【徹底解説】100坪の土地活用　立地別おすすめ活用法10種

この記事には、100坪の土地をどのように活用するべきか悩まれている方のために、「どの土地活用を選ぶか」の判断に役立つ、具体的な情報が詰まっています。

具体的な土地活用の種類を知り、所有地に最適な方法を選択する際の参考としてください。

また、以下のボタンから土地情報を入力すると、最大10社の土地活用専門企業があなたの土地に合った活用方法や、収支計画を無料診断いたします。
「うちの土地はどんな活用ができる？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はご活用ください。

詳しい解説は以下

1.100坪の土地で調査しておくべき「3つの要素」

100坪の土地における具体的な土地活用法をお伝えする前に、どの土地活用方法を選ぶ場合においても最初に調査しておくべき「3つの要素」について説明します。

1-1.用途地域の確認

まずは、活用したい土地の用途地域を確認しましょう。
用途地域とは、計画的な市街地の形成と都市の健全な発展を目的に定められた「都市計画法」に基づき、用途や目的等に応じて分割された21の「地域地区」です。
市街地の大枠としての土地利用を定めており、2019年4月以降は13地域（種類）になっています。

用途地域ごとに建てられない種類の建物があったり、面積に制限がついたりすることがあります。
「どの土地活用が最適か」を選ぶ前に、「その土地では実行できない土地活用は何か」を把握しておけば、選ぶべき選択肢を一気に絞り込むことができるでしょう。

1-2.建ぺい率・容積率の確認

建ぺい率や容積率についても、確認しておく必要があります。

特に「賃貸マンション」の建築を検討する場合、100坪の土地だと、容積率の低いエリアでは十分な延床面積を持つ建物を建てられないことがあります。
この場合、需要に合った建物が建てられず活用が難しくなる可能性が高くなるので、注意が必要です。

1-3.人の動き＝需要の確認

土地活用を検討する際に何よりも大切なのは「人の動き」、つまり「その活用方法に需要があるかどうか」について入念に調査することです。

例えば、ベッドタウンのエリアであれば居住系施設、繁華街であれば商業施設や医療施設としての活用を検討できるでしょう。

コインパーキングを経営する場合であれば、昼間の人口は少なく夜の人口は多い場所では、昼間の利用料金を安くして集客し、多くの利用が見込まれる夜には利用料金を高くして収益性を確保する、といった計画を立てることができます。

2.100坪で実行できる土地活用方法10種

100坪の土地ではどのような土地活用が考えられるのでしょうか？
ここでは、具体的に10種類の土地活用方法についてメリットと注意点をご紹介していきます。

2-1.戸建賃貸

こういう人に向いている

• 必ずしも物件を長期で保有する意思がなく、出口戦略として「売却」の選択肢を確保しておきたい人。

おすすめの土地

• 交通利便性の良い場所、人気の住宅地など。

メリット

• 競合が少ないエリアなら、高稼働・高賃料が期待できる。
• ファミリー層を中心に、アパート・マンションよりも戸建を好む層も多いため、周囲に戸建がないエリアならば顧客を獲得しやすい。
• 敷地の形状に合わせて設計しやすい。
• 手放すときには、賃貸住宅ではなくエンドユーザー向けの中古一戸建てとして売却することができる。2棟のうち1棟だけ売ることも可能。
• 固定資産税や相続税の節税効果がある。

デメリット

• 立地によっては、アパートやマンションの方が高収益。
• 大都市の都心の場合、100坪に戸建を建てるのは運用効率が悪くなりやすい

戸建住宅はアパート・マンション等と比較して数が少ないため、住まいを探している人にとっては希少価値がある存在です。
（集合住宅に比べて数が少ない理由は、集合住宅は一つの建物で複数の部屋を貸し出せるからです。）

ファミリー層を中心に、「集合住宅よりも戸建に住みたい」と考える人は一定数います。
したがって、希少価値の高い戸建住宅を持つことは、安定的に入居者を確保する上で有利です。

また、ファミリー層は一度入居すると長期間住み続ける傾向があるため、安定した収入が見込める点も強みとして挙げられます。

注意点として（特に都心部においては）、戸建賃貸に100坪の土地は若干、大きすぎることが挙げられるでしょう。
原則として1つの土地に1つの建物しか建てることができないため、地価の高い都心部では戸建賃貸は効率が悪くなってしまうのです。

こうしたケースでは、1つの土地を3～4つに分筆してそれぞれに戸建を建てて賃貸に出すといった方法も考えられます。
ただし、それぞれについて幅2メートル以上の広さで接道する必要があり、間口の広さによっては活用しづらいこともある点に注意が必要です。

