【土地活用の流れ】初心者でも失敗しないロードマップとは？

はじめて土地活用を検討している方は、何から始めれば良いのか分からなくて当然です。

土地活用で最初に行うことは、「様々な可能性のある選択肢の中から最適なものを選んでいく」という意思決定の作業です。

ところが、最終的な意思決定に至るには途中にプロセスがあるため、適切な判断をするには事前に全体の流れや注意点を把握しておくことが重要となります。

そこでこの記事では、主に初めて土地活用を検討している方に向けて、「土地活用の流れ」を解説します。
「失敗を回避して適切な土地活用を始めるまでの工程」をしっかりお伝えしますので、ぜひ実践して成功への第一歩を踏み出してください！

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1.これが正解！適切な土地活用の流れとは

では早速始めましょう！
適切な「土地活用の流れ」は、次の6ステップです。

それでは、ひとつずつ分解して解説します。

1-1.土地活用の相談を行う

「いきなり相談？」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、よほど土地活用業界に精通している方でない限り、様々なことを自分で調べて自分で判断する事は非常に困難です。
無理に自分で調べても、実際にプロに相談したら、見当違いな結果になってしまっては元も子もありませんので、手間なく正解に近づくには、最初から土地活用のプロの力を借りるのが賢明です。

「でも、しつこく営業されたら困るな…」
「世の中には投資額の大きい土地オーナーもたくさんいるだろうし、自分なんかが相談したら迷惑では…？」
などと心配する方もいらっしゃると思いますが、実はそんなにハードルの高い話ではありません。話を聞いてみて納得できなければ遠慮なく断って構いませんし、土地や投資額の大小により接客態度が変わるような企業は本当のプロとは言えません。しっかり紳士的な対応をしてくれる企業をきちんと選べば、そのような心配は無用なのです。

では、土地活用の相談先はどこがいいのでしょうか？ 一番おススメなのは、大手のハウスメーカーといえます。
理由としては、社員のコンプライアンス研修が徹底されており、「賃貸需要」、「設計プラン」、「建築費」の3つを全て具体的に提示できるのがハウスメーカーだけだからです。

ちなみに、「ハウスメーカー」というと「アパート経営の相談しかできないのでは？」と思ってしまう方がいらっしゃるのですが、昨今のハウスメーカーは様々な土地活用を幅広く網羅しているので、アパート以外の選択肢を検討している場合でも相談先となりえます。

土地活用は「賃貸需要」、「設計プラン」、「建築費」の3つの情報が分からないと話が具体化しません。
土地活用を行う上で、考えられる相談先の候補と3つの情報を回答できる能力を示すと、下表のようになります。

※社内一級建築士がいる工務店であれば対応可能。

【賃貸需要】

ハウスメーカーは、関連会社に住宅の管理会社を有し、また社内にもテナント誘致部門があることから、実際の賃貸需要をふまえた提案をすることができます。

ワンルームやファミリータイプの賃料相場は管理会社に聞くことで正確に提案することが可能です。また、社内にテナント誘致部門があるため、コンビニや老人ホーム等の事業系の土地活用をする場合も具体的なテナントを引っ張ってくることができます。
賃貸需要は不動産会社でも提案できますが、不動産会社は設計プランや建築費の提案をすることはできません。

【設計プラン】

設計プランに関しても、ハウスメーカーは社内に一級建築士がいるため、提案することができます。設計会社も設計プランを提案できますが、賃貸需要や建築費を正確に提案することはできません。

【建築費】

建築費は、ハウスメーカーは施工会社であるため、当然見積もりを出すことができます。工務店も見積もりを出すことはできますが、残念ながら賃貸需要を回答することはできません。

以上のように、ハウスメーカーは「賃貸需要」、「設計プラン」、「建築費」の3つを全て提案できることから、土地活用はハウスメーカーに相談することが望ましいといえます。

ただし、ハウスメーカーは各社に得意分野があるため、1社だけに相談すると提案内容に偏りが生じてしまうという点がデメリットです。

よって、最初は複数のハウスメーカーから「土地活用プラン」の提案を受けることがベストとなります。

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1-2.プランの提案を受ける

次に、実際にどのような建物や設備を建てることができるのかを把握することが必要です。

建物や設備は自由に建てられるわけではなく、都市計画法や建築基準法、自治体の条例によって建築可能な建物が制限されています。店舗の土地活用をしたいと思っても、規制で店舗が建てられない土地もあります。また、高層建築物を建てられない土地も存在します。

