40坪の賃貸併用住宅では、間取りを工夫することで住み心地が格段に変わります。賃貸併用住宅にはさまざまなタイプがあり、間取りによって収益性にも違いが出ます。
この記事では、メゾネットタイプ、二世帯住宅＋賃貸など、40坪の土地に建てる賃貸併用住宅の間取り実例をご紹介します。それぞれの工夫ポイントや注意すべきポイントも解説しますので、ぜひご一読いただき、満足のいく賃貸併用住宅づくりにご活用ください。
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「うちの土地にはどんな賃貸併用住宅が建つの？」「いくら稼げるのか知りたい」という方はご活用ください。
40坪の賃貸併用住宅の間取り
40坪は一般的な戸建て住宅に適した土地の広さで、賃貸併用住宅を建てるにはやや小さめの土地といえます。ただし、容積率などの土地の規制やエリアの条件がうまく合えば、収益性の高い賃貸併用住宅を建てることは十分に可能です。
40坪の土地に建てられる賃貸併用住宅の間取りには以下が一例として挙げられます。
- メゾネット2戸（賃貸１戸）の2階建て
- 二世帯住宅＋賃貸1戸の3階建て
- 二世帯住宅＋賃貸3戸の3階建て
40坪の土地に建てる賃貸併用住宅の特徴について詳しくは「【40坪】の土地に建てる賃貸併用住宅」を、間取りの実例については「【40坪】の賃貸併用住宅の間取り実例」をご確認ください。
40坪の賃貸併用住宅における間取りの工夫
40坪の賃貸併用住宅の間取りで工夫すべきポイントは以下のとおりです。
- プライバシーや騒音対策を重視する
- 駐車場やエレベーターの必要性を検討する
- 将来のライフスタイルの変化を考える
- 家族の要望を反映させる
それぞれのポイントについて、詳しくは「【40坪】の賃貸併用住宅における間取りの工夫」をご確認ください。
40坪の賃貸併用住宅で注意すべきポイント
40坪の賃貸併用住宅を建てるにあたって、注意すべきポイントは以下のとおりです。
- 土地の規制を確認する
- 住宅ローンを利用するか考える
- 複数のハウスメーカーの建築プランを比較する
それぞれのポイントについて、詳しくは「【40坪】の賃貸併用住宅で注意すべきポイント」をご確認ください。
目次
1.【40坪】の土地に建てる賃貸併用住宅
40坪の土地にはどんな賃貸併用住宅が建てられるのでしょうか。まずは、土地の広さから考えられる特徴についてご紹介します。
1-1.大きさを決定する建築規制・制約
「40坪の土地に賃貸併用住宅を建てる」という条件は同じでも、その土地の持つ規制や条件によって、建てられる建物の規模は異なります。最低限、押さえておくべき建築規制と制約は以下の表をご確認ください。
| 規制・制約 | 内容 |
|---|---|
| 建ぺい率 | 「土地に対して何％まで建物を建てられるか」を定めたもの |
| 容積率 | 「土地に対して何％の延床面積の建物を建てられるか」を定めたもの |
| 高さ制限 | その土地に建てられる建物の高さの上限を定めたもの |
| 用途地域 | 建築できる建物の種類、用途の制限を定めたもの |
| 接道義務 | 4メートル幅以上の道路に2メートル以上の土地の出入り面を確保する義務のこと |
仮に40坪の土地で建ぺい率が80％、容積率が200％であれば、1階の面積は32坪まで、全フロアの延床面積が80坪までの建物が建てられます。例としては1～2階が30坪、3階が20坪で、1階を自宅に、2階と3階を賃貸にする賃貸併用住宅のプランなどが考えられます。
その他、高さ制限や接道義務によって建てられる建物の形状や規模が変わってきます。例えば、土地に面する道路の幅が4メートル未満の場合は、道路の中心線から土地が2メートル離れるように敷地を下げ、自用地を道路の一部として使えるようにしなければならないなど、さまざまな規制があります。
1-2.【40坪】の賃貸併用住宅の特徴
40坪は、一般的な戸建て向けの広さの土地です。マイホームと賃貸住宅を兼ねる賃貸併用にはやや小さめではありますが、容積率の高い土地であれば高い収益を目指すことは可能です。もちろん、マイホームを中心に考え、余ったスペースだけを賃貸にするという考え方もあるでしょう。
