相続などで手に入れた土地をお持ちの方は、最もいい活用法をいろいろ模索しているのではないでしょうか？多くの不動産オーナーの悩みを解決してきたスゴ腕コンサルタント石川龍明氏が、駅近や郊外などといった土地の条件別活用法をご紹介した上で、土地活用に成功する秘訣を動画でわかりやすく伝授します。お持ちの土地に合った活用法を知る手掛かりにしてください。
<<石川先生のわかりやすい解説動画はこちらから>>
【この動画のポイント】
・駅近の土地はRCマンションを建てて運用
・郊外の土地は木造アパート向き
・トランクルーム経営は終了後にコンテナも活用可能
・土地活用で成功するには差別化を意識してプラスアルファの物件を用意
以下、動画で紹介されているポイントを、記事でも詳しくご説明します。
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目次
1．条件別活用法① 駅近の土地にはRCマンションを建てる
動画で最初にご紹介するのは、30坪くらいの駅近の土地にRCマンションを建てるケース（建ぺい率60％、容積率200％）です。
1-1. 駅近30坪ならどんなマンションがいい？
30坪の土地は小さめですが、駅近なら建物の高さを高くして部屋数を多くすれば家賃収入を増やせます。エレベーターの設置が必要になれば毎月の運営費がかかるので、階数は3階ぐらいが妥当です。
1-2. 部屋の広さと間取りがポイント
今は単純なワンルームマンションよりも、居住空間と他のスペースを分けられ、収納がきちんと備わった１DKや１LDKが人気です。1部屋25㎡程度とすると、ワンフロア2世帯、全部で6世帯程度のマンションが建てられます。
1-3. 駅近RCマンションの収支シミュレーション
マンションを建てた場合、次のような支出が発生します。
① 税金…固定資産税・都市計画税
② 銀行への返済…借入した場合の毎月のローン返済
③管理費…賃貸管理を管理会社に依頼する場合の費用
④修繕積立費…メンテナンス費用
駅近30坪、建ぺい率60％、容積率200％の場合には、上記の① ～④を合わせた支出は約434.3万円です。
建物の建築費7,200万円程度、家賃1世帯あたり月8万円、年間578万円と仮定し、収入から支出を差し引きすると、手残りは次のとおりです。
578万円－434.3万円＝141.7万円
1-4. 駅近・RCの実質利回りの目安は？
駅近・RCマンションの利回りを実際に計算してみます。
１年分の家賃収入（578万円）を総投資額（7,200万円）で割った「単純利回り」は8.02％です。また、収入から支出を引いた手残り（141.7万円）を総投資額（7,200万円）で割った「実質利回り」は1.96％です。
30坪、３階建て程度の規模なら、実質利回りの理想は2％以上です。アパート、マンション経営のスケールメリットは、世帯数が多い方が同じ経費に対して、家賃収入を多くできることです。利回りが低い場合には、世帯数を増やして家賃収入を多くするなど、バランスを見ながら検討してください。
2．条件別活用法② 郊外の土地には木造アパートを
50坪の土地に木造２階建て４世帯のアパートを建てた場合のシミュレーションをしてみましょう。
2-1. 郊外・木造アパートの１部屋の面積は？
郊外のアパートなら、30㎡でロフトが10㎡といった間取りが可能です。50坪なら４世帯程度のアパートを建てられます。
2-2. 郊外・木造アパートの収支シミュレーション
木造２階建てアパートの建築費は約5,000万円です。１世帯あたりの家賃を月7.8万円とすると、年間の家賃収入は374.4万円となります。支出（税金、銀行返済費、修繕積立費、管理費の合計）は311.6万円程度なので、手残りは
374.4万円－311.6万円＝62.8万円
となります。
2-3. 郊外・木造の利回りはどのくらい？
郊外の木造アパートの単純利回り、実質利回りを計算すると、次のとおりです。
単純利回り 7.5％
実質利回り 1.25％
郊外の木造アパートは駅近RCよりも少し利回りは落ちますが、これくらいを目安に考えればよいでしょう。
3章 条件別活用法③ 駅近30坪の土地を駐車場にして活用
駅近の土地は駐車場としてもニーズがあります。動画では30坪の土地を駐車場にする場合を想定しています。
3-1. 駐車場にするときに注意しておきたいこと
土地を駐車場にして活用すれば、建物を建築する必要もなく、管理の手間もかかりません。一方で、建物が建っていないので更地扱いとなり、相続の時に土地が最も高い評価となってしまい、税金が上がります。
土地のオーナーが亡くなったとき、駐車場として使っていれば、相続税評価額が高くなります。更地扱いのため、税金の優遇措置もありません。お持ちの土地を駐車場にする場合、どこかで相続対策についても考えなければなりません。
3-2. 駐車場の収支シミュレーション
駐車場の場合、車１台につき７坪必要です。30坪の土地なら４台収容可能です。駅近くなら賃料収入として１台あたり２万円程度が期待できます。
駐車場の場合、アスファルトを敷いたり、車止めを設置したりする工事のためにかかる費用も150万円程度です。支出としては、税金（固定資産税・都市計画税）が高くなり、年間約35.4万円かかります。
以上より、収入から支出を引くと、手残りは
96万円（年間賃料）－35.4万円（税金）＝約60万円
となり、単純利回り64％、実質利回り23.6％となります。
土地を駐車場にすれば利回りは高くなりますが、入ってくる金額自体はそれほど大きくありません。