2-2.賃貸アパート経営

こういう人に向いている

• 20年〜30年の長いスパンをかけて安定資産を築きたい人。
• 会社勤めや他の事業で年間500万円以上の収入を得ていて、所得税の節税効果を得たい人。

おすすめの土地

• 駅徒歩圏、人気の住宅地、地価が高い都心など。

メリット

• 長期的な安定収入が期待できる。
• 固定資産税や相続税の節税効果がある。

デメリット

• まとまった初期費用が必要。
• 空室リスク、家賃下落リスクがあるので、競争力の高い物件を計画することが必要。

2階建てや3階建ての建物にすることで、空間を縦に活用することができるため敷地を有効に使えることから、（特に地価の高い都心部においては）土地を効率的に活用できる運用方法です。

（建物を建てる際には、「土地の広さに対する延床面積の割合」を示す容積率について、エリアごとに定められた上限以内の延床面積に抑える必要があるため）特に、容積率の上限が高く設定されているエリアほど、収益を伸ばしやすくなります。

ただし、賃貸アパート・マンションは戸建て賃貸と比べて数が多いので、ただ建てるだけでは競合物件に埋もれかねません。

土地活用する前には周辺にある類似物件の家賃設定などをリサーチしておく必要があります。
家賃を競合物件より低く設定する、あるいはペット可物件にして差別化を図るなどの工夫が必要です。

2-3.ワンルームマンション経営

こういう人に向いている

• 20年〜30年の長いスパンをかけて安定資産を築きたい人。
• 会社勤めや他の事業で年間500万円以上の収入を得ていて、所得税の節税効果を得たい人。

おすすめの土地

• 駅徒歩圏、人気の住宅地、地価が高い都心など。

メリット

• 通常サイズのマンションと比べて初期費用を少なめに抑えられる。
• 長期的な安定収入が期待できる。
• 固定資産税や相続税の節税効果がある。

デメリット

• 空室リスク・家賃下落リスクがあるので、競争力の高い物件を取得する必要がある。

100坪の土地の場合、一般的な賃貸マンションを建てるために十分な広さが確保できない可能性があります。
そこでおすすめしたい方法が、1戸あたりの広さを小さくできる「ワンルームマンション」です。

価値観やライフスタイルの多様化により、特に都心部においては独身世帯向けの居住施設の需要が増えていくことが予想されます。
ワンルームマンション1戸あたりの家賃は比較的少ないですが、必要な面積が小さいため、多くの戸数を設置しやすく、全体として高い収益を上げることができます。
また、RC造のワンルームマンションは耐用年数が長いことから、長期間のローンを借り入れるのにも有利です。

ワンルームマンション経営が成功するか否かを左右するのは立地であり、（特に都心部においては）駅へのアクセスがよい徒歩5～10分以内にあるなど住むのに便利な立地にあることが重要です。

2-4.シェアハウス経営

こういう人に向いている

• 若い世代を中心とした入居者とのコミュニケーションが苦にならない人

おすすめの土地

• 大学の近くなど、若い世代が利用する施設に近いエリア

メリット

• アパート・マンションよりも多くの入居者を住まわせることができる。
• アパート・マンションのように部屋が分かれていないため、空室リスクが低い。
• テーマ性（例えば「起業家のためのシェアハウス」や「国際交流ができるシェアハウス」など）を持たせることでアピールしやすい。

デメリット

• 入居者間のトラブルが起こりやすく、オーナー自身が介入しなければならない場合もある。

シェアハウスのニーズは近年急激に増えています。
現状は東京都内に集中していますが、今後、地方への需要の広がりも期待されます。

通常の賃貸物件による経営のように各戸を独立させる必要がなく、居室がそれぞれ賃貸の対象になります。
そのため初期投資が少なく、ひとつの物件の収益性を高められ、空室リスクも低めに収まります。
また、入居者同士が水回りを共有することから、各部屋の面積は小さめで済むため、少ない面積で多くの入居者を確保しやすいことも強みです。

一方で、見ず知らずの入居者同士が一緒の空間に住む環境ゆえに、入居者間のトラブルが起きやすいことが難点です。
そのため、管理の手間が生じやすくなります。

また、シェアハウスは通常の賃貸物件と比べて入居者の入居期間が短い傾向があり、1年〜2年未満で退去してしまう人が最も多いようです。

そのほか、利用ニーズは多様化しているものの、利用者（ターゲット）自体は基本的に単身者、若い世代が大部分を占めます。

最近は外国人などにも需要は増えているようですが、そのぶん、入居者同士のトラブル発生率は上がると考えておいたほうがよいでしょう。

国土交通省：「シェアハウスに関する市場動向調査結果について」

2-5.コンビニエンスストア・商業施設経営

こういう人に向いている

• ハイリスク・ハイリターンを受け入れられる人

おすすめの土地

• ロードサイド（幹線道路沿い）の土地、人通りの多い土地全般

メリット

• 収益性は非常に高い

デメリット

• 都市計画法などの規制により、出店できるエリアには制限がある（例えば、閑静な住宅街には出店できない等）
• 商業系の建物にあたるため、税制面での優遇は受けられない（節税上のメリットがない）