40坪はやや小さめのサイズではありますが、その分、賃貸併用住宅のメリットである「住宅ローンを使用しやすい」ことも特徴です。
事業ローンではなく住宅ローンを賃貸併用住宅で利用するには、延床面積の半分以上がオーナー専有面積である必要があります。小さめの土地であれば必然的にオーナーの専有面積の割合が高くなりやすく、住宅ローンを利用できるケースが多くなります。
2.【40坪】の賃貸併用住宅の間取り実例
40坪の土地の特徴を押さえたところで、次に40坪の賃貸併用住宅の間取り実例を見ていきましょう。ここでは3パターンご紹介します。
2-1.メゾネット2戸の2階建て
まずは、建物を縦に分割したメゾネットタイプの例です。同じ間取りを隣り合わせにしていますが、水回りは反対側に配置し、お互いの生活音が気にならないよう配慮した間取りです。
- 木造2階建て
- 賃貸住戸1戸
- オーナー専有面積50％
特にファミリー向けの需要があるエリアでは、建物を縦に分割するメゾネットタイプの間取りは一般的です。メゾネットタイプのメリットは住空間が分かれるため騒音やプライバシーの問題が出にくいことが挙げられます。
2-2.二世帯住宅＋賃貸1戸の3階建て
続いて、二世帯住宅とワンルームの賃貸1戸を組み合わせた間取りです。オーナー専有スペースは、1階の1LDKと2～3階のスペースとなっており、二世帯住宅として利用できます。
- 軽量鉄骨造3階建て
- 賃貸住戸1戸
- オーナー専有面積66％（二世帯住宅）
最初は広い方の住戸を親世帯が使って子供が1階の住戸を使う、子世帯に家族が増えたら広い方を子世帯が使って1階を親世帯が使うなど、さまざまな使い方が可能です。
また、玄関を別にしているため、ライフスタイルの変化によって二世帯のうち片方を賃貸に回すことも可能です。
2-3.二世帯住宅＋賃貸3戸の3階建て
続いて、二世帯住宅に賃貸3戸を組み合わせた間取りの例です。二世帯住宅＋賃貸という組み合わせはひとつ前の間取りと同じですが、こちらでは賃貸を3戸確保し、収益性も上げているのが特徴です。
- 鉄筋コンクリート造3階建て
- 賃貸住戸3戸（1K：1、1DK：2）
- オーナー専有面積66％（二世帯住宅）
二世住宅として使うことを想定していますが、例えば2階も賃貸にすれば収益性をさらに高めることが可能でしょう。
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3.【40坪】の賃貸併用住宅における間取りの工夫
40坪の賃貸併用住宅の間取りで工夫すべき点には、何があるでしょうか。以下にご紹介します。
3-1.プライバシーや騒音対策を重視する
賃貸併用住宅の間取りで大切なのは、プライバシーや騒音対策に配慮することです。40坪の土地に建てるなら建物の規模は大きくはないことが多く、プライバシーや騒音対策はさらに大切になってきます。
プライバシーや騒音の問題が起きやすい条件としては、「玄関が近い」「共有部分が多い」「水回りなど生活音が出やすい空間が近い」などが挙げられます。そのため、玄関の位置を別にする、階段を共有しない、水回りの位置を遠ざける、などの工夫が有効となります。
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3-2.駐車場やエレベーターの必要性を検討する
40坪の土地では建物の規模が限られるため、できるなら駐車場やエレベーターなど面積を使いがちな設備を設けない方向でプランを決定するのも大切です。
例えば、ワンルームタイプで単身者をターゲットにするなら、駐車場はなくても問題にならないことが多いです。エリアニーズと必要な設備のバランスを見ながら、なるべく建築プランの足かせにならない程度の設備にとどめるようにしましょう。
3-3.将来のライフスタイルの変化を考える
賃貸併用住宅の代表的なメリットとして、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できることが挙げられます。例えば、すでにご紹介した二世帯住宅＋賃貸の間取りなら、親世帯と子供世帯がそれぞれ使うこともでき、また、子供世帯が別に住居を構えたあとは賃貸として利用するなどさまざまな使い方ができます。
