【基礎から解説】誰も教えてくれない！こんな田舎でもできる土地活用する方法

「田舎の土地を相続したけど、どう活用すれば良いかわからない」とお悩みではありませんか？

同じ土地活用でも、人が多く、借り手の多い都会と違い、土地が余っている田舎は難易度がかなり上がります。

だからこそ、田舎の土地活用は広い発想で土地活用を検討していくことが必要です。

この記事では、田舎における土地活用の考え方の基本となる情報と参考になるアイディアを説明します。

1.基本的な土地活用方法の田舎における収益性

基本的な土地活用方法４種類と田舎の土地で行った時の収益性を解説します。

1-1.土地に建物を建てて貸す

土地活用と言うと、アパートや賃貸マンション、コンビニ、老人ホーム、オフィスといった建物を建てることを思い浮かべる人も多いのではないでしょうか。

土地活用で最も収益性が高いのは、建物を建てて、それを人に貸すという方法です。
不動産の賃料には、建物を貸したときの「家賃」と、土地を貸したときの「地代」がありますが、一般的には地代よりも家賃の方が高いです。

都会の土地活用では、賃貸需要が強いため、建物を建てて人に貸すことができます。

しかしながら、田舎の場合は建物を建てても借りてくれる人がいるとは限らないので、最も収益性の高い土地活用とは言えません。
田舎では、建物を建てるような投資は、お金をドブに捨てる可能性があり、むしろ危険な投資となることがあります。

需要を見ながら、建物を建てる以外の土地活用も考える必要があります。

1-2.土地を貸す

建物を建てたい人に土地を貸すという選択肢があります。いわゆる借地事業です。

借地とは、一般的に建物を建てる目的で土地を借りることを指します。

土地を貸すので、入ってくる収入の種類としては「地代」です。地代は家賃よりも収入が低いため、都会の土地活用であるならば、少しもったいない活用の仕方と言えます。

一方で、田舎の場合は建物投資をすること自体にリスクがあるため、借地で土地を借りたいという人が存在するのであれば、大いに検討すべきです。

そもそも田舎は土地が安いため、借りるくらいなら購入してしまうという場合が往々にしてあります。

よって、借地は土地が安い田舎では借り手が見つかりにくく、収益性が低い土地活用となります。

1-3.使用貸借をする

建物を建てる目的以外の人に、土地を貸すことがあります。例えば、駐車場や資材置場、野立て看板用地等として、土地を借りるようなケースです。

このように、建物所有を目的としない土地の賃貸は、使用貸借と呼ばれています。使用貸借は、借地とは異なり借主の立場が弱い権利です。

田舎において、建物を借りる人がいない、または借地をする人もいない場合には、使用貸借は土地活用の有力候補となります。

家賃や地代と比べると、使用貸借の賃料は最も安く、収益性は一番低いです。
（都会の土地活用としては、最も収益性が低いため、使用貸借のような土地利用は暫定利用とも呼ばれています。）

通常、建物所有目的の地代は、土地の固定資産税を上回るため、借地事業であれば基本的に赤字になることはありません。

一方で、使用貸借の賃料はとても安いため、場合によっては土地の固定資産税を下回り赤字となることもあります。

使用貸借で入ってくる賃料はわずかであり、固定資産税等の出費の痛みを少し和らげてくれる程度の役割しかありません。

使用貸借は本格的な土地活用とは言い切れませんが、田舎では現実的に取り得る選択肢でもあります。使用貸借の土地利用は、収益性は一番低いですが、可能性としては一番高いです。

1-4.自分で使う

土地活用と言えば、通常は他人に貸して収入を得ることを指します。しかしながら、田舎の土地は使用貸借ですら借手がいない可能性があるため、最終的には自分で土地を使うという選択肢まで広げて考える必要が出てきます。
都会でも田舎でも、土地を自分で使うことができれば、家賃や地代は発生しないので、収益は一番大きくなります。

商売の才覚のある人であれば、自分で土地を使ってしまうという発想も有効です。

但し、そもそも田舎では商売そのものが難しいため、自分で土地を利用したとしても全く儲からない可能性は大いにあります。

2.田舎の土地活用が難しい理由

土地活用方法を選ぶ前に、そもそも活用できる土地なのか、また、活用に制限がある土地かどうかを知ることが大切です。

2-1.法律による規制

田舎の土地は、活用を考える前に、自分の土地が何らかの法律の規制を受けていないかどうかを確認する必要があります。

田舎では、農地や自然を守る法律が定められていることが多く、そもそも土地を活用できないという場合があります。

土地の厳しい利用規制で代表的なものが「市街化調整区域」です。市街化調整区域は、都市計画法という法律によって定められたエリアです。市街化調整区域は、開発を抑制する地域であり、建物を建てることが原則できません。周辺にいくらアパートを借りたいといった賃貸需要があったとしても、そもそもアパートを建てることができないのです。

