アパート経営にはどんなリスクがあるのか?11個のリスクとリスクをしっかり回避するための方法5選をわかりやすく解説します!

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公開日
2021年09月01日
変更日
2021/09/02
カテゴリ
アパート経営, 記事, 賃貸住宅の新規建築

アパート経営は危険?11のリスクと手堅く回避する手段を解説!

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アパート経営は危険?11のリスクと手堅く回避する手段を解説!

アパート経営で土地の有効活用や節税をしようと考えている方の中には、「失敗するリスクが高いのではないか」と心配し、なかなか踏み出せない方もいらっしゃると思います。

もちろん「ノーリスク」とはいきませんが、アパート経営のような不動産賃貸業は江戸時代からあると言われており、リスクに対する対策はかなり確立されています。

つまり、初心者であってもリスクに対する対策を知っておけば、堅実なアパート経営を行うことは十分可能です。

そこでこの記事では、

などについて解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、リスクを正しく理解し、リスクを手堅く回避する方法を習得してください!

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1.アパート経営の11のリスク

まずは、アパート経営のリスクについて紹介します。
主なリスクは以下の11点です。

  1. 空室リスク
  2. 料下落リスク
  3. 供給過剰リスク
  4. 借入金返済リスク
  5. 建物老朽化リスク
  6. 家賃滞納リスク
  7. 入居者トラブルリスク
  8. 立ち退きリスク
  9. 自然災害リスク
  10. 金利上昇リスク
  11. 資産価値下落リスク

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

1-1.空室リスク

アパート経営で最も怖いのは、空室リスクです。
空室が発生すれば、賃料も下げて募集せざるを得ず、賃料下落リスクも引き起こします。
また、空室が発生すれば、空室を埋めるために不動産会社へ支払う仲介手数料やクロスの張り替え等の修繕費も発生します。

このように空室は収入の減少と支出の増加を同時に引き起こすため、アパート経営を悪化させる最大の要因となります。

空室は、立地の悪い物件や築年数の古い物件で発生する傾向です。
空室リスクを抑えるにも、アパート経営は極力立地の良い場所で行い、新築アパートでスタートすることが適切といえます。

1-2.賃料下落リスク

アパートには、賃料下落リスクも存在します。
賃料下落の主なきっかけは、空室です。

空室が発生し、長期間入居者が決まらない状況が続くと、賃料を下げて募集せざるを得ず、そこから賃料が下がっていきます。

賃料を下げて募集をし始めると、入居中の借主からも「賃料を下げて欲しい」といった要望がくることもあります。

アパートの場合、一旦賃料が下がり始めると、その後回復するというようなことは基本的にありません。

そのため、賃料は新築当初が最も高く、その後は下がっていくのが一般的です。
賃料は下がっていくことがある意味当然ともいえるので、アパートを建てる際は賃料が下がったときでも借入金が返済できるかどうかをシミュレーションしておく必要があります。

1-3.供給過剰リスク

アパートは、周辺地域に次々と新しいアパートが建てられることで、供給過剰リスクに見舞われることもあります。

アパートは、投資規模が比較的小さく、かつ、建築規制も緩いことから建てやすい建物です。
そのため、アパートを建てる人は多く、アパートは供給過剰になりやすいという特徴があります。

地域の中にアパートが供給過剰になると、入居者獲得合戦が始まってしまうため、空室も増え、賃料も下落してしまいます。
供給過剰リスクは、立地の悪い物件ほど悪影響を受けやすいです。

供給過剰リスクに勝ち抜くには、例えば「単身高齢者入居可能」や「ペット可能」等の周辺アパートとの差別化を行っていくことが対策となります。

1-4.借入金返済リスク

アパート経営では、借入金返済リスクもあります。
借入金返済リスクとは、借入金が計画通りに返済できなくなることです。

借入金返済リスクは、主に「借り過ぎ」と「空室」の2つが原因で生じます。
同じアパートを建てたとしても、アパートオーナーの資金力によって借入金返済リスクは異なります。

借入金30%で建てる人と、借入金90%で建てる人では、借入金90%で建てる人の方が借入金返済リスクは高いです。

また、同じ借入金で建てたとしても、空室状況によっても借入金返済リスクは異なります。
空室率0%の物件と、入居率50%の物件では、空室率50%の物件の方が借入金返済リスクは高いです。

借入金返済リスクを下げるには、なるべく自己資金を用意し、空室の発生しにくい立地でアパートを建てることが対策となります。

1-5.建物老朽化リスク

アパート経営には、建物老朽化リスクもあります。
建物は毎年築年数が経過しますので、どのようなアパートも建物老朽化リスクには直面します。
建物が老朽化すれば、修繕費も増えていくことがリスクです。

