この記事では、100坪の土地の活用法について悩まれている方に向けて、10種類の土地活用について、メリットや注意点を具体的にご紹介していきます。

  1. HOME4Uオーナーズ
  2. お役立ち情報
  3. 賃貸住宅の新規建築
  4. 100坪の土地活用10種類のメリットと注意点を解説!

記事

公開日
2020年09月03日
変更日
2020/09/03
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

100坪の土地活用10種類のメリットと注意点を解説!

お気に入り
このページをシェアする
100坪の土地活用10種類のメリットと注意点を解説!

100坪の土地というと、さまざまな土地活用法が思い浮かびますが、その中でベストな方法を選ぶとなると、判断が難しいものです。この記事では、100坪の土地活用法を悩まれている方に向けて、10種類の土地活用について、メリットや注意点を具体的にご紹介していきます。
具体的な土地活用法を知り、その中から所有地に最適な方法を選択する際の参考としてください。

1.100坪の土地で調査しておきたいこと

100坪の土地における具体的な土地活用法をお伝えする前に、どの土地活用方法を選ぶ場合でも、最初に調査しておきたいことについて説明します。

1-1.用途地域の確認

まずは、活用したい土地の用途地域を確認しましょう
用途地域とは、計画的な市街地の形成と都市の健全な発展を目的に定められた「都市計画法」に基づき、用途や目的等に応じて分割された21の「地域地区」の一つです。市街地の大枠としての土地利用を定めており、2019年4月以降は13地域(種類)になっています。

【自分の土地の用途地域を調べる】
国土交通省:「国土数値情報ダウンロード 用途地域データ

用途地域ごとに、建物の種類によっては建てられない建物があったり、面積に制限がついたりすることがあります。
土地活用の事例ごとに、用途地域に適しているかどうか、以下にまとめています(各土地活用方法が「100坪の土地に適しているかどうか」は次の章で説明します)。

居住施設 コンビニ 医療施設 駐車場 トランクルーム 太陽光発電
第一種低層住居専用地域 × ×
第二種低層住居専用地域 ×
第一種中高層住居専用地域 ×
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
田園住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域 ×

※ただし、駐車場については車庫を建てるようなケースでは活用できないこともあります。

1-2.建ぺい率、容積率の確認

建ぺい率や容積率についても、確認しておく必要があります。

  • 建ぺい率:敷地面積に対する、建物の建築面積(建物を真上から見たときの水平投影面積)の割合
  • 容積率 :敷地面積に対する、建物の延床面積(建物の各階の床面積の合計)の割合

※各階の床面積=建物の外壁、または柱の中心線で囲まれた「壁芯面積」を指す

特に「賃貸マンション」の建築を検討する場合、100坪の土地だと、容積率の低いエリアでは十分な延床面積を持つ建物を建てられないことから、需要に合った建物が建てられず活用が難しくなる可能性が高くなります。
一方、十分な容積率がある場合には検討できるといったケースもあります。

1-3.人の動き=需要の確認

土地活用を検討する際には「人の動き」「その活用方法に需要はあるかどうか」をよく調査することが何よりも大切です。
例えばベッドタウンのエリアであれば居住系施設、繁華街であれば商業施設や医療施設としての活用を検討できるでしょう。
また、コインパーキング経営をする場合、昼間の人口は少なく夜の人口は多い場所では昼間の利用料金を安くして集客し、多くの利用が見込まれる夜には利用料金を高くして収益性を確保するといった計画を立てることができます。

なお、実際に土地活用を始めるにあたっては、より詳細な調査を行うことが大切となるため、専門家の意見も取り入れることをおすすめします。
HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を利用すると、土地を最大限活用できるプランの提案を、土地活用を専門とする大手企業、最大7社から受け取ることができます。

HOME4U 土地活用

100坪の広さでできる土地活用方法から、あなたの土地の条件に最適なものをプロが提案してくれます。建物の建設が必要なものから、暫定的な利用方法まで、プロによる幅広く実現性の高いプラン提案をぜひご利用ください。

2.100坪でできる土地活用方法を具体的に10種類紹介

100坪の土地ではどのような土地活用が考えられるのでしょうか?
ここでは、具体的に10種類の土地活用方法についてメリットと注意点をご紹介していきます。

【ポイント】100坪の有効活用方法は地域ごとに異なる

都市部、都市郊外、地方都市、地方郊外などで「100坪」の広さの考え方は異なります
例えば、都市部や都市郊外ならば100坪は比較的広い土地と考えられるでしょう。一方、地方では100坪は、戸建てとしてはごく普通か、逆に狭い感覚を抱く人がいるかもしれません。そのため、100坪の土地の活用方法は、地域ごとに分けて考える必要があります。

