入居者が集まりにくい場所に物件を持っている人

例えば転勤中一時的に自宅を第三者に貸す方は、入居者に対してご自身がもろもろの責任を負わなければならない他の管理形態よりも、一括借り上げ(サブリース)契約を選んだ方が有利です。
また、入居者が集まりにくい場所に物件を持っている人にとっても、家賃保証のある一括借り上げ(サブリース)契約は便利と言えます。

4-2.管理委託に向いているのはこんな人

管理委託に向いているのは、以下のような人です。

・賃貸経営に積極的に関わっていきたい人

管理委託方式ではご自身の考えでサポートの範囲を選べるので、比較的大変なものだけを委託して、他を自身の手で行うことも出来ます。
またプロの管理方法を学べるので、のちに自主管理に切り替えたい場合にはスムーズに移行できます。

・物件を複数所持している人

物件を複数所持しており、その場に出向いて管理をすることが難しい人には、管理委託方式は便利に使えるサービスと言えます。

・築浅で交通便の良いところに物件を持っている人

このような場合、入居者集めに苦労することがないので、一括借り上げ(サブリース)ほど手厚い管理形態にする必要はないでしょう。

お持ちの物件の建っている場所や、ご自身の性格、目的などに応じて、適した管理形態を選択することで、費用の無駄や精神的な負荷を減らすことが出来ます。
是非参考になさって下さい。

5.経営スタイルに合わせた管理形態も安心して相談できる管理会社を選ぶためのポイント

昨今、アパート経営を成功させるためには何よりもまず管理をつつがなくこなすことが大切だと言われています。
管理の仕方が良ければそれは入居者にとっての住みやすさに繋がり、長期に渡って人の入りが絶えない物件にするための強力な要素となるでしょう。
成功させるためには、入念な準備が必要です。

5-1.自分にとってベストな管理形態は何かを考える

管理形態を選択する際には、まずご自身の希望する経営のスタイルをよく考えてみましょう。

例えばアパート管理会社に収益性の点から管理委託を勧められても、自身のスタイルに照らし合わせたら、経営の安定する一括借り上げ(サブリース)がベストだったということも有り得ます。

経営にはそもそもリスクがつきものですから、「どの契約がより自身にとってメリットがあるか」「何がデメリットになり得るか」をよく考えた上で選択すれば、怖いことはありません。

5-2.リスクを隠すことなく、契約書の内容をきちんと説明してくれる会社を選ぶ

一括借り上げ(サブリース)はトラブルが多いと言われていますが、その原因として管理会社が事前にリスクの説明をしてくれていなかったという場合も少なからずあります。

経営には、どんな分野であっても必ずリスクが伴います。
優良なアパート管理会社は、オーナーにとって都合のいい話ばかりではなく、しっかり契約書の内容を説明し、リスクも明確に示してくれますので、そのような会社と並走してリスクを最小限にする相談をしておけば、大きくつまずかずに済むでしょう。

5-3.自分が経営者という意識を持って、より良い経営のために力を貸してくれる管理会社を選ぶ

管理委託にしても、一括借り上げ(サブリース)にしても、管理を任せきりにして自分は全く関与しないという姿勢だと、管理会社の方も仕事にやりがいを感じられず、あまり精を出す気にならないかも知れません。
あくまでも経営者は自分であるという強い意識を持って、より良い経営のために管理会社から提案を受けたり、自ら発案したりして、一緒に管理をしていくということが大切です。

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