【徹底解説】50坪に建てるアパートの建築費用と収支シミュレーション

50坪の土地は、土地活用の選択肢が増えてくる広さといえます。アパート経営も、形状や土地の条件によっては十分可能です。

また、小規模な部類になるため、建築費用もある程度抑えることができます。容積率100％の土地に容積率いっぱいの延床面積規模のアパートを建てると、建築費用はおおよそ3,850万円から建てることが可能です。

ただし、50坪規模に建てる場合、規模を大きくできるのは都会の駅に近い立地などごく限られた土地です。建築費用の返済リスクを回避するなら、建築コストのダウンとしっかりした長期的収支プランニングは重要といえます。
そこでこの記事では、50坪の土地に建てられるアパートの建築費用と収支について詳しく解説します。

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1.50坪の土地に建てるアパートの建築費用はいくら？

アパートの建築費用は躯体の構造によって坪単価が変わってきます。坪単価と延床面積（坪）をかけることで、おおよその建築費用を知ることができます。

アパート建築費用＝構造別坪単価×延床坪数

建築以外にかかる費用の目安は建築費用の10％と言われています。これを合計した金額がアパート経営の初期費用です。

アパート経営の初期費用＝アパート建築費用+諸費用（アパート建築費用の10％）

1-1.【構造別】建築坪単価の相場

アパートの構造には主に3種類あり、構造別に坪単価相場に違いがあります。構造別の坪単価相場は以下の通りです。

※HOME4U調べ

アパートの建築費用には本体工事費や付帯工事費、設計料がかかります。見積書の建築費用の項目には、これらを一括するのが一般的です。ただし、メーカーによって取り扱いは変わります。
ハウスメーカーに依頼する場合の建築費用の内訳と割合の目安は、以下の通りです。

ハウスメーカーに依頼すると設計施工一貫方式となり、設計料を抑えることが可能です。設計を別注する場合は建築費用の10％前後と言われています。

1-2.建築時にかかる諸費用の内訳

アパート建築時には、以下のような費用や税金もかかります。

• 水道分担金
• 登記費用（登録免許税、司法書士報酬等）
• ローン手数料
• 火災保険料
• 不動産取得税や印紙税

これら諸費用は、建築費用を含めたアパート経営の初期費用のうち10％程度になるといわれています。

ここで50坪の敷地に建つアパートの建築費用と初期費用の目安を表にまとめました。

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2.50坪の土地に建てるアパートの部屋数と間取り事例

50坪の土地に建つアパートの事業規模を知っておくことで、建築費用の返済プランをしっかり立てることができます。ここでは50坪の土地に建てるアパートの建築間取り例を3つ紹介します。

2-1.50坪に建てるアパートの部屋数

部屋数など、アパートの規模を左右するのは建ぺい率・容積率です。
建ぺい率・容積率は土地ごとに定められている敷地に対する建築可能な規模を示す数値で、ここから物件規模のおおよその最大値を算出できます。（詳しくは4-1で解説）

例えば、建ぺい率60％、容積率120％の場合、50坪の土地には最大建坪30坪のアパートが建築可能です。延床面積は60坪まで確保できます。

これを部屋数に換算すると以下のようになります。

地域によって、ワンルームタイプの最低面積が定められている自治体もありますが、こうした決まりがないエリアでは上記の建ぺい率・容積率でも10部屋ほど確保できることもあります。

2-2.木造2階建てアパートの部屋数と間取り

木造は変形地でも対応しやすく、50坪規模の土地のアパートに採用するのに最適です。建築費用もローコストに抑えられる可能性があります。
木造での間取りと部屋数の例を紹介します。

• 木造2階建て
• ワンルーム8室（4室×2階）
• 建ぺい率・容積率　60％・120％

2-3.鉄骨造2階建てアパートの部屋数と間取り

鉄骨造には軽量鉄骨造と重量鉄骨造があり、建築費用が変わるだけでなく、耐用年数・減価償却期間も違います。
アパートの場合、3階建てまでで多く採用されるのは軽量鉄骨造です。以下で、軽量鉄骨造での間取り例を紹介します。

• 軽量鉄骨造2階建て
• 2LDK3室（メゾネットタイプ）
• 建ぺい率・容積率　60％・160％

2-4.鉄筋コンクリート造4階建てアパート

都市部にある土地の場合、容積率が200％を超えることも多く、集客も期待できることから4階以上のアパート建築も視野に入ってきます。
その際、採用される構造は鉄骨造か鉄筋コンクリート造です。鉄筋コンクリート造には建築費用が高くなる分、減価償却期間が延びるといったメリットもあります。

