田舎の土地は賃貸需要が少なく活用が難しいです。ここでは田舎の土地でも可能な土地活用法20選を紹介していきます。

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公開日
2021年08月27日
変更日
2021/08/27
カテゴリ
記事, 賃貸住宅の新規建築

田舎の土地活用20選!山林・農地・宅地でできる活用術を網羅

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田舎の土地活用20選!山林・農地・宅地でできる活用術を網羅

土地活用を田舎で行うことは誰がやっても難しいです。
田舎であればあるほど選択肢は減っていき、土地活用の難易度は上がっていきます。

活用が難しい田舎の土地であっても固定資産税や除草費用の維持費はかかるため、維持費の負担を軽くするためにもなんとか活用したいと考えている方も多いのではないでしょうか。

この記事では「田舎の土地活用」について、解説していきます。
山・農地・宅地に分けて、それぞれでできる土地活用について紹介しますので、ぜひ最後までおつきあいいただき、収益化するためにお役立てください。

1.田舎の土地活用を難しくする3つの障害

田舎の土地活用を考える上では、田舎の土地活用を難しくしている原因を知ることが必要です。
原因を取り除くことができれば、土地活用ができる可能性が見えてきます。
最初に田舎の土地活用を難しくする障害は、主に以下の3点です。

  1. 賃貸需要がない
  2. 地形が平坦でない
  3. 規制がかかっている

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.賃貸需要がない

田舎の土地活用が難しい最大の理由は、「賃貸需要がない」という点です。
土地活用は「建物を貸す」または「土地を貸す」ことで賃料収入を得ることを基本としています。

しかしながら、人口の少ない田舎ではそもそも借り手がほとんどいないため、必然的に他人に貸す土地活用が難しくなってしまいます。

他人に貸す土地活用が難しい場合は、「自分で使う」方向性に考え方を切り替える必要があります。
土地活用の中にも、太陽光発電等の自分で使うケースの活用方法は存在します。

土地活用は「他人に貸す」タイプの方が収入も安定しますし、リスクも低いです。
そのため、田舎であっても最初は「他人に貸す」土地活用を探してみて、やっぱり無理であれば2番目の選択肢として「自分で使う」土地活用を探すというのがセオリーとなります。

1-2.地形が平坦でない

田舎の場合、地形が平坦でないことから土地活用ができないことも多いです。
特に、山林を活用する場合、地形が障害となって土地活用を断念せざるを得ないことがよくあります。

地形に関しては、造成工事を行えば平たんにすることもできますが、造成工事には多額の費用がかかります。

田舎の場合、たとえ造成工事をしたとしても、その後の賃料が安いため費用対効果に見合わないことが多いです。

地形が障害となっている場合、地形を生かした活用方法を考えていく必要があります。
例えば、キャンプ場やアスレチック施設、サバイバルゲーム場などは山林の地形を生かした活用方法であり、ほとんど造成工事をせずにできます。

1-3.規制がかかっている

田舎の場合、規制がかかっていることで活用の大きな障害となっていることもあります。
土地活用の大きな障害となっている規制は、「農地法」と「都市計画法」の2つです。

まず農地については農地法の規制がかかっているため、農地以外に転用することに大きな制限を受けています。

農地を農地以外にするには転用許可を得る必要がありますが、農地には複数の種類があり、下表のように「転用できない農地」と「転用できる農地」が定められています。

種別 定義 許可の方針
農用地区区域内農地 市町村が定める農業振興地域整備区域内において農用地区域とされた農地 原則不許可
甲種農地 市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地(8年以内)等の特に良好な営農条件を備えている農地 原則不許可
第1種農地 10ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等の良好な営農条件を備えている地域 原則不許可
第2種農地 鉄道の駅が500m以内にある等の市街地化が見込まれる農地または生産性の低い小集団の農地 周辺の他の土地に立地することができない場合等は許可
第3種農地 鉄道の駅が300m以内にある等の市街地の区域または市街化の傾向が著しい区域にある農地 原則許可

