土地活用の成功例と失敗例を活用方法別に解説

大きな投資を伴う土地活用に対して、不安を抱く人も多いと思います。
土地活用の成否は立地条件にも大きく左右されることから、必ずしも全ての人が成功するわけではありません。

土地活用で成功するには、どのようなケースで成功や失敗が生じるのか、事例を把握しておくことが重要です。

そこでこの記事では、今から土地活用を始めようとしている方に向け、「土地活用の成功例」を紹介していきます。成功例だけでなく「失敗例」についても解説しますので、ぜひ最後までおつきあいいただき、失敗回避にお役立ていただければと思います。

また、以下のボタンから土地情報を入力すると、最大10社の土地活用専門企業があなたの土地に合った活用方法や、収支計画を無料診断いたします。
「うちの土地は活用できる？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はご活用ください。

1.アパート・マンション経営

まずは「土地活用の王道」としておなじみの「アパート・マンション経営」から参りましょう！

以下の順番で解説します。

1. 成功例
2. 失敗例

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.成功例

アパートやマンション経営を成功させるには、1階の空室対策を万全にすべきです。住居系の土地活用は1階が決まりにくいため、1階に付加価値を付けている物件は建物全体の空室率を下げることができます。

例えば、1階には専用庭を付けたり、収納部分を増やしたりする等が空室対策です。また、1階をコンビニに貸しているマンションも、成功例といえます。

また、アパートやマンションの成功例は、やはり立地の良い場所が多いです。ターミナル駅や快速停車駅等の周辺で駅から徒歩10分圏内の立地や、大学の周辺の土地が適しています。

1-2.失敗例

失敗例の多くは、賃貸需要の弱いエリアでアパート・マンション経営を行ってしまうケースで生じています。駅から15分以上離れた土地や、人口減少の著しい地域等で行うと失敗リスクが高まるので、建築を始める前に適した立地かどうかをしっかり吟味することが失敗回避の重要な対策となります。

また、安易にファミリータイプの間取りを選んでしまうと失敗の確率が高くなります。ファミリータイプは元々の賃貸需要が弱く、部屋が広いことから家賃も高くなり貸しにくいです。

アパートやマンションを行うなら、賃貸需要が高く、かつ、賃料単価も高いワンルームを中心に検討するのが基本となります。

2.コインパーキング

続いて、土地活用の中では少ない初期費で開始できる「コインパーキング」について解説します。

2-1.成功例

成功例は、ターミナル駅の裏口や商業施設に近い場所等の人が多く集まる場所で行っているコインパーキングに多く見られます。一本入った裏通りで、通行量が多過ぎず、停めやすい場所にある土地で行うのが適しているからです。

また、「土地の固定資産税の低い場所で行う」のが、成功するコツです。都内の中心地では、コインパーキングの賃料よりも固定資産税の方が高い場所もあります。中心部から若干離れた郊外で行うと、収益を生み出しやすくなります。

2-2.失敗例

大通りに面し、車が高速で通過するような場所は、意外とコインパーキングに失敗します。大通りに面した土地は固定資産税も高いため、収益性も低くなってしまうからです。

コインパーキングで高収益を上げようとすると失敗しやすくなるため、注意が必要です。コインパーキングは、活用方法として暫定利用の域を出ないことから収益性は低いものです。大きな収入を得たいのであれば、建物投資を行って家賃収入を得る活用を選ぶのが基本となります。

3.戸建て賃貸

次は「戸建て賃貸」です。

3-1.成功例

戸建て賃貸は、狭い土地や形状の悪い土地等、アパートが建てられない土地で行うケースが成功例です。場所が良ければ、面積や形状等の条件が悪い土地でも十分に収益を出すことができます。

また、戸建て賃貸で成功するコツは、「1戸あたりの延床面積を80平米以内にすること」です。家賃の総額が安く貸しやすくなる一方、賃料単価も下がり過ぎないため効率良い賃貸経営ができます。

3-2.失敗例

戸建て賃貸の失敗例は、アパートが建てられるような土地で建ててしまうケースです。戸建て賃貸は賃料単価の低いファミリータイプとなり、賃料単価の高いワンルームもできるアパートと比べると収益性が低くなります。
住宅系の土地活用をするのなら、まずはアパートを検討し、無理そうであれば戸建て賃貸を検討するのが適切な順番です。

