【厳選7選】お金のかからない土地活用を徹底解説！資金なしでも収益はあげられる

この記事では「お金をかけたくない」お悩み別に、解決方法や適した土地活用方法をご紹介します。それぞれの方法の特徴も詳しく紹介しますので、ぜひ参考に、ぴったりの土地活用方法を見つけてください。

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1. 土地活用に「お金をかけたくない」人のお悩み

「お金のかからない土地活用」を考えるには、どのようなお悩みを持っているかで出すべき答えが変わってきます。単純にお金をかけたくないなら、土地を貸すなどシンプルな土地活用を選ぶのが良いですが、お悩みによっては別の解決方法が見つかる場合もあります。

ここでは、お悩み別の解決方法と、考えられる土地活用法についてご紹介します。

1-1. 初期費用が用意できない

「初期費用が用意できないからお金をかけたくない」と考える方の解決方法となるのが、借地などの「そのまま土地を貸す」方法。お金も手間もかけずに土地活用を開始できます。借地以外にも、土地を信託会社に運用してもらう土地信託や、デベロッパーと協業する等価交換など初期費用のかからない土地活用は他にもあります。

初期費用が用意できなくても土地活用はできるということも認識しておきたい点です。土地活用として定番のアパート経営の場合、金融機関から借入をして建物を建て、経営をスタートする土地オーナーがほとんどです。ある程度の自己資金が必要なのは確かですが、資金計画や収支計画がしっかりしていれば、必ずしも高額の初期費用は必要ではありません。

また、土地オーナーが事業者と賃貸借契約を結び、事業者から貸付を受けた建築協力金で建物を建てる方法もあります。

借入を行ってスタートする土地活用の代表といえるアパート経営については、以下の記事もご確認ください。

1-2. 田舎の土地で需要があるか心配

お金をかけたくない理由として「田舎の土地で収益も期待できないから、お金をかけずに土地活用したい」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

土地活用は、そのエリアのニーズに応えることが大切です。アクセスのよくない田舎の土地はアパートやマンションには向いていませんが、介護施設やグループホームなどの福祉関連施設や、ロードサイドであればコンビニなどのテナントに向いている場合もあります。

エリアのニーズに合致する土地活用であれば、すでにご紹介したとおり、借入を行って土地活用を進めても収益が期待できるでしょう。

田舎の土地活用については、以下の記事もご確認ください。

1-3. 管理の手間がかけられない

「管理の手間をかけられないから、最低限の土地活用しかできない」とお悩みの方もいらっしゃるかもしれません。アパート建築やテナント経営などお金をかけてしっかりと土地活用をする場合、相応の管理業務が発生することは想像に難くありません。

管理の手間をかけたくない場合は、土地を貸して賃料を収益とする借地や管理業務の少ないトランクルームや駐車場経営などが第一に考えられます。

また、賃貸経営やテナント経営では、管理会社を入れて管理業務を委託するなど、方法によって管理の手間をかけずに運営することは十分に可能です。手間がかけられないことがお悩みであれば、管理を委託することも含めて検討すると、選択肢は増えるでしょう。

1-4. 税金を減らしたい

お金をかけたくない、でも「少しでも土地活用して税金分くらいは…」とお考えの方も多いかもしれません。土地は放置していれば管理費用や固定資産税などのコストだけがかかってしまいますが、むしろ積極的に土地活用することで税制上の優遇措置を受けられることも多くあります。

例えば、土地を放置せず、土地の上に建物があるだけで土地の固定資産税は最大6分の1に減額されるため、節税効果は高くなります。

また、土地に賃貸住宅を建てると「貸家建付地」として相続税評価額が下がります。また、一定の要件を満たせば200平米を限度として土地の評価額が50％減額される「小規模宅地等の特例」といった制度もあるなど、相続税対策も可能です。

節税対策も含めた土地活用を考えるなら、まずはプロに相談するのが近道です。「HOME4U オーナーズ」なら、最大10社より無料で土地活用プランの取り寄せが可能です。

土地に建物をたてた際の節税額はいくら？

2. お金のかからない土地活用方法７選

この章では、お金のかからない土地活用方法と、少額投資で始められる土地活用方法を厳選して7つご紹介します。

2-1. 定期借地

期間を決めて土地を貸し出し、賃料を受け取る土地活用を「定期借地」といいます。借地契約には、契約更新のある「普通借地権」と契約更新のない「定期借地権」がありますが、普通借地権では土地オーナーからの契約解除が難しくなるため、通常は定期借地権で契約を結びます。

借り手の用途はテナントや資材置き場などさまざまです。テナントなど借り手が建物を建てる場合は借地代も高くなる見込みがありますが、数十年単位での契約となることもあり、転用はしにくくなります。

2-2. 土地信託

土地信託とは、ご所有の土地を信託会社や信託銀行に預け、土地活用してもらって収益の一部を配当金として受け取る土地活用方法です。

運用方法は委託先である信託会社や信託銀行が最適なものを選ぶため、土地オーナーが判断する必要はありません。知識やノウハウ、初期費用がなくてもOKで、手間がかからないのがメリットといえるでしょう。

ただし、土地信託ができる土地とは、信託会社や信託銀行が「収益が出る」と判断した土地のみになります。また、運用結果がマイナスとなって配当金が出ないリスクもあります。

2-3. 等価交換

等価交換とは、土地オーナーがデベロッパーと共同事業者などとして契約し、その土地に建物を建ててもらい、完成後は提供した土地の分だけ建物の権利を得られる仕組みです。例えば、広い土地にマンションを建ててもらい、完成後はそのうちの数室（土地の価値と等価分）の権利を土地オーナーが保有する、といった形です。

