「賃貸併用住宅 相続・経営」内の、「サブリース契約を選んでよいのはこんな人。判断基準と基礎知識」を解説するページです。サブリース契約を結ぶ前に知っておきたい、メリット・デメリットなどをまとめています。安心して相談できるサブリース会社の見分け方も紹介します。

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公開日
2020年01月20日
更新日
2022/05/18
カテゴリ
記事, 大家さん向け, これから始める人向け, 管理会社

【徹底解説】サブリース契約を選んでよいのはこんな人。判断基準と基礎知識を解説

【徹底解説】サブリース契約を選んでよいのはこんな人。判断基準と基礎知識を解説

サブリース契約は本来、不動産投資のリスクヘッジの手段としてオーナーを守るためにあるにも関わらず「サブリース契約が原因でかえって悩みが増えてしまうオーナー」があとを断ちません。

とはいえ、サブリース契約には依然としてオーナーの間で根強い人気があることも事実です。

この記事では、サブリースの仕組みとその他の管理方式との違い、サブリースの「メリット・デメリット」「注意点」「サブリース会社の選び方」等をお伝えします。

賃貸経営で手間をかけずに収益を上げる方法の一つとして、サブリースを検討する際のヒントとしてご活用ください。

この記事のポイント まとめ

サブリース契約ってどういうもの?

サブリースは、通常の「オーナーが個々の入居者に部屋を貸し出す」という方式ではなく、「オーナーが一括してサブリース会社に部屋を貸し出す」という形の管理方式です。

入居者が入っていない空室の分も、サブリース会社から賃料の支払いがあることから、安定収入をはじめとした様々なメリットがあります。

サブリース契約を結ぶメリット・デメリットは何?

サブリース契約を結ぶメリットとしては以下のようなものが挙げられます。

  • 毎月の家賃収入が安定する
  • 管理運営を一任できる
  • 相続税対策に役立つ
  • 確定申告をシンプルにできる

一方で、以下のようなデメリットもあります。

  • 家賃収入から手数料が引かれる
  • 入居者を選べない
  • 修繕費が割高になる

それぞれの詳細については、「サブリースのメリット・デメリット」をお読みください。

サブリース契約の失敗例としてはどんなものがある?

サブリースにまつわる失敗の中でもよくあるケースとしては、以下のようなものが挙げられます。

  • サブリース会社の勧めで賃貸物件を建てたものの、後に賃貸需要のない土地だということが判明。サブリース契約も建設から一定期間が経った時点で打ち切られ、空室の多い物件とローンが手元に残ることに。
  • サブリース契約後に、サブリース会社から“家賃の減額”を請求されることに。請求を受け入れてしまえば、収益率が悪化して採算が取れなくなってしまう可能性も。
  • サブリース会社の経営状況悪化が原因で、家賃が振り込まれなくなってしまった。

以上、それぞれの事態の対策方法も含め「こんなケースに注意!サブリースの失敗事例」の中で詳細に説明しています。

サブリース契約を選んだ方がいいのはどんな人?

サブリース契約はいくつか注意すべき点がありますが、以下の人には向いている仕組みでもあります。

  • 自分自身で情報収集できる人
  • 長期的な視点で賃貸経営に向き合える人

詳しくは「サブリース契約を選んでよいのはこんな人」をお読みください。

安心して付き合えるサブリース会社を見分ける方法はある?

安全なサブリース会社を探すための方法として、以下の2点は押さえましょう。

  • サブリース会社の「転職用口コミサイト」をチェックする
  • 財務状況が健全かどうかを確かめる

詳しくは「サブリースでの失敗を回避できる不動産管理会社を選ぶためのポイント」をお読みください。

賃貸併用住宅の経営を成功させるには、「建築費」だけでなく「収支計画」や「節税額」など、総合的なチェックが不可欠です。
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Contents

1.サブリースとは?

