解体費用で損はしたくないですよね?この記事では、解体費用の相場、内訳、木造家屋の解体費用を安くする方法、解体費用が高くなる要因について、わかりやすく解説します。

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公開日
2020年12月10日
変更日
2021/09/15
カテゴリ
記事, 大家さん向け, 賃貸住宅の建て替え

【解体費用の相場はいくら?】坪単価や安くする方法を解説!

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【解体費用の相場はいくら?】坪単価や安くする方法を解説!

土地活用や不動産の売却では、既存の古家を取り壊すこともあります。
一般的に木造戸建て住宅の解体費用の坪単価は坪4~5万円程度で、総額は150万円前後となることが多いです。

ただし、解体工事費用は新築工事とは異なり、施工の条件や既存建物状況等によって金額が大きく異なります
解体工事費には一応相場はありますが、実際の見積もりは相場とかなり乖離することも多いため、最終的にはしっかりと見積もりを取ることが必要です。

そこでこの記事では、「解体費用の相場」を紹介するとともに、その内訳や費用を安くするための方法など、解体を検討している方にむけて有益な情報をお伝えします。
この記事の情報が、解体費用を節約するための一助になれば幸いです。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1.解体費用の相場

「実際に見積もりを取らないとわからない」という面はあるものの、解体費用は建物の構造によってある程度の相場があります。
構造別にみる解体工事費用の坪単価は、下表の通りです。

構造 坪単価
木造 坪4~5万円
鉄骨造 坪6~7万円
鉄筋コンクリート造 坪7~8万円

 

戸建て住宅の延床面積は35坪前後の建物が多いです。
木造の解体費用は坪4~5万円程度ですので、総額としては150万円前後となることが一般的です。

木造の建物は、例えば養鶏場の鶏舎のような建物の場合、坪1~2万円程度で壊せる建物もあります。
鶏舎のような建物は広い敷地にあるため、施工条件が良く、分別処分しなければならないものも少ないため、ほとんど機械で壊すことが可能だからです。

一方で、同じ木造でも住宅の場合には、畳や建具、襖、壁の内側の断熱材等、分別して処分しなければならない資材が多くなっています。
また、木造戸建て住宅の解体では、全て機械で取り壊すことはできず、作業員の手作業による「手壊し」工程が多く発生し、「手作業・機械作業併用分別解体工法」と呼ばれる工法を用いるのが一般的です。

手壊し作業が多く含まれることから、木造戸建て住宅の解体は坪1~2万円のような単価ではできず、少なくとも坪4~5万円はかかるようになっています。

また、重機が使えない現場は解体工事費が高くなります。
重機が使えない現場とは、「敷地までの道が細くて重機を運び込めない場合」や、「敷地に行くのに階段で上がらなければならない場合」のようなケースです。

重機が使えないとすべて手壊しで解体する必要があり、「手作業分別解体工法」と呼ばれる工法が採用されます。
手作業分別解体工法では、基礎などのコンクリート部分の解体も、大ハンマーやハンドブレーカーといった道具で壊していきます。
よって、手作業分別解体工法となってしまうと、工期も長く、人件費も膨らむため、解体工事費用が上がるのです。

さらに、解体費用は建物の状況によっても金額が上がります。
例えば、「地下室がある場合」や、「アスベストがある場合」等は、解体工事費が上がる原因です。
地下室やアスベストがあるケースでは、物量によっては解体工事が通常の2倍近くにもなることがあります。

このように解体費用は、施工の条件や建物の状況等によってかなり金額が異なるため、安易に相場から推測して予算を立てることは適切ではありません。

解体工事費用は実際に解体工事会社に現場を見てもらわないと金額が分からないため、予算を把握するには必ず見積もりを取るようにしてください。

2.解体費用の内訳

解体費用の見積もりを取るとき、提示された金額が本当に妥当なのかどうか、ふっかけられていないのか、心配になる方もいらっしゃると思います。
ふっかけられないためには、どんなことに費用が発生するのか、ある程度知っておくことが大切です。
そこで、この章では、費用の内訳について解説していきます。

まず、解体費用の見積もりの一般的な内訳は、以下のようになっています。

項目 内容
直接工事費 直接仮設費 足場費、養生費、運搬費等
直接解体費 労務費、機械器具費、雑工事費等
副産物処理費 コンクリート塊、木くず、廃石こうボード、混合廃棄物等の運搬
有価物買取費 鉄筋、鉄骨等
その他 小器材損料および下請経費等
共通仮設費 準備費、仮設道路、仮囲い、電気・給排水設備、電力・用水費、その他
現場管理費 労務管理費、租税公課、保険料、従業員給料手当、退職金、法定福利費、福利厚生費、事務要員費、通信交通費、補償費、その他
一般管理費等 一般管理費、付加利益

 

