【徹底解説】マンション建築・建設を成功させる17カ条のコツ

この記事では、「これから賃貸マンションを建てよう」と考えている方に向けて、少しでも収益性の高いマンションをつくり、成功するためのコツを解説します。
また、マンションを建てる際の規制や費用といった基本項目についても網羅していきます。

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「うちの土地にマンションが建つの？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はご活用ください。

詳しい解説は以下

1.必見！マンション経営に成功するための17カ条

高い収益性を確保するには「適切な建築費で、入居者に選ばれる仕様にすること」が大切です。

1-1.最初に建築会社をしっかり比較する

マンション経営で利益をあげられるかどうかはマンション建設の時点でかなりの程度、決定づけられます。
すなわち、最初の時点で建築会社をしっかり比較し、優良な企業を選ぶことが非常に重要です。

マンション経営に成功するには、複数の提案をしっかり比べて、土地のポテンシャルを最大限に活かしたプランを選ぶのが正攻法です。

1-2.マンションを建てるタイミングを選ぶ

マンションはいつの時期に建てても同じというわけではありません。

マンション経営を成功させるうえでは、春の新生活のための拠点を探し始める人が増える1〜2月の時期に完成するのが有利とされています。
1～2月にマンションを完成させるには9月頃が着工の目安となります。

1-3.エントランスの仕上げにはお金をかける

マンションのエントランスは入居希望者にとっての第一印象を左右する箇所です。
エントランス次第で入居率にも影響が出てきます。

施工会社の比較・絞り込みが進んでいく中で、マンションの各部の細かいデザインなどの話もでてきますが、マンションはエントランスの仕上げにしっかりとお金をかけることを意識してください。

具体的に工夫するべきポイントとしては以下があげられます。

• 高級感のあるデザイン（例：大理石を使った床・テーブルなど）
• 暖かみのある暖色の照明
• 荷物の預かりボックス
• 定期的な清掃による清潔感の維持

建築費を節約するとしても、エントランスの仕上げはむやみに削減しないことがポイントです。

1-4.セキュリティ機能を充実させる

マンションはアパートに比べてセキュリティ性を求める入居者（女性や富裕層など）が多いので、セキュリティ機能を充実させることをおすすめします。

具体的には、エントランスの集合玄関をオートロックにし、カラーモニター付きインターフォンで連動させるとベストです。
その他、防犯カメラをエントランスやエレベーター内、駐車場等に適宜配置します。

玄関扉もディンプルキー(ポツポツと穴のあるタイプの鍵)のダブルロックにしておくと良いでしょう。

1-5.部屋は整形とする

賃貸マンションを建てる際は、部屋は整形であることが重要です。

特に、ワンルームマンションは元々の部屋の面積が狭いため、形が不整形になると利用効率が大きく落ち、借り手を見つけにくくなってしまいます。

例えば、上図のBまたはCのような部屋ができてしまうと、ベッドのような大型家具の配置がしにくくなります。
入居者を案内した際、「家具が置けない」と判断されれば、選ばれなくなってしまいます。
また、不整形の部屋はデッドスペースも発生しやすいですが、その分も含めて賃料が生じてしまうため、入居者にとっては無駄な空間に感じてしまいます。

部屋の形は一度建ててしまうと、簡単に変更することはできませんので、長期的に稼げる部屋にするためにも、部屋は最初の段階で整形に計画することをおすすめします。

1-6.部屋の間口を広めに取り脱衣所を作る

部屋の間口を広めに取り脱衣所を作ることが貸しやすい部屋とするポイントです。

ワンルームマンションでは、廊下から直接バスルームに入るような構造の部屋が良く見られます。
間口が狭く空間的な余裕がないので、脱衣所を儲けることができないのです。

ワンルームマンションの間口は3m前後が一般的ですが、2.9mだと脱衣所が作れず、3.2mくらいあると脱衣所が作れるようになります。

脱衣所がない部屋は友達や家族を泊まらせにくいという理由で、入居が決まらないことも多々あります。
脱衣所は、図面上見落としがちな部分ですので、計画の段階できちんと確認するようにしてください。

