「一括借り上げ(サブリース)」は、「管理委託」と一見似ていますが異なる点も多くある賃貸管理方法です。両者の違いやメリットデメリット、さらに不動産会社(管理会社)の選び方まで解説します。

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公開日
2019年07月31日
変更日
2021/07/26
カテゴリ
記事, 大家さん向け, 収益改善

一括借り上げって、どんな賃貸管理方法?その魅力と注意点を解説

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一括借り上げって、どんな賃貸管理方法?その魅力と注意点を解説

賃貸住宅経営を検討されている方なら、「一括借り上げ」という言葉を聞いたことがあるでしょう。

サブリースとしても紹介されることの多いこの「一括借り上げ」の賃貸住宅管理方法を利用すれば、家賃保証を受けられるだけでなく、オーナーの方の負担が大幅に削減できるというメリットが期待できます。

しかし、必ずしも全ての方におすすめできるというものではないのも事実

こちらの記事では、「一括借り上げ」がどのような方におすすめなのかや一括借り上げ先の上手な見つけ方についてもご紹介します。

これから賃貸住宅を建てたり手に入れたり相続したりと、賃貸住宅経営を始めようとされている方はもちろん、今まで自主管理で乗り切ってきたという方が今後の管理方法を検討する際にも役立つ情報をまとめています。

ぜひ参考にしていただき、ご自身に合った管理方法を選択してください。

家を貸したいけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「いますぐ管理会社を見つけたい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の管理会社にまとめて相談依頼してみることをおススメします。
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1. 一括借り上げとは?

「一括借り上げ」というのは、不動産会社(管理会社)が転貸(サブリース)することを目的にオーナーの土地や建物を借り受け、不動産会社がオーナーに代わって賃貸経営を行う手法のことで、オーナーは毎月定額の収入が得られることが大きな特長です。

一見、「管理委託(委託管理)」と似ているようですが、大きく異なる部分があります。
まずは、下記一覧表で「一括借り上げ」と「管理委託」の違いを確認してください。

一括借り上げと管理委託の違い

  一括借り上げ 管理委託
賃貸契約者 不動産会社と入居者 オーナーと入居者
契約年数 2年・10年・20年・30年など 2年が多い
手数料の目安 賃料の10~20% 賃料の3%~10%
家賃保証 原則として家賃保証あり 空室保証プランを選ぶ必要あり

まず、賃貸契約者が一括借り上げと管理委託では異なります。一括借り上げ(サブリース)では賃貸契約は不動産会社と入居者の間で結ばれるのに対し、管理委託では物件オーナーと入居者の間で契約が結ばれるのです。

そのため、一括借り上げ契約締結後は、オーナーが入居者との契約手続きに手を煩わせることはなくなります

また30年と言った長期契約を含む、契約年数のバリエーションが豊富なのも一括借り上げの大きな特徴のひとつです。

管理委託の場合2年程度で契約を更新していくのが普通ですが、一括借り上げでは建物の実質的耐用年数に近い長期契約が基本となります。

頻繁な更新に煩わされない一方で、一度契約してしまうと後から容易に変更ができないという点に注意してください。

手数料については一般的に一括借り上げの方が管理委託よりも高めに設定されています。

原則的に家賃保証も手数料に含まれるうえに大半の管理業務をおまかせにできる分、手数料が高くなるのは仕方のない点ではあります。

「オーナーが期待する収益性」と「管理の手間」のバランスをチェックすることが大切です。

2. 一括借り上げのメリットデメリットは?

一括借り上げを利用するかどうかを判断するためには、はじめに一括借り上げのメリットとデメリットをしっかり理解しておく必要があります。

オーナーの望む利益や利便性によっては一括借り上げ以外を選択した方が良いケースもありえます。

こちらの章で一括借り上げのメリット&デメリットを理解し、ご自身が一括借り上げを利用すべきか否かの参考にしてみてください。

2-1. 一括借り上げのメリット

一括借り上げを利用するメリットは、何といってもオーナーの手間が劇的に緩和されるということにつきます。
一度契約してしまえば、ほとんど全ての業務を委託先会社へおまかせできると言えます。

一括借り上げを利用する3大メリット

  1. 管理会社に貸すので空室の心配をせず安定した家賃収入を得られる
  2. 管理業務を行わなくてよい
  3. 所得税などの計算が簡単になる(確定申告が簡単になる)

