アパート経営の利回りについて解説します。目安や考え方に加え、アパート経営で利回りを上げる方法について紹介していきます。

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公開日
2020年07月22日
変更日
2020/07/22
カテゴリ
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アパート経営の利回りを上げる方法とは?目安や考え方も解説

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アパート経営の利回りを上げる方法とは?目安や考え方も解説

ワンルームマンションのような土地と建物を同時に購入する収益物件では、エリアによってある程度の利回りの相場が存在します。
土地も同時に購入する収益物件の利回りは、投資額の中に土地価格も含まれるため、都市部ほど低く、郊外ほど高くなります。

一方で、土地を持っている方がアパート経営をする場合、投資額に土地代は含まれないため、どれくらいの利回りが適正なのか見えにくいところです。
利回りの目安について、よくわからずにお困りの方もいらっしゃることでしょう。

そこでこの記事では「アパート経営の利回り」について、わかりやすく解説していきます。

この記事をお読みいただければ、アパート経営の利回りの定義、レバレッジ効果との関係、土地は購入しない場合の利回りの目安、土地から購入する場合の利回りの相場、利回りを上げる方法など、利回りに関する基本的でかつ大切な事柄を短時間で押さえていただけます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、安定した収益性のあるアパート経営実現への足掛かりとしてください。

1.アパート経営の利回りとは

最初にアパート経営の利回りについて解説します。

1-1.表面利回りとNOI利回り

アパート経営の利回りには、表面利回りとNOI利回りの2種類があります。
表面利回りとは、家賃収入を投資額で割った利回りです。

それに対して、NOI(Net Operating Incomeの略)利回りとは、家賃収入から費用を引いた純収益を投資額で割った利回りのことになります。
NOI利回りは実質利回りとも呼ばれています。

表面利回りは、費用が考慮されていないため、実際にどの程度儲かる物件なのかが良く分かりません。
同じ表面利回りが10%の物件でもNOI利回りに換算すると5%の物件や7%の物件があります。

アパートは、物件によって土地と建物の固定資産税や修繕費、管理委託料等が異なるため、物件の収益力を見極めるには表面利回りではなくNOI利回りの方が重要なのです。

アパート経営ではNOI利回りがいくらなのかが重要なので、この記事ではNOI利回りについて、くわしく解説します。

1-2.NOI利回りの計算方法

NOIは、年間家賃収入から年間費用を引いて求めたものです。

NOI = 年間家賃収入 - 年間費用

家賃収入から控除する年間費用には、主に以下のような費用項目があります。

  • 土地の固定資産税および都市計画税
  • 建物の固定資産税および都市計画税
  • 建物の損害保険料
  • 管理委託料
  • 修繕費
  • 入居者募集費用(仲介手数料)

NOIは日本語で営業利益と誤訳されることもありますが、会計上の営業利益とは異なります。

会計上の営業利益は、費用の中に減価償却費を含みます。
減価償却費とは、建物の取得価額を毎年一定のルールに基づき規則的に配分した会計上の費用のことです。

NOIを求める際の費用項目の中には、減価償却費は含みません。
よって、NOIは会計上の営業利益とは金額が異なるのです。

NOI利回りは、NOIを投資額で割ったものとなります。

NOI利回り = NOI ÷ 投資額

投資額は、区分のワンルームマンションのように土地と建物の両方を投資に含む場合は、土地価格と建物価格の合計額が投資額です。

一方で、元々土地を持っている方の場合、土地代がわからないため投資額は建物価格だけとなります。
元々土地を持っている方の場合、分母の投資額に土地代を含まないため、NOI利回りは土地から購入する場合よりも高く計算されることになります。

1-3.NOIに借入金返済額を含まない理由

NOIの費用項目には借入金返済額は含まないことになっています。
その理由は、NOI利回りは物件の稼ぐ力を表した数値だからです。

借入金の返済額は、借入金の額や融資期間によっても異なります。
物件の稼ぐ力とは関係なく、投資家の資金調達力を反映したものになります。

同じアパートでも、自己資金100%で投資をする方もいれば、自己資金と借入金を50%ずつ用いて投資をする人もいます。

自己資金と借入金の構成割合は投資家によって異なるため、借入金の返済額まで含んでしまうと、その物件の稼ぐ力がどれくらいなのか分からなくなってしまうからです。

そのため、NOI利回りとは、言い換えると自己資金100%で投資をしたときの利回りを表した数字となります。

2.利回りとレバレッジ効果の関係

アパート経営の利回りを理解するために、この章ではレバレッジ効果について解説します。
レバレッジ効果とは、借入金を用いることで自己資金に対する利回りを上げる効果のことです。

借入金を使えば、少ない自己資金を元手により大きな物件に投資できます。
そのため、全額を自己資金で投資をするよりも、借入金も併用した方が得られる収益の額を大きくすることが可能です。

全額自己資金で投資をしたら年間150万円くらいの収益しか稼げなくても、借入金も追加して大きな物件に投資をしたら年間300万円くらいに稼げるようになるのがレバレッジ効果です。

