【徹底解説】アパートの建て替え判断の基準はこれ。築年数や劣化度から適切なタイミングを解説

老朽化が目立ってくると、建て替えとリフォーム、どちらが適切な判断か迷う方も少なくないでしょう。
この記事では、アパートの建て替えを判断する基準とタイミングについて、詳しく解説いたします。

また、アパートの建て替えについて直接プロに相談したい方は、以下のボタンから簡単に建築プランを入手できます。ぜひご利用ください。

1.アパート建て替えのタイミング　判断基準はこの5つ

アパートを建て替えるタイミングを判断する基準となるのは、以下の5点です。

1-1.法定耐用年数を過ぎている

アパートは構造体によって、それぞれ「法定耐用年数」に違いがあります。
この年数を超えると、税制上のメリットが下がってしまいます。

（住宅の法定耐用年数　構造ごと　一覧）

構造体		法定耐用年数
木造		22年
木造モルタル		20年
石造		38年
鉄骨造	厚3mm以下	19年
	厚3mm超4mm以下	27年
	厚4mm超	34年
鉄筋コンクリート		47年

法定耐用年数の考え方の基盤としてあるのが減価償却で、時間の経過とともに価値が減少する固定資産の取得にかかった費用を、その使用可能な期間中に分割して計上するという会計処理のことを言います。

例えば木造アパートなら、22年間という期間にわたって取得にかかった費用が配分され、実際の支出はないものの会計上では費用が発生した事になるので、申告所得が小さくなるので節税に繋がります。

法定耐用年数に従ってこの減価償却が終わると、かかっていた費用がなくなることで申告所得が増えることとなり、その分課税額も増してしまいます。

アパートを建て替えれば法的耐用年数はリセットされますし、何十年という時間を経たことで入居者のニーズにそぐわなくなっている部分を改善することで、より高い収益性を期待できます。

実際には法的耐用年数を超えても、不具合なく建物は利用できる場合がほとんどですが、より需要に見合ったアパートに建て替えることを検討するためには、ひとつの具体的な基準であると言えるでしょう。

減価償却について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

1-2.築30年以上である

アパートの建て替えは、築年数が30年以上となった時というのが一つの明確な基準です。
その理由については、以下の3つがあげられます。

多くの構造体で法定耐用年数が過ぎる」

法定耐用年数と実際の耐久年数は同じではありませんが、上記の表にある通り、およそ30年で多くの構造体で法定耐用年数が過ぎます。

「大規模な修繕を必要とする箇所が生じて来る」

アパートの老朽化が進むと、経過年数に比例するように修繕費用の負担も増加するのが一般的です。
一部の改修だけにとどまらず、躯体全体にかかわるような大規模修繕を必要とする場合には多額の費用がかかり、建て替えた方がむしろ安価に済む場合もあります。

修繕で乗り切るか、建て替えに踏み切るかは、双方の場合の費用回収年数と収益性などから見極めます。

修繕の場合、築年数はそのまま積み重なり、再び何らかの修繕を必要とする機会は早い段階に訪れる可能性が高いでしょう。また、設備や間取りが現代のニーズに追いつかなければ、空室率が増す恐れもあります。

大規模修繕の費用の相場に関しては、こちらの記事をご参照下さい。

「ローンの返済が済んでいる場合が多い」

一般にローンの返済期間の平均年数は35年以下となっています。

一般的にはローンの返済が終わり、今後のメンテナンス費用などを考慮しながら建て替えについても考えることが可能な時期になります。

1-3.空室率が高まっている

5割を超える空室率に陥っていたら、建て替えを検討すべきフェーズに入っているといえるでしょう。

理由としては、以下の2つが挙げられます。

「デザインや設備が時代遅れになっているため」

築30年も経てば、間取りのデザインは目新しくないものになっているでしょうし、設備も時代の需要に見合わなくなっている可能性があります。
特に手を加えず入居者を集める方法の一つとして家賃の値下げがあるものの、対応できる減額には限度がありますし、入居を検討する人は新築物件・築浅物件と比較して設備や間取りをチェックするため、どうしても空室率が高まってしまう恐れがあります。
インターネット無料、オートロックの導入など、現在の入居者のニーズに応える新しい設備を導入すれば、空室率の大幅な改善が見込めるでしょう。

