地目変更とは、不動産登記上の地目と、実際の土地の利用方法が合致しないときに、登記上の地目を目的に合わせて変更することです。
普段はあまり聞くことのない言葉ですが、土地を売却・土地活用をしようとすると、地目が「宅地」であるほうが良いため、地目変更をしなければならないことがあります。今回は、地目変更に関して、次のようにまとめています。
- 地目変更とは
- 地目変更をするメリット・デメリット
- 地目変更をする流れ・3ステップ
- 地目変更に関するよくある5つのQ＆A
どなたでも地目変更が必要になるケースはありますので、ご所有の土地の売却・土地活用をご検討の方は参考になさってください。
また、地目変更を伴う土地活用についてプロに直接相談したい方は、以下のボタンから土地活用プランの申し込みをすることもできますので、ぜひご利用ください。
地目変更が必要になるのはどんなとき？
地目変更をするメリットは？
地目変更手続きをすることで生まれるメリットには以下のようなものがあります。
- 土地を売りやすくなる
- ローンが組める
- 変更しても税金は変わらない
3つのケースでのメリット・デメリットについて「地目変更をするメリット・デメリット」で解説しています。
地目変更手続きの流れは？
地目変更は以下のような手順で進めます。
- 土地の登記内容の確認をする
- 土地の現況を確認する
- 必要な手続きを確認して手続きを進める
詳しい流れについては「地目変更をする流れ・3ステップ」をご確認ください。
1.地目変更とは
地目変更登記（地目変更）とは、登記されている土地の使用目的が、実際に使っている状態（現況）とは異なる場合に、土地の利用目的を今使われている状態に合わせて変更する手続きのことです。
地目は、客観的かつ総合的に判断したときに、その土地が何の目的で使われているかで判断されます。地目は、不動産登記法によって全部で23種項目に分けられていますが、主な地目は以下の5種類に振り分けることが可能です。
- 宅地 人が住む・住み続けるための土地
- 田 農耕地で用水を利用する土地
- 畑 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地や牧草地
- 山林 耕作をせずに竹木が生育する土地
- 雑種地 上記のどれにもあてはまらない土地
【参照：国税庁 土地の地目の判定】
なお、23種類の地目について詳しく知りたいという方は、「土地の種類」の記事をご覧ください。
1-1.地目変更が必要になる、よくあるケース
地目変更が必要になるケースは主に以下の3つになります。
- A） 土地を担保に融資を受ける
-
土地活用でアパート経営をするときに必要になります。土地を担保にして融資を受けるとき、金融機関は、その土地の地目と、土地が現状どのように使われているかを見ます。この時に、地目と土地の使用目的の現況が一致していない場合は、地目変更登記の要請があります。
- B） 土地を売る
-
現況と登記簿上の地目が一致していない土地を売却する時には、土地の所有権移転登記を行なう前提で、売却する前に地目変更登記をしておく必要があります。
- C） 土地（畑などの農地）を売る
-
農地を農地のままで売却する場合、売却相手は営農者に限られるので、買い手がつきにくいというデメリットがあります。農地を売る場合は、売却前に、農地以外の地目に変更しておく方が買い手はつきやすいでしょう。例えば、宅地として家を建てて使っていた場合でも、土地の登記簿上の地目が農地であれば、現況に合わせて農地以外の地目に変更しておく必要があります。
1-2.地目変更にかかる費用の目安
地目変更の手続きを、その土地の所有者が行う場合は無料です。手続きは、管轄の法務局へ、ダウンロードした申請書に必要事項を記入して提出するだけです。郵送での手続きもできますので、その場合は実費（郵便代など）がかかります。
原則として、地目変更の手続きは土地の所有者本人がすることになっていますが、代理人を立てて申請をすることもできます。例えば、地目変更後に売却や土地活用による融資などが控えており、その手続きなども一括して司法書士に依頼する場合には、専門家への報酬が発生します。
| 費用目安 | |
|---|---|
| 所有者本人が申請 | 郵便代金・交通費・電話代・住民票などの発行手数料など |
| 司法書士に委任 | 上記の費用 + 作業報酬として3～5万円前後※ |
※依頼をする量や事務所の規定によります。
また、地目変更の際には、法務局にあるデータを使用しますので、地目変更の手続きそのものには測量も測量図も不要です。