どのような建物を建てられるかは、プロである一級建築士に図面を描いてもらうことが必要です。

ハウスメーカーに土地活用の相談をすると、一級建築士が無料で設計プランを描いてくれます。社内の一級建築士が役所調査もしっかりと行ってくれるため、専門的な内容は完全に任せてしまって大丈夫です。
多くの企業が、相談後、約1～2週間ほどで完成予想図や平面図を描いた設計プランの提案をしてくれます。

また、提案してもらえるのは「設計プラン」だけではありません。以下のような内容も設計プランと一緒に提示してもらえるでしょう。

• 建築費
• 竣工後の収益シミュレーション
• 竣工後の管理方式（アパートや賃貸マンション、戸建て賃貸、賃貸併用住宅などの場合）
• 出店を希望する具体的なテナント（事業系の土地活用の場合）

ハウスメーカーは関連会社に管理会社を有していることが多いため、そのまま竣工後の管理を任せることも可能です。また、事業系の土地活用の場合、計画の段階から出店を希望する具体的なテナントもセットで提案してくれます。テナントありきで話を進めてくれるため、竣工後にテナントが入居しなかったというリスクを避けることができます。

ハウスメーカーは竣工後の管理やテナントもセットで提案してくれることから、はじめて土地活用を行う人でも安心して相談することができるのです。

1-3.プランの検証を行う

複数社から土地活用プランの提案を受けたら、検証を行っていきます。
土地活用では、最初の提案ですんなりと決まることはむしろ稀であり、その後、何回か図面を描き直してもらいながら、ブラッシュアップしていくことが通常です。

例えば、建築費のコストパフォーマンスがよく、気に入ったハウスメーカーがあったら、そのハウスメーカーに何回か図面を描き直してもらいます。

「すべてをワンルームにしたらどうなるか」、「駐車場を併設できないか」、「賃貸マンションでエレベーターをなくしたらどうなるか」等々の要望を伝え、より収益性の高いプランへと修正していくのが通常の流れです。

ハウスメーカーは、提案段階の設計であれば、無料で何度も描き直してくれます。
遠慮せず、何度も再考してもらい、納得のいく土地活用を一緒に作り上げてください。

1-4.コスト削減案の提案を受ける

プランがほぼ固まったら、契約前にぜひハウスメーカーや専門企業からコスト削減案の提案を受けることをおススメします。

建築コストを削減するには、依頼者に専門的な知識が必要ですが、専門的な知識がない依頼者に価格交渉は難しいといえます。そこで自分の知識でコストを下げようとするのではなく、逆に専門知識が豊富なハウスメーカーから削減案を提案させるのです。

建築費の削減提案は、VE（ヴイイー）もしくはCD（シーディー）と呼ばれます。VEとはバリュー・エンジニアリングの略であり、質を落とさずに価格を下げる技術的な減額提案のことです。CEとはコスト・ダウンの略であり、部材そのものを取りやめる減額提案になります。

建築業界では「VE・CD」は一般的に行われていることですので、「VE・CDの提案をしてください。」といえば、普通に無料で提案を行ってくれます。無理矢理下げる価格交渉とは異なるため、ハウスメーカーと良好な関係を保ちながらコストを下げることができる点もメリットです。交渉が苦手な方でもできる削減方法ですので、VE・CDの提案は必ず受けたいものです。

VE・CD提案はハウスメーカーを決定する前に行うことがコツです。依頼者の交渉力はハウスメーカーを決定する直前が最も強いので、決定前にVE・CD提案を依頼すると各社の一級建築士が知恵を絞って減額案を考えてくれます。

1-5.施工会社の決定・請負工事契約の締結・着工

工事費が固まったら施工会社(ハウスメーカー)を決定します。決定したハウスメーカーと請負工事契約を締結したら、着工です。

事業系の土地活用の場合、着工後にテナントに逃げられないようにするために、着工前にテナントとは賃貸借の予約契約を締結しておきます。賃料や契約期間、保証金の額等の条件を固め、竣工後すぐに賃料が発生するようにすることがポイントです。

また、住居系の土地活用の場合、ハウスメーカーの関連会社が管理会社となります。管理会社との管理契約は、竣工前までに締結することが通常です。

1-6.竣工・賃貸経営の開始

工期に関しては建物の種類によって異なります。例えば、2階建てアパートであれば工期は3ヶ月程度です。
建物が竣工したら、いよいよ賃貸経営の開始となります。

2.土地活用の相談で用意すべきもの

土地活用の相談で用意すべき資料には、決まったものは存在しません。この章では、あった方が望ましいというレベルでの用意すべきものについて以下の3点について紹介します。