転用が原則不許可の農地に定められている場合、基本的に農地以外の活用ができないことになります。

例えば、農地で太陽光発電を行うことは農地を雑種地に転用することですので、転用ができない農地では原則できません。(例外として営農型太陽光発電ができるケースもあります。)

転用できない農地の場合には、農地として貸す方法や市民農園、農家民宿といった活用手段を考える必要があります。

2つ目の大きな規制は、都市計画法で指定された「市街化調整区域」です。
市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域であり、原則として建物を建てられないエリアのことを指します。

市街化調整区域は政令都市にも指定されており、周辺に多くの人が住んでいるにも関わらず建物を建てることができないため、残念ながら十分な土地活用ができない状況となっています。

市街化調整区域で土地活用を考える場合、まずは建物を建てずにできる駐車場が有効な選択肢です。

市街化調整区域は、いわゆる都市農村であり周辺に人口が多く住んでいるため、駐車場需要も十分にあります。

また、市街化調整区域であっても一部の建物に関しては、「開発許可」と呼ばれる許可を得ることで建築することができます。

例えば、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅等は、一定の要件を満たせば市街化調整区域でも建築可能です。

市街化調整区域内の土地で建物を建てる土地活用を行いたい場合には、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅を検討してみる価値があります。

2.山でできる土地活用

アスレチック施設

山でできる土地活用について、以下の8つの方法を解説します。

  1. キャンプ場
  2. アスレチック施設
  3. サバイバルゲーム場
  4. 里山レストラン
  5. 産業廃棄物処理施設
  6. トランクルーム置場
  7. 太陽光発電
  8. 資材置場

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.キャンプ場

山をそのまま利用する土地活用としては、キャンプ場があります。
近年はキャンプブームが起きており、キャンプの市場は拡大中です。

キャンプ場は、焼き場を提供するだけなら、飲食店業の許可は不要となります。
また、利用者が自分でテントを張って宿泊するだけのスタイルなら旅館業法の許可も不要です。

2-2.アスレチック施設

山林の活用方法としては、アスレチック施設を運営する方法もあります。
アスレチックは山の地形や樹木をそのまま利用することができるため、伐採費用や造成費を安く抑えることができます。

森林でアスレチックを運営する場合、パカブ(ネットを張り巡らせた遊具)やジップライン(木々の間に張られたワイヤーロープを滑車できる遊具)などの人気の施設を取り入れると集客力が上がります。

2-3.サバイバルゲーム場

サバイバルゲーム場とは、エアガンを使って戦闘を模す本格的な遊び場のことです。
近年は、雑木林のような山林をサバイバルゲーム場として貸し出す事例も散見されます。

サバイバルゲーム場は専用の予約サイトもあり、施設として登録すると簡単に始めることができます。

2-4.里山レストラン

山林では里山レストランといった活用方法もあります。

里山レストランの中には、形が悪くて市場に出ない規格外野菜を地元の農家から安く仕入れ、成功しているレストランもあります。
地元の農家との連携は必須であり、地産地消をコンセプトとすると成功しやすいです。

2-5.産業廃棄物処理施設

田舎の山林では、産業廃棄物処理施設への賃貸需要があります。
産業廃棄物処理施設は市街地では住民の反対を受けてできないため、事業者が田舎の山林を求めて土地を探しています。
ただし、伐採後の土地がある程度平坦地であることが必要です。

2-6.トランクルーム置場

伐採後の土地をトランクルーム置場として活用する方法もあります。
トランクルーム置場は、必ずしも市街地である必要はなく、田舎でも一定の需要があります。

田舎のトランクルームの場合、近隣の市外の人が「滅多に利用しないものを置いておく」というニーズがあります。

ただし、トランクルームはコンテナハウスと呼ばれるトランクルームに似た建物を建てることになるため、相応の初期投資が必要です。

2-7.太陽光発電

山林では伐採後の土地を太陽光発電用地として利用する方法もあります。
太陽光発電は、斜面のある土地でもできますが、日照時間を考慮すると南向き斜面の土地が適しています。

