【徹底解説】賃貸併用住宅経営で失敗しない「間取り例」と成功のコツ

オーナーの自宅と賃貸を兼ね備えた賃貸併用住宅には、間取りの設計において独特の注意点があります。

この記事では、「賃貸併用住宅の間取りのパターン」について、解説します。
自分の土地に合った賃貸併用住宅はどのようなものなのか、また間取りで注意すべき部分はどこかについて知ることができます。

1.賃貸併用住宅経営の「失敗」につながる3つのポイント

さまざまな間取りの実例を見る前に、どのようなポイントで「失敗だった」と感じる人が多いのかについて例をあげてご紹介します。

1-1.騒音・プライバシーの問題

賃貸併用住宅の場合、間取りによってはオーナー自身の生活空間と他の施設利用者とが隣接してしまいます。
したがって、オーナーやご家族の性格によっては、騒音・プライバシーの面で非常に大きな苦痛を感じてしまうことになりかねません。

騒音・プライパシーの問題が表面化しやすい条件としては、「オーナーと賃貸利用者で入り口が共通している」「オーナーの寝室と賃貸部分の水回り（風呂・トイレ・炊事場など）が隣接している」などがあげられます。

前者のように「オーナーと賃貸利用者で入り口が共通している」という状態に関しては、オーナー自身が社交的な性格で「利用者との交流を楽しみたい」という場合であれば、むしろ利用者と入り口を共有することが好まれるケースもあります。

一方で、多くのオーナーの方々は「できるだけ利用者と顔を合わせたくない」とおっしゃるケースが多く、プライバシーを大事にされる傾向があります。

したがって、自宅と賃貸（店舗）部分の入り口に関してはご自身の性格に応じ「共通させる、あるいは近接させる」か「互いに離して見えないようにする」かので選ぶべきでしょう。

また、後者の「騒音の問題」を防ぐためにも、オーナーの寝室と賃貸部分（特に水回り）が隣接しないようにするなどの点に注意しましょう。

1-2.外観の問題

一般的に、アパート・マンションの入居者や店舗の利用者は戸建一般住宅に近い外観よりも、アパート・マンションのような集合住宅に近い外観を好みます。

したがって、自宅の部分を一般的な戸建住宅の外観にしてしまうと、思うように入居者やテナントが入らず、収益化に失敗する可能性があります。

自宅部分はオーナー自身が住む場所だからといって、あまり生活感あふれる外観にしてしまうのも考えものです。
ハウスメーカーはオーナーの収益性まで配慮してくれるとは限らないので、オーナー自身も「入居者やテナントにとって魅力的に感じられる外観にしてほしい」と要望を伝えるべきでしょう。

1-3.住宅ローンの適用有無の問題

アパートローンをはじめとした不動産投資用の各種ローンに比べ、住宅ローンは金利面などの各種条件が有利です。

したがって、賃貸併用住宅を建てるにあたっては可能な限り住宅ローンを活用したいところですが、住宅ローンの利用にあたっては各種の条件があります。

条件の一つは、「自宅部分が全体の50%以上あること」です。
つまり、「オーナーの住む部分が賃貸部分よりも広くなる必要がある」ということになります。

このような住宅ローン借入の条件を知らずに設計を進めてしまうと、住宅ローンの借入に響いてしまう可能性があります。
以上より、住宅ローンを利用したい場合には「住宅ローン借入の条件」について事前に確認しておくことが重要です。

2.代表的な間取りの例

賃貸併用住宅の間取りは大きく分けて「横割り」の間取りと「縦割り」の間取りに区別されます。

「横割り」の間取りは主に「広めの空間を確保する」点で優れており、「縦割り」の間取りは主に「防音対策」の点で優れています。

以下、「横割り」の間取りと「縦割り」の間取りの詳細についてそれぞれ見ていきましょう。

2-1.横割りの間取り

横割りの間取りは、「オーナーの自宅と賃貸部分を“階数”で分けている」ことが最大の特徴です。

階に応じて使用部分が分かれていることのメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット

• 一つの階をまるごとオーナーの自宅フロアとすることができるので、広々とした居住スペースを確保することができる。
• （オーナーが景観を好む場合）オーナーの自宅を上層の階とすることで、眺めのよさを手に入れられる。
• （オーナーの自宅を上層階とすることで）セキュリティを高めることができる。

デメリット

• 上下の階の間で騒音の問題が生じることになる（オーナーの自宅部分を上層階とする場合、下の階への配慮が必要）。
• 住宅ローンを活用したい場合、自宅の床面積が50%以上である必要があるため、建物の高さを2階以下にとどめるか、3階以上の高さにする場合はオーナーの占有する階以外のフロアにもオーナーの自宅部分を作り、自宅部分が50%以上となるよう調整する必要がある。