1. 実測図
2. 公図
3. 既存建物が残っている場合は竣工図

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.実測図

実測図があれば、参考資料として用意しておくことが望ましいです。実測図を提示することで、ハウスメーカーに正確な土地の形状を伝えることができます。

ただし、実測図がなければ特に準備する必要はありません。いずれにしても、今後、設計をする上では、真北や高低差を図るための現況測量を別で実施することになります。

2-2.公図

公図とは法務局で取得できる土地の形状を表した地図のことです。対象地が複数の筆(土地の単位のこと)にまたがる場合には、筆の位置関係を説明するために公図があった方が望ましいといえます。

2-3.既存建物が残っている場合は竣工図

既存建物が残っている場合には、既存建物の竣工図があると望ましいです。竣工図があれば、ハウスメーカーに解体費用を見積もってもらうこともできます。既存建物の竣工図は、設計士にも多くのヒントを与える貴重な資料となりますので、あればご用意ください。

3.土地活用の流れで意識すべき5つのポイント

適切な土地活用を見つけるには、相談するハウスメーカーや企業に正しい情報を提供するのが一番の近道です。
本章では、相談するにあたり意識すべきポイントを5点解説します。

1. 土地活用の目的を明確にする
2. 自分でも用途地域を調べておく
3. 自己資金をいくらまで出せるか決めておく
4. どこまで賃貸経営に関わりたいか決めておく
5. 決定を焦らない

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.土地活用の目的を明確にする

土地活用を相談するにあたっては、事前に土地活用の目的を明確にすることが大切となってきます。
目的は人によっても異なりますが、例えば以下のようなものが挙げられます。

• 相続税対策をしたい
• 2人の子供に平等に資産を残したい
• とりあえず土地の維持費を軽くしたい
• 安定収入は欲しいけど大きなリスクは取りたくない
• 多少リスクを取ってでも最大限の収益を獲得したい
• 地域の人に喜ばれるような活用をしたい

例えば、相続税対策が目的であれば、節税効果が高い土地活用を選ぶということになります。相続税の節税効果は、アパートや賃貸マンションは高いですが、トランクルームや太陽光発電は低いです。そのため、相続税対策が目的の人であれば、アパートや賃貸マンション等を中心に検討することになります。

また、「2人の子供に平等に資産を残したい」というのであれば、1棟のアパートよりも2棟の戸建て賃貸の方が平等に分けやすいといえます。他にも、「とりあえず土地の維持費を軽くしたい」というのであれば、コインパーキングでも良いでしょう。

「安定収入は欲しいけど大きなリスクは取りたくない」という広い土地のオーナーの場合には、事業用定期借地権等の借地事業が考えられます。多少リスクを取ってでも最大限の収益を獲得したい場合には、シェアハウスを自分で経営するといったことも一つの選択肢です。地域の人に喜ばれる土地活用をしたい場合には、アパートよりも保育園やコインランドリーの方が喜ばれるかもしれません。

このように土地活用は、目的によって選ぶ方向性が異なっていくのが特徴となります。
土地活用で「何を選べば良いかわからない」という方の中には、目的がはっきりしていない人も多いです。目的は複数あることもありますが、一番優先したい目的は1つにすることが意思決定をしやすくするポイントとなります。

土地活用の良否は他人から見て判断するものではなく、結局のところ、本人の目的に合った活用であれは納得感のある最適な土地活用となるのです。満足のいく土地活用をするには目的を決めることが非常に重要ですので、最も優先したい目的を決めておくようにしてください。

3-2.自分でも用途地域を調べておく

土地オーナーの方におススメしたい事柄として、「自分でも用途地域を調べてみる」という点があります。

用途地域とは、地域ごとに建築可能な建物の用途を定めた規制のことです。住居系、商業系、工業系で合わせて13種類あり、住環境の保護や商工業の利便性を図るために定められています。「どのような用途の建物が建てられるか」、「どのような規模の建物が建てられるか」を決める制限ですので、土地活用に直接影響を及ぼす重要なものです。

3-2-1.用途地域と土地活用の例

用途地域は建築可能な建物が規制されていることがポイントです。例えば、第一種低層住居専用地域と呼ばれる地域は戸建て住宅を中心に建てられるエリアであり、原則として店舗を建てられないことになっています。店舗が建てられない第一種低層住居専用地域では、アパート等の住居系の土地活用が選択肢となります。

また、第一種低層住居専用地域は容積率も低く指定されており、高層建築物のような大きな建物が建てられないことも特徴です。容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合になります。

