3階建てアパートの建築費、追加の可能性がある諸費用、賢くリーズナブルに建てる方法、向いている土地、メリット、デメリットについて紹介します。

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公開日
2020年10月29日
変更日
2020/10/29
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

3階建てアパートの建築費はいくら?追加費用や賢い建て方を伝授

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3階建てアパートの建築費はいくら?追加費用や賢い建て方を伝授

アパートのような共同住宅は、3階以上にすると耐火建築物にしなければならない特殊建築物に分類されます。
耐火建築物とするため、3階建てアパートの建築費単価は2階建てアパートよりも少し高くなります。

一方で、3階建てにすることで2階建てよりも部屋数が増えることから、収益性は良くなります。
3階建てが建てられるような土地であれば、3階建てアパートとすることをおススメします。

では、3階建てアパートの建築費はどれくらいかかり、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

そこでこの記事では「3階建てアパートの建築費」について解説します。
建築費の目安や諸費用、上手に建てる方法、3階建てアパートが向いている土地、メリット・デメリットなどについて紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、高収益な3階建てアパートの実現へ向け、お役立てください。

1.構造別にみる3階建てアパート建築費

3階建てアパートは、耐火建築物にしなければならないことから、木造以外にも軽量鉄骨造や重量鉄骨、鉄筋コンクリート造等の耐火構造としやすい構造も選択肢となってきます。

それぞれの構造における建築費相場(坪単価)は下表の通りです。

構造 2階建て 3階建て
木造 坪75万円~95万円程度 坪80万円~100万円
軽量鉄骨造 坪85万円~100万円程度 (軽量鉄骨)坪90万円~105万円
(重量鉄骨)坪90万円~115万円
鉄筋コンクリート造 坪90万円~110万円程度 坪100万円~120万円

 

耐火建築物とは、主要構造部(柱、壁、床、屋根等)と開口部の耐火性を高めた建築物のことです。

耐火建築物では、火災が自然鎮火するまでの間、放置されていても倒壊するほどの変形や損傷がなく、延焼もしないで耐えることが求められます。

3階建てアパートが耐火建築物としなければならない理由は、住宅としての就寝室があるためです。

共同住宅には人が寝る部屋があり、特に3階建て以上になると災害時に人が迅速に非難しにくいことから、建物が一定時間倒壊しないような耐火性能が求められています。

耐火建築物には、例えば窓ガラスに延焼防止のための「網入りガラス」仕様が求められます。
2階建てアパートでは求められない防火設備を設置しなければいけなくなることから、3階建てアパートの建築費は割高となります。

2.追加で発生する可能性のある諸費用

この章では3階建てアパートならではの「追加で発生する可能性のある諸費用」について解説します。

2-1.ボーリング調査および杭工事

3階建てアパートは、建物の荷重が重くなることから地盤が弱い土地の場合には、杭工事が必要となることがあります。

杭工事が必要となる場合、杭の長さを決めるために支持地盤の深さを測るボーリング調査も必要です。

2階建てのアパートの場合、杭工事まで必要となるケースは少ないので、杭工事は3階以上のアパートならではの費用となります。

杭工事は、工事費全体の中で10%程度を占めることから、杭工事が必要となると建築費が上がります。

また、ボーリング調査費用は1ポイントあたり50万円程度が相場です。
どこを何ポイント調査するかは、建物の設計と想定される地盤によって決まります。
設計者から調査ポイントを指示されますので、その指示に従い調査を行います。

尚、杭工事が必要かどうかはっきりしない場合、施工会社から簡易な地盤調査であるスウェーデン式サウンディング試験というものを提案されることがあります。
スウェーデン式サウンディング試験でも費用は10万円程度です。

スウェーデン式サウンディング試験で明確に「杭が不要」と判定されればいいのですが、「杭が必要」と判定された場合、再度、本格的なボーリング調査が必要となってしまいます。

結局は、スウェーデン式サウンディング試験の費用が無駄になってしまいますので、杭工事の必要性がある場合には、最初から本格的なボーリング調査を行ってしまうことをおススメします。

2-2.構造計算費用

3階建てアパートは、構造計算が必要な建物になります。
2005年に「姉歯事件」と呼ばれる構造偽装問題が生じたことから、構造計算が必要な建物は、建築確認申請の手間が大幅に増えることになりました。