建物老朽化リスクを防ぐには、「定期的なメンテナンスを怠らないこと」と「施工の質の高い建物を建てること」の2つが適切な対策となります。

外壁塗装や排水管の高圧洗浄といった大規模修繕は予防保全と呼ばれる修繕であり、「壊れる前に行うメンテナンス」です。

予防保全を確実に実施していくと老朽化の速度を遅らせ、建物を長く利用することができるようになります。

また、新築時も、適切な建築コストをかけて施工の質の高い建物を建てることもポイントです。
安普請の建物を建ててしまうと、老朽化も早く、建物の修繕も多く発生してしまいます。

建てる時に建築費の安さにこだわり過ぎてしまうのも逆にリスクを背負うことになりますので、相応のコストを投じて優良資産を築くという発想も大切です。

1-6.家賃滞納リスク

アパート経営には入居者による家賃滞納リスクもあります。
アパート経営では、借主による家賃滞納が発生しても、すぐに退去させることができません。

一般的には、3ヶ月以上連続で滞納が発生しないと契約解除事由に該当しないとされるため、貸主は家賃滞納に対して未然に対策を取っておく必要があります。

家賃滞納の対策は、「敷金を預かること」と「借主に家賃保証会社に加入してもらうこと」の2つが適切です。

敷金は、家賃滞納等の債務不履行が発生した場合に、貸主は預かっている敷金を家賃に充当することができます。

敷金は、できれは2ヶ月以上預かっておくことが望ましいです。

また、入居時に借主に家賃保証会社に加入してもらうことも効果的な対策となります。
家賃保証会社は、借主が家賃を滞納したときに代わって家賃を支払ってくれる会社のことです。

家賃保証会社に加入するために、借主が入居時に保証料を支払うことが一般的となっています。

1-7.入居者トラブルリスク

アパート経営では、入居者トラブルリスクもあります。
入居者トラブルリスクには例えば以下のようなものが存在します。

  • 夜中に騒いで近隣トラブルとなる
  • ゴミをため込むなどして汚部屋にする
  • 禁止されているペットを飼う
  • 夜逃げする
  • 同居する

このような入居者トラブルは、マナーの悪い入居者に貸し出してしまうことで発生します。
入居者トラブルを防ぐには、管理会社に適切な入居審査を行ってもらうことが現実的な対策です。

入居者トラブルは100%防ぐことはできませんが、実績豊富な管理会社であれば適切な入居審査を行ってくれるため、かなりの確率で悪質な入居者を排除することができます。

そのため、アパートオーナーとしては、実績豊富な管理会社を選ぶことが入居者トラブルを防ぐ直接的な対策となります。

1-8.立ち退きリスク

アパート経営には、立ち退きリスクもあります。
立ち退きリスクとは、将来、アパートを建て替えるようなとき、入居者を立退かせようとしたら居座られて立ち退きができなくなるリスクです。

アパートでは、通常、普通借家契約と呼ばれる賃貸借契約を締結します。
普通借家契約は、更新ができる契約であり、借主が長く住むことができる契約です。

普通借家契約は、借主の権利が強く守られているため、貸主から契約を簡単に解除することができなくなっています。
貸主から契約を解除するには借主へ支払う立ち退き料が必要です。

立ち退き料は金額が決まっているわけではないため、交渉が決裂すると借主に居座られてしまうこともあります。

立ち退きリスクを回避するには、立ち退き前に立ち退き方法をしっかり調べて準備をしてから取り掛かることが適切な対策です。

1-9.自然災害リスク

アパート経営では、自然災害リスクもあります。
自然災害リスクに備えるには、火災保険と地震保険の加入が妥当な対策です。
火災保険は、火災だけでなく、水害などにも対応することができます。

アパート経営においては、貸主は建物の火災保険に加入し、借主は家財の火災保険に加入してもらうことが一般的です。

1-10.金利上昇リスク

アパート経営では、金利上昇リスクもあります。
変動金利でアパートローンを組む場合、金利が上昇すると利子の支払いが増えてしまうことがリスクです。

金利上昇リスクに対応するには、「借入金はなるべく少なくする」、「固定金利のローンも活用する」といった方法があります。

固定金利は変動金利よりも金利は高いですが、リスクヘッジのためにも、ある程度固定金利を活用しておくことをおススメします。

1-11.資産価値下落リスク

アパート経営では、将来、資産価値下落リスクもあります。
アパートは、建物については、築年数が経過するほど資産価値が落ちていきます。
また、土地についても景気変動によって土地価格が下がる可能性はあります。

土地価格が下がり始めると、物件価格が大きく下がるため、アパートローン残債が売却価格を上回るオーバーローンが生じる懸念がある点がリスクです。

資産価値下落リスクは、土地価格が下がっても売却しなければリスクは顕在化しません。
ただし、売却は、将来相続後に子供たちが行うことも考えられます。

資産価値下落リスクを回避するには、なるべく借入金を借り過ぎないことが適切な対策です。

2.リスクがあってもアパート経営を行うメリットとは?