サブリースは賃貸管理の一種で、サブリース会社(サブリースを扱う不動産会社・管理会社)がアパートなどの賃貸物件複数戸を一括で借り上げ、入居者に転貸(サブリース)する仕組みを意味します。

賃貸オーナーにとっては、素人にとって面倒な管理業務を肩代わりしてもらえることに加え、契約や経理処理の手間と時間を省いて毎月定額収入を得られるという点はやはり魅力的です。

そんなサブリースについて、一般的な管理委託方式などと比較しながら説明します。

1-1.一般的な管理委託方式との違い

サブリースも一般的な管理委託も、基本、それぞれ入退居の手続きや家賃の徴収・賃料滞納者への催促、クレーム対応といった業務を行います。また、共有部分の清掃や電球の交換、退居後のクリーニングやリフォーム等の手配も業務範囲となる場合がほとんどです。

では、「サブリース」と「管理委託」の違いとは何なのでしょうか?よく混同される管理方式や保証サービスとの違いについてもご説明します。

1-1-1.最大の違いは、誰が入居者と賃貸契約を結ぶか

サブリースと一般的な管理委託の一番大きな違いは、入居者と賃貸契約を結ぶ主体です。

一般的な管理委託の場合、オーナーと入居者の間で直接賃貸契約が締結されます。

サブリース契約の場合、まずサブリース会社に一括で各戸を借り上げてもらう(オーナーとサブリース会社間の賃貸契約)ため、サブリース会社と入居者間の賃貸契約となります。

したがって、お金の流れも異なります。
管理委託であれば家賃収入はオーナーに全額入り、その金額に応じて管理会社へ管理手数料を支払う形になります。一方、サブリースの場合は、サブリース会社に入居者から家賃が支払われ、そこからサブリース会社が毎月定額をオーナーに支払います。

そのほかの細かな違いについて表にまとめました。
後述する内容とも照らし合わせながらご覧ください。

(一括借り上げと管理委託の違い)
一括借り上げ 管理委託
賃貸契約者 サブリース会社と入居者 オーナーと入居者
契約年数 2年・10年・20年・30年など 2年が多い
手数料の目安 賃料の10~20% 賃料の3%~10%
家賃保証 原則として家賃保証あり 空室保証プランを選ぶ必要あり

1-1-2.サブリースとプロパティマネジメントの違い

サブリースと比較される管理方式には「プロパティマネジメント」と呼ばれるものもあります。
これは、プロパティマネージャーと呼ばれるスタッフが不動産オーナーに代わって物件を管理運用し、不動産の資産価値を高めていくことを目的とした、不動産投資向けの管理方式の一つです。

サブリースとは違い、あくまでも不動産を運用することが目的なので、空室や滞納に対する保証はありません。ただし、家賃保証や滞納保証などのサービスと組み合わせて利用することは可能です。

1-1-3.サブリースと空室保証の違い

「空室保証」とは、保証会社に毎月決まった保証料を支払うことで、空室が発生した際に家賃の80~90%の額が保証されるサービスです。

保証料は保証会社によって異なりますが、一般的には家賃の5~10%程度と言われています。

空室の有無に関わらず一定の家賃が支払われるサブリース契約は「空室保証」と混同されがちですが、サブリースは賃借人であるサブリース会社がオーナーに対して決まった賃料を支払う「家賃保証」であり「空室保証」とは異なります。

1-2.サブリースの仕組み

サブリース契約とは、サブリース会社が賃貸オーナーから物件を一棟丸ごと賃借し、第三者である入居者に「また貸し(転貸)」することで、オーナーに代わって賃貸経営を行うものです。

入居者の募集や入退居の手続きだけでなく、家賃の徴収やクレーム対応、建物の維持管理などもすべてサブリース会社が代行します。

満室・空室など入居状況に関係なく、契約で定められた「家賃から手数料がひかれた金額」が、サブリース会社からオーナーに毎月支払われます。これが「家賃保証」と呼ばれています。

1-2-1.サブリースの管理手数料は?

