同じ土地活用でも、都会と田舎では難易度がかなり違います。土地は人の多い都会ほど「借りたい」という人が多いため、土地活用はしやすいです。
それに対して、土地が余っている田舎では、わざわざ借りたいと思う人が少ないため、活用は極めて難しくなります。田舎の土地活用は、永遠に答えの出ない難題と言っても過言ではありません。
しかしながら、そのような土地だからこそ、知恵を絞って土地活用を考え抜く価値もあります。
田舎の土地活用を考えるためには、ワンパターンの発想だけでなく、色々な方向から土地活用をアプローチしていくことが必要です。
他人に貸すだけではなく、売ったり、自分で使ったりというような都会の土地活用ではあり得ないような選択肢も検討を要します。
色々な方向から土地活用を考えるためには、様々な方向性からのアイディアを知っておくと役立ちます。
この記事では、土地活用の考え方の基本とアイディアを知って頂けるような内容にまとめました。本記事を読んで頂き、今後の土地活用に是非役立てて頂けると幸いです。
1. 土地活用の仕方によって異なる収益性
最初に、土地活用の基本を知るために、活用の仕方と収益との関係性について解説します。自分がどのパターンに近いか考えながら読んで頂くと想像しやすいかと思います。
1-1.土地に建物を建てて貸す
土地活用で最も収益性が高いのは、建物を建てて、それを人に貸すという活用です。
アパートや賃貸マンション、コンビニ、老人ホーム、オフィス等は、全てこのパターンです。土地活用と言うと、このように建物を建てることを思い浮かべる人も多いのではないでしょうか。
建物を貸すため、入ってくる収入の種類としては「家賃」です。
不動産の賃料には、建物を貸したときの「家賃」と、土地を貸したときの「地代」がありますが、一般的には地代よりも家賃の方が高いです。
そのため、建物を建ててこそ、土地活用は最大の収入を得ることができます。
都会の土地活用では、賃貸需要が強いため、建物を建てて人に貸すことができます。しかしながら、田舎の場合は建物を建てても借りてくれる人がいるとは限りません。
田舎では、建物を建てるような投資は、お金をドブに捨てる可能性があり、むしろ危険な投資となることがあります。よって、田舎の土地活用は建物を建てて貸すことが、必ずしも最も良い土地活用とは言えません。
需要の強さを見ながら、建物を建てる以外の土地活用も考える必要があります。
1-2. 土地を貸す
建物を建てる以外には、自分で建物を建てる人に土地を貸すという選択肢があります。いわゆる借地事業です。
借地とは、一般的に建物を建てる目的で土地を借りることを指します。
土地を貸すため、入ってくる収入の種類としては「地代」です。地代は家賃よりも収入が低いため、都会の土地活用であるならば、少しもったいない活用の仕方と言えます。
一方で、田舎の場合は建物投資をすること自体にリスクがあるため、借地で土地の借りたいという人が存在するのであれば、大いに検討すべきです。
しかしながら、そもそも田舎は土地も安いため、わざわざ借地するくらいなら土地を購入してしまうという場合が往々にしてあります。
借地は収益性が低いにも関わらず、土地が安い田舎ではなかなかできない土地活用の一つになります。
1-3. 使用貸借をする
建物を所有する目的以外でも土地を借りることがあります。例えば、駐車場や資材置場、野立て看板用地等として、土地を借りるようなケースです。
このように、建物所有を目的としない土地の賃貸は、使用貸借と呼ばれています。使用貸借は、借地とは異なり借主の立場が弱い権利です。
田舎の土地活用では、建物を借りる人がいない、または借地をする人もいない場合には、使用貸借は土地活用の有力候補となります。
家賃や地代と比べると、使用貸借の賃料は最も低く、収益性は一番悪いです。都会の土地活用としては、最も収益性が悪いため、使用貸借のような土地利用は暫定利用とも呼ばれています。
通常、建物所有目的の地代は、土地の固定資産税を上回るため、借地事業であれば基本的に赤字になることはありません。
一方で、使用貸借の賃料はとても安いため、場合によっては土地の固定資産税を下回り赤字となることもあります。
使用貸借で入ってくる賃料はわずかであり、固定資産税等の出費の痛みを少し和らげてくれる程度の役割しかありません。