4.条件別活用法④ 30坪の土地にトランクルームを作る
土地にコンテナを置くだけでOKのトランクルーム経営は、土地活用の方法としても注目を集めています。動画では、30坪の土地をトランクルームにするケースをシミュレーションしています。
4-1. トランクルームの注意点
トランクルームの場合、平屋なら簡単ですが、2階建てにするなら確認申請をとらなければなりません。ただ、キャッシュフローはとてもいいのでシミュレーションしてみましょう。
30坪の場合、コンテナ8台、2階建てのトランクルームとすると、初期費用は950万円～1,000万円程度かかりますが、10年以内に回収できます。
4-2. トランクルームの収支シミュレーション
収入（年間賃料）384万円、支出144万円となり、手残りは240万円となります。外備費1,000万円とすると、単純利回りは40.4％、実質利回りは25.2％です。
4-3. トランクルームのメリット
トランクルームをやめるときには、コンテナの再活用ができます。コンテナは移動できるので、別の土地で新たにトランクルーム経営を始めたり、リユースといってコンテナを専門の業者に買い取ってもらったりすることも可能です。更地として利用したくなった際にも、そういった方法がとれるので、トランクルーム経営ならではの面白さがあると思います。
ここまでは土地の条件別活用法をみてきました。
各活用法の収支比較は動画でチェックできます。 動画9：01～
5.土地活用で成功する2割のオーナーはプラスアルファを意識
賃貸物件のオーナーのうち、家賃を下げ続けている人が約8割で、家賃を上げることができている人は約2割というのが現状です。うまく経営している2割の人が意識していることは、住まい手目線、入居者目線で物件を維持し続けること、すなわち他との「差別化」です。土地活用成功の秘訣である賃貸物件のプラスアルファについて説明します。
5-1. 賃貸物件のプラスアルファとは？
駅から近いところはどんな人でも来ますが、郊外で駅から15~20分かかる場所に建っている物件となると、何か考えた方がいいと思います。これからの賃貸経営では、他にはない魅力＝プラスアルファを持った物件を用意することで、安定した収益が期待できます。プラスアルファとは、住居以外の設備や付加価値を付けることです。たとえば、以下のようなプラスアルファが考えられます。
① サロン型賃貸
ネイルサロン、ヘッドスパ、耳つぼダイエットなど、女性が住みながら施術ができる物件が人気です。
② 音楽マンション
音楽の学校を出た人が社会人になったとき、楽器を持ち続けたいと思う人も多いと思います。趣味で楽器を演奏する人は、自分の部屋で楽器を弾きたいので、防音、楽器演奏可の物件なら、多少高くても住みたいはずです。
③ ガレージハウス
駐車場と住宅が一緒になったガレージハウスも人気です。
プラスアルファ物件の収入（手残り）は動画でチェックできます（15：09～）。
アパート・マンションのプラスアルファとは、店舗やガレージなど、住居以外の設備をつけた建物のこと。その土地にあった狭いニーズを掴んだ物件を建てることで、安定した収益を上げることが可能になります。収支が良くなり、良い入居者に長く入ってもらえることが、アパートマンションプラスアルファの最大のメリットとなります。
5-2. 賃貸経営の成功のために必要なこと
賃貸経営の成功の秘訣は、「良い人たちに長く住んでもらう」ことす。空室ができると、家賃を下げなければなりません。ニーズを掴んだ物件を建てることで、長く住んでもらうことができ、安定した収益を上げることが可能になります。
アパート・マンションが古くなると、売却、リノベーション・リフォーム、建て替えといった方法を考えなければなりません。将来的な売却を考えるときにも、満室経営は大事です。満室なら投資物件として高く売れますが、半分が空室なら立ち退きや取り壊しの手間を考えた値引きを要求されてしまいます。売ったらいくらになる、リノベーションしたらいくらになる、建て替えたらいくらになる、といったところは、事前に全て確認することが大切です。
特に、建て替えを検討する場合は、高額の費用がかかりますので、あらゆるプランを比較して決めることが必要になります。
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今運営している賃貸住宅の建て替えをお考えでしたら、ぜひご利用ください。
5-3. 土地活用で大事なこととは？
土地活用なら、アパート、マンション、駐車場、ガレージハウスなどのうち何がその土地に向いているのかを考え、さらにターゲット層も考えることが大切です。ターゲットが決まればコンテンツが決まり、コンテンツが決まればリーシングといってアパートの良さを発信でき、それができると最後はオペレーションができるようになります。8割の方が賃貸経営に失敗しているのは、誰に住んでもらいたいかがわかっていないからです。
大切な点は、土地活用について専門的なアドバイスが受けられる相談先を見つけて一緒にリサーチすること、説得されるのではなく自分が納得して土地活用することです。
6.まとめ
土地活用に失敗しないためには、その土地が何に向いているのかを見きわめることが必須です。アパート・マンションを建てるなら、ターゲットを明確にし、差別化を図った物件を用意することで安定した収益を得られます。動画で学んだ秘訣を参考に、家族の幸せのため、土地活用を成功させてください。
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