2-8.資材置場

資材置場とは、木材等の建築資材を一時的に置いておくスペースのことです。
資材置場として貸すには、敷地が公道に面しており、樹木を伐採した後の更地で、平らな土地であることが条件となります。

3.農地でできる土地活用

市民農園

農地でできる土地活用について、以下の4つの方法を解説します。

  1. 農業集積を目的とした賃貸
  2. 市民農園
  3. 農家民宿
  4. 営農型太陽光発電

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.農業集積を目的とした賃貸

転用できない農地の場合、農業集積を目的とした賃貸の可能性があります。
いわゆる「農地を農地として貸す」活用方法です。

農地の売買や賃貸に関しては、全国農地ナビができたことで以前よりもかなり話がスムーズに進むようになりました。

全国農地ナビとは、全国農業会議所が運営している公的なサイトです。
農業委員会等が整備している農地台帳および農地に関する地図を、インターネットで公開しているサイトになります。

「売りたい」または「貸したい」農地の情報が航空写真でわかりやすく掲載されており、農地を探している全国の人に情報が届きやすくなっています。

全国農地ナビに「貸したい農地」の情報を掲載したい場合、農地の所在地にある市町村の農業委員会(市町村に設置された農地事務を担う行政委員会のこと)に申し出ると情報を掲載してもらえます。

農地を農地として貸す場合でも、「3条許可」と呼ばれる農地法の許可が必要です。
3条許可の許可権者は農業委員会になります。

全国農地ナビは最初から農業委員会を通して情報を掲載することになるため、3条許可の取得についてもスムーズに話を進めることができるメリットがあります。

3-2.市民農園

農地の活用方法には、特定の法律に基づく「市民農園」としての活用方法もあります。

市民農園とは、いわゆる「貸し農園」や「観光農園」といった類のものになります。
市民農園には、農地法の許可を受けずに簡素な手続きでできるメリットがります。

市民農園には、以下の2種類があります。

市民農園の種類 内容
農園利用方式 園主の指導の下で利用者が継続的に農作業を行う方式
貸付方式 利用者に農地を貸す方式

農園利用方式は、簡単にいうと農家の方が直接指導しながら、市民に農業の楽しみを体験してもらう活用方法のことです。
営農者の管理下で行われるため、農園利用方式は特段の手続きは不要となります。

ただし、借りる市民のために新たに休憩施設やトイレ等を整備する場合には市民農園整備促進法による手続きが必要です。

一方で、貸付方式は、特に営農者が指導をしない状況で農地をそのまま市民に貸す方式となります。
貸付方式の場合は、特定農地貸付法による手続きが必要です。

貸付方式を行うには、以下の要件を満たす必要があります。

【貸付方式の要件】

  • 10a(1,000㎡)未満の貸付け
  • 相当数の者を対象とした貸付け(複数人へ貸し付けることが必要)
  • 貸付期間が5年を超えない
  • 利用者が行う農作物の栽培が営利を目的としないものであること

尚、貸付方式でも新たに休憩施設やトイレ等を整備する場合には市民農園整備促進法による手続きが必要となります。

市民農園の手続きフロー

3-3.農家民宿

農家民宿とは、農林水産省令で定める農村滞在型余暇活動または山村・漁村滞在型余暇活動に必要な役務を提供する民宿のことです。

農山漁村滞在型余暇活動に必要な役務を提供することで、建物をホテルのような宿泊施設として活用することができます。
農山漁村滞在型余暇活動とは、以下のようなサービスのことを指します。

  • 農作業の体験指導
  • 農産物の加工または調理の体験指導
  • 地域の農業または農村の生活および文化に関する知識の付与
  • 農用地等の案内
  • 農作業体験施設等を利用させる役務
  • 上記役務提供のあっせん

農家民宿は、旅館業法の一部が規制緩和されてできる仕組みとなっており、一般の方でもできる活用方法となっています。

農地の近くに空き家が残っている場合は、空き家を農家民宿として利用することが可能です。

農家民宿は、必ずしも自らが民宿経営や農山漁村滞在型余暇活動に必要な役務の提供を行う必要はなく、専門の会社に委託すれば家主不在型の空き家でもできるようになっています。