構造計算が必要な建物は、建築確認申請に通常よりもプラスで1か月程度余分な時間がかかりますし、追加の設計料も発生します。

構造計算においては設計者が100枚以上にも上る書類を提出する必要となるため、一般の設計事務所に依頼すると構造計算費用が50万円程度余計にかかることがあります。

ただし、構造計算に関しては裏技があり、大手ハウスメーカーに施工を依頼すると構造計算の手続きを省くことができます。

大手ハウスメーカーが提供する規格アパートは、パッケージ商品としてあらかじめ国土交通大臣から構造計算の認定を一括で受けています。

いわゆる「大臣認定」と呼ばれるものですが、大手ハウスメーカーは大臣認定の範囲内でアパートを設計するため、1棟ずつわざわざ構造計算を行わなくても良いことになっているのです。

大臣認定を取得している大手ハウスメーカーに依頼すると、構造計算を省略できるため、建築確認申請の期間も短く、構造計算費用も圧縮できるというメリットがあります。

3.賢く3階建てのアパートを建てる方法

3階建てのアパートをリーズナブルに建てるには、まずは構造計算の手続きを省略するためにも大手ハウスメーカーに依頼することが賢明です。

大臣認定を取得している大手ハウスメーカーなら構造計算の設計料も省けますし、また、施工実績も豊富で信頼できる上、各社で耐震性の高い建物をいかに安く提供できるかを競争しており、技術力も非常に高いです。

また、年間の建築棟数も多いことから、建築資材の購買力が高く、例えば網入りガラスのような防火設備も一般の工務店よりも安く調達することができ、結果的にリーズナブルに建てられる、というわけです。

そのため、3階建てのアパートを賢く建てるなら、大手ハウスメーカー同士の見積もりを比較することが最短コースとなります。

そこで便利なのが、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」です。

HOME4U 土地活用」は、土地の所在地やおおよその広さなどを入力するだけで、最大7社の大手ハウスメーカーから無料で建築費や収益計画を盛り込んだ「アパート建築プラン」の提案を受けることができます。

提案してくれるハウスメーカーは、国内の大手トップメーカーばかりであり、各社とも大臣認定を取得しているアパート商品を有しています。
しかも、木造や軽量鉄骨造、重量鉄骨造等の様々な構造を得意とする企業がそろっているので、1回の相談であらゆる可能性のアパートを検討することができます。

HOME4U 土地活用」を使って、ぜひ複数のハウスメーカーの様々な建築プランをしっかり比較し、自分の予算にあう立地にぴったりな3階建てのアパートの建築を目指してください。

4.「3階建てアパート」が向いている土地

「3階建てアパート」が向いている土地 町の俯瞰

この章では3階建てアパートが向いている土地について解説します。

4-1.容積率が150%以上の土地

容積率が150%以上に指定されている土地であれば、3階建てアパートを建てるのに向いています。

容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。
容積率が高く指定されている土地ほど、高層の建築物を建てることができます。

3階建てを建てるのであれば、容積率は最低でも150%以上は指定されていることが望ましいです。

容積率が150%以上の土地というのは、割と広く存在します。
戸建て住宅街に指定されている第一種低層住居専用地域と呼ばれるエリアであっても、容積率150%という地域はあります。

第一種低層住居専用地域では、容積率が100%もしくは150%となっている地域が多いですが、100%の地域だと3階建てはちょっと厳しいです。

第一種低層住居専用地域であっても3階建てアパートを建てられるケースはありますので、3階建てアパートを建ててみたい方は、「HOME4U土地活用」を使った相談時にハウスメーカーに確認してみてください。

4-2.非常に広い土地

非常に広い土地も3階建てアパートの建築に向いています。
広い土地は敷地に余裕があるため、準耐火構造の木造でも3階建てアパートを建築することができます。

準耐火構造は、耐火構造よりも求められる耐火性能が低いことから、建築費を少し抑えることができます。

準耐火構造の木造3階建て共同住宅は、通称、「木3共(もくさんきょう)」と呼ばれる建物です。

ただし、木3共では原則として建物の周囲に3m以上の空地を設けなければいけないことから、敷地が十分に広くないとコストを抑えて建てることができません。

広々した土地に、敷地を余らせながらゆったりと建てられるようなケースでは、木3共のメリットが出てきます。

4-3.学生街や外国人研修生の多い街の中にある土地

3階建てのアパートは、学生街や外国人研修生の多い街の中にある土地も向いています。

外国人研修生とは、企業が研修生という形で受け入れている従業員のことです。
近年は、入管法が改正されたことから、アジア諸国から働きに来ている若い研修生が全国に増えてきています。