大幅な改変には大きな費用負担が伴いますので、建物の寿命がどのくらい見込めるか、費用のバランスも考えてご検討下さい。

「空室率が高い方が、建て替えがしやすいため」

アパートを建て替えるためには、現在入居している人たちに立ち退きをしてもらわなければなりません。
人数が少なければ、入居者退去の対応も進めやすくなります。手間が減るというメリットを活かすことも建て替え検討の重要な基準といえるでしょう。

1-4.維持費用が高額である

大規模な修繕が生じた場合はもちろんですが、築年数を経たアパートは基本的に維持費がかさみます。

例えば、屋根や外壁、ベランダの防水といった外回りは、30年の間でどれくらいメンテナンスをしてきたかによって、劣化の進行具合が左右されます。
もし一度もメンテナンスをしていなかったような場合には、屋根も外壁も痛みはかなり進行してしまいます。

また、アパートが建つ立地条件・気象条件によっては、築年数以上に劣化が進むこともあります。
海の近くにアパートがあるなら潮風の影響を受け、屋根はさびやすい傾向があります。
西日がよく当たる場所にアパートがあるなら、紫外線の影響が長時間持続しますので、外壁やベランダの防水などの劣化が早く進むことが考えられます。
建て替えの検討は、築年数だけではなく、立地条件による建物の劣化状況を客観的に把握することも大切になってきます。

建て替えの判断の重要なポイントは収益性です。新築アパート経営の具体的な収益シミュレーションが気になる方は「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」をご活用ください。最大10社のハウスメーカーから収支プランが手に入れられます。

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1-5.耐震性に不安がある

特に木造では、築30年以上になるとかなりの経年劣化があると考えられます。新しい建築物と比べて耐震性・耐久性が弱まっている傾向があり、災害時における不安な要素となるでしょう。

また、特に注意すべきなのは1981年以前に建築されたアパートです。
ある地震災害を受けて同年6月に建築基準法が大改正され、「新耐震基準」が定められました。
震度6～7程度の大規模地震においても崩壊しない強度をもとに計画されているそれに比べ、旧耐震基準は震度5程度までに耐えうることが基準だったため、たとえ鉄骨鉄筋コンクリート造であってもこれ以上の地震に耐えられない可能性があります。
ですから、旧耐震基準のもとに建築された建物は、他にも増して建て替えを検討する必要があるのです。

その場合には建物の外側から内部まで手を掛ける耐震対策は容易ではないため、建て替え以外での対応が難しい可能性もあります。

耐震診断をご検討なさっている方は、こちらの記事もご参照下さい。

2.建て替えかリフォームか、迷った時の判断基準4つ

もっと詳しく知りたい場合には、こちらの記事をご参照下さい。

3.アパート建て替えのメリット・デメリット

（アパート建て替え　メリット・デメリット　一覧）

メリット	デメリット
空室率が改善する 資産価値が高まる 家賃を高く設定できる 減価償却や相続税削減が可能	入居者への立ち退き依頼が必要 多額の費用がかかる リフォームに比べてかかる期間が長い

3-1.メリット

空室率が改善する

新築物件は、一般的に入居者から好まれる要件のひとつです。

更に部屋の間取りや設備を現在のニーズに合わせたり、駐車や駐輪スペースを確保する、外回りの植栽を増やすなど共有施設も充実させることで、競合物件よりも選ばれる可能性が高まります。

資産価値が高まる

築年数が経過したアパートは、減価償却によって耐用年数の下限まで経過すると、万が一売却する際には買い手がつきにくくなっています。

建て替えをすることで建物の評価は上がるため売却時には高値を期待でき、売却しない場合でも、将来的には評価の高い固定資産として相続できることになります。

家賃を高く設定できる

築年数が経過しているアパートは、どんなに立地条件が良くても途中で家賃を上げることはさらなる空室につながる可能性があります。

建て替えで新築の魅力あるアパートになれば、以前よりも家賃を上げて設定することも可能です。

減価償却や相続税削減が可能

木造や鉄骨などのアパートで築30年が経過したものは、減価償却がすでに済んでいることも多く、経費計上できないため所得税の削減にはつながりません。
建て替えで新たに減価償却分が増えれば、経費計上により所得税の節税が期待できます。

