収益改善したい!そろそろ建て替え時?アパート経営者にとって、建物の老朽化や空室増加は大きな悩みの種。費用がかかる建て替えやリフォームは、情報収集ときちんとした計画が大切です。

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公開日
2020年01月20日
変更日
2020/11/30
カテゴリ
記事, 大家さん向け, 賃貸住宅の建て替え

アパートの建て替えを判断する基準とは?築年数や劣化度から適切な時期や費用を確認

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アパートの建て替えを判断する基準とは?築年数や劣化度から適切な時期や費用を確認

アパートオーナーのみなさま、現在所有されているアパートの築年数は、どれくらいでしょうか?

老朽化が目立ってくると、建て替えとリフォーム、どちらが適切な判断か迷う方も少なくないでしょう。
近くに新しいアパート物件が立ち並び、「このままでは入居者が減ってしまう」と不安に感じていらっしゃるオーナーさんもいらっしゃるかもしれません。

そこでこの記事では、アパートはどのくらいの築年数で建て替えをするべきなのか、そもそも築年数だけで判断してもよいのか、また建て替えのメリットやリフォームと比較して検討する際の判断基準などについてお伝えします

アパート収益改善のため、建て替えかリフォームかなどを正しく判断いただき、今後のアパート経営に活かしていただければと思います。


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1. アパート建て替えを検討する築年数とは

建て替えかリフォームか、どちらにするかを検討する目安のひとつに、アパートの築年数が挙げられます。

まずは、アパートの構造体と耐久性をどのように考えればよいか、詳しく解説しましょう。

●建物の構造と法定耐用年数

アパートの構造体には、木造や鉄骨、鉄筋コンクリートなどがありますが、それぞれの構造体で、「法定耐用年数」に違いがあります。
次の表で住宅の法定耐用年数を比較してみましょう。

構造体 法定耐用年数
木造 22
木造モルタル 20
石造 38
鉄骨造 厚3mm以下 19
厚3mm超4mm以下 27
厚4mm超 34
鉄筋コンクリート 47

上記の表によると、木造建築物の法定耐用年数は22年、木造モルタル建築物の法定耐用年数は20年などとなっています。

しかし、法定耐用年数とは、あくまで年々資産としての価値が下がっていく、減価償却を基準にしたものであり、実際には法定耐用年数を超えてもなお、不具合なく利用できる建物がほとんどです。そのため、法定耐用年数=耐久年数とはなりません

とはいえ、減価償却としての法定耐用年数は、建て替えをすべきか判断する際のひとつの目安になることができます。所有するアパートがどの構造で建てられているのか、把握しておくことは必要です。

1-1. 「築30年以上」が建て替えのひとつの目安

上記では、建物の耐用年数についてお伝えしましたが、法定耐用年数とは別に、一般的な建て替えの目安として、アパートの築年数が30年を超える頃からと考えられています。

法定耐用年数と耐久年数は同じではありませんが、木造の法定耐用年数は22年、鉄骨造の法定耐用年数は3mmから4mm以下のもので27年となっており、築30年であればすでに法定耐用年数は過ぎています。

住宅ローンの返済を30年で計画しているなら、ローン返済の負担もなくなり、今後のメンテナンス費用などを考慮しながら、建て替えについても考えることが可能な時期になります

1-2. 「いつ建築されたか」も確認!1981年以前と以後では耐震性が違う

建物の耐久性を考えるときには、築年数の他に「いつ建築した建物か」も重要なポイントのひとつになります。なぜなら、1981年以前に建築された建物は、耐震性が弱い可能性があるためです。

ある地震災害がきっかけとなり、1981年6月に建築基準法が大改正されました。大きな改正のひとつは「新耐震基準」が定められたことです。

旧耐震基準は、震度5程度の地震のときには、倒壊や崩壊は避けられるという基準であったのに対し、新耐震基準では、建物が震度6や震度7クラスの大規模地震が起きても、倒壊や崩壊しない耐震性が求められるようになりました。

旧耐震基準の建物は、大規模地震には耐えられない構造基準ですから、震度5を超える地震のときには、建物に損傷がでる可能性が高いといえます。

アパートの建て替えを検討するときには、建築年数に加えて、いつ建築されたものかも調べておくことが大切です。

1-3. 「築30年以内」でも建て替えを検討すべきケース

築30年に満たないアパートでも、経年劣化の状況によっては建て替えを検討しなければならないケースがあります。

1-3-1. 築30年以内でも劣化がある

例えば、屋根や外壁、ベランダの防水といった外回りは、30年の間でどれくらいメンテナンスをしてきたかによって、劣化の進行具合が左右されます。一度もメンテナンスをしていなければ、屋根も外壁も痛みはかなり進行してしまいます。

