「土地活用 土地活用法」内の、「短期の土地活用 立地別おすすめ活用法9種」を解説したページです。短期の土地活用を行う際の注意点、メリット・デメリット、土地活用の種類などを知ることができます。安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイントも紹介します。

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公開日
2020年07月09日
更新日
2022/04/27
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

【徹底解説】短期の土地活用 立地別おすすめ活用法9種

【徹底解説】短期の土地活用 立地別おすすめ活用法9種

この記事では、短期の土地活用を行う際の注意点、メリット・デメリット、土地活用の種類などについて解説していきます。
ぜひ最後までお読みいただき、土地活用への一歩を踏み出すお手伝いができれば幸いです。

この記事のポイント まとめ

短期の土地活用で注意すべきポイントは?

短期の土地活用においては、「やめたいタイミングでやめられる契約かどうか(解約容易性)」と「初期投資を短期間で回収できるかどうか」が注意すべきポイントとなります。

上記の解約容易性には法律(借地借家法)などが関係してきます。
また初期投資を短期で回収するという観点では、一般的にアパート・マンションなどの建物を建てて運用する活用法は適していません。

詳細は「短期の土地活用を行う際の注意点」をお読みください。

短期の土地活用を行うメリットとデメリットは?

短期の土地活用を行うメリットは以下の2点です。

  • 維持費をある程度まかなうことができる
  • 本格的な土地活用や売却までの時間を稼ぐことができる

一方で、デメリットとして以下の2点があげられます。

  • 収益性が低い
  • 良い土地活用を見つけにくい

詳細は、「短期の土地活用のメリット」「短期の土地活用のデメリット」をお読みください。

短期の土地活用にはどういう方法がおすすめ?

短期の土地活用としておすすめできる方法は以下の9種類です。

  • 駐車場
  • 野立て看板用地
  • 貸し農園
  • 資材置場
  • マンションモデルルーム
  • 移動式販売車置場
  • ロッカー付きバイク置場
  • 自動販売機設置スペース
  • イベントスペース

それぞれの詳細は「短期の土地活用におすすめの方法9種」をお読みください。

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1.短期の土地活用を行う際の注意点

最初に、短期の土地活用を行う際の注意点について解説します。

1-1.解約容易性

まず短期の土地活用で考慮すべき点は、賃貸借契約の解約容易性です。平たく言えば「やめたい時にすぐやめられるかどうか」ということです。
よって、基本的に「借地借家法の適用がない土地活用を行う」すなわち、使用貸借と呼ばれる建物所有目的ではない借地が短期の土地活用に適しています。

土地活用には大きく分けて借地と借家の2種類があります。
借地に関しては、建物所有目的の借地権を設定すると、短期的に契約を終了することができなくなります。

借地借家法の借地権の種類は次の2つです。

  • 普通借地権
  • 定期借地権
普通借地権

普通借地権は更新のある借地権です。
最低契約期間が30年であり、また簡単に借地契約を終了させることができないため、短期の土地活用には不向きです。

定期借地権

定期借地権は契約満了時に確定的に借地契約を終了させることができる借地権です。
定期借地権の種類は次の3つです。

  • 事業用借地権
  • 一般定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権

定期借地権でも、最低契約期間が「事業用借地権」は10年、「一般定期借地権」は50年、「建物譲渡特約付借地権」は30年と定められており、やはり短期の土地活用として不向きです。