ただし、ライフスタイルの変化に合わせて柔軟に使うなら、「賃貸にする場合」「子供世帯が使う場合」「親世帯が使う場合」などさまざまなパターンを考え、対応できるような間取りにしておく必要があるため注意しましょう。
3-4.家族の要望を反映させる
賃貸併用住宅はマイホームと賃貸スペースが含まれた家です。そのため、同じ広さの土地に建てることを考えると、普通の家よりマイホーム部分が狭くなります。例えば、40坪の土地に40坪の延べ床面積の賃貸併用住宅を建てて20坪分を賃貸にすると、マイホーム部分は20坪となります。
「収益が得られるマイホーム」として家族も賛成しているなら良いですが、マイホーム部分が狭くなってしまうことに家族が難色を示すなら、よく要望を聞く必要があります。その結果、30坪分を自宅として残りをワンルーム賃貸にするなど、広さを調整するのも良いでしょう。
家族のどうしても譲れない部分にも気を配って間取りづくりをするのが、賃貸併用住宅で後悔しないコツです。
4.【40坪】の賃貸併用住宅で注意すべきポイント
40坪の賃貸併用住宅で失敗しないためには、土地の条件の確認や住宅ローンの利用の有無など、あらかじめ注意しておくべきポイントがあります。以下に3つのポイントについて解説します。
4-1.土地の規制を確認する
40坪の土地に賃貸併用住宅を建てるなら、まず確認しておきたいのが土地の規制です。
例えば容積率80％の土地であれば延床面積は32坪が上限となりますが、容積率300％の土地であれば120坪の延床面積の賃貸併用住宅が建てられます。このように、土地の持つ規制により建てられる建物の規模が変わってきます。
まずはどれくらいの規模の建物を建てられるのかを確認し、エリアのニーズをリサーチすると、賃貸部分をどのような間取りにすべきかが決まってくるでしょう。
4-2.住宅ローンを利用するか考える
賃貸併用住宅の大きなメリットが、賃貸経営しながらも住宅ローンが利用できることです。40坪の土地は賃貸併用住宅にはやや小さめの土地となるため、なるべく住宅ローンが利用できるよう考えるのが得策です。
ただし、住宅ローンが組めるのは自宅部分の床面積が全体の50％以上である場合に限られます。また、住宅ローン控除の対象になるには、床面積が50平方メートル以上、かつ自宅が全体の50％以上でなければならないなどの条件があります。
例えば3階建ての場合、1階と2階を賃貸にし、3階のみを自宅とすると、自宅の床面積が50%未満となるため住宅ローンは利用できません。ただし賃貸部分が広くなるとその分収益性も上がりますので、どちらがご自身のライフスタイルに合っていて収支のバランスが良いのかを判断する必要があります。
4-3.複数のハウスメーカーの建築プランを比較する
賃貸併用住宅はさまざまなパターンがあり、間取りづくりで留意すべきポイントは多岐にわたります。そのため、間取りづくりの際には必ず複数のハウスメーカーの建築プランを比較しましょう。
プラン確認の際には、以下のポイントをチェックしてみましょう。
- 賃貸併用住宅の建築実績・ノウハウがあるか
- 土地に合ったプランを提案してもらえるか
- オーナー、家族の要望ともに取り入れられているか
- 収益性と住みやすさのバランスはどうか
複数のプランを比較することで、そのハウスメーカーの賃貸併用住宅づくりの実績や知見、担当者との相性が分かってくるはずです。
5. 満足できる賃貸併用住宅をつくるには
プライバシーや居住性に配慮しつつも収益力を高め、満足のいく賃貸併用住宅をつくるには、信頼できるパートナー企業を見つけることが近道です。
複数のプランを比較するには、まずはプラン一括請求サービスで複数のハウスメーカーに問い合わせてみることをおすすめします。比較する際には、「HOME4U オーナーズをご利用ください。
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