土地の地目変更は、なるべく早くしておいた方が、スムーズに土地活用・売却が進みます。ご所有の土地でアパート経営やマンション経営などの土地活用をご検討の場合は、一回の入力で最大10社までのハウスメーカーや不動産会社から土地活用プランが入手できる「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご活用ください。
また、土地の売却をご検討の場合は「不動産売却 HOME4U」での一括査定をご利用いただければ、一回の入力で最大6社までの査定が比較できます。
2.地目変更をするメリット・デメリット
本章では、なぜ、地目変更をしておいた方が良いのかを、地目変更に関するメリット・デメリットにまとめて解説しています。以下の表は、メリットとデメリットを3種にまとめたものです。
| メリット | 比較内容 | デメリット |
|---|---|---|
| 売りやすくなる | 土地の売却 | 売却が難しくなる |
| 住宅ローンが組める | 土地活用 | 住宅ローンは組めない |
| 変更しても税金は変わらない | その他 | 自由な土地活用がしにくい |
将来、土地の売却・土地活用をお考えの場合は、早めに地目変更手続きをしておいた方が、スムーズな進行ができます。
2-1.土地の売却
土地を売却する場合は、地目が宅地になっているほうが売りやすくなります。その他の用途の土地でも売ることはできますが、土地を購入したい方の多くは宅地として土地を探していますので、宅地の方が買い手を見つけやすくなります。
また、お持ちの土地が農地だった場合、農地を農地のままで売却することはできますが、購入者もその土地を農地として使用しなければなりません。そのため、買い手が農業従事者に限定されることになりますので、やはり、買い手の分母が小さくなり、売りにくくなってしまいます。
このような理由から、土地の売却を予定している場合には、売却前に地目変更をしておくようにしてください。
2-2.土地活用
土地活用でアパート経営などの賃貸住宅をはじめようとした場合、多くの方は、お持ちの土地と、これから建てるアパート建物の両方を担保にして、建築費のアパートローンを組みます。
金融機関のアパートローンは、地目が「宅地」でしか融資がおりません。その他、フリーローンのような形で融資ができるタイプのローンであっても、宅地以外の地目では、ローン金額の一部しか審査が通らないことが多いため、土地活用の選択肢に制限ができてしまいます。
また、地目変更はご所有の土地の種類によっては時間がかかることもあるため、土地活用を検討しだした段階で、地目変更をしておくことをおすすめします。
2-3.その他
土地にかかる税金には、固定資産税と都市計画税、相続税があります。土地オーナーの中には、宅地に地目変更をしてしまうと税金が高くなると考え、ご所有の土地に家などを建てた後でも、地目変更をしないままでいることがあります。
しかし、税金は地目の内容に関係なく、「現況、どうやって使っているのか」をベースに税額が決まります。例えば、地目が畑の土地の上に家が建っていれば、たとえ「畑→宅地」へと地目変更をしていなくても、固定資産税などの税金は「宅地」として計算されています。
また、土地の上に家が建っていることで、その土地の地目が宅地に変更していない状態であっても、住宅用地の特例などの税額が減額される制度の対象にもなっており、実質上の宅地の扱いをされています。このように、地目は登記書類よりも「現況」が最優先されます。
ただし、今後、土地活用・相続・売却なども視野に入れるのであれば、地目は早めに「宅地」に変更して置くほうが、必要な時にスムーズな手続きができます。
アパートやマンションなどの賃貸経営で土地活用をご検討の方は「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求を、土地の売却をご検討の場合は「不動産売却 HOME4U」の一括査定をご活用ください。
どちらも、一回の入力で複数のプランを一括請求することができます。また、資料確認後には、訪問査定という現地に不動産のプロフェッショナルが来て、現状を見て、現実的な判断をしてくれます。その時に、地目変更に関してわからないことなどを、具体的に相談できます。
3.地目変更をする流れ・3ステップ
本章では、地目変更の全体多岐な流れを3つのステップにわけて説明しています。
3-1.ステップ1.土地の登記内容の確認
ご所有の土地の登記内容から、地目を確認します。確認方法は以下の3つになります。
