「今ある土地を活用してアパート経営をしてみたい！
でも、アパートをゼロから建ててスタートするには、どのような流れで進めて行けばよいのだろう？？」
アパート経営を検討している方の中には、経営を始めるための流れがわからず、躊躇されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
アパートでは、収入を生むまでに「建築」と「入居者募集」という2つの大きな流れがあります。
区分のワンルームマンション投資が分譲マンションの購入だとしたら、アパートは注文住宅を作るのと似ています。
ただ、注文住宅なら完成後に自分で住めば終わりですが、アパートの場合、他人に貸さないと始まりません。
アパート経営の流れは、建築の他、入居者募集までしっかりと考える必要があります。
そこでこの記事では、着実にアパート経営を始めるための流れについて解説します。
建築の流れだけでなく、入居者募集も重要ですので、「賃貸需要」や「管理方式」についても説明します。
この記事で得た知識を上手に活かして、ぜひアパート経営をスムーズにスタートさせてください。
Contents
1.アパート経営スタートまで流れ
1-1.経営プラン提案を受ける
アパート経営は、初期費用や収益計画を盛り込んだ経営プランを受けることが不可欠です。
経営プランに関しては、無料で相談にのってくれるハウスメーカーが多いです。
経営プランでは、この土地だとどんな間取りのアパートが建ち、どんな収益が想定されるか等が提案されます。
良い経営プランを見つけるには、複数のハウスメーカーから提案を受けることをオススメします。
1社だけの提案だと、そのハウスメーカーの得意とする提案がメインとなってしまうため、本当にその土地に最適な経営プランが見つかるとは限りません。
他のハウスメーカーから提案を受けると、もっと良い提案をもらえる可能性もあります。
土地には都市計画法や建築基準法などの法律により、建築可能な建物についての規制が定められています。
どのような建物が建てられるかについては、建築士でないと設計図が描けません。
ハウスメーカーには、通常、在勤の建築士が勤務しています。
経営プランに記載されているプランは、建築士によって描かれます。
また、ハウスメーカーは、通常、管理会社が関連会社にあります。
管理会社は計画地の周辺の賃料相場や賃貸需要を把握しています。
収益計画は管理会社からのヒアリングに基づき、提案されることが通常です。
ハウスメーカーの提案は、「建築」と「入居者募集」についてセットで提案してくれますので、最短距離でお持ちの土地に最適な経営プランと出会うことができます。
1-2.経営プランを選択する
経営プランの提案を受けたら、ベストな計画の選択を行います。
アパート投資は何千万円もする投資ですので、経営プランはパパッと選択できるものではありません。
各社の提案内容も、さまざまです。受けた提案の中から、比較的良いものピックアップし、何度も打合せをしながらプランを練り上げて選択していくことが通常です。
経営プランを決定するまでに、半年や1年以上の時間をかける人も珍しくはありません。
昔からの地主さんは、滅多なことで首を縦に振りませんので、ハウスメーカーも長期間の検討に付き合うのは慣れています。
経営プランを選択するまでに、少しでも疑問に感じたことは、何度でも検証し直すようにして下さい。
アパートオーナーの仕事としては、経営プランの選択までが主な仕事ですので、ハウスメーカーと一緒に納得のいく計画を作り上げましょう。
とはいえ、「どのようにしてハウスメーカーを探せばよいのかわからない」、「安心して依頼できそうなハウスメーカーを複数探すのは大変そう」と思われる方も、いらっしゃいますよね？でもご安心ください！こちらについては、「3章 成功の秘訣は経営プラン比較にアリ！」で丁寧に解説しますので、後ほどじっくりとお読み頂ければと思います。
1-3.請負工事契約を締結して着工する
経営プランを選択したら、ハウスメーカーを決定し、請負工事契約（工事をお願いする契約）をします。
ハウスメーカーと請負工事契約を締結したら、いよいよ着工です。
着工前には一度、近隣に挨拶をしておくと、ご近所トラブルが起こりにくくなります。
現場監督にも、近隣には十分配慮するよう伝えておくことも重要です。
アパートの工期は、2階建てなら3ヶ月程度、3階建てなら4ヶ月程度になります。
着工してしまえばすぐに竣工ですので、あとはほとんどやることはありません。
着工時には、ハウスメーカーの費用負担で地鎮祭をやることもあります。
施主であるアパートオーナーは、地鎮祭で鍬入れの儀(くわいれのぎ)と呼ばれる儀式を行います。
地鎮祭では奉献酒と呼ばれるお酒を準備しておきます。
奉献酒は5,000円程度のもので十分ですので、事前に近所の酒屋さんに頼んでおくと良いと思います。
