短期で行う土地活用について解説します。どのようなことに注意しなければならないのか、具体的にどのような活用方法があるかを紹介します。

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公開日
2020年07月09日
変更日
2021/07/26
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

短期で土地活用をしたい方、必読!注意点と10個の活用方法

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短期で土地活用をしたい方、必読!注意点と10個の活用方法

土地の活用をお考えの方の中には、「短期間だけ活用したい」と思っている方もいらっしゃるでしょう。

短期間の土地活用は、「暫定利用」とも表現されます。
土地の暫定利用について、「本当に利益が出るのか?」「なかなか良い利用方法が見つからなくて、どうしたら良いかわからない」といったお悩みは、多くの土地オーナー様からよく聞かれます。

そこでこの記事では、短期の土地活用を行う際の注意点、メリット・デメリット、種類などについて解説していきます。

ご縁がないとできない活用方法もありますが、ぜひ最後までお読みいただき、土地活用への一歩を踏み出すお手伝いができれば幸いです。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1.短期の土地活用を行う際の注意点

最初に、短期の土地活用を行う際の注意点について解説します。

1-1.解約容易性

まず短期の土地活用で考慮すべき点は、賃貸借契約の解約容易性です。
難しそうな言葉に見えますが、平たく言えば「やめたい時にすぐやめられるかどうか」ということになり、基本的には「借地借家法の適用がない土地活用を行う」ということです。

土地活用には大きく分けて借地と借家の2種類があります。
借地に関しては、建物所有目的の借地権を設定すると、短期的に契約を終了することができなくなります。

借地借家法の借地権の種類は、普通借地権と定期借地権の2つです。
普通借地権は更新のある借地権で、定期借地権は契約満了時に確定的に借地契約を終了させることができる借地権となります。
普通借地権の場合には、最低契約期間が30年であり、また簡単に借地契約を終了させることができないため、短期の土地活用には不向きです。

定期借地権には、事業用借地権と一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があります。
定期借地権でも、最低契約期間が事業用借地権は10年、一般定期借地権は50年、建物譲渡特約付借地権は30年と定められており、やはり短期の土地活用として不向きです。

そのため、短期の土地活用の場合には、借地借家法の適用がない借地が選択肢となります。
借地借家法の適用がない借地とは、使用貸借と呼ばれる建物所有目的ではない借地のことを指します。

使用貸借とは、無償で貸し付けることを意味する言葉として使われることも多いですが、駐車場のように有償で貸し付ける場合でも使用貸借と表現することもあります。

使用貸借では借地借家法は適用されず、借主の権利が弱いため、いつでも解約することが可能です。
短期の土地活用であれば、いつでも解約できる使用貸借が適しています。

1-2.初期投資の回収の可能性

短期的な土地活用では、初期投資の回収の可能性も考慮することが必要です。
通常、本格的な土地活用は建物投資を用いて投資を行います。

建物を建てて他人に貸す場合は、借家です。
借地借家法の借家の種類は、普通借家と定期借家の2つです。

普通借家とは更新のある借家であり、定期借家とは契約満了時に確定的に借主を退去させることができる借家となります。

普通借家の場合、借主を退去させるには立ち退き料が必要となるため、短期の土地活用としては不向きです。

一方で、定期借家の場合には、1年未満の契約期間を定めることができ、短期でも利用できそうではあります。

しかしながら、通常は建物投資を伴うような土地活用は投資回収に時間がかかるため、本格的な建物を建てるような投資は短期の土地活用には不向きです。

また、プレハブ等の仮設建築物で店舗へ定期借家で貸し出すことも考えられます。
しかしながら、仮設建築物が建てられる期間は、ほとんどの自治体で1年以内です。

1年以内の店舗出店は、店舗側の出店費用が回収できない事情が発生するため、テナントを集めることが極めて難しくなります。

多くの店舗は、店舗の安定的な集客や出店費用の回収等を鑑み、5年以上の賃貸借契約を望むのが一般的です。

よって、特殊な事情がない限り、仮設建築物への店舗誘致も短期の土地活用としては不向きといえます。

一方で、借地借家法の適用もなく、かつ、比較的投資額も低くなる活用方法として、「トランクルーム」や「太陽光発電」があります。

ただ、「トランクルーム」や「太陽光発電」は収益性が低いため、短期の投資で終わらせてしまうと、投資がほとんど回収できないまま終わってしまいます。
短期で終了する際は、「トランクルーム」や「太陽光発電」を撤去することになり、すぐに撤去費用も発生します。
よって、「トランクルーム」や「太陽光発電」も短期の土地活用という意味においては不向きです。