1-7.水回りの仕上げにお金をかける

室内の見せ場である、キッチン等の水回りの仕上げにお金をかけることがポイントです。

共用部でお金をかけるべきところはエントランスですが、室内でお金をかけるべきところは、キッチンを中心とした水回りとなります。

キッチンで目に付く部分は、天板と呼ばれるまな板等を置く台の部分です。
人工大理石もしくはステンレスエンボス仕上げと呼ばれる天板を選択すると、高級感がでます。
また、蛇口の水栓金物についてもステンレス製のできるだけオシャレなものを採用します。

新築物件のキッチンは「オシャレで綺麗」というのが一般化しつつありますので、キッチンはむやみにコストカットしないほうがよいでしょう。

1-8.収納量を確保する

貸しやすいマンションとするためには、収納量を確保することもポイントです。

多くの賃貸マンションは収納量が少ないため、荷物が多く置ける物件にすると競争力が高まります。
図面上、室内に十分な広さのクローゼットがあるかどうかをしっかりと確認します。

また、パントリーがあったり、洗面所に収納付き三面鏡があったりすることも入居者に喜ばれるポイントです。
玄関のシューズボックスは、女性用のブーツが収納できるトールサイズのものを付けておくとベターです。
また、トランクルームが設置できるスペースがあれば、トランクルームまで企画すると良いでしょう。

1-9.コンセントの場所と数も確認する

部屋の図面ではコンセントの場所と数も確認することも、忘れずに行いましょう。

確認方法としては、まず設計者にベッドや机、タンス等の大型家具の想定配置図も図面に落とし込んでもらいます。
次に、家具の配置図をもとにコンセントの位置も図面に描いてもらいます。

家具の置き方がイメージできると、コンセントの位置が妥当かどうかもなんとなく見えてきます。

最近の入居者はパソコンやスマホの充電等で多くの電源を使いますので、電源は多い方が望ましいといえます。
また、掃除機を使った際、廊下やキッチンもきちんと掃除できるかどうかをコンセントの位置からイメージして確認することもポイントとなります。

1-10.バルコニーを設置する

借り手の見つかりやすい部屋にするには、バルコニーを設置することがとても重要です。

バルコニーは付いていることが当たり前だと思ってしまいますが、付いていないワンルームもあるため、図面で必ず確認するようにしてください。
建築費が他社より安いと思ったら、実はバルコニーがなかったという失敗もありますので、見落とさないようにしてください。

1-11.バイク置場を設置する

可能な限り、バイク置場を設置することも重要です。
バイク置場の設置は、中古の一棟マンションでも空室対策として良く行われます。

後から付けるよりも、最初からあるに越したことはないので、企画の段階から積極的に入れていくことをおススメします。

1-12.店舗区画も検討する

1階に店舗を誘致できるような立地であれば、店舗区画も検討することが収益性を上げるポイントです。

店舗は住宅よりも賃料単価が高いため、1階に店舗が入ると収益性がかなり向上します。

ただし、店舗区画を作る際は、区画内に柱が無い無柱空間とすることが基本です。
柱があることで店舗が誘致できなかったという失敗がありますので、店舗区画内に柱は極力作らないように配慮してください。

1-13.エレベーターの維持コストを意識する

エレベーターには法定点検等があり、保守契約を締結するため、収益性を上げるにはエレベーターの維持コストを意識することが重要です。

エレベーター保守契約には、FM契約(フルメンテナンス契約)とPOG契約(パーツ・オイル・グリス契約)の2種類があります。

FM契約はメンテナンスの基本料金、部品代、修理代を全て含んだ契約になりますが、POG契約は基本が点検料金だけで、部品代や修理費用は別料金となります。
料金はPOG契約の方が安いので、管理会社とよく相談しながら適切な契約を選んでください。

1-14.ファミリータイプは上層階に配置する

ワンルーム条例によってファミリータイプの住戸を設置しなければならないことがありますが、ファミリータイプは上層階に配置するのが鉄則です。

賃貸マンションは、上層階ほど賃料単価が高く、また眺望や日照が良くなるため貸しやすくなります。
ファミリータイプはワンルームに比べると、賃料単価が低く貸しにくいため、上層階に配置することで、少しでも収益性を高く維持することができます。

