そんな規制あったんだ！土地活用で重要な用途地域を徹底解説

土地活用の検討を始めると出てくるのが「用途地域」です。
用途地域の規制は一般の人には馴染みがない知識であるため、土地活用の検討時にはじめて知る人も多くいます。

土地活用では、住居や店舗など色々な用途の建物が自由に建てられると思っている人も多いですが、実は建築可能な用途は用途地域によって限られています。

土地の活用は、建築可能な限られた選択肢の中から、ベストチョイスを行うのが土地オーナーの重要な仕事です。

一方で、どんなに厳しい用途地域においても、「こういう建物ならＯＫ」というある程度の幅が与えられているのも事実です。

「どうせアパートくらいしか建たないだろう」と思っているような土地でも、異なる活用をすることもできます。

土地活用で成功するためには、土地オーナーにとっても用途地域の理解が不可欠です。
用途地域を知ることで、ハウスメーカーに対し逆に「○○なんかどうなの？」と提案することができます。

そこで、この記事では土地活用をする人向けに用途地域について詳しく解説致します。
用途地域を知ることで、土地のポテンシャルを最大限に生かした土地活用ができるようになります。

最後までお読みいただき、土地活用を成功に導いてください。

1.用途地域とは

用途地域は、住居、商業、工業等の用途を適正に配分して、住居の環境を保護し、商工業の利便を増進するために定められた13種類の地域の総称です。

ここは住居だけ、ここは工場だけ等々、エリアで建てられる建物を規制することで住環境や商工業の利便性を向上させることを目的としています。

例えば、閑静な戸建て住宅街の中に突如として背の高いホテルができてしまったら、住環境をかなり悪化させてしまいます。
多くの人が宿泊できる大規模ホテルですと、素性のよくない宿泊者もいる可能性もあり、小さな子供がいる親御さんにとっては、一瞬で住みたくない街へと変貌するはずです。

また、工場の近くに住宅が建てられ、住民から「うるさい！静かにしろ！」とクレームを受けても工場側も困ります。
騒音規制等によって生産量が落ちてしまったら、企業の経済活動に支障をきたします。

このように人口の多い都市部において、用途の規制を設けなかった場合、住民や企業の双方に不利益をもたらす可能性があります。

そこで、建築可能な用途を都市の中で計画的に配置することによって、住みやすい、または働きやすい街とすることが用途地域の目的です。

用途地域は「お上」が勝手に定めているような感じがしますが、一応、決定するまでに市民への縦覧や、都市計画審議会と呼ばれる議会承認を得ながら、皆の意見を幅広く聞いた上で決まっています。

用途地域は、土地の価値を左右してしまうほどの規制ですので、自分の土地の用途地域に関心を持つことは、とても大事です。

2.用途地域13種類

用途地域には以下の13種類の地域があります。

(1) 第一種低層住居専用地域

低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域。

(2) 第二種低層住居専用地域

主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域。

(3) 第一種中高層住居専用地域

中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域。500平米までの一定の店舗や病院、大学等が建てられる。

(4) 第二種中高層住居専用地域

主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域。1,500平米までの一定の店舗等が建てられる。

(5) 第一種住居地域

住居の環境を保護するための地域。3,000平米までの店舗やホテル等も建てられる。

(6) 第二種住居地域

主として住居の環境を保護するための地域。パチンコ屋やカラオケボックス等も建てられる。

(7) 準住居地域

道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利用の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域。

(8) 田園住居地域

農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域。

(9) 近隣商業地域

近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業等の利便を増進するための地域。

(10) 商業地域

主として商業その他の業務の利便を増進するための地域。

(11) 準工業地域

主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域。

(12) 工業地域

主として工業の利便を増進するための地域。住宅や店舗は建てられるが、学校やホテルは建てられない。

(13) 工業専用地域

工業の利便を増進するための地域。住宅は建てられない。

用途地域の中で、「主として」という言葉が入っている場合は、「多少のものならそれ以外もＯＫ」ということを意味しています。

例えば、「主として」という言葉は第一種低層住居専用地域には入っていませんが、第二種低層住居専用地域には入っています。

第一種低層住居専用地域では原則、店舗を建てることができませんが、第二種低層住居専用地域では床面積が150平米以内の日用品販売店舗等は建てることができるといった違いがあります。