1-4.管理方式の選択と入居者募集
ハウスメーカーとの請負工事契約時には、管理契約も同時に行います。
管理会社はハウスメーカーから紹介されるのが一般的です。
管理方式には、「管理委託」、「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」の3つがあり、そのうち1つを選択します。
詳しくは「2-2. 管理方式は3種類ある」で解説します。
また、この時期に入居者の募集もスタートします。
1-5.竣工したらアパート経営の開始
竣工したら、いよいよアパート経営の開始です。
2～3月のようなベストな竣工時期を逃すと、新築でも満室になるまで半年以上かかることもあります。
満室になるまで不安となるアパートオーナーも多いですが、管理会社のサポートも受けられますので、焦らずじっくり募集活用をするようにしてください。
2.経営プラン提案を受ける前に知っておくべきこと
経営プラン提案を受ける前に、事前知識を持っておくと、より良いアパート経営をすることができます。
この章では事前知識として「賃貸需要」と「管理方式」について解説します。
2-1.立地によって賃貸需要は異なる
賃貸需要は立地によって異なりますので、立地によって間取りを選択することも重要です。ただし、エリアによっては違いがあるため、一概に判断はできません。参考までに3種類の立地をご紹介します。
駅近や学生街ならワンルーム
駅近や学生街なら単身者による賃貸需要が高いため、ワンルームタイプのアパートがオススメです。
ワンルームはバスやトイレ等の設備の数が増えるため、建築費は上がりますが、それ以上に賃料単価も上がります。
ワンルームは一戸当たりの面積が小さいため、賃料総額も抑えられることから、賃貸需要も安定しています。
駅近や学生街であれば、ワンルームを最優先に考え、間取りの検討をしてください。
郊外で単身者が住むようなエリアなら2DK
郊外であっても、近くに大きな病院や警察署などがあると単身者の賃貸需要があります。
地方の場合、家賃が安いので社会人の単身者は狭いワンルームよりも2DKを好む傾向にあります。
2DKは単身者も狙えますし、結婚をして家を購入する前の若い夫婦世帯もターゲットとすることができます。
また2DKは3LDKよりも面積が小さいため、家賃の総額を抑えることができ、入居者にとっては選びやすくなります。
入居者の家賃負担もそれほど大きくないため、2DKは比較的、賃貸需要を捉えやすい間取りといえます。
駅から離れた小学校近くなら3LDK
駅から離れた場所でも、小学校の近くであればファミリー向けの3LDKの賃貸需要があります。
学区の良い小学校や、学童保育のある小学校などは、わざわざ引越してくる人もいるほどです。
ただし、ファミリータイプは面積が広いため家賃総額が高くなります。
「借りるよりも買った方が安い」という比較が常に行われてしまうため、賃貸需要がそれほど高くはありません。
賃貸需要は、高い方から、ワンルーム、2DK、3LDKの順番となります。
まずはワンルームや2DKを検討した上で、3LDKの需要の方が強そうな場合には3LDKを選択するという流れがおススメです。
2-2.管理方式は3種類ある
アパートの管理方式には違いがあるので、十分に理解した上で選択することが重要です。
この節では「管理委託」、「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」の3つの管理方式について解説します。
管理委託
管理委託とは、管理会社に管理を委託する方式の管理です。
管理委託は、従来からある最も古い形式の管理方法となります。
契約の種類は、委託契約です。
入居者とは、それぞれ一戸ずつ賃貸借契約を締結します。
委託契約であるため、管理会社との契約は打ち切りやすく、切り替えも簡単にできるというメリットがあります。
管理委託では、入居中の家賃の5％程度を管理委託料として管理会社に支払うのが一般的です。
空室は保証されませんので、空室リスクを負うことはデメリットです。
アパート経営は、本来、管理委託でも安心して経営ができる立地で行うべきものです。
家賃保証がないと無理という立地の場合、リスクが高過ぎるため、そもそもアパート経営をやるべきではありません。
まずは空室リスクを負えるかどうかを先に考え、空室リスクが取れると判断できれば管理委託方式を中心にアパート経営に踏み切るようにしましょう。
パススルー型サブリース
パススルー型サブリースとは、管理会社がアパート一棟を借上げ転貸する方式の管理です。
契約の種類は、賃貸借契約です。
入居者とは、管理会社が一戸ずつ賃貸借契約をし、アパートオーナーは管理会社との賃貸借契約を1本だけ締結します。