前章で様々なリスクを解説したので、「アパート経営はやらない方が良いのかな」と感じた方もいらっしゃるでしょう。
でも、メリットがあるからこそ、世の中には多くの賃貸オーナーが存在し、実際に収益を出したり、節税効果を享受しています。

では、リスクを凌駕するほどのアパート経営のメリットとはどのようなものでしょうか?
本章では、以下の5つのメリットを解説していきます。

  1. 建てやすい
  2. 収益が安定している
  3. 初心者でも始めやすい
  4. 資産を高収益で運用できる
  5. 相続税対策となる

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

2-1.建てやすい

アパートは、必要とする土地の面積や投資額も少なく、また建築規制も緩いことから建てやすいというメリットがあります。
個人が行う土地活用としては、取り組みやすい規模であるといえます。

2-2.収益が安定している

アパートは、収益が安定しているという大きなメリットがあります。
店舗やオフィスなどの事業系の土地活用は景気によって賃料の変動が激しいため、長期的には収益は不安定です。
住居系土地活用のアパートは、景気の変動を受けにくく、長期に渡って収益が安定しています。

2-3.初心者でも始めやすい

アパートは、初心者でも始めやすいといったメリットもあります。
アパートに対応したハウスメーカーや管理会社はたくさん存在し、土地所有者は良い条件の会社を選べる立場にあります。

竣工後も優秀な管理会社に任せてしまえば、ほとんどやることはありませんので、かなり取り組みやすいです。

2-4.資産を高収益で運用できる

アパートは、資産を高収益で運用できるという点がメリットです。
株式投資のように大きく儲けることはできませんが、定期預金や国債よりは運用利回りは大きいですし、金融商品のように突然価値が半分になるようなこともありません。

何もせず土地を寝かしておくと維持費だけが発生しますが、アパートを建てれば十分に高い運用益を得ることができます。

2-5.相続税対策となる

アパートは、相続税対策となる点もメリットです。
アパートのような収益物件の相続税評価額は時価よりも低いため、実際に持っている資産よりも低い金額で相続税を算定してもらうことができます。

多くの資産家がアパートやマンション経営をしているのもこのためです。
相続税対策をお考えの方には、アパート経営をおススメします。

3.リスクを抑えてアパート経営を始める5つの方法

「アパート経営のメリットを享受したいけれど、やはりリスクが心配…」という方のために、本章では「リスクを抑えてアパート経営を始める5つの方法」を紹介していきます!

  1. 土地を持っていない人または手持ち資金で土地を買えない人はやらない
  2. 施工の質の高いアパートを建てる
  3. 自己資金を十分に用意する
  4. 適切な管理方式を選択する
  5. 「1階」の空室対策をしっかり行う

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

3-1.土地を持っていない人または手持ち資金で土地を買えない人はやらない

アパート経営でリスクを負わないようにするには、土地を持っていない人または手持ち資金で土地を買えない人はやらないのが基本です。

アパートは、建物の建築費の借入金は返済できる程度の収益性はありますが、残念ながら土地の借入金まで返済できるほど収益性が高くありません。
そのため、アパート経営を始めるなら、元々土地を持っていることが望ましいです。

ただし、土地を持っていない人でも、手持ちの現金で土地を購入できる人は、土地購入のための借入金が生じないため、アパート経営を始めることができます。

昨今は、土地を借入金で購入させてアパート建築を誘導するような会社も存在しますが、土地まで借入金で投資をしてしまうのはかなりリスクが高いです。

土地を持っていない人は、少なくとも土地は現金で買える状態になってからアパート経営を始めるべきといえます。

一方で、元々土地を持っている人であれば建物投資だけで済みますので、リスクは最初からかなり軽減されています。

世間で語られている「アパート経営は地獄」のような話は、土地を持っていない人の話も含まれるので、土地を持っている方は過度に心配し過ぎないことも適切な対応です。

3-2.施工の質の高いアパートを建てる

リスクを抑えてアパート経営を行うには、施工の質の高いアパートを建てることがポイントです。

施工の質の高いアパートを建てれば、建物老朽化に伴う修繕費の支出を抑えることができます。
また、設備の仕様が高いアパートを建てれば、入居者に好まれるため、空室リスクや賃料下落リスクを抑えられます。

設備仕様の高いアパートを建てておけば、周辺に競合のアパートができたとしても、競争に勝ち抜くこともできます。

アパートは少なくとも40年以上はお金を稼ぐ資産になりますので、長期的な視点に立って施工の質の高いアパートを建てることが大事です。

施工の質の高いアパートを建てるには、ハウスメーカー選びが重要となります。
実績が豊富で、技術的にも信頼がおけるハウスメーカーに見積もりを取る必要があります。
ただ、いたずらに施工の質の高さを求めてしまうと、コストが割高となってしまうことも懸念されます。
どうやって良いハウスメーカーを見つけたらいいのか、悩ましいところですよね?