「主として」と書かれている地域の方が、建築可能な用途の幅が広がるため、土地活用の選択肢も増えることになります。

3.用途地域が指定されているエリアとは

用途地域は全国どこにでも定められているものではなく、比較的人口が密集している市街地に定められています。

逆に言えば、用途地域が定められているような土地は、一定規模以上の都市部であることから土地活用は十分可能な地域といえます。

まず日本の国土は都市計画区域と都市計画区域外に分かれます。
都市計画区域とは、一体の都市として総合的に整備し、開発し、保全する必要のある区域のことであり、ある程度人の住んでいる地域になります。

都市計画区域は、さらに「区域区分を定める地域」と「区域区分が定められていない地域(非線引都市計画区域)」に分かれます。
区域区分とは、市街化区域と市街化調整区域の区分を指します。

市街化区域とは「既に市街化を形成している区域、またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」です。
それに対して、市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域」になります。

市街化とは「街づくり」のことです。
街づくりは、具体的には建物を建て、人が住んだり、働いたりすることを意味します。

市街化区域は「どんどん街づくりをしてください」という地域であるのに対し、市街化調整区域は「農地を守りたいので街づくりは控えてください」という地域になります。

この中で、市街化区域は必ず用途地域を定めるものとされています。
市街化区域は、都市計画上、最も人が多く住み、働くために設計されたゾーンです。

市街化区域は、人が多いエリアであるため、規制をしないと閑静な住宅街にホテルが建ってしまうようなことが起こり得ます。
そのため、市街化区域には必ず全てのエリアで用途地域が定められています。

一方で、区域区分がされていない非線引都市計画区域においても、駅周辺などの人の多いエリアでは用途地域が定められていることがあります。

人が多いエリアは規制をしないと、住環境や商工業の利便性が悪化する恐れがあるため、用途地域が定められているのです。

逆に、人が多いエリアというのは、建物を借りたいという賃貸需要も発生しやすいです。
「借りて住みたい」、「借りて店舗を営業したい」という潜在的なニーズがあります。

そのため、用途地域が指定されているようなエリアは土地活用がしやすいエリアといえます。

例えば、市街化調整区域のような用途地域が定められていないエリアでは、賃貸需要がほとんどないため、土地活用が極めて難しくなります。

土地活用をする上では、自分の土地が用途地域内であれば、まずは最低限の基準点はクリアしているものと考えられます。

まずは自分の土地が、用途地域内に存在するのかどうか知ることが、土地活用の第一歩と言えるでしょう。
用途地域を知る方法は、用途地域マップを提供しているサイトがあり（下記）、そこで調べたい市区町村を指定して確認できます。

参照：MapExpert「都道府県別の用途地域マップ」

4.土地活用で知っておきたい用途制限

用途地域には、さらに細かい用途制限が定められています。
用途地域の定義の中で「主として」という言葉がありましたが、その「主として」というのが具体的に何を意味しているのかを定めたものが用途制限になります。

用途制限は下表の通りです。

参照：国土交通省「都市計画の土地利用計画制度の仕組み」

まずは自分の用途地域の用途制限をジーっと眺めることが重要です。

例えば、第一種低層住居専用地域の定義は「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」でした。

用途制限の表を見ると、共同住宅(アパート)や寄宿舎(シェアハウス)といったものが建てられることが分かります。
さらに保育所や老人ホーム、福祉ホームも建てられることが分かります。

近年では保育園の不足から、保育園へ賃貸する土地活用も増えてきています。
アパートしか建てられないと思っているような土地であっても、保育園に貸し出すことも可能であることがわかります。

土地オーナーの人の中には、保育園は自分でやるものと勘違いしている人が少なくありません。

土地活用の保育園というのは、土地所有者が保育園の建物を建て、保育園事業者へ賃貸することを意味しています。

土地活用はアパートだけではないので、土地の上にどのようなものが建てられるか、または人に貸せるのかを知ることが重要です。

自分の用途地域を知ったら、必ずこの用途制限の表をじっくり眺めるようにして下さい。
土地活用を提案してくるハウスメーカーに対して、「店舗はどうなの？」、「保育園はどうなの？」と逆提案していくことが、実際の土地活用の現場では超重要となっています。

土地活用を受け身で決めるものではなく、土地オーナーがハウスメーカーの力量を引き出していくと上手く行きます。

力量を引き出すには、用途制限で限られた選択肢を十分に検討してみるという発想が必要です。

可能な限り選択肢を広げ、その後逆に可能性を一つずつ潰していくことで、ベストな選択肢を選ぶようにしてください。

5.用途地域と容積率の関係

建物を計画する上では、容積率も重要な要素となります。

容積率とは、建物の延床面積の敷地面積に対する割合を指します。

例えば敷地が60坪の土地で、容積率が100％と定められていたら、延床面積が60坪までの建物しか建てられません。
容積率が300％と定められていれば、延床面積が180坪まで建てられるということです。