基本的に一括借り上げ契約には「家賃保証」がセットになっています。契約によって決められた家賃収入が空室の有無にかかわらず得られるのです。

特にアパートローンを利用している場合、定額の家賃が毎月振り込まれる安心感は大きいものです。万が一空室率が高止まりしてしまったとしても、当面の間は家賃収入の心配をする必要がなくなります。

また一括借り上げでは、原則として物件の管理は委託先会社が行います。オーナー自ら物件を管理する場合(自主管理)、それこそ24時間365日、不測の事態に対応しなければなりません。特に深夜のクレーム対応は、想像以上に大変です。

一括借り上げでは契約会社が対応してくれるため、オーナーの負担は大幅に軽減されます。(ただし、管理委託でも同様のメリットがあるため、その他のメリットと比較検討する必要があるでしょう。)

さらに、「確定申告手続きが簡単になる」というメリットもあります。

賃貸住宅経営と確定申告は切っても切れません。一括借り上げを利用しない場合、不動産収入から必要経費を差し引き計算して申告する必要があります。

この必要経費には「固定資産税」「修繕費」「減価償却費」等々さまざまな項目があり、不備なく申告するためにはそれなりの知識や労力が必要となるのです。

これに対して一括借り上げ契約した場合、確定申告に利用できるような明細を受け取れます。そのため確定申告時はこの明細の数字を利用することで、申告手続きの大幅な労力軽減が期待できるのです。

2-2. 一括借り上げのデメリット

一括借り上げは主にオーナーの労力を軽減するメリットが大きいということがおわかりいただけたと思います。

ただし一括借り上げは全てのオーナーにおすすめというわけではありません。場合によっては一括借り上げを利用することで、かえって不利になってしまうケースもあります。

一括借り上げを利用するデメリット

  1. 満室時の家賃収入は、一括借り上げを利用しない場合に比べ少なくなる
  2. 支払い免除期間(入居者募集を開始してから2~3カ月程度)がある
  3. 敷金・礼金・共益費などを受け取れない場合がある

一括借り上げを利用することで、オーナーの負担が大きく軽減されるのは間違いありません。ただしそのメリットを享受するためには対価を支払う必要があるのです。

一括借り上げを利用する場合、契約で定められた手数料が発生します。そのため例え満室になったとしても、オーナーは家賃から手数料を差し引かれた金額しか手にできません。

また一般的に一括借り上げ契約には「支払い免除期間」が設定されています。支払い免除期間は委託先会社が入居者を募集するための期間で、たとえ満室になったとしても免除期間中の家賃収入をオーナーは受け取ることはできないのです。

また契約内容によっては「敷金」「礼金」「共益費」などを受け取れない場合があります。

その他の注意点として、家賃保証とはいえ、入居状況の変化などで数年に一度行われる家賃見直しにより、受け取れる金額が当初に比べて減少する可能性もあるということもリスクの一つとして知っておく必要があります。

2-3. 一括借り上げを利用するべきオーナーはこんな人

メリットとデメリットを考え合わせると、一括借り上げを利用すべきなのがどのような方なのかが浮かび上がってきます。

一括借り上げを利用するべきなのは、ずばり「空室の心配をしたくない」「賃貸住宅経営の負担をほぼゼロにしたい」と考えているオーナーです。

特に本業が別にある方や、たくさんの賃貸物件を運用されている方はひとりで対応するのには限度というものがあるでしょう。

いままで賃貸経営の経験がないオーナーの方で「とりあえずプロに全部お任せしたい」という方にも利用価値はあると言えます。

また入居者とのやりとりや事務手続きなどを苦手に感じられる方には一括借り上げがありがたく感じられることでしょう。

ただし、収益性を重視するオーナーの方は、一括借り上げは一考が必要です。特にアパートローンなどの借入れを利用する場合、期待する収益を確保できるか事前にしっかりとシミュレーションすることをおすすめします。

3. 契約内容を確認する

一括借り上げの契約では、契約内容の事前確認が非常に大切です。

一度契約してしまうと、不動産会社に大半の業務を長期的に委託することになるためです。

契約内容によってはオーナーが長期的に不利を被ってしまうリスクがあります。そのようなリスクを軽減するために、契約前のチェックが大切です。

本章では、「一括借り上げ契約でどのようなポイントを確認するべきか」について解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