解体費用の見積もりで注目したい点は、「有価物買取費」です。
有価物買取費は、見積もり項目の中で、マイナスの数字が出てくる部分になります。

解体では、解体現場から発生した鉄筋、鉄骨等については、解体工事会社が有価でスクラップ市場に売却することができます。

有価物買取費は、解体工事費の減額項目であるため、解体工事現場から売却可能な有価物が多く出るほど、解体工事費用は安くなるという仕組みです。

有価で売却できるものは、主に鉄くずになります。
例えば、トタン屋根でできている戸建てを取り壊す場合、トタン屋根は有価で売却できるため、工事費は安くなります。

一方で、瓦屋根のような戸建ての場合、屋根部分は特に売却できないため、トタン屋根の戸建てに比べると解体工事費は高くなります。

そのため、解体工事費は建物の構造だけでなく、スクラップ市場で売却できる廃材がどれだけ多く出るかによっても金額が変わります。

見積もりを取る際には、内訳がきちんと示された見積書を作成してもらうよう伝えると、「このお客様はしっかり内容を見るのだな」と相手に思わせることができ、ふっかけを未然に防ぐための一助となります。

3.解体工事の流れ

解体工事の流れは以下の通りです。

解体工事の流れ

【見積もり依頼】

解体工事を行う際は、最初に解体工事会社に対し見積もりの依頼をします。
解体工事費用を抑えるには、複数の解体工事会社を見つけ、相見積もりを取ることがポイントです。
解体工事会社は、重機の保有状況等が異なりますので、解体工事会社を変更すると解体工事費用が大きく異なることがあります。

【現地調査】

見積もりを依頼すると、解体工事会社は必ず現地調査を行います。
現地調査では、主に「施工のしやすさ」を見ています。
解体工事費は、基本的には施工しやすい状況ほど安くなります。
周囲に住宅もなく、広い土地にポツンと家が建っているような状況だと解体工事費は安いです。
一方で、狭い路地を通り、重機を運び込めないような状況の物件は、手壊しの作業が増えるため、解体工事費が高くなります。

【見積提示】

解体工事会社は、現地調査が終わると、見積もりを提示してくれます。
見積書には、価格だけでなく付帯条件も記載されていますので、付帯条件もしっかり確認することが必要です。
付帯条件としては、例えば「事前に判明しえない飛散性アスベスト含有材等の処理は見積もりに含まれておりません。」等があります。
このような条件がある場合は、仮に解体工事中に飛散性アスベスト含有材が見つかったら追加工事費用が発生することになります。
付帯条件は、解体工事会社によって少しずつ異なるため、見積もりの金額とともに付帯条件の内容もしっかりと確認し、もしそのような条件の事象が起きた場合はいくらくらいの追加になるのか予め聞いておくと、心の準備もしておけます。

【解体工事会社決定】】

各社の見積もりが揃ったら、解体工事会社を決定します。
解体工事会社の選定に不安のある方で、解体後に新たに自宅やアパートなどを建築しようとしている場合には、事前に新築を相談するハウスメーカーや不動産会社から信頼できる2~3社の解体工事会社を紹介してもらった上で見積もりを取ることをおススメします。
信頼できる解体工事会社同士の相見積もりであれば、単純に価格だけで解体工事会社を選ぶことができます。

【請負工事契約締結】

解体工事会社が決まったら、請負工事契約を締結します。
請負工事契約時には、着手予定日や、解体工事期間、事前手続き、騒音対策等の説明がなされることが一般的です。

【各種届出書類押印】

解体工事では、建設リサイクル法によって解体工事着工前に事前申請書類の届出が定められています。
届出義務は、発注者本人に課されていますが、実際には解体工事会社が代理人となって書類の届出を行います。
発注者は、委任状や各種届け出書類に対し、押印を行うことが必要です。

【近隣挨拶】

解体工事に入る前は、着工前に近隣挨拶を行うことが通常です。
解体工事は新築工事よりも騒音や振動が大きいという特徴があります。
解体工事でトラブルになってしまうと、その後の新築工事でも近隣と揉めてしまうことがありますので、新築工事を控えている方は丁寧に近隣対応をすることが重要です
また、近隣へのケアだけでなく、解体工事会社に対しても、騒音や振動の対策をきちんと取るように念を押しておくことをおススメします。

【解体工事着工】】

各種届出や近隣挨拶が終わったら、解体工事の着工です。
解体工事期間は木造住宅であれば、1.0~1.5ヶ月程度となります。

【整地・解体工事完了】

解体工事が完了したら、最後は整地されて解体工事は終了となります。
解体が終わったら、現場をきちんとチェックしに行くことがポイントです。
解体工事では、たまに土地の境界鋲が解体中になくなってしまうことがあります。
境界鋲がきちんと残っているか確認するようにしてください。

【建物滅失登記】

解体工事が終わったら、解体工事会社から必ず取り壊し証明書をもらうことがポイントです。
建物の滅失登記をするにあたり、取り壊し証明書は必要書類になります。
滅失登記とは、解体等でなくなった不動産の登記簿謄本を抹消する手続きのことを指します。
建物所有者には滅失登記の申請義務があり、その期限は解体後1ヶ月以内となっています。
建物の滅失登記に関して、登録免許税は不要です。