延床面積が大きいということは、階数が高い建物であることを意味します。
オフィスビルやタワーマンションのように階数の高い建物を作るには、大きな容積率が必要となります。

用途地域の定義では、第一種低層住居専用地域なら「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため」、第一種中高層住居専用地域なら「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため」というように建物の高さについても触れています。

容積率は建物高さを制限する数値であることから、用途地域と容積率は切っても切れない関係にあります。

容積率は用途地域によって、以下の数値のいずれかが指定されることになっています。

(1) 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域の場合

50％、60％、80％、100％、150％、200％

(2) 工業地域、工業専用地域の場合

100％、150％、200％、300％、400％

(3) 商業地域の場合

200％、300％、400％、500％、600％、700％、800％、900％、1000％、1100％、1200％、1300％

(4) その他の用途地域の場合

100％、150％、200％、300％、400％、500％

容積率は、上記の中から特定行政庁が定めます。
特定行政庁とは、建築主事と呼ばれる役人を置く地方自治体の長(市長等)になります。

例えば横浜市にある第一種低層住居専用地域の容積率は100％と定められていますが、これは横浜市が上記の容積率の中から100％を選び指定したことを意味しています。

容積率が高いということは、大きな建物を建てられることを意味します。
建物を大きくできれば、貸すことのできる床面積(賃貸面積)を広くすることができます。

賃貸面積が広くなれば、収入も増やせます。
土地活用においては、容積率が高い土地の方が、収益も高くなることになります。

用途地域の中で商業地域などは、建築可能な用途も幅広く、かつ、容積率も高いです。
商業地域の中にある土地は、土地活用のあらゆる可能性を秘めており、高い収益性を得ることが可能です。

それに対して、第一種低層住居専用地域は、建築可能な用途の幅が狭く、かつ、容積率も低いです。
第一種低層住居専用地域の中にある土地は、土地活用の選択肢が狭く、高い収益性は期待できない土地ということになります。

高い収益性が期待できれば、その分、土地価格は高くなります。
低い収益性しか期待できなければ、土地価格は下がります。

商業地域はターミナル駅の駅周辺の土地に指定されているケースが多いです。
ターミナル駅に近い土地の価格が高いのは、商業地域のような多様な用途を可能にする用途地域に指定され、かつ、容積率も高いというのが理由となります。

用途地域と容積率は切っても切れない関係にあり、土地活用においては重要な数値なのです。

6.容積率の求め方

用途地域は、行政が指定する数値ですが、さらに前面道路の幅員等によっても数値が決まる仕組みとなっています。

容積率は、行政が指定する容積率のことを指定容積率と呼び、道路幅員等の諸条件によって決まるその土地独自の容積率のことを基準容積率と呼びます。
この章では基準容積率の求め方について解説します。

6-1.前面道路幅員

基準容積率は前面の道路幅員に法定乗数を乗じて決まります。

まず、前面道路の幅員が12ｍ以上の場合には、指定容積率がそのまま基準容積率となります。

一方で、前面道路の幅員が12ｍ未満のときは、道路幅員に法定乗数(0.4または0.6)を乗じて求めた数値と、指定容積率を比較し、小さい方の数値を基準容積率として採用します。

具体的には、下記(1)と(2)を比較し、小さい方の数値が基準容積率となります。

例えば、第一種中高層住居専用地域で指定容積率が200％、前面道路の幅員が4ｍの土地があったとします。

この場合、法定乗数により求められる容積率は、住居系の用途地域なので160％(＝4ｍ×0.4)と計算されます。

160％と指定容積率200％を比較すると、160％の方が小さいため、基準容積率は160％となります。

この土地は、容積率が160％までしか使えないということを意味します。
容積率が低くなれば、賃貸可能面積も小さくなるため、収益性も下がります。

つまり、土地活用を行うにあたっては、前面道路は広い方が有利ということです。

6-2.用途地域がまたがっている場合

土地がたまたま容積率の異なる2つの用途地域にまたがっている場合は、基準容積率は面積案分によって求められます。

例えば、以下のように1つの敷地に容積率がまたがっている土地のケースを考えます。

容積率は面積案分ですので、以下のようにして求められます。

尚、異なる用途地域にまたがっている場合、用途制限の規制に関しては、面積の大きい方の用途制限が採用されます。

上記の敷地の例で言うと、「第一種住居地域」の規制が全体にかかります。
容積率は面積案分となりますが、用途制限は過半主義が採用されます。

7.その他建物に与える規制

実際に建物の建築に関しては、用途地域や容積率のみならず、以下のような規制が建物の建築計画に関わってきます。

これらの規制は、建物の高さや形に影響を与える規制です。
詳述は割愛しますが、建物の建築には用途地域や容積率以外にもたくさんの制限を受けるというイメージを持つだけで十分です。