短期の土地活用は、「使用貸借でできるもの」で、かつ、「投資をほとんど伴わないもの」が候補となります。

2.短期の土地活用のメリット

短期の土地活用のメリットとしては、以下の2点が挙げられます。

(1)維持費をある程度まかなうことができる
(2)本格的な土地活用や売却までの時間を稼ぐことができる

1つ目のメリットは、維持費をある程度まかなうことができるという点です。
土地は保有しているだけで固定資産税が発生します。
都市計画法上の市街化区域に指定されている地域では、都市計画税も課税されます。

土地は持っているだけでも維持費が生じてしまいますが、短期でも収益を上げることができれば、維持費の足しにすることができる点がメリットです。

2つ目のメリットは、本格的な土地活用や売却までの時間を稼ぐことができるという点が挙げられます。
短期の土地活用を希望する方には、長期の土地活用ができない状況の方が多く見られます。

再開発の区域内の土地を持っている場合など、他の建物が取り壊されるまで1~2年程度待たなければならないといったこともあります。

待っている間に有効に時間を過ごせるのが、短期の土地活用のメリットです。

3.短期の土地活用のデメリット

短期の土地活用のデメリットとしては、以下の2点が挙げられます。

(1)収益性が低い
(2)良い土地活用を見つけにくい

1つ目のデメリットとしては、短期の土地活用は収益性が低いという点です。
暫定的な土地活用は、ほとんどが固定資産税も十分にまかなうことができません。

あくまでも時間稼ぎの暫定的な意味合いが強く、大きく儲けるようなことはできないという特徴があります。

2つ目のデメリットとしては、良い土地活用を見つけにくいという点です。
短期の土地活用としては、マンションのモデルルームがもっとも収益性が高くなります。

しかしながら、マンションのモデルルームは、たまたま近くにマンション建設があり、偶然にもニーズに合致した場合でないとできない活用方法です。

短期で良い土地活用が見つかるケースは、偶発的な場合が多く、狙って収益性の高い土地活用を行うことは難しいという特徴があります。

4.おすすめの短期の土地活用

この章では、おすすめの短期の土地活用について解説します。

4-1.駐車場

短期の土地活用としては、駐車場が最もおススメです。
駐車場は、簡単に解約もできますし、暫定利用の中では最も収益性の高い部類になります。

駐車場には、月極駐車場と時間貸し駐車場がありますが、収益性は時間貸し駐車場の方が高いです。

時間貸し駐車場は、時間貸し駐車場の運営会社に土地を貸し出し、毎月、固定の賃料を得ることになります。

郊外の土地であれば、時間貸し駐車場なら土地の固定資産税および都市計画税を上回る収益をあげることが可能です。

ただし、一部の東京の港区や千代田区のような土地では、固定資産税もまかなえないエリアもあります。

時間貸し駐車場の貸出方法の種類は、土地所有者がアスファルト舗装をしてから貸し出す「施設貸し」とアスファルト舗装をせずに貸し出す「土地貸し」の2種類です。
賃料は土地貸しよりも施設貸しの方が高くなります。

短期の土地活用で投資額を抑えたい場合は、アスファルト舗装が不要の土地貸しの方が向いています。

時間貸し駐車場を始めるなら、「HOME4U(ホームフォーユー) 土地活用」の無料のプラン一括請求サービスを利用して、少しでも高く借りてくれる事業者を探すことをおススメします

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HOME4U 土地活用」を使えば、複数の事業者から賃料の見積もりをまとめて取ることができるため、簡単に高く借りてくれる事業者を見つけることができます。

最初の見積もり比較は、収益性を上げる重要なステップなので、ぜひ「HOME4U 土地活用」を利用するようにしてください。

4-2.野立て看板用地

野立て看板用地は、借地借家法が適用されない工作物所有目的の賃貸となります。
狭い土地でも、看板さえ立てばできる土地活用です。

野立て看板は、店舗への誘導看板も多いため、車の利用率の高い郊外でもニーズがあります。
基本的には、店舗側から看板を出させて欲しいという依頼があるのが通常です。

看板は、店舗側が制作するため、土地オーナーに特に投資費用は発生しません。
ただし、収益性は低いです。

4-3.貸し農園

短期の土地活用としては、貸し農園もあります。
貸し農園は、都市部の土地でもニーズがあり、週末に趣味で野菜作りをしたい人たちの需要があります。

借地借家法の適用はないため、簡単に解約はできますが、利用者を増やすには何年もできる貸し農園であることが必要です。

そのため、短期の土地活用としては、馴染まない部分もある点がネックとなります。

4-4.資材置場

資材置場は、借地借家法の適用がない土地の賃貸であるため、短期の土地活用として利用できます。

木材や建設資材の置場となるため、都市部よりも郊外の方がニーズは高いです。
収益性はかなり低いことから、駐車場の借手がいないような場合に検討すべき土地活用となります。

