土地活用は信頼できる人に相談したい！成功のための正しい手順

「使っていない土地をうまく活用したい」とは思うものの、誰に相談すればいいか迷っていませんか？

例えば、メジャーな土地活用である「アパート経営」だけでも、有名な企業はたくさんあります。
また、アパート経営以外にも、駐車場経営、賃貸併用住宅、戸建て賃貸住宅など、様々な活用方法があるのですから、困ってしまうのが当然です。
幅広い選択肢の中から、自分の土地に一番良いのはどれなのか、アドバイスしてくれる知識豊富な人がいたら安心して土地活用を始められますよね。

また、土地活用を始めるときには、各種の専門家に相談したいケースも多いと思います。

• 相続税の対策について「税理士」に相談したい
• 不動産だけでなくほかの金融資産も含めた長期のライフプランを「ファイナンシャルプランナー」に相談したい

このような場合には、どんな順番で誰に相談すればよいのかが難しい部分です。

土地活用の失敗を回避するには、その道のプロフェッショナルに、順序良く相談することが非常に大切です。
そこでこの記事では、どのように相談先を見つければ良いのか、各専門家の特徴や相談する順番、相談のコツなどを解説していきます。
ぜひ最後までお読みいただき、信頼できるプロの力を借りて、あなたの土地にぴったりの土地活用を見つけてください。

1.土地活用の相談のコツは、「二段階で進める」こと！

土地活用を始めようと思ったときには、「誰に」「どんな順番で」相談すればよいのでしょうか？
時間の無駄や判断ミスを避けるためには、次の「二段階のステップ」で相談することをおすすめします。

まず「ステップ1」で、賃貸市場や法規制に精通した専門家、つまりハウスメーカーやデベロッパーなどに活用プランを提案してもらってください。
土地活用をスタートする前に、アパートやマンションの需要と供給はどんな状況か、家賃水準はどれくらいかといった的確な「市場分析」をしてもらうことが大切です。
また、それぞれの土地にはエリアごとの法規制があり、建てられる建物の大きさや種類が決まっているので、法規制をクリアした上でベストなプランを立ててもらうようにします。

その次の「ステップ2」では、必要に応じて、税理士やファイナンシャルプランナー（FP）などの専門家に相談します。
税理士やFPなどの専門家にとって、「この土地ならこの土地活用が有利」といったアドバイスを求めても専門外です。
そのため、専門家に相談するときには、「ステップ1」で提案を受けた具体的な土地活用プランを用意してから相談するとスムーズです。
例えば税理士には、「その土地活用によってどれくらい相続税の節税が可能か」といった相談ができます。
ファイナンシャルプランナー（FP）なら、不動産以外の資産も含めた全体のバランスを見たり、老後までの資金計画を相談することができます。
なお、税理士やファイナンシャルプランナー、土地活用プランナーなどは、ハウスメーカーやデベロッパーなどに所属している場合も多いですし、提携している専門家を紹介してもらえる場合もあります。

それでは、ここから先は、ステップ1のコツと、ステップ2のコツについてそれぞれ細かく解説していきます。

2.【ステップ1】建築会社等へ土地活用を相談する際の3つのコツ

土地活用には非常に多くの種類があるので、幅広い相談先が存在します。

土地活用の主な相談先として挙げられるのは、ハウスメーカー、デベロッパー、地元工務店、設計事務所などです。
また、コインパーキング、太陽光発電、トランクルーム、コインランドリーなどに特化した専門企業もあります。