建物を建築する上での規制は多岐に渡るため、最終的には建築士に設計してもらわないとどのような建物が建てられるのかがわかりません。

土地活用を進めるにあたっては、専門家である建築士の力が不可欠となります。

8.用途地域の調べ方

土地活用の相談をする前に、できれば自分の土地の用途地域を知っていた方が良いです。

用途地域を知っていれば、ハウスメーカーに対して他の用途の可能性をこちらから逆に聞くことが可能です。

用途地域は、各市区町村の担当窓口でヒアリングすることが可能です。
用途地域が聞ける課は「都市計画課」とか「まちづくり課」のような名前で、市区町村によって異なります。

役所の受付で「用途地域を聞きたいのですけど？」と尋ねると、丁寧に担当課を教えてもらえます。

用途地域を聞きに行く場合は、地図を持参していった方が良いです。
地図は、インターネットの地図をできるだけ詳細に拡大した状態で、プリントアウトして持って行ってください。

尚、政令市のような大きな自治体だと、用途地域をインターネットで検索することも可能です。

一度インターネットで調べてみて、閲覧できない場合には、役所に出向いて確認してください。

9.よくある用途地域で考えられる土地活用

国土交通省が公表している「都市計画区域，市街化区域，地域地区の決定状況」によると、2016年3月時点における国内の用途地域の面積は以下のようになっています。

 そこでこの章では面積の大きい「第1種住居地域」と「第1種低層住居専用地域」の用途地域の土地活用についてご紹介いたします。

9-1.全国面積1位の第一種住居地域の土地活用

第一種住居地域は、住居系の用途地域であるものの、3,000平米までなら店舗を作ることができるのが特徴です。

幹線道路に面しているような土地であれば、ロードサイド型の平家建て3,000平米の店舗を作ったりすることができます。

3,000平米となると、ファミレスやスーパー、スポーツショップ等の出店も可能となります。
ロードサイド型の店舗は、鉄骨造でコストを抑えながら建築でき、かつ、店舗は賃料が高いので、高収益の土地活用ができる場合があります。

第一種住居地域で広い土地をお持ちの人は、事業系の土地活用も必ず視野に入れて検討するのが良いでしょう。

9-2.全国面積2位の第一種低層住居専用地域の土地活用

第一種低層住居専用地域は、用途制限が最も厳しい部類の用途地域であるため、活用方法が限定的です。

基本は2階建のアパートで、他の選択肢としては保育園や老人ホーム、デイサービス等の介護施設となります。

駅から遠い立地の場合、アパートは空室リスクが高くなります。
一方で、駅から遠くてもバス停に近い立地であれば、老人ホームには賃貸需要があります。
老人ホームには狭すぎる土地であれば、デイサービスなどの活用方法も考えられます。

また、保育園は撤退リスクが低いので、ぜひ検討したい選択肢になります。
保育園や老人ホームの事業系は一棟貸となるため、手間がほとんどかかりません。

土地活用をしたい人の中には、「活用はしたいけどアパートの大家さんに成りたいわけではない」という人もいます。

第一種低層住居専用地域でも保育園や老人ホームといった事業系の選択肢はありますので、諦めずに他の選択肢も検討するようにして下さい。

10.土地活用は用途地域と賃貸需要で決まる

土地活用は用途地域をベースとして賃貸需要の多寡で最終的に決まります。

用途地域等の建築制限は、あくまでも建築可能な建物の選択肢を決めているだけであり、その建物を建てて、実際に入居者や事業者が入るかどうかは別です。

例えば第一種住居地域であれば、3,000平米までの店舗を作ることができます。
そのため、1階にスーパーを入居させ、上層階を住宅とするマンションを建築することは可能です。