コンビニなどの商業施設は、アパートやマンション、戸建などの居住施設と比べて高い収益性を期待できる点がメリットだといえます。
また賃貸の契約期間が長めで、安定した収益が見込めます。
場合によってはオーナー自らがコンビニ事業に参入することも可能です。

一方、100坪の土地での活用となると、特に地方においては、駐車場の確保が重要なポイントとなるため、集客の点で問題となりやすい点に注意が必要です。

さらに、コンビニエンスストアなどの商業施設は居住用施設ではないため、「住宅用地の特例（税負担を軽減する必要から設けられた、固定資産税・都市計画税の課税標準の特例措置・最大で固定資産税1/6、都市計画税1/3になる）」の適用対象になりません。
したがって、税対策としての運用に適した方法ではない点にご注意ください。

2-6.トランクルーム経営

こういう人に向いている

• 周辺に集合住宅や狭小な戸建住宅が多いエリアなど。

こんな人に向いている

• 収益化までのやや長めの期間がかかっても耐えられる資金力がある人。

メリット

• 住宅系の建物と比べると初期投資が少ない。
• 住環境が良くない場所や、変形地でも設置できる。
• 他の用途に転用しやすいので、短期の土地活用でにも向いている。

デメリット

• 経営が成り立つかどうかは、そのエリアの収納ニーズに左右される。
• 利用客が現れるまでに時間がかかる場合がある

トランクルームは、過去には土地にコンテナを置くだけの経営も可能でしたが、現在は「トランクルームとして利用する建造物」を作って設置する必要があります。
したがって、初期投資としての建築費用が必要となります。
トランクルーム経営は居住用施設や商業施設と異なり、アクセスや日当たりの悪い土地でも活用できるという点がメリットだといえるでしょう。
また、トランクルーム建築費用がかかるとはいえ、他の賃貸経営と比較すると初期投資額を抑えて活用できる点もメリットとなります。

住居系の賃貸経営と異なり、退去リスクはそれほど高くないという特徴もあります。

ただし、周辺に競合するトランクルームができた場合は賃料を再考する必要があるかもしれません。
認知度が上がり顧客がつくまでは建築費用の投資額を回収するのに時間がかかる可能性があります。
また、トランクルームを建てられる用途地域には一定の制約があるため注意が必要です。

さらに、相続税対策として土地活用を考えている人の場合は、トランクルームは不向きです。
トランクルームには借地借家法が適用されないため、基本的に相続税の節税には貢献しません。

2-7.駐車場経営

こんな人に向いている

• 大きなリスクを負わず、少なめの初期費用で土地活用を始めたい人。

おすすめの土地

• 駅の周辺、住宅地の中など。

メリット

• 初期費用が低額。
• 他の用途に簡単に転用できるので、短期間だけの土地活用にも向いている。

デメリット

• アパート経営等に比べると収益性が低い。
• 固定資産税、都市計画税などの税制優遇がない。

駐車場経営の種類としては、「月極駐車場」と「コインパーキング」とがあります。
どちらも初期投資額がほかの賃貸経営などと比べると少なく済み、土地の広さも選ばず、スタートしやすい土地活用といえるでしょう。

コインパーキングの場合は専用の設備を設置する必要がある分、月極駐車場と比較して初期投資額が若干高くなりますが、他の土地活用と比べると初期投資額を抑えられるという点がメリットとして挙げられます。

また、仮に駐車場経営から撤退する場合でも設備の撤去費用が抑えやすく、業態転換しやすいという強みもあります。

注意点としては、初期投資額が少ない分、収益額が小さくなることが挙げられます。
また、アパートなどであれば減税の対象となりますが、建物がない駐車場の場合は対象外となるため、税金負担が大きくなることにも注意が必要です。

2-8.コインランドリー経営

こういう人に向いている

• 15坪以上の広さの土地を持っている人
• 業者への委託により、運用の自動化を図りたい人

メリット

• 運用にあたっての専門知識がほぼ不要
• 人件費がほぼかからない
• 固定客がつけば、安定的な売上が見込める

デメリット

• 地域の治安状況によっては防犯上の配慮が必要となる
• 一度設置すると、他の用途への転用が難しい

コインランドリー経営は、比較的参入しやすい土地活用方法です。
以前は単身者が主なターゲットでしたが、近年では洗濯機の性能が向上したこともあり、ファミリー層を新たなターゲットとして需要を広げています。
需要に対して供給が追いついていないエリアもあり、今後もまだまだチャンスが大きい土地活用方法です。

