土地は持っているだけで維持費がかかります。土地の維持費にはどのようなものがあるか、土地維持費のシミュレーション、負担を軽くする4つの方法について紹介します。

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公開日
2020年10月15日
変更日
2021/07/26
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

土地の維持費はどれくらい?負担を軽くするための解決法とは

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土地の維持費はどれくらい?負担を軽くするための解決法とは

土地を所有している方の約4割は維持費に負担感を感じています。

国土交通省「平成30年度 土地問題に関する国民の意識調査結果」によると、土地を所有することの負担を感じている人の割合は以下の通りです。

土地を所有することの負担を感じている人の割合

出典:国土交通省「平成30年度 土地問題に関する国民の意識調査結果

4割もの方が負担を感じているということは、決して少数派の意見ではないといえます。
かなりの方に、土地の維持費を軽くする対策は必要であるということです。

土地の維持費は活用等によって負担を和らげることができます。
では、土地に維持費はどれくらいかかり、また負担を軽くする方法にはどのようなものがあるのでしょうか。

そこでこの記事では、「土地の維持費」について、どのような費用があるのか、どのように負担を軽減するのか、解説していきたいと思います。
ぜひ最後までおつきあいいただき、この記事の情報をお役立てください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1.土地の維持費

この章では土地の維持費について解説します。
主に5つありますが、順番に見ていきましょう。

1-1.固定資産税

固定資産税とは、1月1日時点の不動産所有者に対して課せられる市区町村税(東京23区内は特例で都税)となります

土地所有者には、毎年、市区町村から固定資産税納税通知書が届き、その納税通知書に基づき納付を行う税金です。

固定資産税の納税は、通常は4月、7月、12月、翌年の2月の4期に分かれて行われます。
土地の固定資産税額は、納税通知書に記載されていますが、その計算式は以下の通りです。

土地の固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%

固定資産税は、課税標準額に1.4%の税率を乗じたものになります。
課税標準額とは、直接税率を乗じて税金を求めるための価額のことです。

固定資産税納税通知書には、「固定資産税評価額」、「課税標準額」、「税額」の3種類の数字が記載されています。

固定資産税

固定資産税は、納税通知書に記載されている課税標準額に1.4%を乗じて求めます。
宅地で更地の場合、課税標準額は固定資産税評価額の概ね70%程度となっています。

ここで、土地の公的評価額には、「地価公示価格」、「相続税路線価」、「固定資産税評価額」の種類があります。

地価公示価格とは、全国の地価公示ポイントにおける毎年1月1日時点の土地価格です。
相続税路線価とは、土地の相続税評価額を求めるために用いられる土地価格になります。

地価公示価格は、実勢価格と連動しており、都市部なら地価公示価格の1.5~2.0倍程度が実勢価格、地方なら1.0~1.1倍程度が実勢価格という関係です。

相続税路線価は、近隣の地価公示価格の80%程度の水準で評価されています。
また、固定資産税評価額は、近隣の地価公示価格の70%程度の水準です。

固定資産税は実勢価格を反映した地価公示価格と連動しているため、同じ面積であれば土地価格が高い都市部ほど税金は高くなります。

また、土地単価が安い地方であっても、土地の面積が広ければ固定資産税評価額が大きくなり、税金は高くなります。

よって、土地の固定資産税は、「都市部の土地を持っている方」や「広い土地を持っている方」に負担が重くなる税金です。

1-2.都市計画税

都市計画税とは、原則として都市計画法による市街化区域内に所在する土地または建物に課される税金です。

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことを指します。
ある程度、人口が密集している都市部は市街化区域に指定されています。

都市計画税は全国一律に課される税金ではありませんが、市街化区域内に土地を持っている方には、固定資産税に加えて課税される税金です。
都市計画税についても、毎年1月1日時点の所有者に課されます。

都市計画税の計算式は以下の通りです。

土地の都市計画 = 課税標準額 × 0.3%(標準税率)

都市計画税の税率は市町村によって異なりますが、標準的な税率としては0.3%となっています。

課税標準に関しては、固定資産税と同じものを用います。
宅地の更地であれば、課税標準額は固定資産税の約70%程度です。

1-3.除草等の管理費用

土地の維持費には、除草等の管理費用もかかります。
除草に関しては、主に造園業者、シルバー人材センター、便利屋などを利用する方が多いでしょう。

除草は、土地の広さや草の繁茂の状態によっても料金が異なります。
一般的な雑草を除去する草刈り程度であれば、100坪くらいの土地で1回あたり2~3万円程度が相場となります。

尚、国土交通省「平成30年度 土地問題に関する国民の意識調査結果」では「土地を保有することに負担を感じる理由」についてもアンケートを行っています。
「土地を保有することに負担を感じる理由」の調査結果は以下の通りです。