しかしながら、その第一種住居地域の土地が、人通りの少ないひっそりとした場所にある場合には、スーパーを1階に作っても、スーパーは出店してくれません。

スーパーが借りたいという賃貸需要がない土地であれば、1階に店舗を作ることは諦め、全てを住宅とすることになります。

用途地域は、あくまでも「こんな建物なら建築できますよ」と言っているだけであり、「こんな建物で収益化できますよ」とは言っていません。

先ほどの例で、1階に店舗を作ってしまったら、1階が空区画のままとなってしまいますので、見誤ると大きな損を発生していまいます。

そのため、土地活用では、用途地域で建てられる建物を知り、その用途で借りてくれる人がいるのかという部分まで調査しないと何を建てるべきか判断できないことになります。

建築可能な用途や、賃貸需要に関しては素人では調べることができません。
ハウスメーカーに賃貸需要まで調べてもらい、はじめて建築して意味のある建物が分かるようになります。

土地活用はプロのハウスメーカーの力無しで決めることはできませんので、まずはハウスメーカーからプラン提案を受けることが土地活用の第一歩となります。

11.土地活用は色々な可能性を知ることが重要

土地オーナーは用途地域を調べることまではできますが、その情報を元に具体的に建物プランとするのは設計者でないとできません。

土地活用をする場合には、まずは設計者に建物プランを描いてもらうことになります。

本来、設計者に建物プランを書いてもらうには、お金がかかります。
しかしながら、お金をかけずに、複数のハウスメーカーから建物プランを無料で取り寄せることのできるサービスがあります。

それは、NTTデータグループが運営している「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」というサービスです。

「HOME4U オーナーズ」は、簡単な入力をするだけで、最大7つの会社からプラン提案を受けることができます。

土地オーナーの中には、複数の不動産会社からプラン提案を受ける必要はないのではないかと思う人もいますが、そのようなことはありません。

ハウスメーカーは、アパートを建てるだけではなく、老人ホーム等の介護施設やコンビニなどの店舗を建てています。
事業系の用途に関しては、ハウスメーカー間でテナントとのコネクションの強さが異なります。

例えば、保育園や老人ホームの事業者とのコネクションの強いハウスメーカーであれば、事業者側から「今、このエリアに保育園を出店したいので、適した土地があればぜひ教えてくださいね」というような情報交換を普段から行っています。

そのため、ある土地の土地活用提案を依頼した場合、A社はアパートしか提案できなくても、B社は保育園を提案してくるというようなこともあります。

土地の用途地域は同じであっても、提案するハウスメーカーが異なれば、違うプランが出てくる可能性があるのです。

例えば、第一種低層住居専用地域でアパートではなく、老人ホームへの一棟貸しを希望したとしても、A社は高い賃料を支払える事業者を連れてくることができても、B社は事業者すら連れてこられない場合もあります。

特に、事業系のテナントはハウスメーカーが持っている事業者とのコネクションによって違いがあるため、複数のハウスメーカーから提案を受けた方が良いのです。

土地活用はアパートだけが答えではありません。
少子高齢化の時代であれば、老人ホームの賃貸需要は強いですし、共働きが増えている時代であれば、保育園の賃貸需要は強くなります。

土地活用の提案を受けた際、土地オーナーから「老人ホームならどうなの？」というような別の提案をハウスメーカーに指示できるかどうかは大きな違いです。

「HOME4U オーナーズ」は、複数のハウスメーカーから提案を受けることができますので、それをフル活用してあらゆる可能性を探るようにして下さい。

HOME4Uの登録企業は、国内でも有数の大手ハウスメーカーばかりです。
事業者とのコネクションも豊富な企業が多いので、こちらから投げかけて、様々な提案を受けることをおすすめします。

HOME4Uなら、あなたが満足する土地活用提案が、きっと見つかります。

まとめ

いかがでしたか。
用途地域について解説してきました。

用途地域は建築可能な用途を規制しているゾーンニングです。
用途地域は比較的人口密度が高い市街化区域を中心に指定されていますので、用途地域のあるエリアは土地活用をしやすいエリアでもあります。

それぞれの用途地域には、用途制限が設けられており、ある程度の幅を持った選択をすることが可能です。
用途制限の知識は、土地活用の打開策となります。

また実際に建てられる建物は、用途地域や容積率等により建築可能な建物の高さ等も決まります。

建物規模は賃貸需要も左右していきますので、最終的には用途地域と賃貸需要を加味した形で土地活用を決めます。

土地活用で成功するには、活用の選択肢の幅を広げることから始めることが重要です。
「HOME4U オーナーズ」なら住居系から事業系まで幅広い分野の土地活用提案を受けることが可能です。

可能性を広げ、土地活用の成功確率を上げてくれますので、土地活用を始める際は、ぜひHOME4Uをご利用ください。