レバレッジ効果が生じる仕組みは、借入金利がNOI利回りよりも小さいことが理由です。
NOI利回と借入金利との間に十分なギャップがあれば、借入金を返済しながらでも借入金を借りて大きな物件に投資した方が儲かることになります。

ここで、以下にレバレッジ効果の具体例を示します。

自己資金3,000万円を持っている方が、以下の2つの物件に投資をするケースを考えます。

物件A:NOI利回り7%、投資総額3,000万円
物件B:NOI利回り7%、投資総額1億円

物件Aも物件BもNOI利回りが同じ7%であることがポイントです。

まず、自己資金を3,000万円持っていますので、物件Aに全額自己資金で投資をすることを考えます。
物件AのNOI利回りは7%のため、得られるNOIは210万円(=3,000万円×7%)です。

次に、7,000万円の借入金を用いて物件Bに投資をすることを考えます。
7,000万円の借入金の返済条件は、固定金利2%、借入期間22年、元利均等返済と仮定します。
7,000万円の毎年の返済額は約394万円です。

3,000万円の自己資金と7,000万円の借入金によって、1億円の物件Bに投資をすると、得られるNOIは700万円(=1億円×7%)です。

ただし、394万円の返済がありますので、実際の手取りは306万円(=700万円―394万円)となります。
306万円は、自己資金3,000万円に対して10.2%の利回りです。

同じ自己資金3,000万円を使っても、物件Aでは210万円、物件Bでは306万円を稼いだことになります。

このように、レバレッジ効果のある物件に投資をすると、同じ自己資金を使ってもより多くの収益を稼ぐことができます。

3.土地を購入しない場合の目安

土地を購入しない場合の利回りは、7%程度以上が妥当な水準の目安となります。
その理由は、アパートローンの金利の相場が2%~4.5%程度だからです。

ここで、アパートローンの金利から、NOI利回りがいくら以上ならレバレッジ効果が発生するのかを逆にシミュレーションしてみます。

前提条件としては、以下の通りです。

物件の価格:1億円
自己資金の額:3,000万円
借入金の額:7,000万円

(融資条件)

金利:3.0%
借入期間:22年
返済方法:元利均等返済

7,000万円を上記の融資条件で借りると、返済額は毎年約435万円です。
ここで、1億円の物件のNOI利回りを5%、6%、7%、8%の4段階でシミュレーションし、NOI利回りが何%となったらレバレッジ効果が得られるかを検証します。

自己資金利回りがNOI利回りを上回れば、レバレッジ効果があるということです。

借入金 7,000万円 7,000万円 7,000万円 7,000万円
自己資金 3,000万円 3,000万円 3,000万円 3,000万円
総額 10,000万円 10,000万円 10,000万円 10,000万円
NOI利回り 5.0% 6.0% 7.0% 8.0%
NOI 500万円 600万円 700万円 800万円
借入金利 3.0% 3.0% 3.0% 3.0%
借入期間 22年 22年 22年 22年
年間返済額 -435万円 -435万円 -435万円 -435万円
返済後 65万円 165万円 265万円 365万円
自己資金利回り 2.2% 5.5% 8.8% 12.2%
レバレッジ効果 なし なし あり あり

 

上表では、NOI利回りが6%だと自己資金利回りが5.5%となり、自己資金利回りがNOI利回りを下回る結果となりました。
従ってNOI利回りが6%ではレバレッジ効果は発揮されないことになります。

一方で、NOI利回りが7%だと自己資金利回りが8.8%となり、自己資金利回りがNOI利回りを上回る結果となりました。
従ってNOI利回りが7%ならレバレッジ効果が生じるということです。

レバレッジ効果は、金利とNOI利回りとの間に十分なギャップがないと生じません。
金利が3%の場合、6%では不十分なギャップで、7%だと十分なギャップということです。

以下のグラフは、金利を2%~4%にスライドさせた場合、どのあたりでレバレッジ効果が発揮されるのかを検証したものとなります。

ブルーの線がNOI利回りを表します。
NOI利回りを上回っている部分が、レバレッジ効果が発揮される領域です。

借入金利が2%の場合、NOI利回りが6%弱でもレバレッジ効果は生じます。
一方で、借入金利が4%の場合、NOI利回りが7%弱でようやくレバレッジ効果が生まれます。

ただし、借入金の返済額は、融資期間や借入金の額(自己資金の額)によって幅が生じます。

ある程度の幅を考慮したとしても、NOI利回りが7%程度あればレバレッジ効果は発揮できると思料されるため、土地を購入しない場合の利回りは7%以上が一つの目安と考えられます。

4.土地から購入する場合の相場

土地から購入する場合の利回りの相場は、一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査がある程度の目安となります。

不動産投資家調査の利回りは、新築の一棟賃貸マンションを想定していますが、アパートもほぼ同水準の利回りと考えて差し支えありません。

2020年4月現在における不動産投資家調査の結果は以下の通りです。

土地から購入する場合のNOI利回りの相場は4.0~5.5%です。
土地から購入する場合、分母の投資額に土地価格も含みますので、土地代が高い地区ほど利回りは低くなります。

