「土地活用 土地活用法」内の、「狭小地の土地活用 立地別おすすめ活用法21種」を解説したページです。狭小地ならではのポイントをおさえ、場所や地形別に、どんな人に向いている土地活用法なのか、メリット・デメリットは何かをまとめて説明しています。安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイントも紹介します。

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記事

更新日
2022.12.02
カテゴリ
土地活用, 記事

【徹底解説】狭小地の土地活用 立地別おすすめ活用法21種

【徹底解説】狭小地の土地活用 立地別おすすめ活用法21種

所有している10坪、20坪ほどの狭い土地をどう扱えばよいか、お悩みではないでしょうか?

「ただ所有していても維持費がかかるし、どうすればいいか教えてもらいたい」
「狭い土地でも、なんとか活用する方法はないだろうか」

そんな、狭小地の土地活用を検討中の土地オーナーに向けて、1坪から30坪の狭い土地や空きスペースでも確実に収益化できる具体的な土地活用方法を、オーソドックスなものからユニークなもの、目新しいものまで、タイプ別に21個ご紹介します。

あなたの土地の規模や形状・立地条件にぴったりの土地活用方法を見つけましょう。

また、所有地に合う土地活用について直接プロに相談したい方は、以下のボタンから簡単に経営プランを入手できます。ぜひご利用ください。

この記事のポイント まとめ

狭小地でできる土地活用方法の具体例は?

大きく分けて5つの活用ジャンルがあります。

  1. パーキング経営
  2. 空き地のシェア
  3. 自動販売機やサービス機の設置
  4. 土地の貸し出し
  5. 建物を建てて貸す

うち、自動販売機やサービス機の設置では、コインロッカーや証明写真機、コインランドリーなどさまざまな例があります。
さらに細かな具体例を知りたい方は「狭小地でできる土地活用方法の21の具体例」をお読みください。

狭小地の土地活用におけるメリット・デメリットとは?

狭い土地の活用のメリットには、

  • 「固定資産税が安い」
  • 「初期費用が安く済む」

などが挙げられます。

一方で、

  • 「暫定利用は収益性が低くなる」
  • 「建築コストが高額になる」

などはデメリットといえます。
詳しくは「狭小地で土地活用するメリット・デメリット」をお読みください。

狭小地の土地活用における注意点とは?

狭小地の土地活用では以下の2点に特に気をつけることが大切です。

  1. 法規制
  2. 立地条件や周辺状況

詳しくは「狭小地における土地活用の注意点」をお読みください。

1.狭小地でできる土地活用方法の21の具体例

30坪以下の狭小地でも有効な土地活用について、タイプ別に具体例を挙げてご紹介していきます。

1-1.パーキング経営で土地活用

こういう人に向いている
  • ローリスクで土地活用を行いたい人
メリット
  • 運用を開始するまでの手間が少ない
  • 一度運用を開始した後も、辞めることが比較的容易
デメリット
  • 期待収益率ではアパート・マンション等の建物を建てて運用する場合を下回る
  • 節税効果が少ない
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果

土地活用として選択肢に挙がりやすいのが、パーキング(駐車場・駐輪場)経営です。
中心市街地なら時間貸しのコインパーキング、住宅地なら月極駐車場という具合に、立地条件に応じた活用方法が選択できます。

機器を購入、またはレンタルしてオーナー自身で経営することも可能ですが、一括借り上げなら初期費用も手間もかかりません。
土地の広さに応じて、車・バイク・自転車用と組み合わせることで、より効率的に収益をあげることもできます。

1-1-1.自動車パーキング

自動車パーキング(駐車場)は、立地条件や地域の需要に合わせて柔軟に対応できる、代表的な土地活用方法です。
10坪あれば、車2台分の駐車スペースと精算機の設置スペースが確保できます(普通車を1台駐車するのに必要なスペースは、間口2.5メートル、奥行き5メートルです)。

