サブリースで賃貸住宅経営のお悩みを解消！契約の際の注意点とは？

時折ニュースなどでも話題になる賃貸住宅のサブリース契約。

一部の利用者からは、あまり良くないという声も上がっているようですが、家賃保証はもちろん賃貸経営に伴って生じるさまざまな手間を省ける管理方法としては、依然根強い人気があります。

アパートやマンションの建築を検討している方や、今の管理会社に不満を感じているオーナーの中には、サブリースに興味はあるけれど、なんとなく不安があって導入を迷っているという方も少なくないようです。

この記事では、サブリースの仕組みとその他の管理方式との違い、サブリースのメリット・デメリット、注意点、どうやってサブリース会社を選ぶとよいか等を漏れなくお伝えします。

賃貸経営で手間をかけずに収益を上げる方法の一つとしてサブリースを検討する際のヒントにしていただき、正しい知識に基づいて、ご自身の場合サブリースを選択すべきかどうかを賢く判断していただければと思います。

1. サブリースとは？

サブリースは賃貸管理の一種で、サブリース会社（サブリースを扱う不動産会社・管理会社）がアパートなどの賃貸物件複数戸を一括で借り上げ、入居者に転貸（サブリース）する仕組み全体をまとめてさしていることがほとんどです。

賃貸オーナーにとっては、管理はもちろん、契約や経理処理の手間と時間を省いて毎月定額収入を得られるというメリットが魅力であるため、少なからず需要・人気があります。

そんなサブリースの仕組みについて、一般的な管理委託方式と比較しつつ詳しくご説明します。

1-1. 一般的な管理委託方式との違い

一般的な管理委託もサブリースも、基本、それぞれ入退居の手続きや家賃の徴収・賃料滞納者への催促、クレーム対応といった業務を行います。

また、共有部分の清掃や電球の交換、退居後のクリーニングやリフォーム等の手配もほとんどの管理委託やサブリースの業務範囲となっています。

似ているようで違う「サブリース」と「管理委託」ですが、大きな違いとは何なのでしょうか？
そのほかの管理方式や保証サービスとの違いについてもご説明します。

1-1-1. 最大の違いは、誰が入居者と賃貸契約を結ぶか

サブリースと一般的な管理委託で何が大きく違うのかというと、「賃貸契約者は誰か」という点です。

一般的な管理委託の場合、オーナーと入居者の間で直接賃貸契約が締結されます。
サブリース契約の場合、まずサブリース会社に一括で各戸を借り上げてもらう（オーナーとサブリース会社間の賃貸契約）ため、サブリース会社と入居者間の賃貸契約となります。

したがって、管理委託であれば家賃収入はオーナーに全額入り、その金額に応じて管理会社へ管理手数料を支払う形になり、サブリースの場合は、サブリース会社に入居者から家賃が支払われ、そこからサブリース会社が毎月定額をオーナーに支払うというお金の流れ<になっています。

そのほかにも、細かい違いがもちろんあります。表にまとめてみたので、後述する内容とも照らし合わせながら、ご覧ください。

一括借り上げと管理委託の違い

1-1-2. サブリースとプロパティマネジメント

サブリースと比較される管理方式には、「プロパティマネジメント」と呼ばれるものもあります。
これは、プロパティマネージャーと呼ばれるスタッフが不動産オーナーに代わって物件を管理運用し、不動産の資産価値を高めていくことを目的とした、不動産投資向けの管理方式の一つです。

サブリースとは違い、あくまでも不動産を運用することが目的なので、空室や滞納に対する保証はありません。ただし、家賃保証や滞納保証などのサービスと組み合わせて利用することは可能です。

1-1-3. サブリースと空室保証の違い

「空室保証」とは、保証会社に毎月決まった保証料を支払うことで、空室が発生した際に家賃の80～90％の額が保証されるサービスです。

保証料は保証会社によって異なりますが、一般的には家賃の5～10％程度と言われています。

空室の有無に関わらず一定の家賃が支払われるサブリース契約は空室保証と混同されがちですが、サブリースは賃借人であるサブリース会社がオーナーに対して決まった賃料を支払う「家賃保証」であり、空室保証とは異なります。

1-2. サブリースの仕組み

サブリース契約とは、サブリース会社が賃貸オーナーから物件を一棟丸ごと賃借し、第三者である入居者に「また貸し（転貸）」することで、オーナーに代わって賃貸経営を行うものです。

入居者の募集や入退居の手続きだけでなく、家賃の徴収やクレーム対応、建物の維持管理などもすべてサブリース会社が代行します。

満室・空室など入居状況に関係なく、契約で定められた「家賃から手数料がひかれた金額」が、サブリース会社からオーナーに毎月支払われます。これが家賃保証と呼ばれています。