高層建築物が建てられないとなると、住居系であっても賃貸マンションは候補から外れます。そのため、第一種低層住居専用地域の土地活用は、アパートや戸建て賃貸といった低層の住居系の土地活用の中から選ばざるを得ないということです。

用途地域を知っておくだけでも、自分の土地でどのような土地活用ができるのかがある程度見えてきます。

その他として、例えば第一種住居地域であれば、3,000平米以内までなら店舗の建築が可能です。

自分の土地が第一種住居地域であることを知っていれば、ハウスメーカーがアパートの提案を持ってきた場合、「店舗の提案も検討できませんか？」といった要望を伝えることができます。ハウスメーカーの提案は必ずしも鵜呑みにする必要はなく、土地オーナーが別の方向性を示唆することでもっと良い土地活用が見つかるケースは多いです。

土地のポテンシャルを生かすには用途地域の知識は欠かせないので、用途地域だけでも事前に調べることをおススメします。

3-2-2.用途地域の調べ方

用途地域は、大きな自治体であればインターネットで調べることが可能です。「○○市　用途地域」のようなキーワードで検索すると、自治体の閲覧システムにアクセスできます。

インターネットで都市計画情報が公開されていない自治体の場合には、役所の「都市計画課」または「街づくり課」といった窓口に行くと親切に教えてもらえます。
用途地域という言葉をはじめて聞く人もいらっしゃるかと思いますが、土地活用をするのであれば知っておくことが望ましいといえます。ただ、「難しいことはよくわからない」という場合には、ハウスメーカー等で提案を受ける際に、一緒に確認していただければOKです。

3-3.自己資金をいくらまで出せるか決めておく

土地活用を始めるには、自己資金をいくらまで出せるか決めておくこともポイントです。土地活用は自己資金が多いほど、安全性は高まります。しかしながら、自分の生活のことも考えると、貯金はある程度残しておくべきです。

一方で、昨今は銀行のアパートローンの基準が厳しく、最低でも建築費の10％の頭金がないと融資をしてくれない銀行が多くなっています。建築費が1億円であれば、1,000万円の自己資金が必要ということです。

自己資金がいくらであれば適切かという問いに対しては、明確な答えはありません。一般論としては、建築費の30％くらいはあった方が安全とされています。

拠出できる自己資金の額を決めておくと、安全な範囲の投資額を逆算することも可能です。自己資金の額から判断して、場合によっては賃貸マンションよりもアパートを選択した方が適切というケースも考えられます。

3-4.どこまで賃貸経営に関わりたいかを決めておく

「どこまで賃貸経営に関わりたいか」を決めておくということも、大切なポイントです。土地活用には、コインランドリーのように本気で経営に関わらないとできないものや、借地事業のようにほぼ何もする必要がないものもあります。

基本的には土地オーナーが熱心に賃貸経営に関わる必要がある土地活用の方が収益性は高くなりますが、その分、失敗のリスクも高いです。

例えば、アパートでも管理方式を「管理委託」にするか、「サブリース」にするかでも賃貸経営の関与の度合いが異なります。サブリースとは管理会社にアパートを一括借り上げしてもらう管理方式のことです。

管理委託は収益性が高いですが、空室リスクを直接負うため、将来、オーナー自らが空室対策等を行う必要性も出てきます。一方で、サブリースは収益性が低いですが、空室リスクを直接的には負わないため、オーナーが自ら空室対策に動くようなことはありません。

土地活用は、賃貸経営に関われる余力のある人ほど、収益性を上げていくことができます。選べる土地活用も変わってきますので、どこまで賃貸経営に関わるつもりかも、よく考えて準備しておいてください。

3-5.決定を焦らない

土地活用を相談する上では、決定を焦らないということが重要です。
土地活用の検討をすると、土地所有者は早く決断を迫られる状況に置かれることが多々ありますが、焦って決める必要は全くありません。

土地活用は、今後、40～50年にわたり収益を生み出すビジネスになりますので、じっくり検討して決めるべきです。

土地オーナーの中には途中から話の分かる「良い人」になってしまう方がいますが、良い人になる必要もありません。半年以上首を縦に振らない土地オーナーも珍しくないため、焦らなくても大丈夫です。納得のいくまで活用プランを検証し、やってよかったと思える土地活用を目指していただければと思います。

良い土地活用プランを選ぶには

いかがでしたか。
土地活用の流れは、「相談」から始まり「提案」を受け「検証」して活用方法を「決定」していきます。

何においても最初の相談の際に幅広い土地活用プランを比べることが重要なので、しっかりと複数のハウスメーカーや企業から提案を受けるようにしてください。
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