建物が建てられないとなると、土地活用としては、駐車場等の使用貸借による活用が中心となってしまいます。

その他、田舎には意外と土地の利用を規制する法律が多いです。建物を建てることや、造成しようとすると、それだけで許可が必要となることがあります。

例えば、田舎の土地を規制しているような主な法律には、以下のようなものがあります。このような法律に規制されている可能性があることをまずはご認識ください。

土地利用規制の事前チェックは、田舎に限らず土地活用の基本です。

田舎では、都会の土地にはかからないような法律が多いため、必ずチェックするようにしましょう。

2-2.賃貸需要や購入需要が少ない

田舎は賃貸需要が非常に限定的です。

不動産を「借りたい」という需要は、基本的に「本当は買いたいけど高過ぎて買えない」というようなところに発生します。

土地が安く、余っている田舎において、不動産を利用したい人は「安いから買ってしまおう」という判断がまず先にきます。購入需要の方が優先されてしまい、なかなか賃貸需要まで至ることはありません。

さらに田舎によっては、購入需要すらないというエリアも存在します。誰も買ってくれないようなエリアとなると、寄付するか自分で使うか等の選択をせざるを得ません。

田舎の土地活用は、賃貸需要や購入需要が弱いため、暫定利用や、売却、寄付、自分で使うことも含め、幅広く考えていく必要があるのです。

2-3.造成コストがかかる

放っておいた田舎の土地を活用しようとする場合、意外なところで立ちはだかるのが地形です。

土地の造成は、コストが高く、許可が必要となる場合もあり、さらには融資が通りにくいという性質を持っています。造成費のせいで、土地活用を諦めることもよくあります。

平地だと思っていた雑木林も、実は窪みや丘があり、利用するには造成をしなければならない地形だったということもあります。

また、一口に造成と言っても、整地だけのものや、伐採・抜根、地盤改良、切土、盛土等をしなければ使えない土地というものがあります。

しかも、全体的に傾斜地となっていれば、その分、工事費用もかさみます。造成費用は、内容にもよりますが、平地に近いところで整地や伐採・抜根、地盤改良土等を行うと、坪4～5万円程度かかります。

田舎は土地が広いため、例えば300坪の土地を造成しようとすると、造成費だけで1,200万円～1,500万円にもなります。

一方、田舎は土地の価格そのものが坪1万円を割ることも。土地代よりも造成費の方が遥かに割高となり、結局、土地活用を断念せざるを得ない場合もあります。

また、宅地造成等規制法がかかっているエリアでは勝手に造成することはできません。例えば、以下のような行為を行う場合は許可が必要にもなってきます。

さらに、造成費に関しては、基本的には銀行から融資が通りにくい費用項目となります。建物は貸せばお金を生むため、建築費用は融資が通りやすいですが、造成費用は融資が通りにくいです。

活用しようとしている土地が平坦な宅地ではない場合、造成工事費用が発生する可能性があるため、注意するようにして下さい。

3.エリア別の田舎の土地活用アイディア

一口に、田舎といっても、人に貸せるエリアもあれば、賃貸や売却が難しいエリアも存在します。

この章ではエリアの特徴に応じた土地活用についてのアイディアをご紹介します。

3-1.ニッチなニーズがあるエリア

田舎でもJRの駅から徒歩5分圏内に土地がある場合には、アパート建築が考えられます。但し、周辺に空室だらけのアパートが存在するような場合は避けたほうが無難です。

人に貸せるようなエリアであれば、老人ホーム系の介護施設の一棟貸が安全な選択肢の１つです。介護施設は、立地が駅に近い必要性は低く、バス停から徒歩5分圏内であれば、出店可能な事業者は存在します。

また、高速道路のインターチェンジに近接する広い土地では、倉庫の需要がある場合も。

その他、産業廃棄物処理会社への借地というのも考えられます。産業廃棄物処理会社には、中間処理施設と呼ばれる分別場を作りたいというニーズがあります。しかしながら、中間処理施設は近隣の反対を受けると建築できないため、土地探しに苦労しているという会社が多いです。

中間処理施設は、近隣に家が少なく、田舎であればあるほど適した立地として望まれます。田舎の借地ニーズとしては、貴重なニーズです。近隣住民の反対を抑えられるような土地であれば、借りてくれる可能性はあります。