この記事では100坪でできる活用方法にフォーカスしているため地域性による区分はしていませんが、実際に土地活用のプロに相談し提案を受ける場合は、どのような地域にある土地なのかも伝えることで、地域性にあった提案をしてもらえるでしょう。

2-1.100坪の土地で戸建賃貸

一戸建てを建てて賃貸に出すことで家賃収入を得る方法です。

2-1-1.メリット

一般的に賃貸物件というと、1つの建物で複数戸を貸し出せるアパートやマンションのほうが供給戸数も多いこともあり、戸建てについては供給が少ないのが現状です。
一方で、ファミリー層を中心に庭もあって広く利用しやすい戸建の需要も多く、土地活用としては差別化しやすいというメリットがあります。

また、ファミリー層がターゲットということもあり、一度入居すると入居期間が長くなりやすく、安定した収入が見込める点もメリットとして挙げられます。

2-1-2.注意点

特に都心部においては、戸建賃貸に100坪の土地は若干、大きすぎることが挙げられるでしょう。原則として1つの土地に1つの建物しか建てることができないため、地価の高い都心部では戸建賃貸は効率が悪くなってしまうのです。
こうしたケースでは、1つの土地を3~4つに分筆してそれぞれに戸建を建てて賃貸に出すといった方法も考えられます。
ただし、それぞれについて幅2メートル以上の広さで接道する必要があり、間口の広さによっては活用しづらいこともある点に注意が必要です。

2-2.100坪の土地で賃貸アパート経営

100坪の土地で賃貸アパート経営 アパート外観

賃貸アパート経営の場合、100坪の土地ならば、単身世帯向けの間取りで利回りが高くできる戸数を確保できます。

2-2-1.メリット

2階建てや3階建ての建物にすることで、空間を縦に活用することができるため敷地を有効に使えることから、特に地価の高い都心部においては土地を効率的に活用できることが挙げられます。
建物を建てる際には、「土地の広さに対する延床面積の割合」を示す容積率について、エリアごとに定められた上限以内の延床面積に抑える必要があるため、特に、容積率の上限が高く設定されているエリア程、収益を伸ばしやすくなります

2-2-2.注意点

賃貸アパートや賃貸マンションは戸建て賃貸と比べて供給戸数が多いことから、ただ建てるだけでは競合物件に負けてしまう可能性があることに注意しなければいけません。
これは他の土地活用法でも同様ですが、土地活用する前には周辺にある物件をリサーチし、類似する物件の家賃設定などについて知って必要があります。
家賃を競合物件より低く設定したり、場合によってはペット可物件にして差別化を図ったりし、競合対策することが大切です。

2-3.100坪の土地でワンルームマンション経営

100坪の土地の場合、一般的な賃貸マンションを建てるには十分な広さが確保できない可能性があります。
そこでおすすめなのが、1戸あたりの広さを小さくできるワンルームマンションを経営することです。

2-3-1.メリット

最近では価値観やライフスタイルの多様化により、特に都心部においては今後も独身世帯向けの居住施設の需要が増えていくことが予想されます。
ワンルームマンションは1戸あたりの家賃は比較的少ないですが、必要な面積が小さいため、多くの戸数を設置しやすく、全体として高い収益を上げることができます。
また、RC造の建物を建てるのが一般的であるため、木造が多い戸建賃貸やアパート経営と比べて耐用年数が長いことからアパートローンの借り入れを長くしやすい点もメリットだといえるでしょう。

2-3-2.注意点

注意点としては、立地が重要となることが挙げられるでしょう。
もちろん、戸建賃貸や賃貸アパートなど他の居住用施設についても同様ですが、特に都心部においては駅へのアクセスがよい徒歩5~10分以内にあるなど住むのに便利な立地にあることが重要です。
なお、容積率の高いエリアにある土地においては、100坪の土地であっても十分な広さのある建物を建てることができるため、ワンルームマンションではなく一般的な賃貸マンションとしての活用も考えられます。

2-4.100坪の土地でシェアハウス経営

複数人で水回りなどを共有して利用するシェアハウスは、近年需要の増えている賃貸経営物件です。核家族化、単身世帯の増加などさまざまな社会情勢の変化が要因と考えられます。
現状は東京都内に集中していますが、今後、地方への需要の広がりも期待されます。