月極駐車場なら舗装をして白線を引くだけですが、コインパーキングの場合はロック板式精算機を設置する必要があります。

狭小地での駐車場経営をご検討中の方は「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を使えば、最大10社から無料で収支プランが手に入れられます。

1-1-2.バイクパーキング

都市部での需要が高いのが、バイクパーキングです。2メートル×0.9メートルのスペースがあれば、1台分のバイクパーキングを導入できます。

月極の場合はロック用のアーチ型バリカー(車止め)かリング付きの盗難防止用鉄板を使用しますが、スペースに余裕があれば屋根付きのコンテナタイプにしてもよいでしょう。
時間貸しのコインパーキングなら、バイク用パーキングメーターを設置します。

1-1-3.自転車パーキング

数坪しかない狭小地や変形地、前面道路の狭い土地、間口の狭い土地でも活用できるのが、自転車パーキングです。5坪の土地で約15台駐輪が可能です。

時間貸しならロック板式かゲート式、月極なら舗装のみ、屋根付き、コンテナタイプと土地の広さや形状に応じて選択できます。

1-2.空き地のシェアで土地活用

空き地を1日単位、または月極で貸すタイプの土地活用です。
特別な整備が不要なので初期費用は安くすみますが、活用方法によっては水や電気が必要になる場合もあります。
所有地に水道や電気の引き込みがあるかどうか、あらかじめ確認してください。

1-2-1.ランチ販売

こういう人に向いている
  • ローリスクで土地活用を行いたい人
  • 都会の中心部に土地を持っている人
メリット
  • 運用のための設備などがほぼ必要ない
  • 一度運用を開始した後も、辞めることが比較的容易
  • 期待できる利益に対して初期費用などの投資額が極めて少ないので、費用対効果が高い。
デメリット
  • 契約する事業者の人気・売上状況次第ではすぐに撤退する可能性も少なからずあるので、継続的に契約できるかどうかは契約相手に左右される面がある。
  • 節税効果はほぼない
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果

オフィス街や中心市街地にある土地であれば、ランチ需要に応えるお弁当販売や露店の出店スペース、キッチンカー(移動販売車)の駐車スペースとしての活用をおすすめします。
(水や電源を使用できると、より活用範囲が広がります)

マッチングサイトや仲介会社を利用して、出店場所を探している移動販売事業者を探してみてください。

1-2-2.青空ギャラリー

こういう人に向いている
  • ローリスクで土地活用を行いたい人
  • 都会の中心部に土地を持っている人
メリット
  • 運用のための設備などがほぼ必要ない
  • 一度運用を開始した後も、辞めることが比較的容易
  • 期待できる利益に対して初期費用などの投資額が極めて少ないので、費用対効果が高い。
デメリット
  • 契約する事業者の人気・売上状況次第ではすぐに撤退する可能性も少なからずあるので、継続的に契約できるかどうかは契約相手に左右される面がある。
  • 節税効果はほぼない
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果

人通りの多い街並みの一角であれば、簡易的な展示スペースや屋外用ショーケースを設置して、アーティストやハンドメイド作家向けの青空ギャラリー・手づくり市の開催地・フリマ用スペースとして貸し出すことができます。
広さに余裕があれば、キッチンカーの出店と組み合わせるのも効果的です。

1-2-3.シェア畑

こういう人に向いている
  • ビルの屋上あるいは郊外に、農地に転用可能な土地を持っている人
  • ローリスクで土地活用を行いたい人
メリット
  • 初期投資にかかる費用が少ない
  • 建造物を建てずにスタートできるため、後で別の用途に転用しやすい
デメリット
  • 収益額の期待値が低い
  • 農業委員会への申請などの手続きがやや煩雑
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果