土地を保有することに負担を感じる理由

出典:国土交通省「平成30年度 土地問題に関する国民の意識調査結果

負担を感じる理由としては、「税金や管理費用の金銭的な負担を感じる」が圧倒的なトップです。

ここで、注目したいのが4割程度の方が「草刈り等の管理作業に負担を感じる」と答えている点になります。
費用圧縮のために草刈り等を自分で行っている方も、相当数いるものと推測されます。
労力は発生しますが、除草は自分でもできる管理作業ですので、除草費用を圧縮したい方は、自分で行うこともチャレンジしてみてください。

1-4.つなぎ融資を利用している場合はその金利

注文住宅を建てるために、先行して土地を購入しているようなケースでは、つなぎ融資の金利が生じることもあります。

住宅ローンは建物が完成して初めて融資実行されますので、注文住宅で土地を先行して購入する場合には、つなぎ融資を利用します。

つなぎ融資は、住宅ローンのように毎月元本を返済していくのではなく、住宅ローンが実行されたときに土地を購入したときのつなぎ融資を一括で返済していく仕組みのローンとなります。

つなぎ融資では、金利も一括で支払うケースと、金利は毎月発生するケースのローンがあります。

金利が毎月発生するケースでは、注文住宅が完成するまで維持費としてつなぎ融資の金利が生じます。

つなぎ融資金利は住宅ローンの金利に比べて高く、相場としては2~4%程度となります。

尚、国土交通省「平成30年度 土地問題に関する国民の意識調査結果」では「土地を保有することに負担」について年代別の結果も公表しています。

つなぎ融資を利用している場合はその金利 土地を保有することの負担

出典:国土交通省「平成30年度 土地問題に関する国民の意識調査結果

年代別にみると、負担を感じている人の割合は、「30~39歳」の人たちが最も多く46.6%にもなっています。
一方で、70歳以上の方になると27.9%に留まっています。

「30~39歳」の方は、注文住宅を建てるために土地を先行購入していることも多いので、つなぎ融資等の負担も大きいものと思われます。

1-5.空き家がある場合は保険料・水道光熱費・建物固定資産税等

土地の上に古家の空き家が残っている場合には、空き家の保険料や水道光熱費、建物固定資産税等の負担も生じます。

空き家が残っている場合、空き家には最低でも火災保険をかけておくことが一般的です。
日本には「失火責任法」という法律があり、他人からの「もらい火」で家が焼けても、出火元に重大な過失がない限り、損害賠償を請求できないためです。

また、空き家の電気や水道の契約を切っていない場合には、水道光熱費の基本料もかかります。
完全に使わない空き家であれば、電気や水道は契約を切っておくと維持費を節約することができます。

さらに、空き家が残っていると空き家の建物に対し固定資産税が生じます。
ただし、空き家が住宅の場合には、空き家が残っていることで土地に対して「住宅用地の軽減措置」という特例が生じるため、土地の固定資産税が安くなります。

空き家がある場合は保険料・水道光熱費・建物固定資産税等

通常、宅地であれば課税標準額は固定資産税評価額の70%程度ですが、空き家が残っていると200平米以内の土地であれば課税標準額は固定資産税評価額の6分の1となります。

そのため、空き家を壊すことで土地の固定資産税が上がってしまい、場合によっては空き家が残っていた方が全体の維持費が安くなるケースもあります。

2.こんなにかかる!土地維持費シミュレーション

こんなにかかる!土地維持費シミュレーション 電卓土地の維持費に関しては、ある程度のシミュレーションをすることが可能です。

土地の固定資産税評価額については、「全国地価マップ」というサイトで調べることができます。

全国地価マップでは、「固定資産税路線価」と「相続税路線価」、「地価公示」の3つを知ることができますが、土地の維持費を知るには「固定資産税路線価」を調べます。

全国地価マップの「固定資産税路線価」では、自分の土地の前に固定資産税評価額の平米単価が示されています。
自分の土地の前に「85,000」と記載されていたら、固定資産税評価額は1平米あたり85,000円ということです。

ここで、以下の条件で、年間の更地の固定資産税および都市計画税のシミュレーションを行ってみます。

(条件)

固定資産税路線価:85,000円/平米
土地の面積:180平米
課税法標準額の固定資産税評価額に対する割合:70%

(税金シミュレーション)

最初に固定資産税評価額を求めます。

固定資産税評価額 = 固定資産税路線価 × 土地の面積
         = 85,000円/平米 × 180平米
         = 15,300,000円

次に課税標準額を求めます。

課税標準額 = 固定資産税評価額 × 70%
      = 15,300,000円 × 70%
      = 10,710,000円

最後に固定資産税および都市計画税を求めます。

固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%
      = 10,710,000円 × 1.4%
      = 149,940円