また、アパートが建つ立地条件、気象条件によっては、築年数以上に劣化が進むこともあります。

海の近くにアパートがあるなら潮風の影響を受け、屋根はさびやすい傾向があります。
西日がよく当たる場所にアパートがあるなら、紫外線の影響が長時間持続しますので、外壁やベランダの防水などの劣化が早く進むことが考えられます。

建て替えの検討は、築年数だけではなく、立地条件による建物の劣化状況を客観的に把握することも大切になってきます。

1-3-2. 築30年以内でも空室率が高い

築30年に満たないアパートでも、空室率が高くなってしまうことがあります。キッチンやユニットバス、ボイラーなどの設備機器が古くなることも要因になりますが、間取りが現代のニーズと合わないことも挙げられます。

同じワンルームでも、30年前と今では人気の間取りも変化しています。建物が古く感じられること以外にも、設備や間取りが古さを感じる場合、築年数が30年に満たなくても、入居者が減ることにつながります

2. アパート建て替えのメリット

アパートを建て替える場合、どのようなメリット・デメリットがあるか、詳しくみていきます。

2-1. 空室率が改善する

アパートが新しくなることで、以前よりも空室率が減り収益アップが見込めます。

新築物件は、一般的に入居者から好まれる要件のひとつです。

建て替えをきっかけに、部屋の間取りや設備を今のニーズに合わせることや、駐車や駐輪スペースを確保する、外回りの植栽を増やすなど、お部屋以外の共有施設も充実させることで、競合物件よりも選ばれる可能性が高まります。

2-2. 資産価値が高まる

アパートの建て替えにより、資産価値が高くなります。

築年数が経過したアパートは、減価償却によって耐用年数の下限まで経過すると、万が一売却する際に、その価値は期待できません。

建て替えをすることで建物の評価は上がるため、売却時には高値を期待でき、評価の高い固定資産として将来的に相続できることになります。

2-3. 家賃を上げて設定できる

建て替えにより、現状の家賃を上げるなど見直せるきっかけになります。

築年数が経過しているアパートは、どんなに立地条件が良くても、途中で家賃を上げることはさらなる空室につながる可能性があります。
建て替えで新築の魅力あるアパートになれば、以前よりも家賃を上げて設定することも可能です。

2-4. 減価償却、相続でメリット

建て替えすることで、減価償却としての経費計上が可能になります。

木造や鉄骨などのアパートは30年経過した建物は、減価償却がすでに済んでいることも多く、経費計上できないため所得税の削減にはつながりません。
建て替えで新たに減価償却分が増えれば、経費計上により所得税の節税が期待できます。

また、住宅ローンを利用して建て替えをする場合、ローン分は相続のときに財産分から差し引くことができるため、相続税の削減効果も期待できます。

3. アパート建て替え費用の相場

アパート建て替えにはどのくらいの費用がかかるのか、とても気になる部分です。

費用を大きく分類すると「建築費」「解体費」「立ち退き料」に分けることができます。建築費は、構造体や建築面積によっても変わってきます。

それぞれ詳しくみていきましょう。

3-1. 構造体で費用が変わる

一般的に、建築費用の相場は「坪単価」で計算されることが多く、「坪単価」×「建築面積(延床面積)」で建築費用を算出します。

「坪単価」とは、3.3平米の単価のことであり、畳で換算すると約2畳分です。計算するときは、建築面積(平米)を坪に換算します。

例:建築面積÷3.3=○○坪 坪単価×○○坪=建築費用

坪単価は、アパートの構造体によって変わります。一般的な2~3階建て以下のアパートの、おおよその目安としては、木造で坪単価77万円~97万円、鉄骨造で坪単価84万円~104万円になります。

70坪のアパートで建て替える場合、木造なら77万円×70坪で5,390万円、鉄骨造なら84万円×70坪で5,880万円程度となります。構造体は、建て替え費用、耐用年数、近隣のニーズなどを考慮して検討してください。

3-2. 入居世帯数で費用が変わる

土地の広さや条件にもよりますが、入居者数をどの程度にするかで、建築費用が変わります。
土地を有効活用するには、建てる階数を増やして入居者数を確保する方法がありますが、2階建てよりも3階建ての方が、建築費の坪単価は高くなる傾向があります。