郊外の土地や農地であれば、「庭はないけど家庭菜園を楽しみたい」という方に向けて、区画割りの貸し農園を整備する方法があります。
(水道は必須です)。

整地してロープを張るだけでも営業できますが、初心者向けのサポートや用具の貸し出しなどサービス内容を工夫してみてもよいでしょう。

1-2-4.車中泊スポット

こういう人に向いている
  • ローリスクで土地活用を行いたい人
  • 500m圏内に24時間利用できるトイレがある土地を持っている人
メリット
  • 運用のための設備などがほぼ必要ない
  • 一度運用を開始した後も、やめることが比較的容易
  • 外国人を中心に利用ニーズが増加しており、長期的に安定した運用が見込める。
デメリット
  • 利用料金が低いということもあり、大きな収益は見込みにくい
  • 節税効果はほぼない
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果

日本中いたるところに道の駅ができ、気軽に仮眠や休憩をとることができるようになっています。
しかし、車中泊を禁止する道の駅は多く、キャンピングカーやテントで気軽に宿泊できる場所は意外と少ないのが実情です。

そこで、シェアリングサービスに登録し、車中泊・テント泊スポットとして土地を活用することができます。立地も選びません。
(必須ではありませんが、水場と電気があると喜ばれます。)

1-3.自動販売機・サービス機設置で土地活用

自動販売機や自動サービス機を設置するだけであれば、どんなに狭い土地でも何らかの方法で活用することが可能です。パーキングなどと組み合わせてもよいでしょう。
費用対効果も考えて、自主管理かフルオペレーション、いずれかを選択してください。
設置する機械の種類によっては、電気の引き込みが必要となります。

1-3-1.自動販売機

こういう人に向いている
  • すでに他の土地活用を行なっている(あるいは他の土地活用を始める予定がある)人
  • 業者への委託により、運用の自動化を図りたい人
  • 地域社会へ貢献したい、という気持ちがある人
メリット
  • スタートするためにかかる費用が少額
  • アパート・マンション経営や駐車場運営など、他の土地活用方法と組み合わせやすい
  • 専門の業者に任せることにより、自動化も可能
デメリット
  • 得られる収益額は小さい
  • 節税効果がほぼない
  • (自販機を買い取って運営する場合)いたずらなどにより損壊させられるリスクがある
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
×

かなり狭いスペースでも実行可能な活用方法が「自動販売機」です。

自動販売機を設置する土地(スペース)だけを貸し出す方法と、自動販売機をオーナーが買い取って管理する方法があります。

初心者の場合は土地だけを貸す方法が無難です。
この場合、売り上げの一部を飲料メーカーから受け取ります。
オーナーの収入は、飲料売り上げの2割程度が相場のようです。
ただし、電気代はオーナーが負担する傾向があります。

自動販売機買い取りの場合は、「置く商品の選別と入れ替え」、「仕入れ」、「ペットボトルなどごみの処分」、「自動販売機周辺の清掃」などもオーナーの仕事になります。
売り上げはすべて手に入りますが、手間がかかりすぎるので初心者におすすめできる方法ではありません。

1-3-2.コインロッカー

こういう人に向いている
  • 観光地や繁華街の近くなど、手荷物を預けるニーズが発生しやすいエリアの近くに土地を持っている人
メリット
  • 人件費などのランニングコストがほぼかからない
  • 街中であっても競合が少ない
デメリット
  • 得られる収益額は小さい
  • 節税効果がほぼない
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果

コインロッカーは駅やバスターミナル、観光地、商業施設の近くなど、「大きな荷物を持って移動する人の多い立地」では大きな需要が期待できます。
幅190センチメートル、奥行き80センチメートルあれば一般的なサイズのコインロッカーを設置できます。

バイクや自転車パーキングの空きスペースに設置すると、ヘルメットなどを預けたい人の需要にもマッチするためおすすめです。

1-3-3.カプセルトイ

こういう人に向いている
  • 業者への委託により、運用の自動化を図りたい人
  • ホビー関連に詳しく、流行りのジャンルをつかめる人
メリット
  • スタートするためにかかる費用が少額
  • 収益以外にも、趣味感覚で運営することで楽しみが得られる。
デメリット
  • 大きな収益は期待できない
  • 節税効果がほぼない
  • (販売機を買い取って運営する場合)いたずらなどにより損壊させられるリスクがある
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果