各戸の入居者と賃貸借契約を締結する必要がなく、アパートオーナーの手間が楽になるというメリットがあります。
パススルー型サブリースでは、各入居の家賃から5％程度を差し引いた賃料がアパートオーナーへ支払われます。
空室リスクを負うというデメリットはありますが、収益性としては管理委託と同じです。
パススルー型サブリースは、収益性は管理委託と同様に高く、なおかつ、管理委託よりも契約の手間が少ないことから、近年は多く採用されています。
プロの機関投資家が一棟のワンルームマンションで採用している管理方式は、ほとんどがパススルー型サブリースです。
家賃保証型サブリース
家賃保証型サブリースも、管理会社がアパート一棟を借上げ転貸する方式の管理です。
契約の種類は、賃貸借契約です。
家賃保証型サブリースでは、満室想定家賃の83％程度の賃料がアパートオーナーへ支払われます。
空室状況に関わらず、満室想定家賃の83％程度の賃料が固定で支払われます。
アパートオーナーは空室リスクを負わなくて良いというメリットがあります。
ただし、固定家賃は永久に続くものではなく、空室状況によっては管理会社からの賃下げ要求があります。
そのため、家賃保証型サブリースでは、空室リスクを間接的に負っていることになります。
家賃保証型サブリースは、アパートオーナーが永久に家賃保証されるものと誤解して契約してしまうことが多いです。
近年、家賃保証型サブリースについては、管理会社とアパートオーナーとのトラブルが多いため、国土交通省および消費者庁並びに金融庁が注意喚起を促しています。
消費者庁・国土交通省・金融庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！ 」
アパート経営は、不動産投資の一つなので一定のリスクはあります。
家賃保証しなければアパート経営できないような土地であれば、空室リスクが高過ぎるため、そもそもアパート経営をしないというドライな判断が必要です。
管理方式は、まずは「管理委託」と「パススルー型サブリース」を優先的に考え、「家賃保証型サブリース」は最終手段として考えるようにしてください。
3.成功の秘訣は経営プラン比較にアリ！
アパートは建てるだけでなく、収益を生み続ける物件にすることが必要です。
アパート経営を成功させるには、最初の段階で初期費用や収益計画を盛り込んだ経営プランを徹底的に比較し、無理なく長期的な計画を選択することが重要になります。
その重要な第一歩を着実かつ効率的に進めるにあたりご利用いただきたいのが、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」です。
「HOME4U オーナーズ」は多数の一流ハウスメーカーと提携しており、初期費用や収益計画を盛り込んだ経営プランの提案を、まとめて最大7社から受けることができます。
複数の経営プランの提案を受けることで、建築費だけでなく管理方式やランニングコストなどについてもしっかりと比較できるので、20年後も見越した安定性の高い経営プランにたどり着くための足掛かりとしておススメです。
ちなみに、「HOME4U オーナーズ」が提携しているハウスメーカーは、様々な管理方式を提案してくれます。
例えば、築年数が古くなった後に家賃保証型サブリースを選択できる合理的な管理メニューを用意している企業もあります。あるいはアプリを駆使して、管理会社と入居者のコミュニケーションを促し、退去防止の工夫をしている管理メニューを持っているような企業も増えてきています。
これからの時代の一歩先を行く経営プランが見つかりますので、ぜひ「HOME4U オーナーズ」を活用し色々な経営プランを比較して、長期に渡り安定した収益を得られるアパートを建築してください。
まとめ
いかがでしたか。
アパート経営の流れについて見てきました。
アパート経営は、経営プランの選択までがオーナーの大きな仕事です。
請負工事契約を締結してしまえば、後はあっという間にアパートが竣工します。
賃貸需要は立地によって異なります。
ハウスメーカーの提案を受け入れるだけではなく、逆提案をして色々な間取りで収益性を比較検討してみてください。
管理方式については「管理委託」、「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」の3つがありました。
それぞれの特徴を十分に理解した上で、管理方式を選択しましょう。
アパート経営の成功の秘訣は、ベストな経営プランの選択です。
「HOME4U オーナーズ」はあなたのアパート経営を成功に導く一流のハウスメーカーが勢ぞろいしているので、ぜひ上手に活用し、プラン選択の第一歩を踏み出してください。
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