そのため、短期の土地活用の場合には「借地借家法の適用がない借地」すなわち「使用貸借と呼ばれる建物所有目的ではない借地」が選択肢となります。

使用貸借とは、無償で貸し付けることを意味する言葉として使われることも多いですが、駐車場のように有償で貸し付ける場合でも使用貸借と表現することもあります。

使用貸借には借地借家法は適用されず、借主の権利が弱いため、いつでも解約することが可能です。
短期の土地活用であれば、いつでも解約できる使用貸借が適しています。

1-2.初期投資の回収の可能性

短期的な土地活用では、初期投資の回収の可能性も考慮することが必要です。

一般的に、アパート・マンション経営のような建物を建てるタイプの投資額が大きい土地活用は、短期的な活用方法としては不向きです。

短期の土地活用は「使用貸借でできるもの」かつ、「投資をほとんど伴わないもの」が候補となります。

2.短期の土地活用のメリット

短期の土地活用のメリットとしては、以下の2点が挙げられます。

  1. 維持費をある程度まかなうことができる
  2. 本格的な土地活用や売却までの時間を稼ぐことができる

1つ目のメリットは、維持費をある程度まかなえる点です。

一定期間の土地活用を行うことで、土地の所有にかかる維持費(「固定資産税」「都市計画税」)をカバーすることができます。

2つ目のメリットは、本格的な土地活用や売却までの時間を稼ぐことができるという点が挙げられます。
短期の土地活用を希望する方には、長期の土地活用ができない状況の方が多く見られます。
再開発の区域内の土地を持っている場合など、他の建物が取り壊されるまで1~2年程度待たなければならないといったこともあります。
待っている間に有効に時間を過ごせるのが、短期の土地活用のメリットです。

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3.短期の土地活用のデメリット

短期の土地活用のデメリットとしては、以下の2点が挙げられます。

  1. 収益性が低い
  2. 良い土地活用を見つけにくい

1つ目のデメリットは、収益性が低いという点です。
暫定的な土地活用は、ほとんどが固定資産税も十分にまかなうことができません。

あくまでも時間稼ぎの暫定的な意味合いが強く、大きく儲けるようなことはできないという特徴があります。

2つ目のデメリットとしては、良い土地活用を見つけにくいという点です。
短期の土地活用としては、マンションのモデルルームがもっとも収益性が高くなります。

しかしながら、マンションのモデルルームは、たまたま近くにマンション建設があり、偶然にもニーズに合致した場合でないとできない活用方法です。

短期で良い土地活用が見つかるケースは、偶発的な場合が多く、狙って収益性の高い土地活用を行うことは難しいという特徴があります。

4.短期の土地活用におすすめの方法9種

この章では、おすすめの短期の土地活用について解説します。

4-1.駐車場

こんな人に向いている
  • 大きなリスクを負わず、少なめの初期費用で土地活用を始めたい人。
メリット
  • 暫定利用の中では、最も収益性が高い活用法。
  • 初期投資がほとんどかからない。
  • 他の用途に簡単に転用できるので、短期間だけの土地活用にも向いている。
デメリット
  • 固定資産税・都市計画税などの税制優遇がない。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
駐車場 ×

短期の土地活用としては、駐車場が最もおすすめです。
駐車場は、簡単に解約もできますし、暫定利用の中では最も収益性の高い部類になります。

駐車場には、月極駐車場と時間貸し駐車場がありますが、収益性は時間貸し駐車場の方が高いです。

時間貸し駐車場は、時間貸し駐車場の運営会社に土地を貸し出し、毎月、固定の賃料を得ることになります。
郊外の土地であれば、時間貸し駐車場なら土地の固定資産税および都市計画税を上回る収益をあげることが可能です。
時間貸し駐車場の貸出方法の種類は、土地所有者がアスファルト舗装をしてから貸し出す「施設貸し」とアスファルト舗装をせずに貸し出す「土地貸し」の2種類です。
賃料は「土地貸し」よりも「施設貸し」の方が高くなります。

短期の土地活用で投資額を抑えたい場合は、アスファルト舗装が不要の「土地貸し」の方が向いています。

4-2.野立て看板用地

こういう人に向いている
  • 手軽に土地活用を始めたい人。
メリット
  • 手間や維持費用が掛からない。
  • 非常に狭い土地でも可能。
  • 郊外の土地でも可能。
デメリット
  • 借主がすぐに見つからない可能性がある。
  • 収益性が低い
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
野立て
看板用地

野立て看板用地は、借地借家法が適用されない工作物所有目的の賃貸となります。
狭い土地でも、看板さえ立てばできる土地活用です。

野立て看板は、店舗への誘導看板も多いため、車の利用率の高い郊外でもニーズがあります。
基本的には、店舗側から看板を出させて欲しいという依頼があるのが通常です。

看板は、店舗側が制作するため、土地オーナーに特に投資費用は発生しません。
ただし、収益性は低めです。

4-3.貸し農園

こういう人に向いている
  • 農地を持っている人
  • ローリスクで土地活用を行いたい人 
メリット
  • 初期投資にかかる費用が少ない
  • 建造物を建てずにスタートできるため、後で別の用途に転用しやすい
デメリット
  • 農業委員会への申請などの手続きがやや煩雑
  • 収益性が低い
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
貸し農園 ×