これらの企業に相談するときには、次の3つのコツを押さえてください。

• 相談先の特徴を知っておくこと
• オーナーの要望を伝えること
• 複数の企業の提案を聞くこと

それぞれ解説していきます。

2-1.相談先の特徴を知っておくことが大切！

まずはそれぞれの企業の特徴を知った上で、相談先を選ぶことが大切です。

・ハウスメーカーの特徴

アパート・マンションを得意とする企業が多く、ノウハウが蓄積されています。
それぞれ、木造、鉄骨などの得意な構造が決まっていることが多いです。
いくつかのシリーズから選ぶのが一般的で、オリジナリティにやや欠ける面はありますが、逆に言えば失敗しにくい「鉄板」のプランが見つかります。
また、ある程度まで工場で資材を加工するので建築期間が短く、品質が安定しているのも長所です。
設計、建築だけでなく、竣工後の管理までワンストップで対応できる企業がほとんどです。

・デベロッパーの特徴

アパートやマンションだけでなく、店舗やシニア向け施設など、様々なタイプの物件を手掛けています。
大通り沿いや商業地、土地の面積が広い場合には、土地活用の選択肢が多くなるため、デベロッパーにも相談するのがおすすめです。
マンションに向いている立地の場合、デベロッパーが建てたマンションの一部とオーナーの土地を交換する「等価交換方式」を採用して、オーナーが建築費を負担しないですむ方式などもあります。

・工務店の特徴

工務店が手掛けるアパートはほとんどが木造で、狭小地や変形地をうまく活かした設計が得意です。
現場施工が中心となるので、施工期間が長めになる傾向があります。
また、木造三階建てや、大規模なアパートの経験値は少ないのが一般的です。

・設計事務所の特徴

デザイナーズアパートなど、世界に一つだけの物件を設計してもらうことができます。
ただし、戸建て住宅を中心としている設計事務所も多いので、アパート等の収益物件の実績が多い事務所に相談することが大切です。
設計事務所は設計と監理が業務なので、建物の建築工事は別の建築会社を紹介してもらうのが一般的です。
設計事務所に依頼する場合、ハウスメーカーや工務店よりも総費用は高めになりやすいです。

・専門企業の特徴

土地活用の専門企業には、コインパーキング、トランクルーム、太陽光発電、コインランドリーなどを手掛ける企業があります。
それぞれに特化した市場データとノウハウを持っているので、興味がある場合は相談してみるとよいでしょう。
オーナーが専門会社に土地を貸して、営業を任せる方式もあるので、手間や初期投資の少ない土地活用が可能です。

例えば、活用したい土地に合わせて、次のように色々なタイプの企業に相談するのがおすすめです。

土地の特徴	おすすめの相談先
駅に近い土地	アパートに強いハウスメーカー、アパート・マンション・貸店舗など幅広く扱っている企業、コインパーキング専門業者など
広い土地	アパートやマンションを扱っている企業、大規模建築も可能なデベロッパー、シニア向け施設も手掛けている大手メーカーなど
駅から遠くてアパートが向いているか不安がある土地	アパートを得意とする企業、駐車場や借地も紹介できる不動産会社、太陽光発電・トランクルームの専門企業など
大通り沿いでアパートと店舗が混在する立地	アパートが得意な企業、マンションから貸店舗まで様々なタイプに対応できるデベロッパー、コインランドリーの専門会社など

2-2.土地活用の相談はオーナーの要望を伝えることが大切！

土地活用を相談するときには、土地オーナーとしての要望を伝えることが大切です。
良心的な企業であれば、最初にオーナーの要望・希望をヒアリングしてもらえるはずです。
オーナーの話しを聞かずに、一方的に自社の得意なものを押し売りするような企業は避けたほうが賢明です。

次の例を参考に、伝えたい要望を考えておくとスムーズに相談できます。

• 相続税対策がしたい
• 初期投資の予算を抑えたい
• 管理などに手間をかけたくない
• 長期的な土地活用がよい
• 将来があって、収益性が高い土地活用を選びたい
• その土地に親族が家を建てる可能性があるため、いつでも辞められる土地活用がよい