また、住宅ローンを利用して建て替えをする場合、ローン分は相続のときに財産分から差し引くことができるため、相続税の削減効果も期待できます。

減価償却費に関しては、こちらの記事をご参照下さい。

相続税に関しては、こちらの記事に詳細を載せています。

アパート建て替えをご検討であれば、まずは複数の収益プランの比較が重要です。それによってより適切な建築費、高収益を見込めるプランが見つかり、建て替えまでの期間も短縮することが出来ます。
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3-2.デメリット

入居者への立ち退き依頼が必要

建て替えることが決まったら、まずしなければならないのが入居者への立ち退き依頼です。

借地借家法に基づく入居者保護の観点を考慮して交渉を進めなければならず、契約が満了していても正当事由がなければ立ち退きを求められないことに注意しましょう。
多くの場合立ち退き料の用意が必要です。

多額の費用がかかる

アパートの建て替えには、新築費用だけでなく解体費用や立ち退き料、ほかにも登記にかかる費用、保険料など、合計すると高額な費用がかかります。
経年による建て替えでローンを完済していても、新たにアパートローンでの資産調達も考慮しなければなりません。

リフォームに比べてかかる期間が長い

建て替えはリフォームよりも長い期間を要します。
最初の立ち退き交渉でつまずく、資金調達の審査に時間がかかるなど、計画がスムーズに進むとは限りません。

建築が始まってもその間の家賃収入はゼロですから、損益もきちんと考慮して計画を立てましょう。
タイミングを見極めて、工期をなるべく短くするよう準備することが重要です。

４.アパート建て替えの流れ

4-1.打ち合わせから建築、完成までの流れ

アパートの一般的な建て替えの流れは次の通りです。

アパートの建て替えをスムーズに進めるために、主に気をつけるべきことは以下の3つです。

資金運用のシミュレーションをすること

建て替えを決める前に、建て替えの資金がどのくらい必要なのか、収益のシミュレーションをしっかりと行うことが大切です。

例えば、現在のアパートは木造で、耐震性や耐久性、地域のニーズなどから鉄筋コンクリート造にしたいと考える方もいるかもしれませんが、木造と鉄筋コンクリート造では建築費用も大きく違います。
また、建て替え後の家賃をどのくらいにすればよいかなど、地域の相場とも比較して検討する必要があるでしょう。建て替えには多くの資金が必要になりますので、収支計画はしっかりと立てることをおすすめします。

新築工事を請け負うメーカーにに解体工事会社を紹介してもらうこと

解体工事費用が最も安くなるのは、重機を自社で保有しており、自分たちで直接解体作業をする会社です。

ハウスメーカーは多数の解体工事会社とコネクションがありますから、オーナー様ご自身が探すよりもより手間を少なく、低コストで解体作業を依頼することが出来ます。

新築時は複数の建築会社のプランを比較検討すること

例えば1社だけに見積もりを依頼した場合、もっと条件の良い会社を見つけられず、建築費で損をするかもしれません。

ハウスメーカーにはそれぞれ得意とする分野があります。建て替えであれば、それについて知見が豊富なメーカーを選ぶことで、以前に建っていた物件と比べて収益性がよりアップするようなプランを出してもらうことが出来ます。

「HOME4U オーナーズ」では、ひと手間で最大10社から無料で建築プランを一括請求できます。ぜひご利用ください。

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4-2.アパートの建て替えで必要な立ち退きの手順とは

アパートの建て替えにおいて、最も手間がかかるのは立ち退き交渉です。流れは以下の通りです。

立ち退き交渉は問題が起こりやすいので、弁護士といった専門家立ち合いで進めるとよいでしょう。

アパート建て替えに伴う立ち退きノウハウはこちらで詳しく解説しています。

5.アパート建て替え費用の相場

アパートの建て替えにかかる費用は、

の3つです。

5-1.解体費用

建て替え前の古いアパートの取り壊しのためにかかる費用です。
一般的に、「坪単価×延べ床面積」の式で算出され、相場は以下の通りです。

（解体費用　構造別坪単価相場）

木造	坪単価3～5万円
鉄骨造	坪単価6～7万円

5-2.退去費用

アパートの建て替えに伴い、入居者に立ち退きをしてもらう際に支払う費用です。入居者の引っ越し代、転居先で必要な敷金や礼金などに加えて慰謝料も支払うことが多く、入居者が複数人いれば、その分立ち退き料もかかります。