2-4-1.メリット

通常の賃貸物件による経営のように各戸を独立させる必要がなく、居室がそれぞれ賃貸の対象になります。そのため初期投資が少なく、ひとつの物件の収益性を高められ、空室リスクも低くなるというメリットがあります。

さらに入居者の目的が、単純に賃貸物件として長期利用したいだけでなく、「出張や旅行などの一時的な居住地にしたい」「人との交流を求めたい」など幅広いニーズがあることが挙げられます。
また、水回りを共有することから、各部屋の面積を小さくすることができるため、少ない面積で多くの入居者を確保しやすいこともメリットとして挙げられます。

2-4-2.注意点

見ず知らずの人同士が水周りなどを共有することから、入居者間のトラブルが起きやすいことが挙げられます。そのため管理の手間も通常より増える可能性が高くなります。
また、シェアハウスは通常の賃貸物件と比べて入居者の入居期間が短い傾向があります。少し古いデータですが、平成24年の国土交通省のシェアハウスに関するデータを見てみると、入居期間は1年~2年未満が45.1%と一番多く、次いで6カ月~1年未満が23.1%、3カ月~6カ月未満が13.2%となっています。
そのほか、利用ニーズは多様化しているものの、利用者(ターゲット)自体は基本的に単身者、若い世代がほとんどを占めます
最近は外国人旅行者などにも需要は増えているようですが、そのぶん、入居者同士のトラブル発生率は上がると考えておいたほうがよいでしょう。

国土交通省:「シェアハウスに関する市場動向調査結果について

2-5.100坪の土地でコンビニエンスストアなど商業施設経営

ロードサイド(幹線道路沿い)の土地の場合、コンビニエンスストアなどの商業施設経営が可能です。

2-5-1.メリット

コンビニなどの商業施設は、アパートやマンション、戸建などの居住施設と比べて高い収益性を期待できる点がメリットだといえます。
また賃貸の契約期間が長めで、収益の安定性が見込めます
場合によってはオーナー自らがコンビニ事業に参入することも可能です。

2-5-2.注意点

一方、100坪の土地での活用となると、特に地方においては、駐車場の確保が重要なポイントとなるため、集客の点で問題となりやすい点に注意が必要です。
コンビニエンスストアは居住用施設ではないため、「住宅用地の特例(税負担を軽減する必要から設けられた、固定資産税・都市計画税の課税標準の特例措置・最大で固定資産税1/6、都市計画税1/3になる)」の適用対象になりません

2-6.100坪の土地でトランクルーム経営

トランクルームは、過去にはコンテナを置くだけの経営も可能でしたが、現在は建築基準法をクリアするために「トランクルームとして利用する建造物」を作って設置する必要があります。そのため、建築費用が発生します。

2-6-1.メリット

トランクルーム経営は居住用施設や商業施設と異なり、アクセスや日当たりの悪い土地でも活用できるという点がメリットだといえるでしょう。
また、トランクルーム建築費用がかかるとはいえ、他の賃貸経営と比較すると初期投資額を抑えて活用できる点もメリットとなります。
住居系の賃貸経営と異なり、退去リスクはそれほど高くないとされています。ただし、周辺に競合するトランクルームができた場合は賃料を再考する必要があるかもしれません。

2-6-2.注意点

収益性は、認知度が上がり顧客がつくまでは建築費用の投資額を回収するのに時間がかかるかもしれません
またトランクルームを建てられる用途地域には一定の制約があるため注意が必要です。
相続税対策として土地活用を考えている人の場合は、トランクルームは不向きです。トランクルームには借地借家法が適用されないため、基本的に相続税の節税にはなりません
ほかに、過去に認可されていたコンテナを積み上げたものの場合は、観光地や住宅地においては景観を損なう可能性もあり、近隣住民からクレームを受けてしまうこともあったようです。現在は海上用コンテナは使えませんが、建築の際には近隣への周知にも配慮する必要があります。

2-7.100坪の土地で駐車場経営

00坪の土地で駐車場経営 コインパーキング

駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングがあります。どちらも初期投資額がほかの賃貸経営などと比べると少なく済み、土地の広さも選ばず、始めやすい土地活用といえるでしょう。

2-7-1.メリット

コインパーキングの場合は専用の設備を設置する必要がある分、初期投資額が若干高くなりますが、いずれにせよ他の土地活用と比べると初期投資額を抑えられるという点がメリットとして挙げられます。
また、仮に駐車場経営から撤退する場合でも設備を撤去する際の費用も抑えやすく、業態転換しやすい点もメリットです。