4.木造家屋の解体費用を安くする方法

木造家屋の解体費用を安くする方法 住宅模型を持つ作業員この記事をお読みいただいている方の多くが、「木造家屋の解体」を検討されている方かと思います。
そこでこの章では、「木造家屋の解体費用を安くする方法」について解説します。

4-1.事前に残置物を処分する

解体費用を安くするためには、事前に生活残存品や布団衣類等の生活用品の残置物は処分しておくことがポイントとなります。
理由としては、解体工事会社は原則として家庭ゴミを処分できないからです。

家庭ゴミは、法律上、「一般廃棄物」と称される廃棄物に属します。
一方で、解体工事現場から発生する廃棄物は、「産業廃棄物」です。

解体工事会社は、産業廃棄物を解体現場から処理場までに運ぶ「産業廃棄物収集運搬業」の免許は持っています。
ところが、多くの解体工事会社は、一般廃棄物を運ぶ「一般廃棄物収集運搬業」の免許を取得していません。
そのため、ほとんどの解体工事会社は、残置物として残っている家庭ゴミを現場から運び出すことができないのです。

現場に残置物が残っている場合、解体工事会社は一般廃棄物収集運搬業者に対して家庭ゴミの処理を外注しますが、見積もりの中の「一般廃棄物収集運搬業者への外注費用」が加算されてしまうため、解体工事費用が高くなってしまうのです。

よって、解体工事を安くするためには、残地物は事前に処分し、がらんどうの状態にしておくと効果が得られます。

4-2.相見積もりを取る

解体工事費を安くするには、解体工事会社の相見積もりを取ることも対策となります。
解体工事会社は、できれば新築の施工会社に信頼できる解体工事会社を2~3社を紹介してもらって相見積もりを取ると良いでしょう。

見積もりは、その会社がユンボや圧砕機等の重機を自社で保有しているかどうかでかなり金額が異なります。
重機を保有していない会社は、リースまたは外注を行いますので、その分、解体費用が高くなります。
自社で重機を保有している会社は、リース料や外注費が生じませんので、低価格の見積もりを出すことが可能です。

~土地活用のための解体なら、先に新築工事のハウスメーカーを選ぶのが吉!~

解体工事の後に新築の土地活用が予定されているのであれば、解体工事会社を探す前に新築工事のハウスメーカーを選ぶ方がベターです。

重機を持っており、信頼できる解体会社かどうかというのは、外部からは簡単には判別できない情報ですが、ハウスメーカーなら多くの解体工事会社とのコネクションがあるため、適正な価格で解体工事を依頼できる解体工事会社を知っています。

そのため、解体工事を安くするには、解体の前に新築工事の計画を決定し、ハウスメーカーに紹介してもらうことが賢い方法です。

土地活用で新築工事の計画をする際は、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」でハウスメーカーを見つけることをおススメします。

サイトを運営しているNTTデータグループが、土地活用に実績のある優良なハウスメーカーのみを厳選していますので、信頼できる解体工事会社を2~3社紹介できるハウスメーカーを簡単に見つけることができます。
解体と新築の工事もスムーズに受け渡しができますので、ぜひご利用になってみてください。

4-3.取壊しを1月1日以降に行う

直接解体工事費に関係ありませんが、費用を抑えるなら戸建ての解体は、一年の終わりに行うよりも、1月1日以降に行う方が賢明です。

取壊しを1月1日以降に行う

土地の上に住宅が建っていると「住宅用地の軽減」というものが適用されます。
住宅用地の軽減とは、土地の固定資産税が安くしてくれる特例です。

住宅用地の軽減が適用されるかどうかは、1月1日の状態で決まります。
1月1日時点に取り壊し予定の戸建てが建っていれば、その年の固定資産税は住宅用地の軽減が適用されたままとなります。

1月1日より前に建物を取り壊して更地の状態で1月1日を迎えると、1年間は土地の固定資産税が高くなります。
仮にその年の12月31日までに新たなアパート等を建てたとしても、その年住宅用地の軽減は適用されないことになります。

一方で、1月1日以降に取り壊し、その年の12月31日までに新たなアパート等を建てれば、ずっと住宅用地の軽減が適用されたままとなります。

土地の固定資産税を抑えたままにすることができるため、取り壊しと次の建物の竣工のタイミングは1月1日から12月31日までの間に計画することがポイントです。

まとめ

それではおさらいです。

解体費用の坪単価相場は、木造なら坪4~5万円、鉄骨造なら坪6~7万円、鉄筋コンクリート造なら坪7~8万円程度です。
解体工事期間は木造住宅なら1.0~1.5ヶ月程度となります。

解体工事を安くする方法としては、「事前に残置物を処分する」、「相見積もりを取る」等の方法がありました。

もし土地活用のために解体を検討している場合には、事前に「HOME4U オーナーズ」を使ってハウスメーカーを絞り込み、ハウスメーカー経由で信頼できる解体工事会社を紹介してもらうことをおススメします。

解体工事費用は、施工の条件や既存建物状況等によって相場よりも大幅に金額が異なることがあります。
安易に相場で予算を把握せず、最終的にしっかりと見積もりを取った上で価格の判断をするようにしてください。

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