確認すべき契約内容 ワンポイント解説
契約期間 30年といった長期契約では、途中で変更ができないこともあるため、事前の契約内容確認の重要性が増します。
家賃見直し条件 物件の老朽化や競合物件の出現などの要因で家賃の見直しが行われる場合があります。どの程度の期間や周期で見直しが行われるのかの確認が必要です。
更新条件 契約期間満了時の更新の可否や、原状回復・修繕費用の負担や再契約時の条件についても確認が必要です。トラブルを避けるため、きちんと把握しておいてください。
メンテナンス条件 賃貸物件経営で、建物のメンテナンスは必要不可欠です。メンテナンスの費用負担やメンテナンス内容についてしっかりチェックしてください。
敷金礼金の扱い 一括借り上げ契約での敷金礼金については、基本的にはオーナーはノータッチとなります。後からトラブルにならないように納得の上で契約してください。
解約条件 一般的に解約時には6か月以上前に通知が必要などといった条件があります。
また解約時に違約金の支払い義務が生じる場合もあります。
確認すべき契約内容とワンポイント解説
契約期間
30年といった長期契約では、途中で変更ができないこともあるため、事前の契約内容確認の重要性が増します。
家賃見直し条件
物件の老朽化や競合物件の出現などの要因で家賃の見直しが行われる場合があります。どの程度の期間や周期で見直しが行われるのかの確認が必要です。
更新条件
契約期間満了時の更新の可否や、原状回復・修繕費用の負担や再契約時の条件についても確認が必要です。トラブルを避けるため、きちんと把握しておいてください。
メンテナンス条件
賃貸物件経営で、建物のメンテナンスは必要不可欠です。メンテナンスの費用負担やメンテナンス内容についてしっかりチェックしてください。
敷金礼金の扱い
一括借り上げ契約での敷金礼金については、基本的にはオーナーはノータッチとなります。後からトラブルにならないように納得の上で契約してください。
解約条件
一般的に解約時には6か月以上前に通知が必要などといった条件があります。
また解約時に違約金の支払い義務が生じる場合もあります。

 

「全期間家賃保証!」といった売り文句は、どこも大きくアピールしているものですが、意外と見落としがちなのが家賃の見直し条件等です。

30年といった長期にわたって当初と同じ家賃が保証されることは考えられません。どの一括借り上げ契約でも「家賃見直し」の条項が設定されているはずです。

そのため家賃見直しがどのタイミングで行われるのか、2回目以降の見直し期間はどうなのかなど、契約書面に明記されているかの確認は欠かせません。

たとえば最初の見直し期間が10年目であっても、2回目からは2年ごとに見直しといった契約もあり得ます。

あまり短い間隔で見直しが行われるようですと不安要素となりかねません。一般的には経年経過で家賃は下がる方向で見直されるためです。

また仮に「10年間家賃見直し無し」という条件が契約に盛り込まれていたとしても、100%安心というわけではありません。

たとえば当初の家賃設定に無理があり、空室率があまりにも高止まりしてしまったような場合、契約にかかわらず家賃の見直しが行われる可能性はゼロではありません。

さらに一括借り上げは長期契約が基本ですから、万が一の際に解約がスムーズにできるかは、必ずチェックしておきたい部分です。

4. 信頼できる一括借り上げ会社の見つけ方

あなたにピッタリの提案を受けるためのヒアリング契約内容の確認と同じくらい大切なことに、信頼できる一括借り上げ会社を見つけて契約することがあげられます。

ここでいう「信頼」には、誠実な対応や優れたサービス内容などに加えて「経営の安定」も含まれます

長期にわたる契約を結ぶわけですから、経営が不安定ですと最悪の場合では契約先の会社が倒産してしまうリスクも高まってしまうのです。

短期契約で更新を繰り返す管理委託であれば、経営不安があっても契約先の変更はそれほど難しくありません。

しかし一括借り上げ契約では管理委託のようには容易に契約先の変更はできないと考えたほうが良いでしょう。
そのため最初の一括借り上げ契約会社の選択は、大変重要なポイントと言えます。

しかしながら賃貸住宅経営に不慣れの方はもちろん、ある程度経験があってもどの借り上げ先を選んだら良いか迷ってしまうこともあるでしょう。

そんな時におすすめしたいのが「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」です。

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複数の一括借り上げプランを比較して、ご自身の希望するプランを見つけてください。

まとめ

一括借り上げの基本とメリットデメリットをご理解いただけましたでしょうか?
最後にもう一度重要なポイントを振り返ってみます。

ぜひ「賃貸経営 HOME4U」を活用して、信頼できる管理会社を見つけてください。

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