1-2-1. サブリースの管理手数料は？

通常の管理委託契約では、オーナーが「管理手数料」を支払うことで管理会社に賃貸物件の運営を委託します。

サブリース契約では、計算上、満室の場合の賃料合計に料率（相場：15～20％）を掛けた金額がサブリース会社の取り分となり、残り（相場：80～85％）がサブリース会社からオーナーに支払われる賃料（毎月一定の収入）となります。なお、サブリース会社の取り分の名目は「管理料」や「保証料」「手数料」などサブリース会社によって異なります。

サブリース会社がオーナーへ支払う家賃は毎月定額ですが、サブリース会社が入居者から受け取る賃料は空室が発生すれば減り、変動します。

そのため、空室が多くなり過ぎると、全入居者からの家賃総額がオーナーへ支払う賃料よりも低くなってしまう場合もあります。

料率は、空室が発生しにくい地域や物件であれば10％など低めに設定されますが、一般的には15～20％程度の場合が多いようです。

1-2-2. サブリースの契約期間

契約期間はサブリース会社によって異なります。
10年契約で以降は1年更新という会社もあれば、2年ごとの契約更新という会社、あるいは30年、35年という長期契約の会社も存在します。

長期契約だと思っていたら、実は数年ごとの契約更新で「最長」35年だったというケースもあります。

いずれにせよ、何年もたてばオーナー側から契約を終了する必要も出てくるかもしれませんから、便宜上は期間の定めがあった方がよいでしょう。

1-2-3. サブリースの免責期間とは

免責期間とは、契約後にサブリース会社が家賃保証をしなくてもよい期間のことです。その間オーナーには家賃収入が発生しません。

新築物件や空室の多い物件では、募集から入居者決定までに数カ月を要する場合もあるため、このような免責期間が設けられています。

免責期間は１～3カ月が一般的ですが、免責期間が長いと感じた場合には交渉により短縮することも可能です。

1-3. サブリース会社の種類

賃貸管理の代行は不動産管理会社へ依頼するのが一般的ですが、全ての管理会社でサブリースに対応しているわけではありません。

サブリース会社にはどのようなところがあり、それぞれどのような特徴があるのか見ていきましょう。

1-3-1. 不動産会社系

全国展開している大手の不動産会社や不動産管理会社なら、その多くがサブリース契約にも対応しています。

すでに賃貸経営をされていて管理の煩雑さや空室にお悩みのオーナーは、不動産会社系のサブリース会社を検討されるとよいでしょう。

通常の管理委託を行わず、サブリースを専門としている管理会社もあります。

1-3-2. ハウスメーカー系

大手老舗ハウスメーカーの多くが、空いている土地の所有者を調べて飛び込み訪問を行う営業スタイルで、マンションやアパートの建築から運営管理まで一貫して行う提案をしています。

元々は建築工事の受注を目的としていましたが、サブリース契約によるメリットを提示することで土地所有者が賃貸経営に乗り出しやすくなることから、一貫体制が定着しました。

そのため、サブリース契約は建築工事の請負契約と同時に締結するのが一般的です。
運営管理は、サブリースなどの管理を専門としているグループ会社や子会社などとの契約になることがほとんどです。

これからアパートなどを建てて新築で賃貸経営をスタートされる予定の方は、ハウスメーカー系のサブリース会社に依頼する選択肢も検討しておくとよいでしょう。

1-4. サブリース契約の流れ

サブリースは以下の流れで行われます。

（1）現地調査

物件の築年数や状態、立地条件も含めて査定を行います。

（2）リフォーム

物件の状態次第では、この段階でリフォームを提案されることがあります。

（3）契約

サブリース契約を結び、以降、物件管理はサブリース会社側で行うことになります。

（4）入居者募集

サブリース会社にて、さまざまな媒体を活用しながら入居者を募集します。

（5）入居審査・手続き

申し込みがあった場合は管理会社で審査を行い、問題がなければサブリース会社と入居者の間で賃貸借契約を結びます。

以降、家賃の集金や維持管理などの日常業務はすべてサブリース会社が行い、免責期間以降、オーナーに賃料が支払われます。

2. サブリースのメリット・デメリット

次に、サブリースのメリットとデメリットについてご説明します。

2-1. サブリースのメリット

サブリースを選ぶオーナーが増えているのは、それだけ多くの方がメリットを感じているためでしょう。
具体的にどのようなメリットがあるのか見ていきます。

2-1-1. 毎月の収入が安定する

常に空室の不安が付きまとう賃貸経営において、サブリース会社の家賃保証などにより毎月一定の収入を確保できるという安心感は、かなり大きいはずです。

滞納リスクがないという点も安心材料のひとつです。

2-1-2. 管理運営を一任できる

賃貸経営には、クレーム処理や賃料滞納者への督促、修繕対応といった煩雑な業務が意外と多いものです。
そのような管理運営に関わる業務をサブリース会社に一任した上で、賃貸収入を得ることができるという点もサブリースのメリットと言えるでしょう。