• 鉄筋コンクリート造4階建て
• 店舗1階+1K×9室
• 建ぺい率・容積率　80％・200％

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3.50坪の土地に建てるアパートの収支シミュレーション

アパート経営では、長期的な運用によって建築費用を回収していかなければなりません。ここでは具体的な例をもとに収支のシミュレーションをしてみます。

収支プランを立てる際、必要となる情報が年間の経費がどの程度かかるかです。ローン返済額を除くアパート経営の経費は家賃年収に対して15％から多くても20％にとどめるのが適正と言われています。

3-1.木造2階建てアパート

2-2.の間取り例をもとに収支をシミュレーションすると以下の通りです。

利益をローンの返済に充てるため、実際にはこの半額以下の手残りになります。

併せて、建築費もシミュレーションします。

• 建築費用：4,800万円＝80万円（建築坪単価）×60坪（延床面積）
• 諸費用：480万円＝4,800万円×10％（建築費用あたりの諸費用割合）
• 合計：5,280万円

木造アパートの場合、減価償却期間は22年です。アパートローンは減価償却期間に基づき設定されるため、それ以下の返済期間になります。

3-2.鉄骨造2階建てアパート

2-3.の間取り例をもとに収支をシミュレーションすると以下の通りです。

メゾネットタイプのようなファミリータイプの物件は坪当たりの家賃単価を上げられないものの、定着率が高く、経営が安定するという特徴があります。

併せて、建築費もシミュレーションします。

• 建築費用：5,100万円＝85万円（建築坪単価）×60坪（延床面積）
• 諸費用：510万円＝5,100万円×10％（建築費用あたりの諸費用割合）
• 合計：5,610万円

軽量鉄骨造での試算です。軽量鉄骨造のアパートは規格化されているものも多く、堅牢な作りになるわりにリーズナブルといえます。

3-3.鉄筋コンクリート造4階建てアパート

2-4.の間取り例をもとに収支をシミュレーションすると以下の通りです。

繁華街エリアでは1階を店舗にすると収益性が上がります。

併せて、建築費もシミュレーションします。

• 建築費用：1億4,400万円＝90万円（建築坪単価）×160坪（延床面積）
• 諸費用：1,440万円＝1億4,400万円×10％（建築費用あたりの諸費用割合）
• 合計：1億5,840万円

店舗は、スケルトン貸しといって内装などを施さない状態で貸し出せるため、建築坪単価がその分割安になります。

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4.アパート建築で知っておきたい建築規制

所有地でのアパート経営の収益を最大化するためには、建築規制の条件を満たしながら最大の規模のアパート建築を実現させなければなりません。経営規模に影響がある建築規制はいくつかあります。

• 建ぺい率・容積率
• 接道義務
• 高さ制限
• 用途地域

ここでは、土地の建築規制について解説します。アパートの建築基準法については、より詳しく解説した記事があります。ぜひご一読ください。

4-1.建ぺい率・容積率

建ぺい率は、敷地の広さに対してどれだけの建坪を確保できるかを定めたものです。
容積率は、敷地の広さに対してどれだけの延床面積を確保できるかを定めているので、フロア数に影響します。

宅地では60％・150％などの設定がよく見られます。繁華街では80％・500％なっていることもあり、容積率が高いほど建物は高層にできます。

一般的な60％・150％の50坪の土地に建築する場合、最大で30坪の建築面積、延床面積は75坪のアパートの規模が目安です。

4-2.接道義務

4メートル幅以上の道路に接する面（出入口となる接面）が2メートル以上ないと、その土地に建物を建てられません。これが接道義務です。旗竿地のような奥まった敷地でも、路地の間口は最低2メートル確保しなければいけません。

また、前面道路に絡む規制には接道義務のほかに、セットバックもあります。これは前面道路の幅員が4メートルに満たない場合、道路の中心から2メートルの幅を通路として確保する、つまり敷地のセットバック（道路後退）が必要になるということです。

4-3.高さ制限

用途地域や敷地周辺の状況によって、建築物の高さが制限されることもあります。高さ制限の規制は大きく5種類です。

4-4.用途地域

用途地域は、都市計画法に基づいて土地の用途を細かく分類したものです。土地はエリアによって主な使い道が定められており、それが用途地域です。アパート建築が可能な市街化区域は13の用途地域に分類されていますが、例外として工業専用地域ではアパート経営はできません。
また、市街化区域以外の都市計画区域外、市街化調整区域でもアパート経営は原則的にできないことにも注意が必要です。

ただし、アパート経営ができない用途地域でも、他の土地活用が選択できます。土地の収益化を検討する際は、所有地の用途地域を確認したうえで土地活用会社やハウスメーカーに相談するとよいでしょう。