学生街や外国人研修生の多い街は若い人が多いので、3階であっても特に問題なく賃貸することができます。

また、学生街や外国人研修生の多い街では、人が常に入れ替わっており、世代の若さが維持されていくというメリットがあります。

将来的に街全体が高齢化していき、3階部分の賃貸需要が減っていく心配も少ないので、3階建てアパートが適しているといえます。

5.「3階建てアパート」のメリット

この章では3階建てアパートのメリットについて解説します。

5-1.高収益が可能となる

3階建てアパートは2階建てよりも部屋が多く確保できるため、高収益が可能となるというメリットがあります。

しかも3階建ては、エレベーターを設置しなくても入居者を埋めることができる点が強みです。

一般的に、4階建て以上のマンションになるとエレベーターがないと入居者が決まりにくくなるため、4階以上はエレベーターの検討の必要性が出てきます。

エレベーターは設置すると建築費が上がるだけではなく、維持コストも上がります。
法定点検が定められているため点検料も発生し、またメーカーと保守メンテナンスの契約を行う必要も出てきます。

場合によっては、「エレベーター付きの4階建て」よりも「エレベーター無しの3階建て」の方が、利回りが高くなることもあります。

5-2.構造によっては高級感も出せる

3階建てアパートは、重量鉄骨や鉄筋コンクリート造で建てることも多いことから、構造によっては高級感も出せる点がメリットです。

重量鉄骨や鉄筋コンクリート造は、木造や軽量鉄骨よりも地震時の揺れが少ないため、外壁材に石やタイルといった高級感のある仕上材を使うことができます。

低層の高級マンションのような雰囲気も醸し出せるため、見た目上のアパートっぽさをなくすこともできます。

マンションのような仕上にすれば、入居者も募集しやすく、長期間にわたって賃料も高く維持することができます。

せっかく耐火構造にするのであれば、戦略的に重量鉄骨や鉄筋コンクリート造を採用して高級感を狙うのも一つです。

5-3.狭小地でも高収益の土地活用ができる

3階建てなら狭小地でも高収益の土地活用ができる点がメリットです。
狭小地は2階建てだと確保できる部屋数が少なくなってしまうため、十分な土地活用ができなくなります。

また、狭小地でエレベーター付きの4階建て以上のアパートを建ててしまうと、エレベーターのシャフトの分だけ賃貸面積が減ってしまうため、やはり稼ぎにくくなります。

3階建てであれば、エレベーター無しで建物が建てられることから、土地を無駄なく効率的に使うことができます。

6.「3階建てアパート」のデメリット

この章では3階建てアパートのデメリットについて解説します。

6-1.高齢者等の一部の入居者に貸しにくくなる

3階建ては、3階部分が高齢者等の一部の入居者に貸しにくくなる点がデメリットです。
買い物袋を持って上がるのも大変なため、主婦層にも敬遠されることがよくあります。

高齢者をターゲットとした3階建てアパートとする場合には、やはりエレベーターが必要です。

エレベーターを付けてしまうと3階建ての良さが半減してしまいますので、3階建てにするのであれば、若い世代をターゲットとできるエリアで建てることをおススメします。

6-2.コストが割高となる

3階建てアパートは、耐火建築物としなければならないことから、2階建てよりもコストが割高となります

コストが割高になれば、借入金も増えてしまいますので、借入金の返済リスクも上昇してしまう点もデメリットです。

建築費を少しでも抑えるには、「HOME4U 土地活用」による最初のプラン比較が最も重要なプロセスとなってきます。

構造も一つだけでなく、木造や軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造等を含め、あらゆる角度から建築費を検証し、納得の費用で建てるようにしてください。

まとめ

いかがでしたか。
3階建てアパートの建築費について解説してきました。

3階建てアパートは耐火構造にしなければならないため、建築費が割高となります。
また、荷重が重くなることで、ボーリング調査および杭工事が生じるケースがあります。

容積率が150%以上の土地や非常に広い土地、学生街や外国人労働者の多い街の中にある土地に向いていますので、お持ちの土地が適合する方はぜひ前向きに検討していただければと思います。

賢くリーズナブルに3階建てのアパートを建てるには、「HOME4U 土地活用」を使って、複数のハウスメーカーの異なる構造の建築プランの提案を幅広く受け、建築費や収支計画等をしっかり比較することが重要です。
最初の段階で抜け漏れがないよう、できるだけ多くのハウスメーカーの提案を受けるようにしてください。

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