通常の管理委託契約では、オーナーが「管理手数料」を支払うことで管理会社に賃貸物件の運営を委託します。

サブリース契約では、計算上、満室の場合の賃料合計に料率(相場:15~20%)を掛けた金額がサブリース会社の取り分となり、残り(相場:80~85%)がサブリース会社からオーナーに支払われる賃料(毎月一定の収入)となります。なお、サブリース会社の取り分の名目は「管理料」や「保証料」「手数料」などサブリース会社によって異なります。

サブリース会社がオーナーへ支払う家賃は毎月定額ですが、サブリース会社が入居者から受け取る賃料は空室が発生すれば減り、変動します。

そのため、空室が多くなり過ぎると、全入居者からの家賃総額がオーナーへ支払う賃料よりも低くなってしまう場合もあります。

料率は、空室が発生しにくい地域や物件であれば10%など低めに設定されますが、一般的には15~20%程度の場合が多いようです。

1-2-2.サブリースの契約期間

契約期間はサブリース会社によって異なります。
10年契約で以降は1年更新という会社もあれば、2年ごとの契約更新という会社、あるいは30年、35年という長期契約の会社も存在します。

長期契約だと思っていたら、実は数年ごとの契約更新で「最長」35年だったというケースもあります。

いずれにせよ、何年もたてばオーナー側から契約を終了する必要も出てくるかもしれませんから、便宜上は期間の定めがあった方がよいでしょう。

1-2-3.サブリースの免責期間

免責期間とは、契約後にサブリース会社が家賃保証をしなくてもよい期間のことです。その間オーナーには家賃収入が発生しません。

新築物件や空室の多い物件では、募集から入居者決定までに数カ月を要する場合もあるため、このような免責期間が設けられています。

免責期間は1~3カ月が一般的ですが、免責期間が長いと感じた場合には交渉により短縮することも可能です。

1-3.サブリース会社の種類

賃貸管理の代行は不動産管理会社へ依頼するのが一般的ですが、全ての管理会社でサブリースに対応しているわけではありません。

サブリース会社にはどのようなところがあり、それぞれどのような特徴があるのか見ていきましょう。

1-3-1.不動産会社系

全国展開している大手の不動産会社や不動産管理会社なら、その多くがサブリース契約にも対応しています。

すでに賃貸経営をされていて管理の煩雑さや空室にお悩みのオーナーは、不動産会社系のサブリース会社を検討されるとよいでしょう。

通常の管理委託を行わず、サブリースを専門としている管理会社もあります。

1-3-2.ハウスメーカー系

大手老舗ハウスメーカーの多くが、空いている土地の所有者を調べて飛び込み訪問を行う営業スタイルで、マンションやアパートの建築から運営管理まで一貫して行う提案をしています。

元々は建築工事の受注を目的としていましたが、サブリース契約によるメリットを提示することで土地所有者が賃貸経営に乗り出しやすくなることから、一貫体制が定着しました。

そのため、サブリース契約は建築工事の請負契約と同時に締結するのが一般的です。
運営管理は、サブリースなどの管理を専門としているグループ会社や子会社などとの契約になることがほとんどです。

これからアパートなどを建てて新築で賃貸経営をスタートされる予定の方は、ハウスメーカー系のサブリース会社に依頼する選択肢も検討しておくとよいでしょう。

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1-4.サブリース契約の流れ

サブリースは以下の流れで行われます。

(1)現地調査

物件の築年数や状態、立地条件も含めて査定を行います。

(2)リフォーム

物件の状態次第では、この段階でリフォームを提案されることがあります。

(3)契約

サブリース契約を結び、以降、物件管理はサブリース会社側で行うことになります。

(4)入居者募集

サブリース会社にて、さまざまな媒体を活用しながら入居者を募集します。

(5)入居審査・手続き

申し込みがあった場合は管理会社で審査を行い、問題がなければサブリース会社と入居者の間で賃貸借契約を結びます。

以降、家賃の集金や維持管理などの日常業務はすべてサブリース会社が行い、免責期間後から、オーナーに賃料が支払われます。

2.サブリースのメリット・デメリット

次に、サブリースのメリットとデメリットについてご説明します。

2-1.サブリースのメリット

サブリースを選ぶオーナーが増えているのは、それだけ多くの方がメリットを感じているためでしょう。
具体的にどのようなメリットがあるのか見ていきます。

2-1-1.毎月の収入が安定する

常に空室の不安が付きまとう賃貸経営において、サブリース会社の家賃保証などにより毎月一定の収入を確保できるという安心感は、かなり大きいはずです。
滞納リスクがないという点も安心材料のひとつです。