使用貸借は本格的な土地活用とは言い切れませんが、田舎では現実的に取り得る選択肢でもあります。使用貸借の土地利用は、収益性は一番低いですが、可能性としては一番高いです。
1-4. 自分で使う
都会でも田舎でも、土地を自分で使うことができれば、それは一番儲かります。土地活用と言えば、通常は他人に貸して賃料収入を得ることを指します。
しかしながら、田舎の土地は使用貸借ですら借手がいない可能性があるため、最終的には自分で土地を使うという選択肢まで広げて考える必要が出てきます。
もし、自分で何らかの商売にその土地を使えば、家賃を支払う必要がないため、他人が商売するよりも、コストが安く儲かります。
通常、家賃や地代は、売上があってその一部が家賃や地代の費用として支払われます。もし、自分でその土地で商売をすれば、家賃や地代は発生しないわけですから、収益は一番大きくなります。
但し、そもそも田舎では商売そのものが難しいため、自分で土地を利用したとしても全く儲からない可能性は大いにあります。
自分で利用する場合、商売の才覚が必要になります。才覚のある人であれば、自分で土地を使ってしまうという発想も有効です。
2. 土地活用が難しい田舎の特徴
田舎の土地活用が難しいのには、いくつか理由があります。土地活用を行う場合は、これらの特徴を理解し、原因を一つ一つクリアーしていかなければなりません。
そこで、この章では土地活用が難しい田舎の特徴について見ていきます。
2-1. 規制により土地活用が難しい田舎
田舎では、農地や自然を守る法律が定められていることが多く、そもそも土地を活用できないという場合があります。
土地の厳しい利用規制で代表的なものが、「市街化調整区域」です。市街化調整区域は、都市計画法という法律によって定められたエリアです。市街化調整区域は、開発を抑制する地域であり、建物を建てることが原則できません。
建物が建てられないとなると、土地活用としては、駐車場等の使用貸借による活用が中心となってしまいます。市街化調整区域では、周辺にいくらアパートを借りたいといった賃貸需要があったとしても、そもそもそのアパートを建てることができません。
その他、田舎には意外と土地の利用を規制する法律が多いです。建物を建てることや、造成しようとすると、それだけで許可が必要となることがあります。
例えば、田舎の土地を規制しているような主な法律には、以下のようなものがあります。とりあえず、このような法律に規制されている可能性があるということだけご認識頂ければ十分です。
- 農地法
- 宅地造成等規制法
- 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律
- 都市緑地法
- 地すべり等防止法
- 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律
- 生産緑地法
- 森林法
- 自然公園法
田舎の土地は、活用を考える前に、自分の土地が何らかの法律の規制を受けていないかどうかを確認する必要があります。
土地利用規制の事前チェックは、田舎に限らず土地活用の基本です。
田舎は都会ではお目にかからないレアな法律がかかっていることも多いため、必ずチェックするようにしましょう。
2-2. 規制が無くても土地活用が難しい田舎
田舎では、仮に規制が無かったとしても土地活用は厳しいです。理由としては、そもそも賃貸需要が無いという点です。
不動産を「借りたい」という需要は「買いたい」という需要よりも狭いところにしか存在しません。「借りたい」という需要は、基本的に「本当は買いたいけど高過ぎて買えない」というようなところに発生します。
土地が安く、余っている田舎では、不動産を利用したい人は、まず「安いから買ってしまえ」という判断が先にきます。
そのため、仮に不動産を利用したい人がいたとしても、それは購入需要の方が優先されてしまい、なかなか賃貸需要まで至ることはありません。田舎の場合、賃貸需要が非常に限定的です。
さらに田舎によっては、購入需要すらないというエリアも存在します。誰も買ってくれないようなエリアとなると、寄付するか自分で使うか等の選択をせざるを得ません。
田舎の土地活用は、賃貸需要や購入需要が弱いため、暫定利用や、売却、寄付、自分で使うことも含め、幅広く考えていく必要があるのです。