1-15.ゴミ置場の動線を検討する

入居者に快適に過ごしてもらうためには、ゴミ置場の動線を検討することもポイントです。

特に、単身者は会社に出勤する際、ゴミを出していきます。
ゴミ置場は、エントランスから敷地の出入り口の間に配置し、そのままゴミを出して無駄なく会社に行けるような動線がベストです。

図面をチェックする際は、ゴミ置場の位置も必ずチェックするようにしてください。

1-16.近隣との見合いを考慮する

マンション建築では、近隣住民からの反対を避けるために、近隣との見合いを考慮することが重要です。

近隣住民は近くにマンションが建つと「覗かれる」「日当たりが悪くなる」といったことから建築に反対することがあります。
また、入居者も近隣から見られることを嫌がります。

近隣住民からの反対を避け建築をスムーズに進めるためにも、バルコニーの柵は極力見えにくいタイプのものを選択するなど、配慮を忘れないようにしてください。

1-17.自己資金をしっかり用意する

建築にあたっては、自己資金をしっかり用意することがキャッシュフロー(手残り)を良くするための大事なポイントです。
同じマンションを建てても、借入金が多ければキャッシュフローは悪くなります。

適切な自己資金は、投資額の30％以上を用意することが一つの目安です。
自己資金はキャッシュフローを向上させ、借入金返済リスクを下げてくれますので、しっかり用意することをおすすめします。

以上が、収益性の高いマンションを建てるために押さえておくべきポイント17カ条です。

2.マンション建築と条例の規制

都市計画法や建築基準法といった全国に適用される法律で、マンション建築に特化した規制はあまりありませんが、「各自治体の条例でマンションの建築規制は厳しく課せられて」います。

特に、東京23区内においては、各区が独自にワンルームマンションに対する規制(通称「ワンルーム条例」)をかけ、区によって規制の厳しさが異なっています。
ワンルームマンションの住民に対して、地域から「ゴミ出しマナーが悪い」「地域のコミュニティに参加しない」等のクレームが自治体に入ることが多いためです。

各自治体が定めるワンルーム条例では、主に以下のような条件を付加して収益性を落とすことによって、ワンルームマンションを建てにくくしています。

【ワンルーム条例に見られる主な規制内容】

• 最低住戸面積の設定
• ファミリー住戸の一定割合の設置
• 管理人の設置
• 駐車場の附置義務

ほとんどのワンルーム条例では、最低住戸面積を定めています。
23区内の多くでは25平米(渋谷区は28平米で厳しめ)で、政令指定都市では18平米が多いです。

最低住戸面積が大きくなるとその分、賃料単価が低くなってしまうので、収益性が落ちる結果となります。

また、23区内のワンルーム条例では、ファミリー住戸の一定割合の設置が定められています。
55平米や75平米といったファミリータイプの住戸を一定数設けなければならず、全室ワンルームのマンションは建てられない区が多いのです。

さらに、管理人の設置に関しても、規制を設けている区が多いです。
規模によっては週5日以上管理人を駐在させなければならないような区もあり、管理費用が跳ね上がって収益性が悪くなります。

駐車場に関しても、厳しい規制を行っている自治体は多くあります。
駐車場の台数が確保できずに、ワンルームマンションが建てられないことすらあります。

このように、賃貸マンションは各市区町村で独自の規制が定められており、自由に建てられないようになっています。
特に東京23区のワンルーム条例は厳しくて有名です。

これから賃貸マンションを建てる方は、かなり厳しい建築制限が存在するということを知っておくと、さまざまな規制に出くわしたときの心構えができます。

3.マンション経営に強い建築会社を選ぶためのポイント

以下、「安心して相談できる建築会社」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

3-1.建築会社の提示する「経営プラン」

多くのオーナーはマンションを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって、「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
（各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです）

3-2.建築会社の規模

大手建築会社のマンションはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。

また手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。
大手建築会社で物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小の建築会社も「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えればでは、やはり大手建築会社に建ててもらうのが安心です。

3-3.評判・口コミ

建築会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。
特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

3-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。
気になる建築会社があれば事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

今回ご紹介した悩み別の業者選びの方法以外にも、多くのオーナーの方々が知りたがっているマンション関連の情報について『マンション経営に関する記事一覧』にまとめています。

この記事を書いた専門家

（株）グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。