3-4.営農型太陽光発電

農地の活用方法としては、営農型太陽光発電というものもあります。
営農型太陽光発電とは、農地に支柱を立てて上部空間に太陽光発電設備を設置し、太陽光を農業生産と発電とで共有する活用方法のことです。

2m以上の高さの太陽光パネルを設置し、パネル下の農地部分に十分な太陽光が注ぎ込む隙間を作り、パネル下の農地で農業を継続できるタイプの太陽光発電になります。

従来、農地で太陽光発電を行うには転用許可が必要でしたが、2018年5月に農地法の一部規制緩和が行われたことで、営農型太陽光発電ができるようになりました。

例えば、従来太陽光発電ができなかった農用地区内の農地でも、農用地区域内を含め荒廃農地を活用する場合には10年以内の一時転用が認められ、営農型太陽光発電の活用ができるようになっています。

営農型太陽光発電を行うには、「一時転用許可」と呼ばれる許可を受けることが必要です。
一時転用許可の期間は最長で10年となります。

一時転用許可を得るには主に以下の条件を満たす必要があります。

  • 下部農地における営農の適切な継続が確実
  • 農作物の生育に適した日照量を保つための設計
  • 支柱は、効率的な農業機械等の利用が可能な高さ(最低地上高2m以上)
  • 周辺農地の効率的利用等に支障がない位置

また、一時転用許可の条件として、農産物生産に支障が生じていないか等について年に1回の報告が義務付けられています。

4.宅地でできる土地活用

民泊

宅地でできる土地活用について、以下の8つの方法を解説します。

  1. 駐車場
  2. 介護施設(老人ホーム・サ高住)
  3. アパート経営
  4. 戸建て賃貸
  5. コンビニ
  6. サテライトオフィス
  7. サブスク住宅
  8. 民泊

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.駐車場

田舎でも宅地なら駐車場の土地活用ができます。

駐車場は建物を建てずにできることから、投資額を抑えられ、賃貸需要が低い田舎でもリスクを抑えながらできる土地活用です。
また、建物が原則として建てられない市街化調整区域でもできる土地活用となっています。

駐車場には主に月単位で貸す「月極駐車場」と時間単位で貸す「コインパーキング」の2種類があります。
収益性は月極駐車場よりもコインパーキングの方が高いです。

月極駐車場の収益性は低いですが、トラロープを使って区画を分けるだけでできるため、初期費用を安くできる点がメリットになります。

一方で、コインパーキングの場合、自営で行うとなるとアスファルト舗装やゲート、ロック板等を揃える必要があります。

ただし、コインパーキングであっても駐車場運営会社に土地を貸す「土地貸し方式」を採用した場合、初期費用をタダで行うことができます。

土地貸し方式とは、アスファルト舗装やゲート、ロック板等は全て駐車場運営会社が自分たちの資産として持ち込む形式の運営方法のことです。

コインパーキングは、人が集まる場所の近くにニーズがあります。
田舎でも観光地や駅、スーパー、銀行等の近くの土地であればコインパーキングは成功しやすいです。

4-2.介護施設(老人ホーム・サ高住)

介護施設も田舎でできる土地活用の一つです。

介護施設には、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅(以下、「サ高住」と略)といったものがあります。
サ高住とは、安否確認と生活相談のサービスを兼ね備えた高齢者向け住宅のことです。

老人ホームやサ高住の土地活用は、介護事業者に建物を一棟貸しする土地活用になります。
田舎でも近くにバス停があるような土地であれば、介護事業者の賃貸需要があります。

バス停は徒歩5分圏内にあることが望まれます。

一定の要件を満たす老人ホームやサ高住は、市街化調整区域でも建てることができます。
具体的には、市街化調整区域内の病院と密接に連携する必要がある場合等のやむを得ないケースの場合には、開発許可が下り、建物を建てることができます。