都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%
= 10,710,000円 × 0.3%
      = 32,130円

税金(年額) = 固定資産税 + 都市計画税
      = 149,940円 + 32,130円
      = 182,070円

3.土地の維持費の負担感を軽くする方法

この章では土地の維持費の負担を軽くする方法について解説します。
4つありますので、順番に見て行きましょう。

3-1.駐車場にする

土地の維持費の負担を軽くには、コインパーキングのような駐車場にする方法があります。

土地を駐車場運営会社へ貸せば、賃料収入を得ることができるため、費用の垂れ流しというような状態にはなりません。

駐車場は、それほど初期投資が大きくないため、気軽に始められるというメリットがあります。

ただし、駐車場の収益性は必ずしも高くなく、場合によっては固定資産税等の維持費さえ賄えないケースもあるので、しっかりシミュレーションした上で始めましょう。

例えば、都内でも千代田区や港区等の地価が高いエリアでは、駐車場では維持費を賄えきれないことも多いです。

維持費がまかなえるエリアであっても、収入は固定資産税等をちょっとだけ上回る程度のイメージになります。

3-2.土地活用をする

土地は建物を建てて家賃収入を得る土地活用が最も収益性が高くなります。
そのため、土地の維持費の負担感を一番軽くする方法は土地活用です。

土地活用といっても、どのような土地活用ができるのかがわからない方も多いでしょう。
土地活用には駐車場だけでなく、アパート経営や商業施設など色々ありますので、自分の土地には何が適切なのか、初めて考える方には見当がつかないのも無理はありません。

そこで、土地活用を検討するなら、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」の一括プラン請求サービスがおススメです。

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HOME4U 土地活用」を利用すると、最大7社のハウスメーカーから初期費用や収益計画を盛り込んだ活用プランの提案を無料で受けることができます。

どのような建物が建てられるのか、建築費はいくらかかるのか、家賃収入や費用はいくらくらいになるのか、どれくらい節税できるのか等々、全てわかるようになっています。

特に都市部などに条件の良い土地をお持ちの場合には、幅広く検討できる上に高い収益性が見込める可能性があるので、ぜひ「HOME4U 土地活用」でどのような活用ができるか提案を受けてみてください。

3-3.借地事業をする

立地が良い土地であれば、借地事業を行うという方法もあります。
借地でも、定期借地権であれば、契約期間満了時に確実に土地が戻ってくるため、安心して土地を貸すことが可能です。

中でも、事業用定期借地権と呼ばれる借地は、地代も高いため、土地の維持費を十分にまかなうことができます。

借地事業は土地活用とは異なり、建物投資を伴わずに収入を得られるという点がメリットです。

ただし、事業用定期借地権のような借地は良い土地でないと話がないため、実現できる土地が限られます。
それに、立地が良ければ、借地ではなく、自分で土地活用をした方がもっと収益を上げることができるので、慎重に判断することをおススメします。

投資を伴う土地活用をしたくないけれど、事業用定期借地権の打診があるという方に限っては、検討してみても良いかもしれません。

3-4.売却する

売却する 売土地の看板活用ができない土地であれば、最終的には売却するのも土地の維持費から解放される方法です。

土地を売却するなら、「不動産売却 HOME4U」がおススメです。
不動産売却 HOME4U」は、お持ちの土地のあるエリアで、土地売却を得意とする最大6社の不動産会社に無料で査定の依頼をできるサービスです。

査定とは、いくらで売却できるかを無料で見積ってくれることを指します。
査定額は不動産会社により異なりますが、複数社に査定を依頼することで、しっかり比較して高く売却してくれる不動産会社を見つけることができます。

古家付きの物件でも、そのまま売れる可能性は十分にあるため、古家が残っていても、一度、その状態で査定を依頼してみてください。

取り壊すべきかどうかは、実際に複数の不動産会社に見てもらってから判断した方が無駄がありません。

まずは活用を検討してみて、活用は無理そうということがわかれば、最終的に「不動産売却 HOME4U」で売却を検討してみることをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
「土地の維持費」と「負担を軽減する方法」について解説してきました。

土地の維持費は4割程度の方が負担感を感じています。
土地の主な維持費は固定資産税および都市計画税です。
土地維持費の負担感を軽くするには、「駐車場にする」「土地活用をする」「借地事業をする」「借地事業をする」「売却する」といった方法があります。

駐車場や土地活用については、「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求サービスを利用すると最適な活用プランが見つかります。
また、売却する場合には、「不動産売却 HOME4U」を使えば、高く売却してくれる不動産会社を見つけることができます。

負担を軽くする解決の糸口を見つけるため、ぜひこの記事の情報を活かしてください。

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