2-1-2.管理運営を一任できる

賃貸経営には、クレーム処理や賃料滞納者への督促、修繕対応といった煩雑な業務が意外と多いものです。
そのような管理運営に関わる業務をサブリース会社に一任した上で、賃貸収入を得ることができるという点もサブリースのメリットと言えるでしょう。

2-1-3.相続税対策に役立つ

サブリース契約を通して「100%満室」の状態にすることは、相続税対策にもつながります。
相続の際に課税対象となる「貸家の評価額」を下げられる
からです。

「貸家の評価額」は以下のように計算します。

貸家の評価額=固定資産税評価額ー(固定資産税評価額×賃貸割合×30%)

上の計算式の中の「賃貸割合(他人に貸している部屋の割合)」が大きくなるほど、マイナスできる数値が大きくなり、最終的な計算結果である貸家の評価額を小さくできるので、課税額が少なくなります。

したがって、相続税対策を考える上では、「可能な限りすべての部屋を人に貸している状態にする」ことが重要なのです。
サブリース契約を結べば「すべての部屋が借りられている状態」と見なされるので、相続税の課税額を減らすうえでプラスに働きます。

2-1-4.確定申告をシンプルにできる

オーナーが支払う経費は減価償却費と固定資産税、金利程度です。
収入もサブリース会社からの毎月1回のみ。サブリース会社が毎月作成する収支報告を見ながら確定申告を行えます。

煩わしい確定申告の手間から解放されるというのも、本業が別にある方や複数の賃貸物件の管理が忙しい方とっては大きなメリットとなるでしょう。

2-2.サブリースのデメリット

サブリース契約にはデメリットもあります。
どのようなデメリットがあるのかきちんと把握した上で、選択すべきか否かを検討してください。

2-2-1.家賃収入から手数料が引かれる

毎月の家賃収入が安定することがサブリースのメリットの一つですが、オーナーの手元には料率分を差し引いた家賃の80~85%だけが入ってくることになります。

たとえば、家賃8万円で10室のアパートが満室になったとします。
自身で管理(自主管理)をしていれば80万円の家賃が入ります。

管理委託の場合、管理料は家賃の5%が標準ですから、80万円から管理料として4万円を不動産会社や管理会社へ支払うことになります。

サブリース契約では料率分(15%と仮定)を差し引いた、68万円が収入の上限となります。

自主管理:80万円 > 管理委託:76万円 > サブリース:68万円

単純計算での比較となりますが、月12万円の収入の違いは、決して小さくはありません。

ただし、料率の15%のやや高いとも思われる管理料は、サブリースのメリットを考慮すれば必要経費と考えることもできます。

2-2-2.入居者を選べない

入居者の審査はすべてサブリース会社が単独で行います。
そのため、オーナーは物件の所有者でありながら「入居者を選べない」「どのような入居者が入っているのかがわからない」という不安を感じることがあります。

2-2-3.修繕費が割高になる

メンテナンス計画を含め、物件の維持管理はすべてサブリース会社が行います。

定期的に発生する設備の入れ替えや内外装の修繕・リフォームなど、工事にかかる費用はオーナーが負担しますが、その内容はサブリース会社が決定し、リフォーム会社もサブリース会社の指定で決まるため、工事費が割高になる可能性があります。

2-2-4.契約解除される可能性がある

サブリース会社によっては、自社の都合でサブリース契約の途中解約を申し込んでくる場合があります。

サブリース契約が解除となってしまうと、オーナーは自分自身で物件を管理する必要があります。

物件次第では、契約解除されたとしても他のサブリース会社との間で再契約できることもありますが、新しい契約先探しや契約手続きに手間がかかるので、自社の都合で契約解除してくることがないような誠実な会社を選ぶようにしたいところです。