3-2.建物投資を伴わない低利用に向いたエリア

賃貸需要が少なく、建物投資が難しいエリアでは建物投資を伴わない低利用が現実的な選択肢となります。

具体的には、駐車場やトランクルーム、野立て看板、資材置き場、貸し農園、イベントスペース、コンテナ置き場、地域住民交流スペース等の活用が考えられます。

現在、地方都市の空き地に関しては、問題意識を持っている自治体も多く、行政が空き地の有効利用を後ろ盾している例も珍しくありません。

事例１：佐賀県佐賀市
市が中心となり「佐賀市街なか再生計画」を策定し、空き地に中古コンテナを用いた雑誌図書館を設置して有効活用を図るというような事例（わいわい!! コンテナ）も存在します。

事例２：千葉県柏市
市が土地所有者と土地活用したい市民団体等をマッチングさせるカシニワ制度というものを設けています。借手は市民団体が中心ですが、民間の商業ベースに乗らない賃貸需要も発見できるという意味では画期的な取り組みです。

また、近年では、地域資源を活かしながら地域課題の解決を「ビジネス」の手法で取り組むコミュニティビジネスというのが注目されています。

コミュニティビジネスは、NPO法人や民間企業、市民団体が参画し、地域資源開発や街づくり、文化・スポーツ振興等によって、地域活性化を図ります。

例えば、地域で増加し続ける遊休農地をNPO法人が借り受け、観光農園として再生した成功例もあります。田舎の土地活用では、NPO法人は今後は重要な借手の一人です。

行政支援の他、コミュニティビジネスにもアンテナを張って、土地活用の情報を掴むようにしましょう。

3-3.売却出来るエリア

貸すことはできないけれども、売ることはできるという土地は多く存在します。
土地活用の難しいエリアは、基本的に誰がやっても土地活用は難しいので、何とか売却できるという土地であれば、都心の土地へ買い替えることもお勧めします。

買い替えにおいては、「特定事業用資産の買換え特例」という税金の特例もあります。

この特例は、個人が事業用の土地や建物を譲渡して、原則として、譲渡した年またはその前年もしくは翌年に事業用資産を取得し、取得の日から1年以内に事業の用に供すると、売却した土地で発生する税金を安く抑えてくれるという特例です。

但し、譲渡資産（売る土地）と買換え資産（購入する不動産）には以下の要件があります。

譲渡資産

所有期間が10年を超える土地、建物

買換え資産

国内にある面積300㎡以上の土地等で、特定施設(事務所、事業所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、住宅等（福利厚生施設は除く）の敷地の用に供されているもの、および建物
10年を超えて保有している土地であれば、要件を満たしますので、利用できます。

この特例を利用すれば、例えば田舎の土地を売却して、都心部のアパート一棟に買い替えても特例が利用できることになります。節税しながら、さらに良い立地の物件を購入できるため、非常に使い勝手の良い特例です。

売却できそうな土地であれば、制度をうまく活用した買い替えも検討してみてください。

3-4.貸せない・売れないエリア

土地は保有しているだけでも固定資産税や除草費用等の維持費が発生するので、とにかく手放せしたいと考えている方もいらっしゃいます。

賃貸も売却できない土地はどうすれば良いのでしょうか。

3-4-1.寄付

寄付という選択肢があります。

寄付先は個人が望ましいです。相手が個人の場合、贈与税の仕組みが使えます。年間110万円までであれば贈与税は発生しません。
売れない土地は時価が110万円を下回っている場合もあるため、個人に贈与すれば、お互いに税金負担がありません。

一方、寄付先が法人の場合、受贈益に対して法人税がかかる場合があります。さらに、寄付する側にも「みなし譲渡所得」が発生する場合があります。無料で譲渡したにもかかわらず、時価で売却したかのように取り扱われてしまいます。

なお、行政はほとんど受け取ってくれません。地方自治体は固定資産税が重要な収入源ですので、必要のない土地をもらい、固定資産税収入を自ら減らすという行為はなかなか行いません。

3-4-2.制度改正による売却の可能性

需要が少ない田舎の土地で、取引額が400万円以下になるような物件に関しては、2018年1月1日以降、不動産会社が仲介手数料に加え「現地調査等の費用の相当額」も受領することができるよう制度改正されました。