横割りの間取りの特徴と、賃貸併用住宅の建設にあたって問題となりやすい「騒音・プライバシーの問題」や「住宅ローンの問題」を照らし合わせて見た場合、まず建物の階数が分かれていることでプライバシーの問題は生じにくく、比較的安心して住むことができます。

一方で、騒音に関しては上下階の間で音が響きやすいという問題が発生しやすくなる点に注意が必要です。
またメリット・デメリットの部分で述べたように（建物の高さが3階以上になる場合は特に）住宅ローンの借入条件を満たすための調整が難しくなります。

2-2.縦割りの間取り

縦割りの間取りは「建物を縦に切り分ける」ようにしてオーナーの自宅と賃貸部分とを区別するパターンです。

外観としては「オーナーの自宅」と「賃貸物件」という別々の建物が隣り合って建てられているようなイメージとなります。

建物を縦に割って区分していることのメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット

• 上下の部屋の間で生じがちな騒音のストレスを抑えられる。
• 自宅部分側の出口と賃貸部分側の出口を完全に分けることで、プライバシーを保つことができる。
• オーナーの自宅に上層階と下層階の両方が含まれるので、上層階からの眺めを確保できる。
• 自宅部分と賃貸部分の外観を分けて建てやすい。
• 住宅ローンの借入条件の一つである床面積の条件をクリアしやすい。

デメリット

• オーナー自宅側、賃貸部分側の両方で階段・エレベーターが必要となるため、階段・エレベーターのためのスペースを多めに確保する必要があり、居住用のスペースが相対的に小さくなる。

縦割りの間取りの特徴と、賃貸併用住宅の建設にあたって問題となりやすい「騒音・プライバシーの問題」「外観の問題」「住宅ローンの問題」を照らし合わせて見た場合、騒音やプライバシーについてはメリット・デメリットの部分で説明した通り、横割りの場合に比べて対策しやすくなっています。
したがって、オーナー自身がプライバシーを気にする性格の場合や、小さなお子様がいる家庭などにも向いています。

また外観の問題についても、たとえばオーナーの自宅側を一般的な戸建住宅のような外観にし、賃貸部分はアパート・マンションの外観にする、というふうに分けやすいので問題化しにくい点も特徴です。

さらに住宅ローンの借入条件の一つである床面積の条件についてもクリアしやすいので、デメリットの一つである「活用できるスペースが相対的に狭くなる」点以外については、さまざまな問題が生じにくいタイプの間取りであると言えます。

3.賃貸併用住宅の“階数別”間取り例

賃貸併用住宅の間取りについては、2章で紹介した「横割り」「縦割り」の区別の他、階数によっても異なる特徴を帯びることになります。

主に、「2階建て」と「3階建て以上の中・高層」によって大きな違いが出てきます。
以下、両者の違いについて見ていきましょう。

3-1.2階建て賃貸併用住宅の間取り

2階建て賃貸併用住宅の最大のメリットは、住宅ローンの借入条件を満たしやすいことです。

3-2.2階建て賃貸併用住宅のメリット・デメリット

メリット

• 2階建てはサイズが大きくないため、建設可能な場所が多い（主に戸建て住宅しか建てられない第一種低層住居専用地域でも制限されることなく建てることができる）。
• 住宅ローン借入の条件の一つである「自宅部分の床面積50%以上」を満たしやすい。

デメリット

• （住宅ローンを利用する場合）、賃貸部分の間取りの制約が大きい。
• 自宅部分が大きいと売却しにくい（特殊な部類の不動産になるため）
• 自宅部分が大きいと相続に適さないことが多い

3-3.2階建て賃貸併用住宅・計画上の注意点

(1) 賃貸需要によって部屋のサイズを検討する

賃貸部分に関しては、地域の賃貸需要にあわせた部屋のサイズを採用することが重要です。

駅から近く、単身世帯の賃貸需要が高ければ1K（1R）や2DKなどの狭めの間取りをおすすめします。
小さな間取りは戸数を増やすことができるため、空室の影響を小さくできます。