2-3. 地形により土地活用が難しい田舎
放っておいた田舎の土地を活用しようとする場合、意外なところで立ちはだかるのが地形です。造成費が高過ぎて活用を諦めるというパターンです。
平地だと思っていた雑木林も、実は窪みや丘があり、利用するには造成をしなければならないということもあります。
一口に造成と言っても、整地だけのものや、伐採・抜根、地盤改良、切土、盛土等をしなければ使えない土地というものがあります。
しかも、全体的に傾斜地となっていれば、その分、工事費用もかさみます。造成費用は、内容にもよりますが、平地に近いところで整地や伐採・抜根、地盤改良土等を行うと、坪4～5万円程度かかります。
田舎は土地が広いため、例えば300坪の土地を造成しようとすると、造成費だけで1,200万円～1,500万円もかかってしまいます。
田舎の土地であれば、土地価格そのもの坪1万円を割ることもあります。土地代よりも造成費の方が遥かに割高となってしまうため、バカバカしくなり、結局土地活用を断念してしまうということもあります。
また、造成も規制がかかっているエリアでは、勝手に行うことはできません。宅地造成等規制法がかかっているエリアであれば、以下のような行為を行う場合は許可が必要にもなってきます。
- 切土であって、当該切土部分に高さが２ｍを超える崖（30度以上の斜面）を生ずることとなるもの
- 盛土であって、当該盛土部分に高さが１ｍを超える崖を生ずることとなるもの
- 切土と盛土を同時に行う場合における盛土であって、当該盛土部分に高さが1ｍ以下の崖を生じ、かつ、当該切土および盛土部分に高さが2ｍを超える崖を生ずることとなるもの
- 切土、盛土で生じる崖の高さに関係なく、宅地造成面積が500㎡を超えるもの
さらに、造成費に関しては、基本的には銀行から融資が通りにくい費用項目となります。建物は貸せばお金を生むため、建築費用は融資が通りやすいですが、造成費用は融資が通りにくいです。
造成は、コストが高く、許可も必要となる場合がり、融資も通りにくいという性質を持っています。田舎の土地は、平らにして使いやすくするだけでも大変です。
田舎の土地が雑木林等だった場合、造成が原因で断念することが良くあります。現在想定している土地が平坦な宅地ではない場合、造成工事費用が発生する可能性があるため、注意するようにして下さい。
3. レベル別田舎での土地活用アイディア
一口に、田舎と表現しても感じ方はそれぞれ人によって異なります。田舎でも薄っすらと賃貸需要が存在し、ギリギリ人に貸せるエリアもあれば、賃貸や売却も難しいエリアも存在します。
そこでこの章ではそれぞれのエリアに応じた土地活用についてアイディアをご紹介します。
3-1. 田舎でもあるニッチなニーズがある田舎
世の中の賃貸需要の中には、オフィスやホテル、店舗、倉庫、住宅、老人ホーム等々の様々なものが存在します。
このうち、田舎でも比較的存在する賃貸需要には、住宅や老人ホームがあります。また、高速道路のインターチェンジに近接する広い土地では、倉庫の需要もあったりします。
田舎でもJRの駅から徒歩5分圏内に土地がある場合には、アパート建築も考えられます。但し、周辺に空室だらけのアパートが存在するような場合、無理にアパートを行う必要はありません。
人にギリギリ貸せるようなエリアであれば、アパートよりも老人ホーム系の介護施設の一棟貸を検討した方が安全です。介護施設は、立地が駅に近い必要性は低く、バス停から徒歩5分圏内であれば、出店可能な事業者は存在します。
その他、借地であれば産業廃棄物処理事会社への借地というのも考えられます。産業廃棄物処理会社には、中間処理施設と呼ばれる分別場を作りたいというニーズがあります。しかしながら、中間処理施設は近隣の反対を受けると建築できないため、土地探しに苦労しているという会社が多いです。
中間処理施設は、近隣に家が少なく、田舎であればあるほど適した立地として望まれます。田舎の借地ニーズとしては、貴重なニーズです。近隣住民の反対を抑えられるような土地であれば、借りてくれる可能性はあります。
3-2. 低利用なら貸せる田舎
田舎の土地は、賃貸需要が弱いため、建物投資を行うには、かなりの勇気が必要です。そこで活用の中心となるのは、建物投資を伴わない低利用です。
