【徹底解説】アパート経営で高利回りを実現・確保するためのノウハウ解説

この記事では「アパート経営で高利回りを実現する方法」について、わかりやすく解説していきます。
高収益を長期的に実現していくためには、「高い収益をあげるための方法」を実践することはもちろん、「リスクを回避して大きな失敗を防ぐ」ことと合わせて行っていく必要があります。

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「いくら儲かるか知りたい」「うちの土地にはどんなアパートが建つの？」という方はご活用ください。

詳しい解説は以下

1.アパート経営の利回りとは

最初にアパート経営の利回りについて解説します。

1-1.表面利回りとNOI利回り

アパート経営の利回りには、表面利回りとNOI利回りの2種類があります。

表面利回りとは、家賃収入を投資額で割った利回りです。

それに対して、NOI（Net Operating Incomeの略）利回りとは、家賃収入から費用を引いた純収益を投資額で割った利回りのことになります。
NOI利回りは実質利回りとも呼ばれています。

表面利回りは費用が考慮されていないため、実際にどの程度儲かる物件なのか、実態を表せていない部分があります。
同じ表面利回りが10％の物件でもNOI利回りに換算すると5％の物件や7％の物件があります。

アパートは、物件によって土地と建物の固定資産税や修繕費、管理委託料等が異なるため、物件の収益力を見極めるには表面利回りではなくNOI利回りの方が重要なのです。
アパート経営ではNOI利回りがいくらなのかが重要なので、以降はNOI利回りに着目しながら解説していきます。

1-2.NOI利回りの計算方法

NOIは、年間家賃収入から年間費用を引いて求めたものです。

家賃収入から控除する年間費用には、主に以下のような費用項目があります。

NOIは日本語で営業利益と誤訳されることもありますが、会計上の営業利益とは異なります。

会計上の営業利益は、費用の中に減価償却費を含みます。
減価償却費とは、建物の取得価額を毎年一定のルールに基づき規則的に配分した会計上の費用のことです。

NOIを求める際の費用項目の中には、減価償却費は含みません。
よって、NOIは会計上の営業利益とは金額が異なるのです。

NOI利回りは、NOIを投資額で割ったものとなります。

区分のワンルームマンションのように土地と建物の両方を投資に含む場合は、土地価格と建物価格の合計額が投資額です。

一方で、元々土地を持っている方の場合、土地代がわからないため投資額は建物価格だけとなります。
元々土地を持っている方の場合、分母の投資額に土地代を含まないため、NOI利回りは土地から購入する場合よりも高く計算されることになります。

1-3.NOIに借入金返済額を含まない理由

NOIの費用項目には借入金返済額は含まないことになっています。

その理由は、NOI利回りは物件の稼ぐ力を表した数値だからです。
借入金の返済額は、借入金の額や融資期間によっても異なります。
物件の稼ぐ力とは関係なく、投資家の資金調達力を反映したものになります。

同じアパートでも、自己資金100％で投資をする方もいれば、自己資金と借入金を50％ずつ用いて投資をする人もいます。
自己資金と借入金の構成割合は投資家によって異なるため、借入金の返済額まで含んでしまうと、その物件の稼ぐ力がどれくらいなのか分からなくなってしまうからです。

そのため、NOI利回りとは、言い換えると自己資金100％で投資をしたときの利回りを表した数字となります。

2.アパート経営で利回りを上げる方法

アパート経営で長期間安定して高利回りを出しているオーナーの中で「運良く優良な物件を手に入れた」というタイプは一握りで、多くのオーナーは堅実な戦略に裏打ちされたアパート経営を実践しています。

この章では、「アパート経営で利回りを上げる方法」について解説していきます。

2-1.物件のタイプは「ワンルームアパート」を選ぶ

利回りを上げるためには、ワンルームアパートを選ぶのがベストです。

アパートの部屋には、1Kのようなワンルームや、2DKまたは3LDKといったファミリータイプの物件があります。
このうち、賃料単価が最も高いのは1Kのようなワンルームタイプです。

賃料単価は高い順に1K、2DK、3LDKとなります。
同じ延べ床面積のアパートを建てた場合、賃料単価の高い1Kを多く作った方が収入総額は高くなります。
満室時の収入総額が高ければ、投資額に対する利回りを上げることが可能です。

また、同じ延べ床面積であれば、部屋数も3LDKよりも1Kの方が多く作ることができます。
部屋数が多い方が1室あたりの空室の影響は小さくなります。
1Kが10戸あるアパートでは、1室分の空室率は10％ですが、3LDKが6戸しかないアパートだと1室分の空室率は16％もあります。

さらに、1Kは3LDKに比べると賃貸需要も高いため、実際に発生する空室も少なめです。

1Kは1室あたりの空室の影響も少なく、かつ、空室も発生しにくいため、実質的な収入を高く維持できる効果があります。

2-2.一棟目の物件は“大きな儲け”を狙わず、“収支を確実にプラスにすること”を第一目標とする

実質利回りを前提とすると、家賃収入だけではなく、そこから差し引かれる「銀行から借りているローンの利息」なども考慮する必要があります。

通常、初めて物件を借りるオーナーに対しては、銀行は「取引実績のない借り手」ということで、厳し目の評価を下します。
評価が厳しい分、金利面や融資額などの条件面は不利に設定されます。
ゆえに「一棟目の投資が成功するか否か」が、二棟目以降の物件に対する融資条件が有利になるかどうかの分かれ目となります。