おおよそ1部屋あたり家賃6か月分と引っ越し費用、合わせて50万円～100万円が相場です。

5-3.新築費用

アパートの新築には、

の3点がかかります。

本体工事費

本体工事費は、アパートの本体部分を建築するのにかかる費用で、「坪単価×延べ床面積」の計算式で概算出来ます。

一般的な2～3階建て以下のアパートにおけるおおよその相場は以下の通りです。

（本体工事費　構造別坪単価相場　一覧）

木造	坪単価77～97万円
鉄骨造	坪単価84～104万円

この表に従うと、例えば70坪のアパートで建て替える場合、木造なら77万円×70坪で5,390万円、鉄骨造なら84万円×70坪で5,880万円程度となります。

新築するときに頭に入れておきたいのが入居者数です。土地の広さや条件にもよりますが、入居者数をどの程度にするかで、建築費用が変わります。
土地を有効活用するには建てる階数を増やして入居者の数を確保する方法がありますが、2階建てよりも3階建ての方が建築費の坪単価は高くなる傾向があります。

入居者数が増えればその分建築費用が割高になりやすいため、確保したい収益と、建て替えの費用負担のバランスについて、事前にしっかりと検討することをおすすめします。

坪単価の平均を知りたい方は、こちらの記事をご参照下さい。

坪単価について、更に詳しい内容を知りたい方はこちらの記事をご参照下さい。

付帯建築費（別途建築費）

土地の地盤改良工事や上下水道・ガス工事、外構工事費などを指します。
建築費の20%程度が相場です。

諸費用

建築確認申請料やローン手数料、火災保険、登記費用などを指します。
相場はおおよそ100万円～200万円です。

こちらの記事ではアパートの建て替えにかかる費用の詳細とあわせて、収支計画の立て方についてもご覧いただけます。

6.アパートを建て替えるべきかの判断も安心して相談できるハウスメーカー・建築会社を選ぶためのポイント

長年手をかけて来たアパートを、取り壊して建て替えるべきかどうかというのはとても悩ましい問題です。
「人生最大の買い物」であるとも言える、アパート新築のための高額な費用をもう一度かけるべきか、リフォームで済ませられるのか……それをオーナー様お一人で判断するのは非常に難しいでしょう。
のちのち後悔するような事態を防ぐためには、入念な準備が必要です。

安心して建て替えの判断を相談できるアパート建築会社を選ぶための基準・準備すべき項目について記します。

6-1.維持費用と建て替え費用の比較をしてくれる

リフォームか建て替えかを決めるために、大変重要な要素の一つが費用面の問題です。
リフォームをしたとしても、建物本体の劣化は進んでいます。

お持ちの建物がどのくらい劣化しているかをプロの目で見てもらえば、リフォーム費用に加えて建物を維持するためにかかる諸々の費用と建て替え費用と、どちらの方がコストパフォーマンスが良いかを比較した上で、決心を固められます。

6-2.建物本体(躯体)に詳しい

そのような会社に耐震診断を依頼すれば、躯体の状態を正しく判断し、本当に建て替えを必要とするほど傷んでいるのか、そもそも耐震補強工事を施せる建物かなど、詳しい結果を教えてくれます。

6-3.建て替えによって収益性がどのくらい改善するか予測できる

リフォームによって改善できるのは、あくまでも表面的なところです。
建て替えに対応した経験の豊富な会社であれば、リフォームをすればどの程度の収益が見込めるか？　建て替えをした方が収益性がより高くなるのか？　など、知見に即したプランを出してくれます。

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