入居者数を増やすことは、建築費用が割高になりやすいため、確保したい収益と、建て替えの費用負担のバランスについて、事前にしっかりと検討することをおすすめします。

3-3. 建築費以外の費用

建て替えには、建築費以外にも必要な費用があります。「別途工事」「諸費用」「解体費」「立ち退き料」などです。

別途工事は、土地の地盤改良工事や上下水道・ガス工事、外構工事費などになります。地盤改良工事や外構工事はある程度まとまった費用額になることが多く、建築費の20%程度は考えておきたいところです。

諸費用は、建築確認申請料やローン手数料、火災保険、登記費用などになります。おおよそ100万円~200万円を予定してください。

解体費用は、建て替え前の古いアパートの取り壊し費用です。一般的に、坪単価で算出されることが多く、坪単価×坪数(延べ床面積)になります。木造ならおおよそ、坪単価3万円~5万円鉄骨造なら坪単価6~7万円が目安となります。

立ち退き料は、アパートの建て替えをするために、入居者に引っ越しをしてもらうときの費用です。
入居者は全員、別の場所に移動してもらう必要があるわけですが、ただ単にアパートの老朽化を理由に移動してもらうことは、契約上で解除の「正当な理由」になりません。

入居者の引っ越し代、転居先で必要な敷金や礼金などに加えて慰謝料も支払うことが多く、入居者が複数人いれば、その分立ち退き料もかかります。

おおよそ1部屋あたり家賃6か月分と引っ越し費用、50万円~100万円が必要です。費用はオーナー側が負担するとはいえ、全員が快く立ち退いてくれるとは限りません。トラブルに発展しないように上手に交渉する必要があります。

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4. アパート建て替え?リフォーム?判断基準とは

建て替え以外の方法として、リフォームも選択肢のひとつです。どちらにするべきかの判断基準についてポイントを紹介しましょう。

なお、リフォームには古くなった箇所を元の状態に修繕する一般的なリフォームと、古くなった内装などの修繕のみならず、間取りの変更や設備の配置換えなど、壁の位置なども変えてしまう大規模リフォームがあります。

4-1. 構造体の劣化状況を診断

アパートの劣化状況を正確に判断することで、建て替えかリフォームかを選択することができます。
劣化は築年数だけで判断するのではなく、必ず不動産会社や建築会社などで建築士などの有資格者などに現状を診断してもらうことをおすすめします。

先にも説明した通り、建物の劣化は立地条件、気象条件によっても変わります。
過酷な条件化では、通常よりも劣化が早まることも考えられ、メンテナンスをする機会が増えて維持することの方が負担は増えるなら、建て替えの方が良い選択になるケースがあります。

4-2. リフォームの数年後に建て替え時期が到来しないか

築30年を過ぎても建物はまだまだ利用できると考え、取りあえずリフォームを考えている方がいらっしゃいますが、もし数年後に建て替えが必要になるようであれば、はじめから建て替えも検討したほうがいいでしょう。

リフォームとはいえ、ある程度の出費は必要です。リフォームだけで空室率の改善が見込めるのかも含めてシミュレーションしてください。

4-3. 大規模リフォームは負担が重い

大規模なリフォームは、想像以上に費用がかかることがあります。
アパートの築年数が30年程度で構造体には問題がなさそうと判断できる場合、少々費用はかかってもリフォームの方が負担は少ないと考えている方もいらっしゃるでしょう。

しかし、耐震補強や断熱補強をするケースでは、屋根や外壁などに手を掛けることになります。
内部も今のニーズに合うように作り変えるとなると、新築同様とまではいいませんが、新築に準じるような費用がかかるケースがあります。

たとえ大規模なリフォームをしたとしても、この先、新築程度の耐久性を維持できるわけではありません。近い未来に建て替えをしなければならなくなる可能性を考えると、負担が大きすぎると考えられます。

4-4. 空室率の改善につながるか

建て替えかリフォームかを検討するとき、「空室率が改善できるか」という視点で考えることも大切です。リフォームだけで空室率が改善できる場合もあれば、建て替えでなければ改善できない場合もあります。

定期的なメンテナンスのおかげで、外回りの耐久性を維持できているなら、部屋の内部をリニューアルするだけでも入居者が増えるかもしれません。
空室対策として最も適切な方法を考えることが大切です。

まとめ

いかがでしたか?
アパートの築年数やそれ以外での建て替えをするべきかの判断方法、建て替えのメリット、費用相場や建て替えとリフォームの判断基準などについてご紹介しました。

建て替えは建物の劣化状況をきっかけにと考えている方もいらっしゃると思いますが、空室率の改善対策としても、同時に考えていかなければならない問題です。

建て替えるべきか、リフォームすべきか、空室率が向上するための手段として何が適切なのか、しっかりと検討して、安定したアパート経営につながる選択をしていきましょう。

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