カプセルトイとは、カプセルに入った小さな玩具が出てくる小型の自動販売機です。
空き地いっぱいにいろいろなカプセルトイのマシンを並べても面白いかもしれませんが、カプセルトイだけで収益を拡大することは難しいため、貸し店舗や自動販売機と組み合わせて設置するとよいでしょう。

知的好奇心を満たす学習系や大人向けのものなど、さまざまなカプセルトイがありますので、立地に合ったものを探してみてください。

1-3-4.証明写真機

こういう人に向いている
  • オフィス街や大学・専門学校の近くなど、証明写真へのニーズが高いエリアに土地を持っている人
  • 業者への委託により、運用の自動化を図りたい人
メリット
  • 自動販売機などに比べて収益率が高い
  • 専門の業者に任せることにより、自動化も可能
デメリット
  • 節税効果がほぼない
  • 証明写真へのニーズは土地柄によって差が大きく、飲料の自販機と比較して場所を選ぶ
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果

写真店が減少する一方で、履歴書、免許証、パスポート、その他、証明書や受験票への貼付など、一定した需要により利用件数を伸ばしているのが証明写真機です。
公的施設や各種スクールなどに近く、人通りの多い場所に適しています。

130センチメートル×75センチメートルのスペースがあれば設置でき、電気の引き込みが必要ですが、ほかの自動販売・サービス機に比べて収益率が高いのが特徴です。

1-3-5.コインランドリー

こういう人に向いている
  • 15坪以上の広さの土地を持っている人
  • 業者への委託により、運用の自動化を図りたい人
メリット
  • 運用にあたっての専門知識がほぼ不要
  • 人件費がほぼかからない
  • 固定客がつけば、安定的な売上が見込める
デメリット
  • 犯罪の現場になる可能性がある
  • 一度設置すると、他の用途への転用が難しい
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果

店舗を設置する必要があるため、先述した4つの活用法に比べると広いスペースが必要になりますが、15坪程度あればコインランドリー経営は可能です。

サービスの一環としてスタッフ常駐型としている店舗もありますが、基本的には無人で問題ありません。

待ち時間が長くなるため、飲料の自動販売機もあわせて設置しておくとよいでしょう。

1-4.土地だけ貸す

こういう人に向いている
  • 極力手間をかけずに土地活用したい人。
メリット
  • 建物建設費用をオーナーが負担する必要がない。
  • 長期間安定した収入が得られる。
デメリット
  • 短期間の土地活用はできない。
  • オーナー自ら建物を建てて活用する時ほど高い収益性は期待できない。
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果

土地活用を専門とする会社に土地を貸すことで、地代による収入を得ることができます。
あくまでも地代ですから、活用方法よりも立地条件が収入額を左右します。

1-4-1.宝くじ販売所

こういう人に向いている
  • 人通りの多い一等地に土地を持っている人
  • 担保金を用意できるだけの資金力がある人
メリット
  • かなり狭い土地でも運用できる
  • 不景気になるほど購買量が増えると言われていることもあり、長い目でみて安定した需要がある。
デメリット
  • 宝くじ販売の事業の運営元(みずほ銀行)からの審査に通過する必要があり、「集客性」や「用意できる担保金の有無」など、求められる要件が高い
  • 冷暖房のための電気配線などの設備が必要となる
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果

商業施設の立ち並ぶ一角や広いパーキングの片隅でよく見かけるのが、宝くじ販売所です。
人目につきやすい繁華街の一等地であれば、人がやっと1人座れる程度の狭いスペースや変形地でも活用できます。
販売員が常駐するため、夏場・冬場は冷暖房のための電気配線が必須です。

1-4-2.ロードサイン(野立て看板)