具体的には、駐車場やトランクルーム、野立て看板、資材置き場、貸し農園、イベントスペース、コンテナ置き場、地域住民交流スペース等の活用が考えられます。
現在、地方都市の空き地に関しては、問題意識を持っている自治体も多く、行政が空き地の有効利用を後ろ盾している例も珍しくありません。
例えば、佐賀県佐賀市では市が中心となり「佐賀市街なか再生計画」を策定し、空き地に中古コンテナを用いた雑誌図書館を設置して有効活用を図るというような事例（わいわい!! コンテナ）も存在します。
また千葉県柏市では、市が土地所有者と土地活用したい市民団体等をマッチングさせるカシニワ制度というものを設けています。借手は市民団体が中心ですが、民間の商業ベースに乗らない賃貸需要も発見できるという意味では画期的な取り組みです。
土地所有者だけでは解決しきれない土地活用も、行政の協力を得ながら解決するというケースも考えられます。そのため、自分の住んでいる自治体の中で、このような行政の土地利用の企画が無いかどうかを探索してみるのも一つです。
また、近年では、地域資源を活かしながら地域課題の解決を「ビジネス」の手法で取り組むコミュニティビジネスというのが注目されています。
コミュニティビジネスは、NPO法人や民間企業、市民団体が参画し、地域資源開発や街づくり、文化・スポーツ振興等によって、地域活性化を図ります。
例えば、地域で増加し続ける遊休農地をNPO法人が借り受け、観光農園として再生していくというような成功例もあります。田舎の土地活用では、NPO法人も今後は重要な借手の一人です。
行政支援の他、コミュニティビジネスにもアンテナを張って、土地活用の情報を掴むようにしましょう。
3-3. 売却なら出来る田舎
田舎の土地活用においては、売却も重要な土地活用の一つと考えられます。土地活用は、必ずしもその土地で行う人要はなく、買い替えて都心部の土地で土地活用を行えば良いからです。
土地活用は典型的な立地産業であるため、立地の悪い土地で無理矢理活用するよりも、立地の良い土地に移して土地活用を考えた方が合理的です。
田舎の土地も、貸すことはできないけれども、売ることはできるという土地は多く存在します。
そのため、何とか売却できるという土地であれば、買い替えることもお勧めします。買い替えにおいては、「特定事業用資産の買換え特例」という税金の特例もあります。
この特例は、個人が事業用の土地や建物を譲渡して、原則として、譲渡した年またはその前年もしくは翌年に事業用資産を取得し、取得の日から1年以内に事業の用に供すると、売却した土地で発生する税金を安く抑えてくれるという特例です。
但し、譲渡資産（売る土地）と買換え資産（購入する不動産）には以下の要件があります。
- 譲渡資産
- 所有期間が10年を超える土地、建物
- 買換え資産
- 国内にある面積300㎡以上の土地等で、特定施設(事務所、事業所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、住宅等（福利厚生施設は除く）の敷地の用に供されているもの、および建物
10年を超えて保有している土地であれば、要件を満たしますので、利用できます。
この特例を利用すれば、例えば田舎の土地を売却して、都心部のアパート一棟に買い替えても特例が利用できることになります。節税しながら、さらに良い立地の物件を購入できるため、非常に使い勝手の良い特例です。
土地活用の難しいエリアは、基本的に誰がやっても土地活用は難しいです。それであれば、土地活用しやすいエリアの土地に買い替えた方が、難易度やリスクはグッと下がります。
売却できそうな土地であれば、ぜひ買い替えも検討してみてください。
3-4. 貸せないし売れない田舎
貸せなくても売却できる土地は、まだマシです。田舎の土地の中には、売りに出しても全く売却できない土地も存在します。
土地は保有しているだけでも固定資産税や除草費用等の維持費が発生してしまいます。田舎の土地では、なんとか手放せるだけでもラッキーと思っている方も多いと思います。
どうしても売れないような土地は、寄付という手があります。寄付の相手先は個人が最も良いです。