5.アパート経営で利回りを上げる方法

ここまで利回りに関する基本的な考え方や目安をお伝えしてきましたが、多くの方の関心は「いかにして利回りを上げるか」かと思います。
そこでこの章では、「アパート経営で利回りを上げる方法」について解説していきます。

5-1.ワンルームアパートを建築する

利回りを上げるためには、ワンルームアパートを建築することが必要です。
アパートの部屋には、1Kのようなワンルームや、2DKまたは3LDKといったファミリータイプの物件があります。

このうち、賃料単価が最も高いのは1Kのようなワンルームタイプです。
賃料単価は高い順に1K、2DK、3LDKとなります。

同じ延べ床面積のアパートを建てた場合、賃料単価の高い1Kを多く作った方が収入総額は高くなります。
満室時の収入総額が高ければ、投資額に対する利回りを上げることが可能です。

また、同じ延べ床面積であれば、部屋数も3LDKよりも1Kの方が多く作ることができます。

部屋数が多い方が1室あたりの空室の影響は小さくなります。
1Kが10戸あるアパートでは、1室分の空室率は10%ですが、3LDKが6戸しかないアパートだと1室分の空室率は16%もあります。

さらに、1Kは3LDKに比べると賃貸需要も高いため、実際に発生する空室も少ないです。
1Kは1室あたりの空室の影響も少なく、かつ、空室も発生しにくいため、実質的な収入を高く維持できる効果があります。

5-2.建築プランを比較する

利回りを上げるためには、建てる前に複数の建築プランをしっかりと比較することが必要です。
建築費をしっかりと比較し、できるだけ投資額を抑えるようにすると利回りは上昇します。

ただし、いたずらに相見積を取り、安さだけを追求しても利回りは上がりません。
施工の質の低い建物を建ててしまった場合、竣工後に修繕費の支出が増え、結局、利回りを下げてしまうことになります。

建物投資を行う場合には、投資額を抑えながら、施工の質は高いものに維持するというバランスが重要になってきます。

施工の質を維持しながら投資額を抑えるには、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」の一括無料サービスを利用することをおススメします。

HOME4U 土地活用」を使うと、複数の大手ハウスメーカーから無料で建築プランの提案を受けることができます。

参画しているのは、実績が豊富な国内屈指のハウスメーカーばかりですので、施工の質は十分に高いです。
信頼できるハウスメーカーをベースに建築コストを比較すれば、簡単に投資額を抑えながら施工の質が高いアパートを建築することができます。

はじめてアパートを建てる人でも失敗することなく利回りを上げることができますので、ぜひ「HOME4U 土地活用」をご利用の上、建築プランを比較することから始めてください。

5-3.サブリースは契約しない

利回りを上げるためには、家賃保証型サブリースは契約しないことが効果的となります。
家賃保証型サブリースとは、空室が生じても賃料が変動しないタイプの管理方式です。

家賃保証型サブリースは、空室方法または家賃保証などと呼ばれています。
家賃保証型サブリースでは、満室想定時の賃料から一定料率が差し引かれた賃料がサブリース会社からアパートオーナーに振り込まれます。

サブリースの料率の相場は17%程度です。
そのため、アパートオーナーの収入は、満室時の83%程度となります。

一方で、アパートの管理には、管理委託方式もあります。
管理委託方式とは、アパートオーナーから管理会社に管理を委託する管理方式のことです。
管理委託方式では空室に応じて賃料は変動します。

管理会社へ支払う管理料は家賃収入の相場の5%程度です。
そのため、アパートオーナーの収入は、満室時は家賃収入の95%程度となります。

よって、アパートオーナーの収入は、家賃保証型サブリースよりも管理委託方式の方が高くなります。
つまり、利回りを上げるには管理委託方式を選択した方が良いということです。

ただし、アパートオーナーの中には、管理委託方式を選択することで生じる空室リスクが気になる方も多いと思います。

管理委託方式を選択するよりも家賃保証のあるサブリースを選択した方が安心できる気がします。

しかしながら、実はサブリース契約は家賃が永久に保証されるわけではなく、空室が増えるといずれ賃料が下がります。

したがって、空室リスクを完全に排除するものではなく、実際には空室リスクを負っているのです。

いずれにしても、管理委託もサブリースも空室リスクを負っていますので、利回りを上げるのであれば収益性の高い管理委託の方が有利となります。

まとめ

いかがでしたか。
アパート経営の利回りについて解説してきました。

アパート経営の利回りは、NOI利回りが重要です。
NOI利回りと借入金利とのギャップが大きいほどレバレッジ効果が高くなります。

アパート経営で利回りを上げる方法は、「ワンルームアパートを建築する」、「建築プランを比較する」、「サブリースは契約しない」の3つですが、「ワンルームアパートを建築する」と「建築プランを比較する」については、「HOME4U 土地活用」を使うことで実行することが可能です。

HOME4U 土地活用」を上手く活用して、適正な価格で高利回りのアパートの建築を目指してください。

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