2-1-3. 確定申告の簡素化

オーナーが支払う経費は減価償却費と固定資産税、金利程度です。
収入もサブリース会社からの毎月1回のみ。サブリース会社が毎月作成する収支報告を見ながら確定申告を行えます。

煩わしい確定申告の手間から解放されるというのも、本業が別にある方や複数の賃貸物件をお持ちで忙しくされている方にとっては大きなメリットとなるでしょう。

2-2. サブリースのデメリット

サブリース契約にはデメリットもあります。
どのようなデメリットがあるのかきちんと把握した上で、選択すべきか否かを検討してください。

2-2-1. 家賃収入が減収になる

毎月の家賃収入が安定することがサブリースのメリットの一つですが、オーナーの手元には料率分を差し引いた家賃の80～85％しか入ってきません。

たとえば、家賃8万円で10室のアパートが満室になったとします。
自身で管理（自主管理）をしていれば80万円の家賃が入ります。

管理委託の場合、管理料は家賃の5％が標準ですから、80万円から管理料として4万円を不動産会社や管理会社へ支払うことになります。

サブリース契約では料率分（15％と仮定）を差し引いた、68万円が収入の上限となります。

自主管理：80万円 ＞ 管理委託：76万円 ＞ サブリース：68万円

単純計算での比較となりますが、月12万円の収入の違いは、決して小さくはありません。

ただし、料率の15％のやや高いとも思われる管理料は、サブリースのメリットを考慮すると、これも必要経費と判断できるかもしれません。

2-2-2. 入居者を選べない

入居者の審査はすべてサブリース会社が単独で行います。

そのため、オーナーは物件の所有者でありながら「入居者を選べない」「どのような入居者が入っているのかがわからない」という不安を感じることがあります。

2-2-3. 修繕費が割高になる

メンテナンス計画を含め、物件の維持管理はすべてサブリース会社が行います。

定期的に発生する設備の入れ替えや内外装の修繕・リフォームなど、工事にかかる費用はオーナーが負担しますが、その内容はサブリース会社が決定し、リフォーム会社もサブリース会社の指定で決まるため、工事費が割高になる可能性があります。

3. サブリース契約をする際の注意点

サブリース契約にはさまざまなトラブルの事例があることをご存じでしょうか。

トラブルの原因の多くは、サブリースの内容をよく知らずに契約してしまうことにあります。3章では注意事項をまとめました。

3-1. サブリースの家賃が減額になる場合もある

毎月定額でサブリース会社からオーナーに払われる家賃ですが、ずっと固定額であるとは限りません。
例えば、「10年間は家賃が下がらないとサブリース会社から言われたのに、数年で家賃が下がってしまった。」といったトラブルが多く報告されています。

この場合の「下がらない」というのは、あくまでも営業担当者の見通しによるもので、契約書にはしっかりと「2年ごとに家賃の見直しを行う」などと書かれている場合が多いです。

サブリース契約ではサブリース会社が借主となり、借地借家法第32条に規定された借賃増減請求権がサブリース会社側に認められています。
そのため、建物の周辺環境や社会情勢の変化によっては、サブリース会社から家賃減額を求められることがあります。

3-2. 中途解約になる可能性もある

中途解約についてどのように定められているのかも、事前に契約内容をきちんと確認しておく必要があります。

例えば、オーナーがサブリース会社からの家賃減額の申し入れを受け入れなかった、あるいは修繕工事の要求を断ったなどの理由により、サブリース契約が中途解約となる場合があります。

これ以上の利益を見込めないという判断から、解約になることもあるのです。

3-3. 免責期間について

免責期間については最初に少しご説明しましたが、この免責期間があることを知らずに契約してしまうオーナーが意外と多いようです。

免責期間の有無、免責期間がある場合はその期間についても確認し、必要に応じて交渉を行うとよいでしょう。

3-4. 契約解除ができない

サブリース会社側から契約を解除される可能性があることは先にご説明しましたが、貸主であるオーナーから契約を解除することはできるのでしょうか。

まずは契約書を確認してみてください。「1年契約とするが、6か月前までに解約の申し出がない時は1年ごとの自動更新とする」という文面があれば、期間満了の6か月前までに申し出ることで解約が可能です。

難しいのは、契約書に「中途解約は不可」とある場合です。

借地借家法第28条において、貸主は「正当な理由があると認められなければ契約の更新を拒絶することができない」と定められていますから、この場合は貸主であるオーナーからの解約は容易ではありません。