4-5.マンションモデルルーム

マンションモデルルームは、短期の土地活用としては最も収益性の高い土地活用となります。

マンションモデルルームの設置場所は、マンションディベロッパーが探していますので、マンションディベロッパー側からオファーがあるのが通常です。

マンションの開発用地が狭いケースでは、敷地内にモデルルームを設置することができないため、付近の空き地やオフィスビルがモデルルームの候補となります。

モデルルームは、マンションディベロッパーが全て作りますので、土地所有者には投資費用は発生しません。

しかも収益性は駐車場よりも高いため、オファーがあれば前向きに検討することをおススメします。

4-6.移動式販売車置場

お弁当や屋台等の移動式販売車置場として貸し出す方法もあります。
ビジネス街では、お弁当の移動式販売を行っている事業者が、販売スペースを探していることが良くあります。

会社員のランチ需要の高い都市部エリアなら、移動式販売の事業者へ貸し出せる可能性があるかもしれません。

4-7.ロッカー付きバイク置場

短期の土地活用として、ロッカー付きバイク置場というのもあります。
バイク置場は駐車場と同じなので、借地借家法の適用はなくすぐに解約もできます。

簡単な屋根やロッカー等は必要となるため、ある程度の投資は必要です。
バイクの利用者には、ヘルメットも置きたいというニーズがあります。
そのため、ヘルメットも格納できるロッカーがあると利用率が高まります。

立地としては、駅に近い土地やワンルームマンションの近く等でできる可能性があります。

4-8.自動販売機設置スペース

自動販売機設置スペースなら短期間でできる土地活用です。
自動販売機を設置する場合、メーカー側が自動販売機の設置場所として適切かどうかの判断を行います。

自動販売機は、飲料の定期的な入れ替え等、メーカー側も相応の人件費をかけながら維持している状態です。

メーカー側にとって、自動販売機の維持は負担が重く、近年は全体的に自動販売機の設置は縮小傾向にあります。
そのため、メーカー側に問い合わせてみても、置いてくれないことも多いです。

人通りの多い土地や公園の近く、屋外の喫煙所の近く等なら設置の許可が下りるかもしれません。

4-9.移動式コインランドリー設置

短期の土地活用としては、移動式コインランドリー設置もあります。
コインランドリーがボックス型となっており、トレーラーで運んできて置くだけでコインランドリーを始めることができます。

最近は、スーパーマーケットの駐車場に移動式コインランドリーが設置されていることもあります。
すぐに始められるという点がメリットです。

ただし、投資額が1,500万円~2,500万円程度かかり、投資額が大きいのがデメリットとなります。
コインランドリーは利用者への認知度が向上して売上が安定するまで2年近くかかります。
洗剤や水道光熱費の維持費もかかるため、短期間では投資回収が難しいのが特徴です。

4-10.イベントスペース

土地の短期利用として、フリーマーケット会場や、B級グルメコンテスト会場、防災消火訓練、バーベキュー会場、改造車イベント等のイベントスペースとしての利用があります。
屋外イベントは、イベント会社からオファーがあることが一般的です。

面積が広く、目立つ場所の土地が選ばれる傾向にあります。
毎年行われるようなイベントは、長年、更地の状態となっているような土地が選ばれることが多いです。

単発的なイベントであれば、イベント会社のニーズが合えば利用してもらえるケースもあります。
いずれにしても、イベント利用は借りる側のニーズに合致していることが必要です。

まとめ

いかがでしたか。
短期の土地活用について解説してきました。

短期で土地活用をする際は、「解約容易性」と「初期投資の回収の可能性」の2点を十分に検討してから始めることがポイントです。

また、活用方法としては、自分で選んでできるものもありますが、先方からのオファーがないとできないものもあります。

一番のおススメは駐車場ですので、車道に面しており、車を止め、精算機を設置できる程度の広さのある土地の活用をお考えの場合には、「HOME4U 土地活用」を使って良い条件で借りてくれる事業者を探してみてください。

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