注意点としては、コインランドリーを設置するための施設の建設費用や設備の設置費用など、初期費用がある程度必要になってしまうことが挙げられます。

また、コインランドリーを稼働させるために水道光熱費がかかる点にも注意が必要です。
さらに、天候に売り上げが左右されてしまう点も注意点といってよいでしょう。

2-9.医療施設経営

こういう人に向いている

• まとまった広さの土地（床面積にして25平方メートル以上）を保有している人
• 大きな施設を建築するためにかかる工事費用を負担できる資金力がある人

メリット

• 建築費の10分の1を上限（一物件につき最大100万円まで）として補助金を受けられる
• （一定の条件付きで）固定資産税や不動産取得税の軽減措置を受けられる
• 相続税を抑える節税効果がある

デメリット

• 施設の規模が大きいため、工事費用が大きい
• 他の介護施設との経営競争となり、経営を任せたサービス事業者が破綻・撤退する可能性がある
• ひとたび高齢者向け住宅として建設すると、後から他の用途へ転用するのが難しい

高齢社会の進展を背景に高齢者向けの医療施設の需要が高まっています。

また、基本的には入居する開業医を見つけてから計画がスタートするため、建物完成後に空室が生じるという心配も不要です。

注意点として、医療施設に特化した間取りにするため、仮に医療機関が撤退してしまうと、他の業態に転換することが難しいことが注意点として挙げられます。

2-10.太陽光発電所

こういう人に向いている

• 人口密度が低い地域に土地を持っている人

メリット

• 自宅などで使う電気に転用することで電気代を減らすことができる
• 停電時も使える電源が得られる

デメリット

• 初期投資にかかる費用が大きい
• 収益額が低い

太陽光発電は固定価格買取制度が2019年に終了するのではという見方がありましたが、現在でも毎年少しずつ制度を改定しながら継続となっています。

そのため、導入後一定期間は固定価格で売電が可能です。

太陽光発電所の最大のメリットは、他の土地活用法と異なり集客を気にする必要がないことから、郊外の土地やアクセスの悪い土地でも活用できることです。

また、固定価格買取制度（FIT制度）により固定価格で電力を買い取ってもらえることが決まっているため、安定した経営ができる点も強みです。

ただし、売電価格は年々低下していること、一部の発電区分に条件が設けられることなどの注意点もありますが、太陽光発電での土地活用方法自体がなくなってしまうわけではありません。

太陽光発電パネルの設置量に応じて収益も決まるため、100坪の土地だと十分な収益を期待するためには、日照条件などの諸条件が優れた土地である必要がある点に注意が必要です。

3.「100坪の土地活用」を安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイント

100坪の土地を有効活用するための方法についてご紹介しましたが、「いくつもの活用方法があるのはわかったけれど、どれが自分自身に適してるだろう…？」と、迷ってしまうところではないでしょうか？

そこで、独力で臨むのではなく、「100坪の土地活用に強い」土地活用会社の知恵を借りることをおすすめします。

アパートオーナーとして成功している大家さんの中には、初めて土地活用にチャレンジするにあたって、土地活用会社からアドバイスや助力を得ることでうまく事業を軌道に乗せ、収益化に成功して資産を築いた方も多くいます。

成功のための第一歩として、複数企業に相談し、各企業からの提案を比較検討することからスタートしてみましょう。
ここからは、「安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイント」についてお話しします。

3-1.得意とする土地活用のジャンル

土地活用会社にはそれぞれ得意な土地活用のジャンルがあります。

会社によっては、「トランクルームの運営ならお任せください！」といったように、特定のジャンルの土地活用に特化した会社もあります。

初めて土地活用にチャレンジするのであれば、さまざまな選択肢の中から最も適した活用方法を選んでもらうためにも、特定のジャンルに特化した会社ではなく、いくつかのジャンルを取り扱っている会社に相談するのがベストかもしれません。

3-2.評判・口コミ

土地活用会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

3-3.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社を選べば、実際に取引を開始した後に不誠実な対応をされるリスクを最小限に抑えることができるでしょう。

気になる土地活用会社があれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのもひとつの手段です。

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」では、「100坪の土地活用」に強い土地活用会社を選んで複数ご紹介できます。

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」の運営会社は、情報サービス事業では業界最大手であるNTTデータのグループ会社「NTTデータ スマートソーシング」です。

大手が運営しているサイトということもあり、活用の種類別にプロである一流企業と提携しており、ご自身の土地に合った最適な提案を期待できます。
ぜひ一度、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」をご活用されることをおすすめします。

まずは無料かつ手軽に土地活用会社とコンタクトできる「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」などを活用してみましょう。
そうして接点のできたいくつかの土地活用会社へ「疑問点」や「気になる点」について個別に質問してみた上で、もっとも丁寧に反応してくれる会社を探してみてはいかがでしょうか。