等価交換では土地オーナーがお金をかけることなく建物が建てられ、持ち分に応じた権利をもらえるため手間もかかりません。ただし、デベロッパーと協業するには土地の価値が高い広い土地を有している必要があり、どの土地でも可能というわけではありません。

2-4. 売却

お金のかからない土地活用を考えるなら、売却を考えるのも一つの方法です。特に、借り手が見つからない田舎の土地や、賃貸需要が低そうなエリアの場合、売却のほうが難易度が低い傾向にあります。

売却は土地活用の手間がかからずまとまった金額が手に入るのがメリットですが、一度売却してしまうとその後は土地の権利を手放すため、土地活用はできないことがデメリットです。

2-5. 駐車場

駐車場はお金のかからない土地活用ではありませんが、少額でスタートできる土地活用の代表的なものです。他の用途に比較的転用しやすい点も特徴です。

駐車場には大きく分けて月極駐車場とコインパーキングがあり、一般的に住宅街の土地では月極駐車場、駅や観光地に近くなど立地がいい土地ではコインパーキングが向いているといわれます。月極駐車場であれば、土地をならし、線を引くだけで最低限の準備は整います。

コインパーキングの場合、舗装や機械などの設置にかかる初期費用がおよそ200万円程度からかかりますが、専門業者に任せて運営する場合は管理にも手間がかかりません。

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駐車場経営については、以下の記事もご確認ください。

2-6. トランクルーム

トランクルーム経営とは、コンテナハウスと呼ばれる建物を土地に設置し、収納スペースとして利用者に貸し出すことで賃料を得る土地活用方法です。

コンテナハウスは人が住むわけではないため手間や設置費用がかかりにくく、土地の規模にもよりますが200万円程度の初期費用から始めることが可能です。

2-7. 看板や自動販売機の設置

狭小地や大きな道に面した土地であれば、看板や自動販売機を設置する方法もあります。20～30万円もあれば自分での設置も可能となるため、ご所有の土地で設置をするかわりに掲載料をもらう方法もあります。

お金をかけずに設置するなら、定期借地として看板や自動販売機を設置するスペースを貸すことも可能です。

資金なしで行う土地活用については、以下の記事もご確認ください。

3. お金のかからない土地活用方法の注意点

ここでは、お金のかからない土地活用を考える上で注意しておきたいポイントをご紹介します。

3-1. すぐに転用できない場合がある

本格的な土地活用を始めると、すぐに転用できないデメリットがあります。土地や建物の貸付は「借地借家法」にかかわる場合がありますが、この法律は基本的に借り手を守る法律であるため、借り手の権利が強く守られます。契約方法によっては、土地オーナーが別の用途に土地を転用したくなってもできない場合があるため注意しましょう。

借地や駐車場などは比較的転用しやすいことが特徴ですが、こうした土地活用の収益性は低い傾向にあります。

3-2. 節税対策にならない場合がある

土地活用方法の中で、アパートやマンションなどの賃貸経営が人気な理由には「節税対策になるから」というものがあります。建物を建てて貸し出す賃貸経営は固定資産税や相続税などの節税になりやすい傾向があります。

お金のかからない土地活用では、節税効果が期待できないことがあります。一例をあげると、初期費用をかける土地活用ではローンを利用することが多く、ローンがマイナスの資産となり相続財産を圧縮する効果がありますが、お金をかけない場合はこの効果が望めません。

また、アパートやマンション経営で適用される小規模宅地の特例や住宅用地の軽減措置なども適用されません。

3-3. 収益が上がるとは限らない

お金がかからない土地活用を検討したとしても、収益が上がるとは限らないことにも注意が必要です。「お金をかけずに少ない収益で」と考えていても、実際には収益が上がらず、固定資産税や管理費などでマイナスになってしまうこともあります。

すでにご紹介したとおり、お金のかからない土地活用には節税対策になりにくい傾向があります。場合によっては、収益が上がらず節税対策にもなりにくい、と土地活用のメリットを感じられなくなってしまうこともあるので注意が必要です。

土地活用で収益を上げるには、エリアのニーズに合った土地活用をすることが大切です。実際にどの土地活用が向いているか知るには「HOME4U オーナーズ」を使えば、最大10社の企業から無料で土地活用のプランが手に入ります。

3-4. 借入や建設協力金の利用も考える

土地活用は、ローンや建設協力金を利用して始めることも可能です。

建設協力金とは、土地オーナーがテナントから建物の建築費を借りて物件を建築する場合の借入金のことを指します。一般的に、建築後はその建物がテナントに貸し出され、建設協力金の返済額とテナントの賃料が相殺される形となります。つまり、土地オーナーは初期費用が少ない状態で土地活用ができるということです。

立地のよい土地であれば、無理にお金のかからない土地活用方法を探すよりも、このような建設協力金やアパートローンを活用して土地活用をしたほうが、メリットが大きい場合もあります。

4. お金のかからない土地活用はプロに相談

「お金のかからない土地活用をしたい」と考える場合、解決方法はケースによって異なります。すでにご紹介したとおり、場合によっては金融機関からの借り入れを利用して土地活用をした方が、収益面でも節税対策としてもメリットが大きいこともあります。

ご所有の土地ではどのような土地活用方法が向いているのか、土地からの利益を最大化できるのか迷う方は、プロに相談し、土地活用プランを比較することがおすすめです。

比較の際は「HOME4U オーナーズ」にてまずはプラン請求してみることをおすすめします。ご所有の土地の情報を入力するだけで、最大10社から収益予想を含めた土地活用プランを取り寄せできます。まずはプロに相談し、最適な土地活用方法を模索することから始めましょう。