でも、心配はご無用です!
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3-3.自己資金を十分に用意する

リスクを抑えてアパート経営を行うには、自己資金を十分に用意することもポイントです。
仮に自己資金100%でアパート経営を行えば、少なくとも借入金返済リスクはなくなります。

借入金返済リスクがなくなれば、多少、空室や賃料下落が発生しても耐えることができます。
資金もすぐに貯まるため、将来の建物老朽化リスクにも対応がしやすいです。

借入金が少ないほど、リスクに対する対応力が高まりますので、自己資金を十分に用意することはリスクヘッジ策そのものとなります。

昨今は、建築費の10%程度の自己資金を用意しておかないとアパートローンが組めませんので、自己資金は最低でも10%は必要です。
安全面を考慮すれば、30%程度を用意することが望ましいといえます。

自己資金割合があまりにも低いと、アパート経営に失敗していざ売却しようとしたときに、アパートローン残債が売却額を上回ってしまい、売却できないことがあります。

自己資金は30%程度用意しておけば、アパートローン残債が売却額を上回る可能性はかなり低くなります。

万が一アパート経営が失敗してしまうことに備え、売却という逃げ道は用意しておくことは重要です。

3-4.適切な管理方式を選択する

リスクを抑えてアパート経営を行うには、適切な管理方式を選択することもポイントです。
アパートの管理方式には、大きく分けて「管理委託」と「サブリース」の2種類があります。

管理委託とは、アパートオーナーが管理会社に管理を委託し、アパートオーナーと入居者が直接賃貸借契約を締結する管理方式です。

それに対して、サブリースとは、アパートオーナーがサブリース会社にアパート一棟を賃貸し、サブリース会社が入居者と転貸借契約を締結する管理方式になります。

管理委託は、アパートオーナーが入居者と直接賃貸借契約を締結するため、空室が発生すれば収入が減ります。
管理委託では、家賃の5%程度を管理会社に管理委託料として支払います。

サブリースは、サブリース会社から固定の賃料が振り込まれるため、空室が発生しても収入が変動しないことが特徴です。
サブリースでは、満室想定時の家賃から15%程度の手数料を差し引かれた残額がアパートオーナーに家賃として振り込まれます。

管理委託は収益性が高いですが空室によって賃料が変動するのに対して、サブリースは収益性が低いですが空室によって賃料が変動しないという違いがあります。

ただし、サブリースでも空室が多く発生すれば、サブリース会社から賃料の減額要請があるため、空室が完全に保証されているわけではありません。
アパートオーナーも空室リスクを間接的に負っていることになります。

管理委託では空室リスクは負うものの、収益性が高いため、現金が早く溜まり、将来発生する建物の老朽化にも備えやすくなります。

そのため、立地条件の良い土地であれば空室リスクは低いため、できれば管理委託を選択することが望ましいです。

サブリースは、管理委託だとかなり不安と思われる場合に最終的に選択すべき管理方式となります。

管理方式は「サブリースありき」ではないので、立地状況に応じて適切な管理方式を選ぶことをおススメします。

3-5.「1階」の空室対策をしっかり行う

リスクを抑えてアパート経営を行うには、1階の空室対策をしっかり行うこともポイントです。

アパートは、セキュリティ上の問題から、1階の方が入居者は決まりにくく空室が発生しやすくなります。

そのため、あらかじめ1階に空室対策を施したアパートを建てると、空室リスクを随分と減らすことができます。

1階の空室対策としては、例えば以下のようなものがあります。

  • ガーデニングやバーベキューができる専用庭を設ける
  • 1階の入居者が利用できる物置き(トランクルーム)を設置する
  • 泥棒の浸入に備えて、ホームセキュリティーを導入する
  • 植栽等の配置で歩行者からの視線を遮る
  • 窓面は道路から少し高いところに設け、歩行所からの視線を外す

どのアパートも1階は需要が弱いため、最初から1階の空室対策を意識して建物を作り込んでおくと、良いアパートを建てることができます。

設計プランを検討する際は、設計者に1階の空室対策アイディアを提案してもらうことをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。

アパート経営には、「空室リスク」や「賃料下落リスク」といったリスクがありますが、「収益が安定している」や「相続税対策となる」といった大きなメリットが存在します。

リスクをしっかり抑えてアパート経営のメリットを享受するには、何といっても「はじめの一歩」が重要です。
長期にしっかり稼げるアパートを建てるなら、「HOME4U オーナーズ」で複数のハウスメーカーを十分に比較し、収益性の高いアパート経営プランを選択することから始めてください。

この記事の情報が、手堅くリスク回避をしながらアパートを経営して行くための一助となれば幸いです。

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