こういう人に向いている
  • 手軽に土地活用を始めたい人。
メリット
  • 手間や維持費用が掛からない。
デメリット
  • 借主がすぐに見つからない可能性がある。
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果

交通量の多い幹線道路沿いに最適なのが、ロードサイン(野立て看板)の設置です。
あまり大きくない看板なら、幅2メートル、奥行き30センチメートルあれば設置できます。パーキングやトランクルームの余剰スペースを利用してもよいでしょう。

4メートルを超える大型ロードサインは建築基準法上の工作物に該当するため、建築確認が必要です。

1-4-3.ソーラーパネル(太陽光発電)

こういう人に向いている
  • 人口密度が低い田舎や、郊外の地域などに土地を持っている人
メリット
  • 自宅などで使う電気に転用することで電気代を減らすことができる
  • 停電時も使える電源が得られる
  • 地域によっては補助金がある。
デメリット
  • 初期投資にかかる費用が大きい
  • 収益額が低い
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
×

田舎や郊外の土地におすすめなのが、ソーラーパネル(太陽光発電)による土地活用です。
30坪の広さがあれば10キロワットの事業用太陽光発電を設置できます。

再生可能エネルギーで発電した電気を、国が定める価格で一定期間、電気事業者が買い取ることを義務付ける固定価格買取制度(FIT制度)の適用により収益化しやすくなります。
基本的には余剰売電が対象となりますが、10年間の農地転用許可対象となる場合、災害時に電力を活用できる機能を設置することで全量売電も可能となります。

1-4-4.資材置き場

こういう人に向いている
  • 建設用重機などの大型車両を停められる広めの土地を保有している人
  • 必ずしも長期的な土地活用を志向していない人
メリット
  • 初期費用が不要
  • 借地借家法(オーナーの都合で貸し手を出て行かせることができない)の適用対象ではないため、いざという時の契約解除が比較的容易
デメリット
  • 収益額の期待値が低い
  • 主な用途である工事や作業がいつまでも行われるとは限らないため、継続的な活用は困難
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
×

建設現場の資材置き場として空き地が活用されることも、少なくありません。
常時、需要があるわけではないものの、大規模工事であればいったん借り手がつくと数か月から1年以上の契約になる場合もあります。

整地の費用や管理の手間は一切かからないため、短期的な土地活用を検討中のオーナーにおすすめです。

1-5.建物を建てて貸す

建築費用がかかるため初期投資額は大きくなりますが、その分リターンも大きいのが建物を建てて貸すタイプの土地活用です。
どのような活用方法があるのか、見ていきましょう。

1-5-1.小規模アパート

こういう人に向いている
  • 駅から徒歩圏内に土地を持っている人
  • 不動産以外に給与所得や事業所得などの収入源があり、アパート経営との損益通算によって節税効果を得たい人
メリット
  • 固定資産税や相続税をはじめとした節税効果が大きい
デメリット
  • 一般的に、建築費用としてローンを組むため、負債を抱えるリスクが生じる
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
×

アパートを建てる場合、狭小地といっても30坪程度の広さは必要です。
ワンフロアに2戸の単身者向け木造アパートか軽量鉄骨造2~3階建てアパートであれば、建築費も比較的抑えられます。

また、狭小地でアパートを建てる場合、あえて重量鉄骨造を選択するのも効果的です。
重量鉄骨は、鉄骨が太いため、オーバーハングと呼ばれる建築技術を採用することができます。

(オーバーハング)
オーバーハング

オーバーハングとは、下の階よりも上の階が張り出した建物形状のことです。
重量鉄骨は梁(柱と柱をつなぐ横架材のこと)が太くて頑丈なため、ある程度なら柱無しで上階の床をせり出すことができます。

オーバーハングを利用すると、1階に駐車場スペースを設けるようなこともできます。
駐車場スペースを設けながら、かつ、2階の賃貸面積も広くできるため、狭小地の土地活用ではかなり有効な建築技術となります。