戸建て賃貸は、延床面積を広くし過ぎると失敗します。家賃総額が高くなって貸しにくくなり、賃料単価も下がって利回りが落ちる原因となります。

4.賃貸併用住宅

本章では、「賃貸併用住宅」について解説します。

4-1.成功例

賃貸併用住宅の成功例は、賃貸マンション経営も行えるような立地で行うケースで多く見られます。賃貸需要が高く、入居が安定しており、最上階の一室を自宅にしているような物件が成功例といえます。

賃貸併用住宅の成功のコツは、「住宅ローンの利用にこだわらない」ということです。賃貸併用住宅は、一般的に自宅を50％以上とすると住宅ローンで建てることができます。

ただし、自宅が50％以上となると設計上の大きな足かせとなってしまうため、アパートローンで建てた方が設計の自由度は高いです。賃貸併用住宅は、その土地の状況に応じて柔軟な設計をした方が成功確率は高まります。

4-2.失敗例

賃貸併用住宅の失敗例は、駅から離れた場所等の賃貸需要が低い土地で建ててしまうケースです。賃貸部分の空室が続くと、賃貸部分のローンも自力で返済しなければなりません。必要以上に大きな面積の建物を建ててしまうことになり、借入金の返済リスクも高まります。

賃貸併用住宅のメリットのみを安易に信じると失敗しやすくなります。賃貸併用住宅は、完全な自宅でもなく、完全なアパートではないため、中途半端な物件です。自宅に「空室リスクのある賃貸部分」を包含してしまうため、普通に自宅を建てるよりも失敗例となってしまうリスクは高いといえます。

5.太陽光発電

続いて、「太陽光発電」について解説します。

5-1.成功例

太陽光発電の成功例は、固定価格買取制度の買取価格が高い時期に始めたケースです。制度化された当初は、10kWの買取価格は40円台の時期もありましたが、2022年時点では10円台前半まで下がってしまいました。

投資採算ラインとされている30円台後半の金額も大きく割り込んでおり、昨今の太陽光発電は土地活用の選択肢として厳しい状況になりつつあります。

太陽光発電で成功するコツは、「全額自己資金で行うこと」と「固定資産税の安い土地で行うこと」の2点です。太陽光発電の収益性は極めて低く、借入金を返済できるほどの利益は生まれません。

また、都市部の住宅地で行うと土地の固定資産税を下回る可能性もあり、成功例は地方の固定資産税の安い土地に多いこともポイントとなります。

5-2.失敗例

失敗例としては、固定資産税の高い土地で今後行うケースです。昨今の買取価格は安いため、固定資産税をギリギリ上回る程度の収益性しか出ないこともよくあります。買取期間が終了したときに、太陽光パネルの撤去費用がねん出できない可能性も高いです。

これからは、太陽光発電で収益を得ようとする考え方で始めると失敗する確率が上がります。自宅の電気の足しにする、停電時の対策にする等の別の目的のために行うのが望ましいです。

6.高齢者施設

次に「高齢者施設（福祉施設）」について解説します。

6-1.成功例

高齢者施設の成功例は、市街化調整区域や駅から離れた広い土地、第一種低層住居専用地域の広い土地等の活用しにくい土地で行っているケースです。市街化調整区域とは、原則として建物が建てられない地域になります。第一種低層住居専用地域とは、「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」のことを指します。

市街化調整区域や第一種低層住居専用地域は、規制が厳しく土地活用の選択肢の幅が少ないです。ただし、市街化調整区域でも許可を取って高齢者施設を建てられることもあります。

また、広い第一種低層住居専用地域の土地も、土地を持て余す傾向がありますが、高齢者施設なら土地を効率よく活かすことが可能です。駅から離れた広い土地でも、バス停から徒歩5分圏内であれば高齢者施設のニーズはあります。

高齢者施設で成功するコツは、活用しにくい土地において高齢者施設のニーズがないか念のため確認してみることです。高齢者施設の実績のあるハウスメーカーに相談すれば、運営会社にヒアリングしてくれますので、ニーズを探ることができます。