- 登記済権利証または登記識別情報
-
手元に登記済権利証（不動産の権利書）・登記識別情報などがあれば、そこに地目が記載されています。ただし、書類の発行年が古い場合は、その時期から今日までの間に登記内容が変更されている可能性があるため、不確かな確認方法となります。
- 法務局で確認
-
法務局で土地情報を確認する方法です。手間はかかりますが、間違いのない確実な方法です。法務局へ出向いて確認をするか、法務局の登記情報提供サービスを使って、オンラインで確認することもできます。この方法ではPDF印刷※が可能です。
また、土地活用などを前提としてプラン請求などをして、不動産会社やハウスメーカーの担当者がいる場合は、法務局で確認をしてきてもらえます。※ただし、金融機関への提出書類では、PDF書類は受け付けていませんのでご注意ください。
- 固定資産税の納税通知書
-
毎年6月頃に送付される、固定資産税の納税通知書に同封されている「課税明細書」「評価明細書」にも地目の記載があります。
ご自身が所有者の場合は、固定資産税の納税通知書を、相続などの場合は、実家などへ郵送されている納税通知書を確認してください。
3-2.ステップ2.土地の現況を確認する
本来は、登記簿上の地目と現況の地目は一致していなければならないのですが、登記は原則として「申請主義」であるため、ケースによっては、登記地目と現況の地目が違っていることがあります。
書類と現況が違っていた場合は、現況が優先されます。例えば、土地の地目が畑であっても、そこに家が建っていれば宅地として扱うことになります。
複数ある地目の中で、山林・原野・雑種地は、基本的には宅地に変更をしないでも宅地として使えます。しかし、そこに家屋を建てるためにローンを組む場合は、宅地に地目変更しておく必要があります。
相続などで引き継いだ土地で、現況をどう判断したらよいのかわからない場合は、土地がある管轄法務局に現況調査依頼の申請をすれば、法務局の職員立ち合いの下で現況確認をしてもらえます。
調査依頼方法は自治体によって違いがあります。法務局に電話確認するか、「地目 現況調査依頼 〇〇市」などで検索をすると、ネットから要綱や申請書がダウンロードできるエリアもあります。
また、以下のA山林・B畑（農地）・C相続による土地の3種は、現況確認以外にも、確認しておくべきことがあります。
- A）山林
-
山林に保安林がある場合は、売却や処分方法に制限がかかる可能性あります。保安林とは、水源の保存・エリアの防災・生活環境の保全など、特定の公益性のある目的のために、農林水産大臣や都道府県知事によって指定・保護されている森林のことです。
保安林は、それぞれの目的に沿った森林機能を確保するため、樹木の伐採や土地の形の変更などが規制されています。保安林がある場合は、地目変更の前に、保安林を解除する手続きが必要になります。
古い権利証などでは、地目に「山林」とだけ記載があるだけで、保安林の記載がないこともありますので、事前に確認をしておく必要があります。
保安林の解除には複雑な申請手続きが必要なため、土地活用や売却を依頼する不動産会社または司法書士など、専門家への相談が必要になります。
【参照：林野庁 保安林の転用解除に係る情報】 - B）畑（農地）
-
畑や田んぼなどは農地ですので、農業以外には利用できません。農地を農業以外の目的で利用する場合には、地目変更が必要です。農地の地目変更をするためには、農地転用届などの農地法の手続きが必要です。
さらに、ご所有の農地が、農業振興地域制度で該当地域として登録されている場合は、農地法での変更（農地転用届など）を提出する前に、登録除外してもらう「農振解除」手続きをする必要があります。
農業振興地域制度とは、市町村が、将来的に農業として利用する土地を確保するために指定した区域であるため、基本的に、農地転用は禁止されています。
申請先は地域の役所にある農林課などになりますが、担当する役所が農振解除を受理しなかった場合は、農地転用も売却もできなくなります。まずは、役所に解除が可能かどうかを相談し、それから農振解除の申請をします。
地域にもよりますが、農振解除申請のタイミングは年1～2回ほどしかなく、申請後から解除までは半年以上かかるケースがあります。農業振興地域に農地があり、将来、別のご利用方法をご検討の場合は、少なくとも、1～2年前から準備をしておく必要があります。
これらの申請が終わってから、農地転用のための申請をすることになります。
【参照：農林水産省 農業振興地域制度】 - C）相続によって引き継いだ土地
-