2-7-2.注意点

初期投資額が少ない分、収益額が小さくなることが挙げられます。
また、アパートなどであれば減税の対象となりますが、建物がない駐車場の場合は、対象外となるため、税金負担が大きくなることにも注意が必要です。

2-8.100坪の土地でコインランドリー経営

コインランドリー経営は、比較的参入しやすい土地活用方法です。

2-8-1.メリット

コインランドリーは、以前は単身者が主なターゲットでしたが、近年では洗濯機の性能が向上したこともあり、雨が続くシーズンや引っ越しシーズンを中心にファミリー層を新たなターゲットとして需要を広げています。
こうしたこともあり、住宅地などでもコインランドリーがよく見られるようになってきましたが、まだ需要に対して十分な供給がされていないエリアもある点がメリットとして挙げられます。

2-8-2.注意点

コインランドリーを設置するための施設の建設費用や設備の設置費用など、初期費用がある程度必要になってしまうことが挙げられます。
また、コインランドリーを稼働させるために水道光熱費がかかる点にも注意が必要です。
さらに、コインランドリーは梅雨の時期などは売り上げが上がりやすくなりますが、天候に売り上げが左右されてしまうという点も注意点だといえます。

2-9.100坪の土地で医療施設経営

100坪の土地で医療施設を経営する際のメリットと注意点をお伝えします。

2-9-1.メリット

日本は現在、超高齢社会となっているため、医師などの人材不足にあわせて病院などの減少が問題となっています。今後もさらに高齢化が進むことが予想されるため、長期的に見て患者数は増加するでしょう。そのため、医療施設の需要は高いことがメリットとして挙げられます。
また、基本的には入居する開業医を見つけてから計画がスタートするため、建物完成後に空室が生じるという心配をしなくてよい点もメリットだといえるでしょう。

2-9-2.注意点

医療施設に特化した間取りにするため、仮に医療機関が撤退してしまうと、他の業態に転換することが難しいことが注意点として挙げられます。

2-10.100坪の土地で太陽光発電所

太陽光発電はFIT制度が2020年に終了するとみられていましたが、2020年2月の調達価格等算定委員会で公開された委員長案により、継続される見通しとなっています。
ただし、売電価格は年々低下していること、一部の発電区分に条件が設けられることなどの注意点もありますが、太陽光発電での土地活用方法自体がなくなってしまうわけではありません。

2-10-1.メリット

太陽光発電所の最大のメリットは、他の土地活用法と異なり集客を気にする必要がないことから、郊外の土地やアクセスの悪い土地でも活用できることです。
また、固定価格買取制度(FIT制度)により、10キロワット以上の事業用太陽光発電については20年間、10キロワット未満の住宅用太陽光発電については10年間、固定価格で電力を買い取ってもらえることが決まっているため、安定した経営ができる点もメリットだといえます。

経済産業省:「FIT制度における2020年度の買取価格・賦課金単価等を決定しました

2-10-2.注意点

太陽光発電パネルの設置量に応じて収益も決まるため、100坪の土地だと十分な収益を期待できない可能性が高い点に注意が必要です。

3.100坪の土地活用方法を知るには、プロの提案を利用しよう

100坪の土地活用方法を紹介しました。

土地活用で着実に収益を上げ、成功するための重要なポイントは、信頼できる会社を見つけ出して依頼することです。
そのためには、複数企業に相談し、各企業からの提案を比較検討することでイメージを固めていく必要があります。

信頼できる土地活用専門会社を探す際にぜひ使っていただきたいサービスが「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」です。「HOME4U 土地活用」は完全無料。簡単な入力だけで、土地活用の実績をもった複数の会社に同時に土地の活用プラン提案を請求できます。
HOME4U 土地活用」の運営会社は、情報サービス事業では業界最大手であるNTTデータのグループ会社「NTTデータ スマートソーシング」。セキュリティ面でも安心安全のサービスです。

活用の種類別にプロである一流企業と提携しており、ご自分の土地に合った最適な提案を期待できます。土地活用方法に悩まれている方はまず、「HOME4U 土地活用」の利用を検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

100坪の土地を活用するにあたって、具体的な10種類の方法を挙げ、それぞれのメリットや注意点をご紹介しました。
さまざまな方法を検討できますが、立地条件やオーナーの意向などを考慮すると、自然と適するものは絞られてくるのではないでしょうか。この記事の内容も参考にしながら、どの方法がよいのかを検討してください。

お気に入り
このページをシェアする

おすすめサービス

この記事のカテゴリトップへ

ご意見・ご要望

当サービスについてご意見・ご感想などお寄せください。サービス改善に役立ててまいります。

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.