1階部分を月極駐車場やバイク駐輪場として貸し出してもよいでしょう。

狭小アパートでは、1階に洗濯機置場やトランクルームスペースを共用として作るという方法もあります。
このように、狭い土地でのアパート経営を他の運用方法と組み合わせることによって、収益性をアップさせられる可能性があります。

狭小地に建てられるアパートの建築プランを知りたいなら「HOME4U オーナーズ」をご活用ください。最大10社のハウスメーカーから無料で建築プランを手に入れられます。

1-5-2.自由設計のRCマンション

こういう人に向いている
  • 駅から徒歩圏内に土地を持っている人
  • 不動産以外に給与所得や事業所得などの収入源があり、マンション経営との損益通算によって節税効果を得たい人
メリット
  • 家賃を高く設定でき、高収益が見込まれる
  • 固定資産税や相続税をはじめとした節税効果が大きい
デメリット
  • 一般的に、建築費用としてローンを組むため、負債を抱えるリスクが生じる
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
× ×

狭小地でも容積率や建ぺい率の条件があえば自由設計の鉄筋コンクリート造(RC造)のマンションを建てることができます。

容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。
延床面積は各階床面積を合計した面積のことを指します。

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことです。
建築面積とは、建物を上から見たときのイメージに近い面積のことを指します。

(容積率と建ぺい率のイメージ図)

容積率が高く設定されているエリアでは、高層の建築物を建てることが可能です。
200%以上指定されているようなエリアであれば、4~5階建ての建物を建てることができます。

また、建ぺい率も高く設定されているエリアでは、敷地に広く建物を建てることができます。
特に、角地は建ぺい率が10%プラスされるので、狭小地でも角地なら比較的容易に建物を建てられます。
容積率や建ぺい率が高く設定されている土地であれば、16坪くらいからマンションを建てることも可能です。

例えば、狭くて不整形の土地の場合、「羊羹(ようかん)切り」と呼ばれるような一般的な規格のマンションを建てると部屋が敷地に収まらないことがありますが、部屋の形も敷地に合わせてゼロから自由設計することで、マンションを建築できるようになります。

(羊羹切りと自由設計のイメージ図)

鉄筋コンクリート造(RC造)であれは、自由な形状で強度を保った高層建物を比較的容易に建てられることから、自由設計で小さなマンションを建てる場合にはRC造が採用されることが一般的です。

鉄筋コンクリート造マンションビルダーも多く参画する「HOME4U オーナーズ」を活用すれば、最大10社の建築プランを無料で比較検討できます。

1-5-3.戸建賃貸

こういう人に向いている
  • 閑静な住宅街や郊外のエリアに土地を持つ人
  • 土地を手放すという出口戦略を検討している人
メリット
  • 閑静なエリアであれば、アパート・マンションよりも高いニーズを期待できる
  • アパート・マンションと比べて競合が少ない
  • 賃貸として経営後、借主に物件を売却して手放すという選択も可能
デメリット
  • 複数の入居者に貸し出せないので、アパート・マンション収益と比べて収益性が劣る
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果

アパートを建てるのに広さが十分でない場合には、戸建住宅を建てて賃貸する方法があります。

戸建賃貸は、競合物件が少ないことが強みです。
アパート・マンションのような集合住宅に住みたくないという層は一定数存在するため、入居者を見つけやすいというポイントがあります。

新しく戸建住宅を立てると、中古物件に比べて建築費が高く、利回りが低くなりがちなので、できるだけ建築費を抑える工夫をするか、相場よりも家賃を高く設定するためにデザイナーズ仕様とするなど、周辺の賃貸物件との差別化を図るとよいでしょう。

戸建賃貸の収益シミュレーションを知りたい方は「HOME4U オーナーズ」を使えば、最大10社のハウスメーカーから無料で収支プランが手に入れられます。

1-5-4.貸し店舗(オフィス)