短期の土地活用としては、貸し農園もあります。
貸し農園は、都市部の土地でもニーズがあり、週末に趣味で野菜作りをしたい人たちの需要があります。

借地借家法の適用はないため、簡単に解約はできますが、利用者を増やすには何年もできる貸し農園であることが必要です。

そのため、短期の土地活用としては、馴染まない部分もある点がネックとなります。

4-4.資材置場

こういう人に向いている
  • 建設用重機などの大型車両を停められる広めの土地を保有している人
メリット
  • 初期費用が不要
  • 借地借家法(オーナーの都合で貸し手を出て行かせることができない)の適用対象ではないため、いざという時の契約解除が比較的容易
デメリット
  • 収益額の期待値がかなり低い
  • 主な用途である工事や作業がいつまでも行われるとは限らないため、継続的な活用は困難
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
資材置場 ×

資材置場は、借地借家法の適用がない土地の賃貸であるため、短期の土地活用として利用できます。

木材や建設資材の置場となるため、都市部よりも郊外の方がニーズは高いです。
収益性はかなり低いことから、駐車場の借手がいないような場合に検討すべき土地活用となります。

4-5.マンションモデルルーム

こういう人に向いている
  • 資金や手間などを負担せず、業者にあらゆる業務を任せたい人
メリット
  • 初期費用が不要
  • 収益性は非常に高い
デメリット
  • 基本的にはマンションディベロッパー側からのオファーの機会を待つことになる
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
マンション
モデルルーム

マンションモデルルームは、短期の土地活用としては最も収益性の高い土地活用となります。

マンションモデルルームの設置場所は、マンションディベロッパーが探していますので、マンションディベロッパー側からオファーがあるのが通常です。

マンションの開発用地が狭いケースでは、敷地内にモデルルームを設置することができないため、付近の空き地やオフィスビルがモデルルームの候補となります。

モデルルームは、マンションディベロッパーが全て作りますので、土地所有者には投資費用は発生しません。

しかも、収益性は駐車場よりも高いため、オファーがあれば前向きに検討することをおすすめします。

4-6.移動式販売車置場

こういう人に向いている
  • オフィス街に近い都心部などに土地を持っている人
メリット
  • 初期に必要な費用が少ない
  • 収益性が比較的高い
デメリット
  • 人が集まらない土地で実施できる可能性が薄い
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
移動式販売車置場

お弁当や屋台等の移動式販売車置場として貸し出す方法もあります。
ビジネス街では、お弁当の移動式販売を行っている事業者が、販売スペースを探していることが良くあります。

会社員のランチ需要の高い都市部エリアなら、移動式販売の事業者へ貸し出せる可能性があるかもしれません。

4-7.ロッカー付きバイク置場

こういう人に向いている
  • 駅・マンションの近くに土地を持っている人
メリット
  • 運用を開始するまでの手間が少ない
  • 一度運用を開始した後も、辞めることが比較的容易
デメリット
  • ロッカーなどの設備を用意するのに一定の資金が必要となる
  • 節税効果が少ない
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
ロッカー付きバイク置場 ×

短期の土地活用として、ロッカー付きバイク置場というのもあります。
バイク置場は駐車場と同じなので、借地借家法の適用はなくすぐに解約もできます。

簡単な屋根やロッカー等は必要となるため、ある程度の投資は必要です。
バイクの利用者には、ヘルメットも置きたいというニーズがあります。
そのため、ヘルメットも格納できるロッカーがあると利用率が高まります。

立地としては、駅に近い土地やワンルームマンションの近く等でできる可能性があります。

4-8.自動販売機設置スペース

こういう人に向いている
  • すでに他の土地活用を行なっている(あるいは他の土地活用を始める予定がある)人
  • 業者への委託により、運用の自動化を図りたい人
メリット
  • スタートするためにかかる費用が少額
  • アパート・マンション経営や駐車場運営など、他の土地活用方法と組み合わせやすい
  • 専門の業者に任せることにより、自動化も可能
デメリット
  • 得られる収益額は小さい
  • 節税効果がほぼない
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
自動販売機設置スペース ×