6-2.失敗例

失敗例としては、アパートや賃貸マンションのできる土地で高齢者施設を建てるケースです。一般的に、高齢者施設は、アパートや賃貸マンションよりも収益性が低い傾向があります。まずは、アパートや賃貸マンションを建てられないかを検討し、無理であれば高齢者施設を検討するのが適切な順番です。

高齢者施設は運営会社への一棟貸しにおいては、賃料の高さだけで運営会社を選んでしまうと失敗します。高い賃料を提示してくる運営会社は、竣工後、賃料の減額を要求してくることもあります。賃料だけでなく、実績や会社の営業状況も加味した上で運営会社を選ぶよう心掛けてください。

7.土地活用で失敗しない！成功のための3つのポイント

どのような活用法であろうとも、成功のために意識すべきポイントには共通点があります。本章では「土地活用で成功するポイント」を3点解説します。

1. 立地が悪ければ無理に行わない
2. 様々な選択肢を比較して検討する
3. 自己資金を十分に用意してから行う

それではひとつずつ見ていきましょう。

7-1.立地が悪ければ無理に行わない

土地活用での失敗を回避するには、「立地が悪ければ無理に行わないこと」が鉄則です。
立地の悪いところで無理矢理始めてしまうと、失敗確率が大きく上がってしまいます。逆に言えば、一等地で土地活用を行えば、何をやっても成功するといっても過言ではありません。

土地活用は立地条件が極めて重要ですが、いざ自分の土地で活用を検討すると、なんとかなるのではないかと錯覚してしまう人も多いです。

少し耳ざわりが悪い話かもしれませんが、立地が悪い場所で土地活用を行うのは難しいといえます。立地が悪い土地ではプロがやっても土地活用は難しいですし、プロは土地活用のできない土地と判断します。

ただし、土地活用ができない土地でも売却できる可能性は十分にあります。売却もその土地を使って現金を生み出す行為であることから、立派な活用の一つです。

土地活用のリスクが高い土地であれば、売却してREIT(リート：不動産投資信託)等を購入するのも安定収入を得る一つの方法といえます。

7-2.様々な選択肢を比較して検討する

土地活用を成功させるには、最初に様々な選択肢を比較して検討することが最も重要です。

土地活用は、アパートだけではありませんし、コインパーキングや戸建て賃貸、賃貸併用住宅といった様々な土地活用メニューが存在します。それぞれ初期投資額も異なりますし、収益性が異なるのも通常です。

最適な土地活用を選ぶには、まずは幅広い選択肢の中から自分の土地に最適なものを選ぶ必要があります。

また、最適なものが例えばアパートだとしても、木造や軽量鉄骨造、重量鉄骨造といった構造の中からどれを選ぶのか、2階建てなのかそれ以上なのか、間取りをどうするのかでも、投資額や収益性が異なります。アパート一つとっても様々な選択肢があることから、ベストな土地活用は十分に比較しないと見えてこないといえます。

ただ、そうはいっても自力で1社ずつ調べてプラン提案するのは相当な時間がかかってしまいます。

そんなとき便利なのが「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」。国内の大手ハウスメーカーや専門企業から、最大10社に土地活用プランの請求ができるサービスです。立地に合う活用法を知りたいときにご活用ください。

土地活用のプランを請求する（無料）

7-3.自己資金を十分に用意してから行う

土地活用を成功させるためには、自己資金を十分に用意してから行うことも大切です。自己資金を増やすと借入金が減るため、自己資金には投資の安全性を高める役割があります。

借入金返済リスクを減らせば失敗時の破産リスクも減るため、自己資金は多ければ多いほど安全性は高まるということです。そのため、立地条件が少し劣る土地で土地活用を始める場合には、自己資金を増やすことでリスクを抑えることはできます。

成功する土地活用方法を選ぶには

いかがでしたか。
土地活用の成功の可否は、始める前に見通せるケースが多くあります。自分が予定している土地活用に照らし合わせて、成功例を参考にしていただけると幸いです。

また、「どのような活用法にするのか」、「どの企業と進めていくのか」を決めるには、最初に複数の企業の土地活用プランをしっかり比べて、「将来の収益」や「期待できる節税額」といったシミュレーションも含めて、全体像で判断をすることが最も重要です。
ぜひ以下のボタンより土地活用のプラン請求をして、抜け漏れのない比較検討を行うようにしてください。

土地活用のプランを請求する（無料）