2-2-5.オーナー側から解約するのが難しい

契約書の内容にもよりますが、オーナー側から契約解除するのが難しい場合もあります。

例えば、契約書に「1年契約とするが、6か月前までに解約の申し出がない時は1年ごとの自動更新とする」という文面があれば、期間満了の6か月前までに申し出ることで解約が可能です。
難しいのは、契約書に「中途解約は不可」とある場合です。

借地借家法第28条において、貸主は「正当な理由があると認められなければ契約の更新を拒絶することができない」と定められていますから、この場合は貸主であるオーナーからの解約は容易ではありません。

可能であれば、オーナーの都合で解約する必要が生じた時のために、「期間の定め」を盛り込んでおいたほうが無難です。

3.こんなケースに注意!サブリースの失敗事例

サブリースという制度自体はけっして悪い制度では無いのですが、中にはサブリースに契約したことを後悔してしまうようなケースもあります。

以下、サブリースを契約して失敗してしまったオーナーたちの事例を載せていきます。

3-1.失敗事例1:賃貸需要のない土地を勧められた

「業者に“サブリース契約を結んでおけば大丈夫です!”と言われたのを信じ、需要のない土地に賃貸物件を建ててしまった…」

サブリース会社の中でもハウスメーカー系の会社の場合、物件を建築した時点で大きな収益が発生するため、あえて賃貸需要が少なく、空室が埋まる可能性が低い土地であっても家を建てることを勧めてくる場合があります。

このようなケースでは、サブリース会社は「サブリース契約を結ぶこと」を材料にしてオーナーを安心させることがありますが、建築から数年経った段階で突然サブリース契約を打ち切った場合、オーナーの手には空室の物件とローンだけが残ることになりかねません。
(このような場合でも、サブリース会社にとっては最初に物件を建てた時点で儲けが出ているため、契約解除しても利益は確保されます。)

【対策】
この例のように「サブリース契約を結べばどんな土地に物件を建てても大丈夫」ということはなく、やはりオーナー自身が「この土地に物件を建てて入居者が入るのか」という視点で賃貸需要を調べる必要があります。

3-2.失敗事例2:賃料の減額請求をされた

「サブリース会社から突然、“家賃を下げますよ”という申し出が…。ローンの返済額を引いたら赤字になってしまうかも…」

サブリース契約は永久に続く保証ではなく、契約更新の際にサブリース会社側から「賃料の減額請求」をすることが法的に認められています。

サブリース会社が減額請求をする権利は、たとえ契約時に「賃料の減額請求は行わないものとする」という取り決めを結んでいたとしても、法的にはこのような取り決め自体が無効とされるため、サブリース会社側が取り決めを破って減額請求を行うことをきっかけにしてトラブルとなる例もあります。

【対策】
オーナー側としてもサブリース会社側からの減額請求を必ず受け入れなければならないというわけではありません。

サブリース会社側の要求を理不尽に感じたら場合は、その場で要求を受け入れずに当事者間で話し合いの機会を持ち、もしも決裂してしまった場合には裁判所の調停に進むことになります。

裁判所の調停では、客観的な立場に立った第三者の仲介を受けることになるため、サブリース会社側が理不尽な要求をしている場合であれば指摘されることになるため、業者と一対一で対峙する場合と比べてオーナーの主張を通しやすくなります。

さらに、この裁判所の調停により結論が出るまでの間は、サブリース会社側は元々の賃料を払い続ける義務があるため、突然の賃料減額の申し出に対しては慌てて受け入れてしまわず、業者側とじっくり腰を据えて話し合いましょう。

3-3.失敗事例3:サブリース会社の倒産

「サブリース会社からの家賃の振り込みがストップしてローンの支払いが会社の給料からの持ち出しに…」

サブリース会社の経営状態が苦しくなってしまってオーナーへの賃料振込がストップし、最終的には倒産してしまった、という事件が実際に発生したことがあります。
サブリース会社が倒産してしまうと、支払われなかった賃料は回収できなくなってしまうので、オーナーとしては大きな損失を被ることになります。

【対策】
このような事態はサブリース会社側にオーナーを裏切る気がなかったとしても発生してしまう場合があるため、未然に防止するためには担当者の態度だけではなく、サブリース会社の財務状況にも気を配ることが必要です。

もっとサブリース契約にまつわるトラブル事例を知りたいという方はこちらの記事をお読みください。
【徹底解説】サブリース契約でよくあるトラブル事例集&回避策

4.サブリース契約を選んでよいのはこんな人!