自動販売機設置スペースは短期間でできる土地活用です。
自動販売機を設置する場合、メーカー側が自動販売機の設置場所として適切かどうかの判断を行います。

自動販売機は、飲料の定期的な入れ替え等、メーカー側も相応の人件費をかけながら維持している状態です。

メーカー側にとって、自動販売機の維持は負担が重く、近年は全体的に自動販売機の設置は縮小傾向にあります。
そのため、メーカー側に問い合わせてみても、置いてくれないことも多いです。

人通りの多い土地や公園の近く、屋外の喫煙所の近く等なら設置の許可が下りるかもしれません。

4-9.イベントスペース

こういう人に向いている
  • 繁華街・駅近くに土地を持っている人
  • 広めの面積の土地を持っている人
メリット
  • 賃料を高く設定できるため、高収益が見込める。
デメリット
  • 商業地に向いていないエリアに建ててしまうと借り手が見つかりづらくなるので、場所を選ぶ。
  • イベント会社への営業が必要となる
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
イベントスペース ×

土地の短期利用として、フリーマーケット会場や、B級グルメコンテスト会場、防災消火訓練、バーベキュー会場、改造車イベント等のイベントスペースとしての利用があります。
屋外イベントは、イベント会社からオファーがあることが一般的です。

面積が広く、目立つ場所の土地が選ばれる傾向にあります。
毎年行われるようなイベントは、長年、更地の状態となっているような土地が選ばれることが多いです。

単発的なイベントであれば、イベント会社のニーズが合えば利用してもらえるケースもあります。
いずれにしても、イベント利用は借りる側のニーズに合致していることが必要です。

5.短期間の土地活用に強い土地活用会社を選ぶためのポイント

短期間の土地活用はやや特殊性が高いため、ノウハウの豊富な土地活用会社の力を借りた上で実施することをおすすめします。
オーナー自身で情報を集めてプランを練っていく上で、土地活用の専門家からも知見を集めていくのがよいでしょう。

以下、「安心して相談できる土地活用会社」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

5-1.土地活用会社の提示する「経営プラン」

多くのオーナーは物件を建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
(各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです)

HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」では、収益性までしっかり考えて提案をしてくれる土地活用に強い会社を選んで複数ご紹介できます。複数の土地活用会社の経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

5-2.得意とする土地活用のジャンル

土地活用会社にはそれぞれ得意な土地活用のジャンルがあります。

会社によっては、「トランクルームの運営ならお任せください!」といったように、特定のジャンルの土地活用に特化した会社もあります。

初めて土地活用にチャレンジするのであれば、さまざまな選択肢の中から最も適した活用方法を選んでもらうためにも、特定のジャンルに特化した会社ではなく、いくつかのジャンルを取り扱っている会社に相談するのがベストかもしれません。

5-3.評判・口コミ

土地活用会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

5-4.短期の土地活用で実績のある会社

短期の土地活用で実績・経験のある会社を選べば、「どんな立地・どんな活用法を適用すれば、収益・費用はどれぐらいとなるか」「どのようなリスクが生じうるか」というように、さまざまな観点から情報を提供してくれます。

専門家が提供してくれるこのような情報は、事業計画を立てる上で非常に役立ちます。
この計画とずれがなければ、活用に失敗する事はありません。

「成功・失敗した経験と実績」が豊富にあって、それを隠さず共有してくれる会社を選ぶと後悔する事もなくなるでしょう。

HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」では、「短期間の土地活用」に強い土地活用会社を選んで複数ご紹介できます。

HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」の運営会社は、情報サービス事業では業界最大手であるNTTデータのグループ会社「NTTデータ スマートソーシング」です。
大手が運営しているサイトということもあり、活用の種類別にプロである一流企業と提携しており、ご自身の土地に合った最適な提案を期待できます。
ぜひ一度、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」をご活用されることをおすすめします。

短期の土地活用についての情報以外にも、多くのオーナーの方々が知りたがっている土地活用関連の情報について『土地活用に関する記事一覧』にまとめています。

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