4-5.その他の規制

建築に関する規制には自治体独自の条例やエリアの特性に合わせて設定されたものもあります。例えば以下のようなものです。

• ワンルームマンション条例
• 防火地域・準防火地域内の制限

ワンルームマンション条例は、主に東京都など、単身者が多い都市圏の自治体で独自で制定している条例です。ワンルームタイプの集合住宅の建築では、1室面積の下限やファミリー向け住戸の一定割合での併設、駐車場・駐輪場の設置などを条件としています。

5.50坪でアパート経営を成功させる5つのポイント

50坪の土地にアパートを建てる際、建築費用はもとより将来の収益性や経営プランの検討も重要です。本章では、50坪でのアパート経営を成功させるためのポイントを5つ紹介します。

5-1.需要のある間取りを選択する

エリアによって需要のある間取りタイプは変化します。
建築プランを検討する際は、周辺の市場調査をしっかりすることが大切です。

特に50坪程度の敷地にアパートを建てる場合は、駐車・駐輪スペースを設けるかなども検討しなければなりません。自家用車所有率の高いファミリーに需要があるエリアなら2LDKの間取りや駐車場の併設を検討します。

しかし、駅から近い、単身者が多い立地では駐車場の確保が必要ない場合もあります。
また、単身者用にワンルームや1Kの間取りを選択したほうが、坪当たりの家賃単価が上がるため収益性はアップします。

しかし、市場調査を一個人でするのは至難の業です。アパート建築に長けたハウスメーカーはエリアのニーズをよく把握しているため、市場調査も含めて相談するのがおススメです。

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5-2.差別化を図る

入居の決め手となる強みを一つでも持っているアパートは、入居者が集まりやすくなります。
強みを作るには、建築時のプランニングから取り入れるのがおススメです。建築時に差別化を図ることで、ローコストで人気の物件になり得ます。

アパート経営には競合がつきものです。似た条件の物件の場合、家賃設定の安いほうに需要は流れます。しかし、家賃で張り合おうとすると経営は傾きかねません。
差別化ポイントを持っている物件は、多少築年数がたっても一定層への需要が見込め、経営も安定するでしょう。

差別化は、単身者向けなら入居者用のWi-Fi環境を整える、エアコンを備え付けにする、などの方法があります。
ファミリー層向けの物件では、宅配ボックスを設置する、お風呂の追い炊き機能をつけるなどが考えられます。

5-3.アパートローンの返済計画をしっかりする

50坪規模でアパートを建てるとなると、建築費用など初期費用は4,000万円を超えます。アパート経営では初期費用の一部をアパートローンの借り入れで賄うのが一般的です。

借入金の返済は、家賃収入を充てます。しかし、収益が手元に残らなければ、経営は失敗といえるでしょう。月々の返済額をなるべく小さくするためにも、初期費用の調達割合は自己資金3割、借入金7割とするのが理想です。

また、返済期間は減価償却期間内に設定します。減価償却費は、実態のない支出として所得税計算時に経費計上できるためです。

5-4.施工技術の高いメーカーで建てる

アパート経営を続けていると、いずれ修繕や予想しない損傷に見舞われることもあります。こうした修繕の必要性は、施工技術の高いメーカーに任せたり、メンテナンスサービスのついているアパートメーカーにしたりすることで、リスクが激減するでしょう。

見極め方は、実績です。同規模のアパート建築の実績が豊富であれば、さまざまなパターンにも臨機応変な対応が期待できます。
また、対応力があるということはどこでコストダウンすればよいかも知っているということです。建築費用調達に不安がある場合は相談してみるとよいでしょう。

5-5.ハウスメーカーの建築プランを比較検討する

ハウスメーカーには、それぞれ得意としていること、特性があります。そのため、提案は特性を十分に反映したものになるのが一般的です。所有地の形状やニーズによって、最適の答えは一つではないこともしばしばです。

そこでおススメが、ひと手間で複数企業の建築プランを取り寄せられる一括プラン請求サービスの利用です。
プランを比較検討することで、善し悪しの判断がつきやすくなります。プランの一部はこちらがよい、そちらはこの部分がよい、といった具合に部分的に取り入れたいと思う箇所が出てくるかもしれません。

オーナーによって所有地でアパート経営する目的はさまざまです。目的を伝えたうえで、それを実現できる力があるメーカーかどうかを見極めるには、以下のポイントを重視してメーカーを比較します。

• 50坪規模の物件建築の実績が豊富
• アフターフォローが充実している
• 節税対策の相談にも乗ってくれる

「HOME4U オーナーズ」はアフターフォローまで安心な大手ハウスメーカーも多数参画する一括プラン請求サービスです。最大10社から建築費シミュレーションを含む建築プランを請求できます。ぜひ「HOME4U オーナーズ」を活用して、安定のアパート経営を実現させてください。

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