行政に寄付するという手もありますが、行政は必要のない土地はほとんど受け取ってくれません。地方自治体は固定資産税が重要な収入源ですので、必要のない土地をもらい、固定資産税収入を自ら減らすという行為はなかなか行いません。
また寄付先が法人の場合、受贈益に対して法人税がかかる場合があります。さらに、寄付する側も相手方が法人だと「みなし譲渡所得」が発生する場合があります。タダであげているにも関わらず、時価で売却したかのように取り扱われてしまうのです。
一方で、相手が個人の場合、贈与税の仕組みが使えます。贈与は年間110万円までであれば、贈与税の税金が発生しません。
田舎の売れない土地は、時価が110万円を下回っている場合もあるため、個人に贈与すれば、お互いに税金負担がありません。
よって、寄付の相手先としては、個人が望ましいです。
尚、需要が低い田舎の土地で、取引額が400万円以下になるような物件に関しては、2018年1月1日以降、不動産会社が仲介手数料に加え、「現地調査等の費用の相当額」も受領することができるよう制度改正されました。
新しい制度では、「仲介手数料＋現地調査等の費用の相当額」の合計額は税抜18万円を超えないものとされています。
売主にとっては、負担が増えてしまうのですが、実はこの改正により、田舎の土地は売れる可能性が出始めています。
不動産会社が受領できる仲介手数料は、取引額に応じて以下のように決まっています。
| 取引額（(売買金額） | 速算式（上限額） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円超から400万円以下 | 4％+2万円 |
| 400万円超 | 3％＋6万円 |
例えば、100万円にしかならない土地であれば、不動産会社は5万円しか仲介手数料を受領できません。
田舎の土地は、売却するのが大変な割に、手数料が低すぎるため、不動産会社が取り扱いを敬遠し、積極的に売却活動をしてくれないようなケースがありました。
しかしながら、今後は少なくとも不動産会社が18万円は受領できることとなったため、頑張って買主を見つけてくれる不動産会社も今よりは増えるものと期待されます。
過去に売却活動をした結果、売るのを諦めたような土地であっても、再度、売却のチャレンジしてみても良いかもしれません。
4. 自分で活用する土地活用アイディアと事業計画の立て方
田舎や都会に関わらず、土地は自分で活用するのが最も儲かります。誰も借手がいないような土地であるなら、いっそのこと自分で土地活用をするのも1つの手です。
そこで次に自分で行う土地活用アイディアについて解説します。
4-1. 地元の特産品から考える
土地活用でいきなり商売を始めようとしてもかなり難しいです。自社の商品やサービスを販売するには、認知度が広がるまで一定の時間を要します。
そこで、最初から認知度やブランド力の高いものを販売することで、自分たちの知名度の低さをカバーする手があります。
例えば、地元の特産品があれば、その販売所として土地を利用するという手があります。イメージとしては農家の「直販所」のようなお店です。
田舎であっても、観光客は地元の特産品に特別な思いを寄せています。決して店構えが綺麗でなくても、地元で売っているだけで、美味しそうな感じに受け止めます。
ブランド力のある特産品があれば、その商品を販売するためのスペースとして、土地を活用するという方法はあります。
4-2. 田舎の魅力から考える
都会で働いている人でも、田舎に魅力を感じている人は多いです。そのような人たちに、田舎の生活が体験できるサービスを提供するという方向性もあります。
例えば、貸農園などはそのようなサービスの一例です。貸農園では、土地を小さく区画割し、数坪単位での貸し出しを行います。
ネットワークカメラを設置し、借主が作物の生育状況等が分かるようなサービスも効果的です。また、講師を招き、農業やガーデニング等の体験教室メニューを加えて付加価値を向上させるのも良いでしょう。
田舎の土地活用では、「都会の人に田舎の体験をしてもらうために、どうやって土地を使うか」という発想も必要です。消費の嗜好は「モノからコトへ」という言葉で表されるように、体験に価値が見いだされるようになっています。
田舎に魅力を感じている都会の人をターゲットに、体験を売るための土地活用を考えてみましょう。