こういう人に向いている
  • 繁華街・駅近くに土地を持っている人・・・飲食店・コンビニエンスストアなどの用途
  • オフィスエリア近くに土地を持っている人・・・(企業の)事務所、貸し会議室などの用途
メリット
  • 賃料を高く設定できるため、高収益が見込める。
デメリット
  • 商業地に向いていないエリアに建ててしまうと借り手が見つかりづらくなるので、場所を選ぶ。
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
× × ×

狭い敷地、小規模な建物であっても、コンパクトな飲食店やショップのテナント需要はあるものです。
ワンフロアにトイレと給湯室があるだけのオフィスであれば、構造も設備もシンプルなため、アパートや住宅よりも建築費は安くなります。

おしゃれな外観のプレハブやコンテナを利用すれば、初期費用を抑えつつ、雰囲気をよく見せることも可能です。

1-5-5.レンタルスペース

こういう人に向いている
  • 繁華街・駅近くに土地を持っている人・・・飲食店・コンビニエンスストアなどの用途
  • オフィスエリア近くに土地を持っている人・・・(企業の)事務所・貸し会議室などの用途
メリット
  • 賃料を高く設定できるため、高収益が見込める。
デメリット
  • 商業地に向いていないエリアに建ててしまうと借り手が見つかりづらくなるので、場所を選ぶ。
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果

小規模なイベントやセミナー、ワークショップ向けのレンタルスペースのほか、コワーキングスペースや月契約のレンタルオフィスとしての使用など、幅広い利用者に向けてスペースを貸し出します。

プレハブを利用すれば建築費は安くすみますが、設備や家具をそろえる必要があるため、ある程度の初期投資は必要です。自動販売機の設置と併用するのもよいでしょう。

1-5-6.トランクルーム

こういう人に向いている
  • マンションやオフィスビルの近くに土地を持っている人
メリット
  • 人件費などのランニングコストがほぼかからない
  • 土地の狭い大都市の都心では収納ニーズが高いため、駅から離れたややアクセスの悪いエリアでも収益化しやすい
デメリット
  • 収益化までのスパンが長めになりやすい
  • 得られる収益額は小さい
  • 節税効果がほぼない
(1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
×

土地の狭い都市部に住む人たちにとって、荷物の収納ニーズを満たしてくれるトランクルームは強い味方です。
必ずしも街中ではなく、駅からやや離れた場所など、少々アクセスが不便な場所でも十分に収益化を狙える点が強みです。

狭小地では、コンテナを積み上げるような形でトランクルームを設置することができます。
トランクルームの建設は専門家の協力が必要不可欠なので、頼れる専門家に相談した上で取り組まれることをおすすめします。

2.狭小地で土地活用するメリット・デメリット

狭小地で土地活用するメリット・デメリット

狭小地の土地活用にどのようなメリット・デメリットがあるのかを知っておくことは、活用方法を選択する上で非常に重要です。
狭小地活用のメリット・デメリットについて、順に説明していきます。