一方で、単身世帯の賃貸需要が弱いエリアでは、3LDKを選択することになります。
3LDKは面積が広く賃料総額が高くなってしまうため、総じて賃貸需要が弱めです。

単身世帯の賃貸需要があれば、1K（1R）や2DKを優先的に検討するようにしてください。

(2) 自宅の大きさを十分検討する
あまりにも大きな自宅は、将来家族が減ったときに不要となることがあります。

家が大き過ぎると、掃除も大変となり、水道光熱費も余分に生じます。
賃貸部分の面積だけにこだわらず、自宅部分は将来的なことを考えて面積を決めるようにしてください。

3-4.3階建て以上の中・高層賃貸併用住宅の間取り

この章では住宅ローンを使わずに建てることが多い、3階以上の中・高層賃貸併用住宅の間取りについて解説します。

3-5.3階建て以上の中・高層賃貸併用住宅を建てるメリット・デメリット

メリット

• 間取りの自由度が高い
• 自宅部分も貸しやすく、相続に向いている
• 収益物件として売却しやすい

デメリット

• 相応の面積や容積率（延べ面積を敷地面積で割った値）を要する（建物のサイズが大きいため、建設に適した場所を選ぶ必要がある）
• 住宅ローンの借入条件を満たすことが非常に難しい

3-6.3階建て以上の中・高層賃貸併用住宅・計画上の注意点

この節では、3階建て以上の賃貸併用住宅の計画上の注意点について解説します。

(1) エレベーターの有無を検討する
3階建て以上の賃貸併用住宅ではエレベーターの設置の有無を十分に検討してください。

エレベーターはメンテナンスコストや、将来の交換に多額の費用がかかるため、コスト面からは設置しない方が良いです。

しかしながら、エレベーター無しの4階以上は空室が埋まりにくくなります。
1970年代に建てられたような公団の中には、5階建てのエレベーター無しという物件はあるものの、近年の5階建てはエレベーター無しの物件はほとんどありません。

また、3階建てエレベーターなしの物件で3階を自宅とした場合、1～2階は普通に貸せるものの、老後に3階建てに暮らすのは自分たちが住みにくくなるリスクがあります。

場合によっては、1階を自宅にし、2～3階を貸しても良いかもしれません。
エレベーターを設置したくない場合は、小さな物件であれば割り切って3階に留めるという選択肢もあります。

階数は、エレベーターの設置の有無を十分に検討した上で決めるようにしてください。

また、建物全体をサービス付き高齢者向け住宅とする場合には、3階以上になるとエレベーターの設置義務が生じます。

(2) 自宅の広さを大きくし過ぎない
3階建て以上で賃貸併用住宅を作る場合、自宅の広さを大きくし過ぎないことも重要です。
通常の3LDKサイズにしておくと、後から貸しやすいですし、収益物件としても売却しやすくなります。

自宅を50％以上とする賃貸併用住宅は、自宅が大きくなってしまうことで、貸しにくさや売却しにくさが発生していました。

あたかも普通のマンションを作り、その1室に住む感覚だと、後に貸しやすく、売却しやすい資産となります。

(3) 屋上利用も検討する
3階建て以上の賃貸併用住宅では、屋上が陸屋根(傾斜の無い平面状の屋根のこと)となるため、屋上を有効利用できる可能性があります。

最上階に自宅を設ける場合、自宅から直接屋上に出られるようにし、屋上を有効利用できるように検討しておくこともおすすめします。

ペットを飼える空間や、喫煙スペース、物干しスペース、ウッドデッキテラス、屋上家庭菜園等、遊び心を加えて企画すると住む楽しみも生まれます。

興味のある方は、設計者に屋上の有効利用をしたい旨を伝えましょう。

4.土地に合った間取りを安心して相談できるハウスメーカーを選ぶ為のポイント

賃貸併用住宅を建設するにあたっては、間取りに対する知見に加えて、土地の法規制や賃貸需要などの要素に十分配慮する必要があります。
とはいえ、これらの要素は一般のオーナーにとっては簡単に知ることのできない分野でもあります。

したがって、一級建築士が在籍し、市場調査専門部署をもつ「賃貸住宅建築に強いハウスメーカーの力」が必要となってきます。
以下、「安心して相談できるハウスメーカー」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

4-1.ハウスメーカーの提示する「経営プラン」

多くの大家さんはアパートを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
（各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです）

賃貸併用住宅に強いハウスメーカーごとのプランについては「HOME4U オーナーズ」を使って複数の企業の経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

4-2.ハウスメーカーの規模

大手ハウスメーカーのアパートはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また、手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。

大手ハウスメーカーで物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小のハウスメーカーも「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えればでは、やはり大手ハウスメーカーに建ててもらうのが安心です。

4-3.評判・口コミ

ハウスメーカーの評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

4-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になるハウスメーカーがあれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

「HOME4U オーナーズ」では、「賃貸併用住宅」に強いハウスメーカーを選んで複数ご紹介できます。

「HOME4U オーナーズ」の運営会社は、情報サービス事業では業界最大手であるNTTデータのグループ会社「NTTデータ スマートソーシング」です。

大手が運営しているサイトということもあり、活用の種類別にプロである一流企業と提携しており、ご自身の土地に合った最適な提案を期待できます。
ぜひ一度、「HOME4U オーナーズ」をご活用されることをおすすめします。