具体的な土地活用プランの提案を見ているうちに、考えが変わってくることも多いので、まずは現時点での要望という形で伝えてみてください。

2-3.土地活用の相談は複数の企業の提案を聞くことが大切！

土地活用の相談をするときには、複数の企業の提案を聞いて、しっかり比較してから決めることが何よりも大切です。

なぜ、複数の企業の提案を聞く必要があるのでしょうか？
その理由は5つあります。

【理由1】建築会社は自社が得意なタイプを勧めることがあるから

建築会社にはそれぞれ力を入れている物件タイプがあるので、自社の得意なものを勧めがちです。
例えば3階建てが最適な立地なのに2階建てを勧める、マンションが最適なのにアパートを勧める、木造が向いているのに鉄骨を勧めるなどの可能性があります。
１つの会社の提案を鵜呑みにするのではなく、複数の企業の提案内容を聞いて、一番納得できるプランを選ぶことが大切です。

【理由2】市場分析力や設計力に違いがあるから

例えば賃貸住宅に向いている土地の場合、まずはその地域の賃貸市場を精緻に分析した上で、競争力のある物件を設計することが重要です。
「アパートとマンションどちらにするか」「設備やデザイン性はどの程度必要か」「人気の間取りと面積は？」といった分析に応じて、建築計画は全く違ったものになります。
設計内容しだいで、稼働率や家賃には大きな差が出るため、優れた分析力と設計力を持った企業に任せることが大切です。

【理由3】費用が妥当かどうか判断できるから

複数の企業から提案を受ければ、建築費が良心的な水準なのかどうか判断しやすくなります。
特に初めてアパートやマンション等を建てるとき、1社の建築プラン・見積書を見るだけでは建築費の妥当性を判断しにくいものです。
なお、費用を比較するとき、最も安い会社を選べばいいというものではないので注意してください。
コストダウンしすぎると、魅力がなく入居者が集まらない物件になってしまったり、あとから修繕費などの維持費が割高になってしまうことがあります。

【理由4】建てた後のフォローに違いがあるから

アパートを得意とする建築会社のほとんどは、建築後の賃貸管理やメンテナンスまでワンストップで任せられます。
管理体制や、保証期間には違いがあるので、建てた後のフォロー内容についてもしっかり比較する必要があります。

【理由5】コンサルティングの対応力に差があるから

建築会社によって、コンサルティング能力には差があります。
企業によっては、社内に税理士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、土地活用プランナーなどが在籍しており、土地活用プランと合わせて相談できることがあります。
オーナーの要望を踏まえた上で、最適なプランを提案してくれる建築会社かどうか見極める必要があります。

これらの5つの理由があるので、確実に土地活用を成功させるためには、複数の企業に相談し、建築プランをじっくり比較することが欠かせません。
とはいえ、土地活用を相談できる企業にも様々な特色があり、優良企業を見つけるのはなかなか難しいと思います。

そんなときにお役に立つのが、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」の一括プラン請求サービスです。

土地の所在地や広さなどの基本情報を入力すれば、あなたの土地にぴったりの活用プランを提案できる企業がピックアップされ、様々な強みを持つ企業にまとめて土地活用プランの提案を依頼できます。
各企業の提案内容をじっくり見比べることで、ぜひ失敗を回避していただきたいと思います。

3.【ステップ2】専門家へ相談する際のコツ

「建築会社以外の中立な意見が聞きたい」「相続税対策を詳しく相談してから土地活用を始めたい」という方もいらっしゃると思います。
そんなときには、税理士やファイナンシャルプランナー、土地活用プランナーなどの専門家が候補として挙げられます。

これらの専門家に相談するときのコツは、【ステップ1】で具体的な土地活用プランをもらってから、専門家に相談するということです。

税理士などの専門家は、土地活用そのものについては専門外なので、不動産に関する法規制やアパート需要などに精通している可能性は低いです。
そのため、「どんな土地活用がよいか」と曖昧に聞くのではなく、「この土地活用は税金の面では有利か」などと具体的に聞くことで、専門的な視点からアドバイスがもらえます。