4-3. 運営能力から考える
不動産は、貸し出す空間を小さくし、または時間を細かくしたりすると、賃料単価が上がるという性質があります。例えば、1月単位で貸すワンルームマンションよりも、1日単位で貸すホテルの方が時間単価は高いです。
ワンルームとホテルの違いは、運営の手間の量にあります。不動産は空間や時間を小さくすると単価は上がりますが、同時に運営の手間も増えます。
しかしながら、運営を人に頼まず、自分で出来るようであれば、時間を短くして人に貸し出す活用が一番儲かります。
例えば、自分で管理運営ができるのであれば、今後注目される活用の一つに「民泊」があります。
民泊については、2018年6月15日より住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されます。この法律により、年間180日以内であれば、民泊が合法的にできるようになりました。
180日しか営業できないという制限があるため、必ずしも儲かるとは言いきれませんが、民泊の管理を全て自前で行うのであれば、儲かる可能性はあります。
特に、一定の季節に集中して外国人観光客が訪れるような観光地では、その季節に集中して営業することで、収益は期待できます。
民泊は、家主居住型と家主不在型に分類される予定です。家主居住型で自分が管理を行えば、運営コストを削減できるため、高い収益性が期待できます。
自分が運営まで関われる時間があるのであれば、民泊のような運営を伴う土地活用を考えてみるのも良いでしょう。
4-4. 土地活用の事業計画を立てよう
自分で土地活用を行う場合には、ある程度の事業計画を立てておく必要があります。まず抑えておくべきは、年間の経費がいくらくらいになるかということです。
新規事業を行う場合、売上はやってみないと分かりませんが、経費についてはほぼ確実に発生します。最悪のケースを考え、売上がゼロでもなんとか耐えうるのかを把握してから行うべきです。
事業計画は、教科書的には売上がいくら、経費がいくらを予想して計画を立てます。銀行や補助金申請等で提出する事業計画であれば、このような青写真でも構いません。
しかしながら、売上については、ほとんどの場合、計画通りに進まないため、自分の中では売上がゼロでも1～2年程度は続けていけるという算段があってこそ、始めるべきです。
もし、あなたの行っているサービスが良いものであれば、継続して認知度が高まることで、売上はそのうち上昇します。事業を行う場合、そこまで耐えられるかが勝負です。
はじめからお客さんがジャンジャン来客することはほとんどありません。どんなに良いサービスでも、最初は地道にサービスを展開し、徐々に顧客を増やしていく必要があります。一度お客様になって頂けた方は、リピーターとなってもらえるよう、頑張って下さい。
本当の意味での事業計画とは、売上がしばらくゼロでも続けていくことのできる計画です。諸経費の計画をしっかりと立て、当面、事業を継続できるだけの資金を持っておくことが大切です。
また、事業を続けるコツをしては、借入はしないことです。創業時は売上が不安定であるため、よほど儲かることが確証のない限り、借入はすべきではありません。
借入の返済が無いと、事業を継続できる可能性が見違えるほど大きくなります。まずは自己資金で始められるビジネスから挑戦し、徐々に売上を増やしていくようにして下さい。
まとめ
いかがでしたか？
田舎の土地活用について解説してきました。
土地活用の基本は建物を建てることですが、田舎では必ずしも建物を建てることが良い土地活用とは限りません。
一口に田舎と言っても、人に貸せるエリアもあれば、低利用ならできるエリア、売却できるエリア、売却すらできないエリアもあり、賃貸需要の多寡に応じてアプローチを考える必要もあります。
また、場合によっては他人に貸すのではなく、自分で土地を使うという方向性もあり得ます。自分で土地を利用する場合には、資金的に十分余裕を持った状態で始めるようにして下さい。
田舎の土地活用を考えるには、様々な方向からアプローチを行い、あらゆる可能性を探ってみる必要があります。発想を広く持ち、柔軟に土地活用を考えてみてましょう。
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