一棟目のアパート経営で成功すれば、二棟目への融資が下りやすくなるので、所有する物件の数を増やして収益を拡大する道が見えてきます。
さらに、金利も下がってくるので、物件毎の実質利回りも向上してきます。

以上から、最初のアパート経営を開始するにあたっての最初の一棟目で大きな儲けを狙おうとせず、堅実に収益化できる物件を選ぶことが、アパート経営の収益を拡大していく上でのカギだと言えるでしょう。

2-3.物件選びは“物件単体”で考えるのではなく“周辺の立地とセット”で考える

アパート経営の初心者は、物件を選ぶにあたって「物件の築年数」や「利回り」など、物件単体で見た時のデータばかりに着目してしまいがちです。

一方で、着眼点の優れたオーナーは「物件の周囲にどのような施設があるか」「周辺のアクセス状況はどうか」というふうに、「物件を取り巻く環境」をセットと考える発想を持ち合わせています。

たとえ書面上での物件の条件がどれだけ優れていたとしても、アクセス・買い物の不便さのせいで入居者が決まらず空室が埋まらなければ、理論上の利回りなどは絵に描いた餅となってしまうでしょう。
物件のスペックを記した資料に目を通すだけでなく、実際の物件へ足を運んで周辺状況を確かめるフットワークが不動産投資の成功につながります。

3.アパート経営のリスク回避方法

長期的に収益を上げていくためには欠かせない「リスク回避の方法」について解説していきます。

3-1.1階フロアの強化〜“空室リスク”を回避する〜

アパートの中でも最も埋まりにくいのが1階フロアの部分です。
2階より上のフロアが埋まったとしても、1階の部分に入居者がまったく入らなければ、収益率にとって大きな悪影響となりかねません。

1階は防犯上の不安や騒音、害虫などの問題が表面化しやすいこともあり、不人気になりやすいフロアです。
したがって、上に上げたようなマイナス要素を打ち消し、入居者の不安を解消する対策が必要となります。

具体策としては、以下があげられます。

上記の対策を施していることをアピールした上で、物件の長所の部分も効果的に発信していけば、1階フロア部分を満室にすることも難しくありません。

3-2.入居者の属性を重視〜“モンスター入居者”によるトラブルを未然に防ぐ〜

空室を埋めたいからといって、入居者の属性を一切気にせず入居させるのは賢明ではありません。
入居者の中には、他の住人とトラブルを起こして退去者が出る理由を作ったり、家賃を支払わず、滞納状態のまま居座ってしまう場合もあります。

家賃収入を得られないまま部屋を使われたり、他の入居者に悪影響を与えられることはオーナーにとっても好ましくないので、入居にあたって最低限の審査基準を設けることは必要です。
審査基準の中に収入や職業を基準として盛り込むことは、家賃が支払われなくなるリスクを防ぐだけでなく、トラブルの原因になりやすい入居者が来るのを防ぐことにもつながります。

オーナー自身で入居者を審査することに負担を感じる場合は、「家賃保証会社」を通すことも一手です。
家賃保証会社は収入などの基準で入居者を審査するので、家賃保証会社の審査を通った入居者を選ぶようにすれば、自然と入居者層の質を担保することにもつながります。

3-3.優良なハウスメーカーを選ぶ

アパートを建てる際は、安さだけを追求しても利回りは上がりません。
施工の質の低い建物を建ててしまった場合、竣工後に修繕費の支出が増え、結果的にかえって利回りを下げてしまうことになります。

建物投資を行う場合には、投資額を抑えながら施工の質は高いものに維持する、というバランスが重要になってきます。
施工の内容についてオーナー自身で判断することは難しいので、まずは「優良なハウスメーカーを選ぶ」ことが良い物件を建てるための最大の解決策となります。

優良なハウスメーカーの選び方については、次章「4.高い利回りを叶えるアパート経営を安心して相談できるハウスメーカー選びのポイント」にて詳しく解説します。

4.高い利回りを叶えるアパート経営を安心して相談できるハウスメーカー選びのポイント

高い利回りのアパート経営で収益を確保しつつ、大きな失敗を避けながら続けていく上では、物件選びのみならず、優良なハウスメーカーを選ぶことが非常に重要です。

以下、「安心して相談できるハウスメーカー」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

4-1.ハウスメーカーの提示する「経営プラン」

多くの大家さんはアパートを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
（各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです）

4-2.ハウスメーカーの規模

大手ハウスメーカーのアパートはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また、手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。

大手ハウスメーカーで物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。
中小のハウスメーカーも「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えれば、やはり大手ハウスメーカーに建ててもらうのが安心です。

4-3.評判・口コミ

ハウスメーカーの評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。
特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

4-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。
気になるハウスメーカーがあれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。