専門家のところに相談に行くときに持参したい書類は次のとおりです。

• 具体的な建築プラン
• 地図
• 登記簿謄本
• 固定資産税納税通知書など

様々な相談先の特徴についてまとめておきます。

【有料と無料の場合がある相談先】

・税理士

相続税対策など税金に関することを具体的に相談できます。
現在の資産状況から、相続税はどれくらいかかる見込みか、また、土地活用によってどれくらい節税できるのか相談するとよいでしょう。
税理士にも得意分野があるので、相続税に精通している税理士を選んで相談する必要があります。
また、初回の相談は無料の場合もありますが、料金体系をあらかじめ確認してください。
なお、土地活用を扱う建築会社の社内税理士に相談したり、提携税理士を紹介してもらえる場合もあるので、建築会社等に聞いてみるのもおすすめです。

・ファイナンシャルプランナー（FP）

「ファイナンシャルプランナー」は、税金、相続、金融、保険などの幅広い知識を持っているので、資産全体を見てアドバイスしてほしいときに向いています。
相談料がかかるかどうか、あらかじめ確認してください。
建築会社にも在籍していることが多いので、土地活用プランと合わせて相談するのがおすすめです。

・土地活用プランナー

最適な土地活用について提案する専門資格です。
「土地活用プランナー」は、ハウスメーカー、建築会社等に在籍している人がほとんどです。
建築会社に所属せず、コンサルタント業務に特化している「土地活用プランナー」へ相談する場合は有料になりますし、そのような企業は数少ないです。
複数の建築プランの中からどれにするかどうしても決められないような場合、費用をかけてもコンサルタントの意見を聞いてみるのもよいかもしれません。

・不動産鑑定士

土地に関する法律や、地域の賃貸市場などに精通しているので、公平な立場からアドバイスが受けられます。
個別の不動産鑑定士事務所に相談する場合には、有料の場合もあります。
市役所等で不動産鑑定士による無料相談会が開催されることもありますが、不動産鑑定士は数が少ないので、なかなか出会えないのがデメリットです。

【基本的に無料の相談先】

・地元の不動産会社（宅地建物取引士）

アパートを計画している場合は、地域の賃料相場を聞いて、ハウスメーカー等の提示する収支計画に無理がないかどうか確認するとよいでしょう。
月極駐車場の需要は多いかなど、おすすめの活用方法を聞いてみるのも参考になります。
なお、不動産会社としては売却を依頼してもらったほうが仲介手数料を得られるチャンスがあるため、売却を勧められる可能性があるので念頭に置いておいてください。

・金融機関

銀行の本部には、土地活用や相続について相談できるコンサルティング部署が置かれていることが多いです。
各支店の担当者は土地活用に詳しいとは限らないので、専門の部署を紹介してもらってください。
銀行とのつながりがあれば、土地活用で融資が必要になった際にスムーズです。

・地方自治体の建築課など

市区町村役場に行けば、「このエリアはアパートなら建てられる」「1階を店舗にする場合には●平米まで」「建物の高さは10ｍまで」といった土地利用上の制限を教えてもらえます。
ただし立場上、「どの活用方法が一番良いのか」といったアドバイスはできません。

まとめ

【ステップ1】具体的な土地活用プランの提案を受ける

ハウスメーカー、デベロッパー、工務店、専門業者（コインパーキング、太陽光発電、トランクルーム、コインランドリーなど）

【ステップ2】不安な点を専門家に相談する

税理士・ファイナンシャルプランナー・土地活用プランナーなど

ステップ1では、オーナーとしての要望を伝えた上で、その土地に最も適した土地活用の方法を提案してもらってください。
複数の企業の提案を聞いて、比較検討してから決めることが大切です。
ぜひHOME4U オーナーズを使って、親身に相談に乗ってくれる優良企業を見つけてくださいね。