本記事では、マンション経営の利回り計算の仕方について解説します。
これからマンション経営を始める人は、ぜひ最後まで読んで参考にしてください。
マンション経営における利回りは、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、以下の計算式で算出します。
年間の家賃収入÷物件価格×100％
（年間の家賃収入－年間支出）÷物件価格×100％
マンション経営における利回りについての詳細は、「1.マンション経営における利回りの考え方」をご覧ください。
マンション経営の利回り計算を2つの事例で紹介していますので、参考にしてください。
マンション経営は利回りだけでなく、購入や建築にかかる総額や、ローンの借入金額などを踏まえて総合的に判断する必要があります。
1.マンション経営における利回りの考え方
マンション経営における「利回り」とは、どのくらい儲かるのかという指標です。
利回りには、以下の2つがあり、計算方法と特徴が異なります。
- 表面利回り
- 実質利回り
それぞれ詳しく解説します。
1-1.表面利回りとは？
表面利回りとは、その名のとおり、表面上の利回りのことでざっくりとした利益がわかる指標です。
単純利回り、グロス利回りとも呼ばれます。
一般的に、投資物件においてインターネット広告などに表示されている利回りは「表面利回り」です。
あくまで表面上の利回りのため、家賃収入と物件価格（マンションの購入費用や建築費用）で算出し、管理費などの支出は考慮しません。
1-2.実質利回りとは？
「実質利回り」とは現実的にどのくらいの利益がでるのかを示す数値で、「ネット利回り、NOI利回り」ともいいます。
表面利回りとは異なり、支出を考慮するため、より正確な収益が判断できます。
マンション経営を行う際は、実質利回りを算出して検討することをおすすめします。
1-3.計算式
表面利回りと実質利回りを算出する計算方法は以下のとおりです。
年間の家賃収入÷物件価格×100％
（年間の家賃収入－年間支出）÷物件価格×100％
実質利回りでは、以下のような支出項目を使用します。
【支出】
- 管理費
- 修繕費
- 固定資産税・都市計画税
- 広告費
- 各種保険料（火災保険、地震保険など）
2.マンション経営の「表面・実質」利回りシミュレーション
この章では、実際にマンション経営の物件において利回りをシミュレーションします。br>
物件価格が異なる、以下の2つの物件で比較します。
- 物件価格が高く、家賃も高いエリア
- 物件価格が安く、家賃も低いエリア
それぞれ詳しく解説します。
物件1：物件価格が高く、家賃も高いエリア
マンション経営における利回りを算出するために必要な物件情報は以下のとおりです。
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 物件価格 （購入費用、建築費用） |
2億円 （諸経費含む） |
| 家賃収入/年 | 1,200万円 （10万円×10戸/月） |
| 管理費/年 | 60万円 （家賃収入の5％として計算） |
| 修繕積立金/年 | 96万円 （家賃収入の8％として計算） |
| 固定資産税/年 | 80万円 |
| 広告費 | 36万円 （家賃収入の3％として計算） |
表面利回りの算出方法
物件1の表面利回りの計算式は以下のとおりです。
＝年間の家賃収入÷物件価格×100％
＝1,200万円÷2億円×100％
＝6％
実質利回りの算出方法
物件1の実質利回りの計算式は以下のとおりです。
＝(年間の家賃収入－年間支出)÷物件価格×100％
＝(1,200万円－272万円)÷1億円×100％
＝4.64％
物件2：物件価格が安く、家賃も低いエリア
マンション経営における利回りを算出するために必要な物件情報は以下のとおりです。
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 物件価格 （購入費用、建築費用） |
1億2,000万円 （諸経費含む） |
| 家賃収入/年 | 600万円 （5万円×10戸/月） |
| 管理費/年 | 30万円 （家賃収入の5％として計算） |
| 修繕積立金/年 | 48万円 （家賃収入の8％として計算） |
| 固定資産税/年 | 48万円 |
| 広告費 | 18万円 （家賃収入の3％として計算） |
表面利回りの算出方法
物件2の表面利回りの計算式は以下のとおりです。
＝年間の家賃収入÷物件価格×100％
＝600万円÷1億2,000万円×100％
＝5％
2-2-2.実質利回りの算出方法
物件1の実質利回りの計算式は以下のとおりです。
＝(年間の家賃収入－年間支出)÷物件価格×100％
＝(600万円－144万円)÷1億2,000円×100％
＝3.8％
今回のシミュレーションでは、物件価格が高く、家賃も高い物件のほうが利回りは高くなりましたが、必ずしもそうなるとは限りません。
3.マンション経営は利回りだけでは判断できない
家賃を高く設定できるエリアは、購入や建築にかかる費用が高くなる傾向になるため、かえって利回りが低くなることも少なくありません。
マンション経営をはじめるうえでは、比較のために購入時や建設時の利回りは大切になります。
ただ長期的な目線が必要になるため、将来的なニーズの変化、修繕金の上昇なども考慮する必要があるでしょう。
マンション経営では購入や建築にかかる費用まで含めた物件価格やローンの借入金額、月々の収支などを考慮して、総合的な判断が必要になります。
利回りは、マンション経営における「判断材料の1つ」と捉えたほうが無難といえるでしょう。
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