注意すべき点も多々あるサブリース契約ですが、適切な資質を備えたオーナーが適切なやり方で活用しさえすれば、賃貸経営を成功させる上で役に立つ仕組みです。

以下、サブリース契約という選択肢を視野に入れてよいのは、どんな資質を持った人なのか解説していきます。

4-1.自分自身で情報収集するのが苦にならない人

サブリース契約は、業者の提案の内容を100%受け入れるのではなく、「自分なりに情報収集し、仮説を立てる姿勢がある人」に向いています。

たとえば、サブリース会社が不適切な提案(賃貸需要のないエリアに物件の建設を勧める等)をして来たとしても、自分自身で周辺の賃貸需要の簡単な調査をする意志があれば、割りの合わない提案は退けて、適切な提案のみを受け入れることができるでしょう。

4-2.“一攫千金”の発想ではなく、コツコツと利益を積み上げることを目指す人

サブリース契約はその特徴から、「利益の最大化」ではなく、「不動産投資を安定化させる」ことや「不動産投資にまつわるオーナーの負担を軽減する」ためのものです。

したがって、「不動産投資で大きく儲けてやろう」と考えている人には向かず、「長い期間をかけてじっくりと資産を積み上げていきたい」という志向を持った人に向いています。

5.サブリースでの失敗を回避できる不動産管理会社を選ぶためのポイント

サブリース契約には注意点も多く、会社に対して悪い印象をもたれることが多くなってきていますが、優良なサブリース会社もたしかに存在します。

事前にデメリットを把握し、信頼できるサブリース会社を見つけ、契約内容をしっかり確認すれば、複数の賃貸物件を所有しているオーナーの中には、すべての物件をサブリース契約し、煩雑な賃貸経営に手を煩わされることなく収益化に成功している方も多くいらっしゃいます。

ここでは、優良なサブリース会社を選ぶ方法について解説していきます。

5-1.サブリース会社の「転職用口コミサイト」をチェックする

優良な会社と避けるべき会社とを見分けるための有効な手段の一つとして、転職用の参考情報のとして運営されている「転職用口コミサイト」を見て、社員たちの口コミを見るという手があります。

こういったサイトを見ると、やはり「顧客を尊重しない会社」や「強引な営業スタイルをとる会社」というのは、従業員による書き込みの中でもそういった好ましくない側面について言及されている傾向があります。

反対に、離職率が低く社員の満足度が高いサブリース会社は、顧客に対しても誠実な傾向があるため、取引先にふさわしい企業を見極める一つのバロメーターとなります。

5-2.財務状況が健全かどうかを確かめる

故意に顧客の不利になるような悪徳な行動をとるサブリース会社ではなくとも、財務状況の悪化によってサブリース契約を履行できなくなってしまったり、あるいは倒産によって会社自体が失くなる場合もあります。

ゆえに、たとえ担当者の対応などに不満を感じなかったとしても、財務状況が脆弱な会社との取引は避けるべきでしょう。

上場企業であれば企業の決算状況を確認できるので、比較的容易に財務状態を把握することができます。
企業の財務状況を正確に分析する自信がなければ、取引する企業の候補を上場企業に絞るのも一つの手
です。

5-3.3社以上で相見積もりを取る

見積もりは一つの会社だけでなく、複数の会社から相見積もりを取ることが基本です。

できれば「3社以上」の会社から、経営プランなどについて相見積もりをもらうようにしましょう。
というのも、最低3社分の見積書があれば、それぞれを比較した時に「他の2社と比較して明らかに突出している数字」や「変わっている項目」に気づくことができます。

HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」なら、安心してサブリースを任せられる不動産管理会社を選んで複数ご紹介します。複数の不動産管理会社の経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。そうして接点のできたいくつかの会社へ「疑問点」や「気になる点」について個別に質問してみた上で、もっとも丁寧に反応してくれる会社を探してみてはいかがでしょうか。

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