市街化調整区域内の土地を活用したい場合には、老人ホームやサ高住の可能性がないか確認してみることをおススメします。

4-3.アパート経営

田舎でもある程度人が住んでいる地域では、アパート経営も可能です。
アパートは、木造や軽量鉄骨造等の比較的建築コストが安い材料で建てることができ、投資額を抑えながらできる土地活用になります。

投資額を抑えれば借入金も少なくなるため、土地活用のリスクを下げられます。
そのため、田舎のような空室リスクが高いエリアであっても、比較的取り組みやすい土地活用です。

4-4.戸建て賃貸

田舎の土地活用として、戸建て賃貸の選択肢もあります。
田舎では、二地域住居を目的とした戸建ての賃貸ニーズが存在します。

二地域住居とは、都市部のが、週末や一年のうちの一定期間を田舎で暮らすライフスタイルのことです。

二地域住居では、田舎に土地と家をいきなり購入する人も多いですが、購入の前段階として賃貸物件を借りることで二地域住居のお試し期間を設ける人もいます。
賃貸であれば、借りる人が気軽に二地域住居を始めることができる点がメリットです。

昨今は、企業のリモートワークが浸透してきたことから、郊外の広い家を求めて地方に移住する人も増えてきています。

都市部からの移住者をターゲットとする場合、高速通信環境を整えておくことが望ましいです。

田舎でもリモートワークがしやすい環境を整えておくと、これからは都市部の人のニーズを捉えやすくなります。

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4-5.コンビニ

コンビニは田舎でもできる数少ない商業系の土地活用の一つです。
田舎のコンビニの場合、トラックの運転手を顧客とできることが求められるため、400~500坪以上あるような土地だと出店の可能性がでてきます。

敷地内でトラックの切り替えしができて、ゆったりと駐車できるようなスペースがあると理想的です。

コンビニは、賃料が高く、建築費も大きくないことから収益性が非常に高い土地活用となります。

4-6.サテライトオフィス

サテライトオフィスとは、本社を中心に考え、その周りに衛星(サテライト)のように配置されたオフィスのことです。

田舎の不動産をIT企業が借り上げて、サテライトオフィスとして利用しているケースがあります。
オフィスといっても、建物としては一般的な住宅になります。

サテライトオフィスは、基本的には古民家が好まれますので、新築で建てる場合は田舎の雰囲気に合った蔵のような家にするなど、デザイン性には配慮する必要があります。
サテライトオフィスを行うには、高速通信環境が整備されていることが条件です。

4-7.サブスク住宅

サブスク住宅とは、全国に点在する住宅に定額で住み放題ができるというサービスのことです。
サブスク住宅は、物件をサブスク住宅運営会社に登録することで始めることができます。

サブスク住宅のターゲットは主に観光客になります。
観光客が1週間程度滞在するために利用することが多いため、近くに観光資源がある立地であることが望まれます。

4-8.民泊

田舎では民泊の土地活用も考えられます。
民泊は2018年6月から住宅宿泊事業法という法律が施行されたことにより、届出をすれば全国どこでも年間180日までなら民泊経営ができるようになりました。

民泊には自宅で自分がホストとして経営する「家主居住型」と、空き家の状態で行う「家主不在型」の2種類があります。

そのため、遠方の田舎にある土地であっても家主不在型を選択すれば、民泊を行うことができます。

家主不在型を選択する場合には、国土交通省に登録された住宅宿泊管理業者に管理を委託することが義務付けられています。
住宅宿泊管理業者は地元の不動産会社であることが多いです。

民泊はアパートの一室でも行うことができますので、アパートを建てた場合、例えば半分を普通の賃貸、半分を民泊でやってみるという方法もあります。

まとめ

いかがでしたか。
田舎の土地活用について解説してきました。

田舎では、主に「賃貸需要がない」、「地形が平坦でない」、「規制がかかっている」の3つの障害が土地活用を難しくしています。

ただ、それぞれの土地に合う活用法がまったくないわけではありませんので、この記事で紹介した内容を参考にしながら検討を深めていただければと思います。

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