相続によって土地を引き継ぐ場合は、相続登記のタイミングで、土地の地目変更をしておくと、その後の土地活用や売却がスムーズになります。
例えば、広い農地や山林などの土地をお持ちの場合、ご家族が土地の一部を切り開き、ご自宅用に宅地として使ってきていることがあります。長年住み続けていくうちに、宅地ではないエリアも少しずつ切り開き、車庫・物置・離れ家屋などとして、全体的に利用していることがあります。
このようなケースでは、現況が優先しますので、車庫などがあったところも家屋の延長として見なされ、宅地として地目変更をすることができます。
このようなタイミングで、宅地のエリアを広げておくことで、例えば土地活用でアパート経営をする際には、はじめから広いエリアを確保できますし、売却をする際にも、広い宅地として売ることができます。
3-3.ステップ3.必要な手続きを確認する
STEP2までで事前の手続きなどを済ませたら、地目変更のための必要書類を申請し、宅地へと地目を変更します。必要書類の詳細に関しては、次章のQ＆Aでご確認ください。
4.地目変更に関するよくある5つのQ＆A
本章では、地目変更をするときによくある5つの質問をQ&A方式で解説しています。
Q1：地目変更の必要書類には何がありますか？
A：土地に関する書類と、申請書が必要です。
基本的な必要書類は、所有地に関する書類と、申請に使う書類があります。
- 所有地に関する書類
-
所有地に関する書類は、「登記済権利証」または「登記識別情報（土地の権利書）」と、「土地の形状がわかる書類」です。
形状がわかるためのものは測量図である必要はなく、土地の概要がわかるものであれば問題ありません。所有地の形状がわかるものがない場合は、法務局で登記のある地図を使います。
- 申請に使う書類
-
申請書類は、法務局で地目変更の登記申請書をもらうか、法務局ホームページよりダウンロードして記入をします。申請書類はすべて自筆の手書きでもよいのですが、記入漏れなどが起きにくい、法務局のひな形を利用することをおすすめします。
書類には住民票の原本と印鑑証明書を添付する必要があります。
【参照：法務局 不動産登記の申請書様式について】
【参照：ひな形PDF 記入例PDF】
Q2：地目変更は申請してからどのくらいで完了しますか？
A：一般的には10日前後です。
一般的な地目変更は、申請してからおよそ1週間～10日前後で変更されます。農地やその他の土地は、本記事第3章2で解説をした、保有林・農振解除などの手続きが済んでいれば、申請から2～3週間がめやすになります。
土地条件によっては複数の添付書類が必要になるケースもあり、書類不備があるとやりなおしで時間かかります。また、慣れない煩雑な作業があり、個人で行うのはかなり手間がかかります。
費用は発生しますが、司法書士に委託をするほうがスムーズに進みます。法務局では、登記手続きの資格者代理人として司法書士をあげ、日本司法書士会連合会ホームページへのリンク提供をしています。
Q3：地目変更の費用を安くしたいのですが。
A：ご自分でやれば費用は実費だけです。ただし…
地目変更手続きは、基本的には土地の所有者本人が申請をすることになっていますので、全工程を土地オーナーがご自分でやれば、実費しか発生しません。実費とは、交通費・住民票などの附表の代金・電話代・郵送代などです。
ご所有の土地によっては、事前に土地にかかった制限を解除するための申請をしてから、地目変更に取り掛かる必要があります。これらの申請も、基本的には役所が相手ですので費用は実費のみです。
しかし、不慣れな書類作成でミスがあると申請が受理されず、何度もやり直しになる可能性もあります。農地を転用する場合や、山林に保安林が含まれていた場合などは、地目変更をするために役所との交渉も必要なることもあり、事前手続きに大変な時間を取られることもあります。
特に、農地が農業振興地域に指定されていた場合、その解除申請の受付は、地域によっては年に1～2回しかなく、回答までには半年以上の時間がかかります。そのため、タイミングを逃すとあっという間に1～2年の時間が経過してしまいます。
地目変更の費用を抑えたい方は、ご自身で手続きをすれば費用は実費だけになりますが、事前に、ある程度の勉強と情報収集をしておく必要があります。
土地活用や売却が前提の地目変更の場合は、ハウスメーカーや不動産会社の担当者がサポートをしてくれます。また、一連の流れの中で一人の司法書士にお任せできますので、個別でお願いするよりも割安になるのが一般的です。プラン請求の際に、相談をしてみてください。