2-1.狭小地を活用するメリット

狭小地を活用するメリットには以下のようなものが挙げられます。

固定資産税が安い

狭小地はそもそも土地としての評価が低いため、固定資産税も安くなります。所有していても税負担が少なく、土地活用で元を取りやすいのがメリットです。

初期費用が安く上がる

土地が狭いということは、整備にかかる費用が安くすむということです。特に初めて土地活用する方にとって、初期投資の負担が少ないのは安心でしょう。

立地によっては十分な収益性を見込める

駅近くや繁華街の一等地であれば、狭小地でもさまざまなニーズがあるため、費用対効果が高く十分な収益を得ることができます。

2-2.狭小地を活用するデメリット

メリットに続いて、デメリットも見てみましょう。

暫定利用は収益性が低くなる

空き地シェアなど暫定的な活用にとどめる場合、初期投資の負担は少なくなりますが、収益性が低くランニングコストを回収できない場合があります。

建築コストが高額になる

建物を建てる場合、狭小地や前面道路が狭い土地では建材の運搬や建築作業に手間がかかるため、建築コストが通常より高額になります。

以上のメリット・デメリットを踏まえて、狭小地での土地活用は、あらかじめ資金計画をしっかりと行うようにしてください。

3.狭小地における土地活用の注意点

狭小地の土地活用における注意点を、いくつかご紹介します。

3-1.法規制に注意する

まずは建築基準法などの法規制に関する注意点をご紹介します。

3-1-1.用途地域

都市計画区域にある土地はすべて13の用途地域に分類され、建築物の用途制限が設けられています。

例えば、工業専用地域には貸家やアパートは建築できず、住居系地域の多くはトランクルームを設置できません。店舗や事務所は用途地域ごとに面積要件が異なります。
用途地域については、あらかじめ自治体で確認しておくとよいでしょう。

そんな規制あったんだ!土地活用で重要な用途地域を徹底解説

3-1-2.建ぺい率・容積率

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合、容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合のことです。
建築基準法では用途地域ごとに建ぺい率と容積率が設けられており、この制限を超える規模の建物を建てることができません。

従って、同じ広さの土地でも用途地域ごとに建築できる建物の規模は異なるため、想像より小さな建物しか建てられないこともあります。

建ぺい率とは?アパートを建てる前に知りたい基礎知識を解説

3-1-3.前面道路

建築基準法で定められた2メートル以上の接道義務を満たしていない土地には、建物を建築することができません。

また、前面道路の幅が4メートル(または6メートル)に満たない場合は、道路境界線を敷地側へセットバックする必要があります。
このように、前面道路の条件によっても制限が設けられています。

【基礎から解説】ボリューム(容積率)チェックと容積率の基礎知識

3-1-4.防火規制

防火・準防火地域で建物を建築する場合、耐火建築物または準耐火建築物にする、部分的に防火構造とするなどの制限が適用されるため、建築コストが2割ほどアップするといわれています。
狭小地は防火・準防火地域に該当する密集地にあることが多いため、注意が必要です。

3-2.立地条件や周辺状況に注意する

狭小地というと広さや形状にばかり目が行きがちですが、周辺環境などを総合的に判断して活用方法を決めることが大切です。

前面道路の条件によっては先述したような法令上の制限が課されます。また、密集地にバイクパーキングができると近隣の人は騒音を懸念するかもしれません。

コインパーキングや自動販売・サービス機など利用頻度が収入を左右する土地活用の場合は特に、需要の有無をしっかりと見極める必要があります。

4.安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイント

土地活用の方法についてご紹介しましたが、「いくつもの活用方法の中で、どれが自分自身に適してるだろう…?」と、迷ってしまうところではないでしょうか。

そこで、土地活用に関しては独力で臨むのではなく、土地活用会社の知恵を借りることをおすすめします。

アパートオーナーとして成功している大家さんの中には、初めて土地活用にチャレンジするにあたって、土地活用会社からアドバイスや助力を得ることでうまく事業を軌道に乗せ、収益化に成功して資産を築いた方も多くいます。

ここからは、安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイントについてお話しします。

4-1.得意とする土地活用のジャンル

土地活用会社にはそれぞれ得意な土地活用のジャンルがあります。

会社によっては、「トランクルームの運営ならお任せください!」といったように、特定のジャンルの土地活用に特化した会社もあります。

初めて土地活用にチャレンジするのであれば、さまざまな選択肢の中から最も適した活用方法を選んでもらうためにも、特定のジャンルに特化した会社ではなく、いくつかのジャンルを取り扱っている会社に相談するのがベストかもしれません。

4-2.評判・口コミ

土地活用会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

4-3.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社を選べば、実際に取引を開始した後に不誠実な対応をされるリスクを最小限に抑えることができるでしょう。

気になる土地活用会社があれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのもひとつの手段です。

まずは「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」などを活用していくつかの土地活用会社と接点を作ったうえで、疑問点や気になる点について個別に質問してみることをおすすめします。

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