かつて、田舎の土地は売却するのが大変な割に、手数料が低すぎるため、不動産会社が取り扱いを敬遠し、積極的に売却活動をしてくれないようなケースがありました。

しかしながら、少なくとも不動産会社が18万円は受領できることとなったため、頑張って買主を見つけてくれる不動産会社も出てくるかもしれません。

4.自分で行う土地活用のアイディアと事業計画の立て方

田舎や都会に関わらず、土地は自分で活用するのが最も儲かります。借手がつかない場合は自分で土地活用をするのも1つの選択肢です。

自分で行う土地活用のアイディアを紹介します。

4-1.地元の特産品を活用する

いきなり商売を始めるのはとても難しいですが、認知度やブランド力が高いものの力を借りるという比較的始めやすい方法があります。

例えば、地元の特産品の販売所として土地を利用します。農家の「直販所」のようなイメージです。

4-2.田舎ならではの魅力を活用する

都会に住みながらも、田舎に魅力を感じている人は多いです。そのような人たちに、田舎の生活が体験できるサービスを提供するという方向性もあります。

ターゲットはどんな体験を求めているかという発想で活用方法を考えてみましょう。

例えば、貸農園などはそのようなサービスの一例です。貸農園では、土地を小さく区画割し、数坪単位での貸し出しを行います。

ネットワークカメラを設置し、借主が作物の生育状況等が分かるようなサービスも効果的です。また、講師を招き、農業やガーデニング等の体験教室メニューを加えて付加価値を向上させるのも良いでしょう。

4-3.運営能力から考える

不動産は、貸し出す空間を小さくしたり、貸し出し期間を細かく区切ると、手間はかかるものの賃料単価が上がるという性質があります。例えば、1月単位で貸すワンルームマンションよりも、1日単位で貸すホテルの方が時間単価は高いです。

例えば、「民泊」というホテル運営方法があります。

自分が運営まで関われる時間があるのであれば、民泊のような運営を伴う土地活用を考えてみるのも良いでしょう。

4-4.土地活用の事業計画を立てよう

自分で土地活用を行う場合には、事業計画を立てる必要があります。
売上がしばらくゼロでも続けていくことのできるかが鍵です。当面、事業を継続できるだけの資金を持っておくことが大切です。

おさえておくべきは、年間の経費がいくらくらいになるかということです。
経費についてはほぼ確実に発生します。

売上については、ほとんどの場合、計画通りに進まないため、自分の中では売上がゼロでも1～2年程度は続けていけるという算段があってこそ、始めるべきです。

あなたの提供する商品・サービスが良いものであれば、認知度が高まることで、売上の上昇が見込めます。事業を行う場合、そこまで耐えられるかが勝負です。

はじめから多くのお客さんが来客することはほとんどありません。どんなに良いサービスでも、最初は地道にサービスを展開し、徐々に顧客を増やしていく必要があります。一度お客様になっていただいた方にリピーターとなってもらえるような工夫をしましょう。

また、事業を続けるコツは、借入をしないことです。

借入の返済が無ければ、事業を継続できる可能性が見違えるほど大きくなります。まずは自己資金で始められるビジネスから挑戦し、徐々に拡大していくようにしてください。

5.「田舎の土地活用」を安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイント

田舎の土地活用方法についてご紹介しましたが「いくつもの活用方法があるのはわかったけれど、どれが自分自身に適してるだろう…？」と、迷ってしまうところではないでしょうか？

田舎の土地活用は難しいので、実績と経験のある専門家に相談することが大切です。
成功のための第一歩として、複数企業に相談し、各企業からの提案を比較検討することからスタートしてみましょう。

ここからは、「安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイント」についてお話しします。

5-1.得意とする土地活用のジャンル

土地活用会社にはそれぞれ得意な土地活用のジャンルがあります。

会社によっては、「トランクルームの運営ならお任せください！」といったように、特定のジャンルの土地活用に特化した会社もあります。

初めて土地活用にチャレンジするのであれば、さまざまな選択肢の中から最も適した活用方法を選んでもらうためにも、特定のジャンルに特化した会社ではなく、いくつかのジャンルを取り扱っている会社に相談するのがベストかもしれません。
「田舎の土地」といっても立地や条件は様々です。複数の活用法の中から、その条件に合った活用方法を提案してくれます。

5-2.評判・口コミ

土地活用会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

5-3.「田舎の土地の活用」で実績のある会社

田舎の土地の活用で実績や経験のある会社を選べば、どんな立地にどんな活用法を適用すればいくら位儲かるか、リスクはどの程度か等、しっかりした「事業計画」を立ててくれます。
この計画とずれがなければ、活用に失敗する事はありません。

「成功・失敗した経験と実績」が豊富にあって、それを隠さず共有してくれる会社を選ぶと後悔する事もなくなるはずです。

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」では、「田舎の土地活用」に強い土地活用会社を選んで複数ご紹介できます。

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」の運営会社は、情報サービス事業では業界最大手であるNTTデータのグループ会社「NTTデータ スマートソーシング」です。

大手が運営しているサイトということもあり、活用の種類別にプロである一流企業と提携しており、ご自身の土地に合った最適な提案を期待できます。
ぜひ一度、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」をご活用されることをおすすめします。