Q4：地目変更登記って、絶対にしなければいけませんか？
A：土地の使用目的が変わるなら必須です。
不動産登記法では、地目が変更したとき、つまり、土地の使い方が変わった時には、土地の所有者が使い方の変わった日から一か月以内に地目変更をするという決まりがあります。また、このルールを守らなかった場合には、10万円以下の罰金が科されるという規定もあります。
しかし実際には、土地の使い方が変わっても地目を変更しないで、そのままにしてあるケースも多々あります。そうなる理由は、地目変更は「申請主義」であるため、地目変更をしていないことを、法務局がわざわざ調べて指摘しに来ることがないからです。
そのため、古い登記の地目とは違う使い方をされていても、そのまま何十年も使っているケースもあります。また、法務局にある登記内容と、固定資産税で課される地目とは役割が別なため、例えば、畑の一部を現況で宅地として使っている場合は、固定資産税や都市計画税でも宅地として課税されていますので、土地の所有者も現況と課税内容が同じなことを理解しています。
つまり、地目変更されていないことが問題になるのは、土地を売却するときと、土地活用などで土地を担保にしてローンを組む時だけになります。
将来、売却や土地活用をしようと思ったときに、タイミングよく土地活用や売却をするためには、地目変更は早めにしておくほうが良いでしょう。
Q5：親の代から家屋として使っていた土地を相続したら、地目が畑だったのですが
A：農地法許可をもらっていれば、大きな問題にはなりません。
実家として住んでいた場所が、実は宅地ではなく農地だったというケースです。相続であっても、農地を引き継いだ方は農業従事者※になる必要がありますが、子世代が会社員などの場合は、農業を仕事にすることは難しいため、このままでは農地の相続（この場合は実家の相続）ができないことになります。※週末農業などでも可です。
対策としては農地転用をしてから、実家のある土地建物を相続することになりますが、実家がある土地に対して、前所有者（親世代）が農地法許可書を出してもらっているかが問題になります。
農地を転用するためには、主に以下の2タイプの方法があります。
- A：土地所有者が自己利用のために転用し、権利が移動することがないタイプの転用（農地法第4条）
- B：農地を農業以外の目的で使うために所有者から購入・借りるタイプ（農地法第5条）
【参照：農地法】
今回、相続で得た土地家屋は、前所有者つまり農業従事者である親が、自分が住むために田畑の一部に家を建てていたので、Aの農地法第4条として農地転用の申請をしていれば、問題がありません。
農地転用をしていれば、農業委員会から発行された農地法許可書が、登記済み権利証などと一緒に保管されていますので、それを使って地目変更をします。許可証が見つからない場合でも、農業委員会で許可証が発行済であることを証明する書類がもらえます。
ただし、前所有者（親）が、農地法の許可を得ずに勝手に家屋を建てて住んでいた場合は、農地法違反となり、罰則規定に抵触する可能性があり、農業委員会でこの問題がクリアになるまでは、相続が進まなくなることがあります。
相続の場合、子世代が経緯を知らされずに子供の頃から実家として住んでおり、親世代が他界したことがきっかけで事実を知ったのであれば、問題にならないケースの方が多い傾向にあります。しかし、悪質なケースでは、たとえ子世代であっても、原状回復または罰則が科されることもあります。
このような農地と相続に関した地目変更は、正しい判断と素早い対応などの強力なサポートが必要になりますので、自己判断をせず、まずは不動産の専門家であるハウスメーカーや不動産会社、司法書士にも相談をすることをおすすめします。
5.地目変更を伴う土地活用を相談したいなら
地目変更は、土地活用をする際に必要となる場合のある手続きです。
地目と現況が異なる状態で放置しても節税効果はなく、良いことは何一つありません。手続きは土地活用のプロがそろう土地活用専門会社に依頼したほうが土地の収益化をスムーズに進められます。
その際、相談先は異なるジャンルを得意とする土地活用会社を複数社比較検討するのがおススメです。比較検討には「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご活用ください。さまざまな土地活用に対応する専門会社、ハウスメーカーが多数参画しており、所有地の最大収益化をサポートしてくれます。
プラン請求は無料です。簡単な質問の入力で最大10社から収支プランが手に入れられます。
この記事のカテゴリトップへ