期間の定めがあった方がよいと先にお伝えしたのは、オーナーの都合で解約する必要が生じた際に、解約トラブルを抑制しやすくなるからなのです。

国土交通省が発表している資料にも、いくつか注意点が掲載されています。
こちらもあわせてご参照ください。

参考：国土交通省 報道発表資料「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！」

4. サブリースを上手く利用するには

このようにサブリース契約には注意点もいくつかありますが、きちんと内容を理解し、納得した上で利用する分には問題ありません。

例えば、複数の賃貸物件を所有しているオーナーの中には、すべての物件をサブリース契約とすることで煩雑な賃貸経営に手を煩わされることなく収益化に成功している方も多くいらっしゃいます。

最後に、サブリースで安定した賃貸経営を行う方法をまとめました。

4-1. 契約内容をしっかり確認する

サブリース契約で起こりうるトラブルの多くは、契約内容の確認不足によるものと言えます。
不要なトラブルを避けるには、とにかく契約内容をしっかり確認することです。納得のいかない点はサブリース会社に説明を求め、すべてクリアにしてから契約するようにしてください。

4-2. リスクも踏まえた予算計画を

お金が残るキャッシュフローを作ることは大切ですが、問題はキャッシュフローの内容が現実的かどうかということです。

家賃の減額も想定に入れ、修繕費は余裕をもって設定してください。それで赤字になるようであれば、計画自体に無理があるということです。

仮に家賃の減額があったとしても、きちんと利益が出ているのであれば、安定した賃貸経営が可能であると判断できるでしょう。

4-3. サブリース会社の選び方

サブリース契約で安定した収入を得ることができるかどうかは、選ぶサブリース会社にも左右されます。
ここではサブリース会社の選び方についてご説明します。

4-3-1. 収支・経営状況を確認する

サブリース契約をする上で何より怖いのは、倒産のリスクでしょう。企業としての経営状況はしっかり把握しておきたいところです。

サブリース会社のコーポレートサイト、もしくは金融庁の「EDINET」というウェブシステムで決算情報を確認できます。

営業利益や経常利益、純資産がプラスになっているかどうかといったポイントを見ることで、その企業の経営状況をある程度把握できます。

4-3-2. リスクについて説明してもらう

契約内容を把握していないオーナーが多いということは、裏を返せばきちんと説明ができていないサブリース会社が多いということです。

リスクやデメリットまできちんと説明してくれる良心的なサブリース会社を選び、分からない点はきちんと説明を求めることが望ましいです。

4-3-3. 賃貸住宅管理業者登録制度

賃貸管理の適正化を図ることを目的として、国土交通省では平成23年から「賃貸住宅管理業者登録制度」を実施しています。
任意の登録制度ですが、判断材料の一つになるでしょう。

4-4. 信頼できるサブリース会社を見つけるには

信頼できるサブリース会社を選ぶには、できるだけ複数の管理会社に話を聞いてみる必要があります。

そこで、ぜひ利用していただきたいのが「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

必要事項を入力するだけで、複数の管理会社に一括で賃貸経営の相談ができるというインターネットサービスで、提携企業は大手から地域密着の管理会社まで70社以上。

厳しい審査をクリアした、信頼できるサブリース会社ばかりです。サブリースを扱っていない管理会社も含まれますが、一般的な管理委託の方式と合わせて検討することで、目的に合ったよりよい会社に出会うことができるでしょう。

運営元は情報サービス業界最大手のNTTデータグループなので、セキュリティー面においても安心してご利用いただけます。

相談する管理会社はオーナーご自身で選択できますから、良さそうな管理会社を何社か選んで、管理内容などの対応業務範囲や料率などの提案を比較検討してみてください。

まとめ

一般的な管理委託とサブリースの大きな違いは、オーナーとの賃貸契約つまり、管理委託では入居者が借主となるのに対し、サブリースではサブリース会社が借主となる点です。

管理委託に比べて家賃が減収する、免責期間がある、解約トラブルが起こりやすいなどのデメリットはあるものの、管理運営の手間をかけずに安定収入を得られるメリットを上手く活用している賃貸オーナーも少なくありません。

デメリットも把握しつつ、契約内容を事前にしっかり確認することで、ありがちなトラブルも回避することができるでしょう。

サブリースで収益を上げるためには、信頼できるサブリース会社を選ぶことが重要です。

賃貸住宅経営の管理や空室対策でお悩みの方は、ぜひ大手企業から地域に精通した中小企業まで、実績のある不動産管理会社と多数提携している「賃貸経営 HOME4U」を活用して、まずは気になる管理会社・サブリース会社を見つけて、賃貸経営の相談をしてみてください。