【プロが厳選】空き地の活用方法おすすめ10選！メリット・デメリットを解説

所有する空き地の活用方法が決められなくて、以下のお悩みはありませんか？

• 空き地の使い道が思いつかない。
• 空き地の活用方法を不動産会社に相談に行く時間がなくて、そのまま放置している。
• 土地に愛着があるので、売りたくはないけれど、自分で使う予定もない。
• どんな活用方法が自分にピッタリなのかわからない。

空き地には様々な活用方法がありますが、この記事では特におすすめの活用方法を10つに厳選してご紹介します。

それぞれのメリット、デメリット、その活用方法が向いている土地、どうやって活用方法を選べばいいのか、選び方のポイントもお伝えします。

ぜひ最後まで読んでいただき、10個の活用方法を理解したうえで、土地活用の第一歩を踏み出しましょう。

また、以下のボタンから土地情報を入力すると、最大10社の土地活用専門企業があなたの土地に合った活用方法や、収支計画を無料診断いたします。
「うちの土地はどんな活用ができる？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はご活用ください。

詳しい解説は以下

1. 空き地におすすめの活用方法10選

空き地には様々な活用方法があります。ここでは特におすすめの10の活用方法をご紹介します。
※当社調べ。一般的に高い収益性が見込める順とする

1-1. 賃貸アパート・マンション経営

安定して高い収益性が見込めるのが、賃貸アパート・マンション経営です。
また賃貸アパート・マンション経営は、高い収益性だけではなく、大きな節税効果が期待できることもメリットです。更地に比べると、住宅の敷地は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1になります。さらに、相続税の節税効果も抜群です。賃貸用の住宅が建っていると、土地の相続税評価額は約20％減額され、さらに要件を満たせば200平米まで50％減額される制度もあります。

マンションはアパートよりも建築費が割高になりますが、建物の性能の高さで差別化できるので、アパートよりも高い賃料と高稼働が期待できます。周辺エリアの賃貸ニーズを見極めて、アパートとマンションどちらにするか決めましょう。

なお、空室リスクを減らすため、入居者のニーズを満たした魅力的な建築プランを設計することが重要です。賃貸経営に手間をかけたくない場合には、専門の管理運営会社に委託すれば、入居管理等の手間はほとんどかかりません。

アパート・マンションの建築をご検討中の方は「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」を使えば、最大10社から簡単に建築プランを手に入れられます。

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メリット

高い収益性が期待できる。固定資産税や相続税の節税効果が大きい。

デメリット

まとまった初期投資が必要。

向いている土地

駅から徒歩圏のエリア。地価が高く中高層の建物が多いエリアなど。

賃貸アパート経営（建築）に強い企業

株式会社セレコーポレーション

他のアパートとは一味違う、独創性のある欧風の赤レンガのデザインが特徴です。また首都圏エリアを中心とした、若者向けアパートを専門としているところも強みの一つになっています。
管理面においても、自社の弁護士や公認会計士などのプロフェッショナルが土地オーナーの課題を解決します。

引用元：セレコーポレーション 公式ホームページ

※2021年2月1日現在の情報です。

大東建託株式会社

賃貸住宅管理戸数・賃貸仲介件数・住宅供給戸数すべてに圧倒的な実績を誇っています。
東日本大震災においては、強みである2×4工法で造られた住宅に大きな被害はなかったほど、耐震性は折り紙付きです。また入居者の関心度が高い「遮音性」については、独自開発の「ノイズレスシステム」により高い遮音性を実現しています。

引用元：大東建託 公式ホームページ

※2021年2月1日現在の情報です。

三井ホーム株式会社

「三井不動産グループ」の一員である三井ホームは、豊富な建築実績と長年にわたる賃貸住宅の管理実績から蓄積されたノウハウが特徴です。
また、震度7連続60回の揺れにも耐え抜くほどの耐震性（警察署や消防署の強さに匹敵するほどの耐震性）も特徴の一つです。

引用元：三井ホーム 公式ホームページ

※2021年2月1日現在の情報です。

賃貸マンション経営（建築）に強い企業

朝日建設株式会社

鉄筋コンクリート造により、高い耐震性・耐火性・遮音性を実現。
建築時に使用される断熱材ＥＰＳは、極寒の南極昭和基地でも使用されており、安全性に対する技術力が高い会社です。

引用元：朝日建設 公式ホームページ

※2021年2月1日現在の情報です。

株式会社クラスト

コスト面の安さがこの会社の特徴です。長寿命かつ、住み心地の良い鉄筋コンクリート造でありながらローコストなので、予算を抑えたいけれど安全性にもこだわりたい方におすすめです。
間取りについても、多くの入居者の声を参考に人気の間取りを取り入れており、高入居率を実現しています。また「無料管理」という独自のサービスにより、建築計画から入居者募集、建物のメンテナンスまでも無料でサポートしてくれます。

引用元：クラスト 公式ホームページ

※2021年2月1日現在の情報です。

生和コーポレーション株式会社

建築だけでなく、企画から経営管理までトータルでサポートしてくれるという強みがあります。
またオーダーメイドにも定評があります。

引用元：生和コーポレーション 公式ホームページ

※2021年2月1日現在の情報です。

1-2. 戸建賃貸

戸建賃貸は、最近特に注目されている活用方法です。ファミリー層を中心に、足音や子どもの声などを気にせずにのびのびと暮らせる戸建賃貸は人気です。需要に対してまだまだ供給が少ないエリアが多いので、高稼働が期待できます。

戸建賃貸はアパート等に比べると建築コストを抑えることができます。戸建賃貸・アパート・マンションの需要と供給バランスの調査をした上で、どのような賃貸物件が適しているか検討しましょう。
戸建賃貸は、手放したくなったとき、エンドユーザーに中古一戸建てとして売却しやすいのも魅力です。敷地が広ければ、土地を分割して複数棟を建てて、一棟ずつ売却する出口戦略も可能です。

戸建賃貸経営について具体的にご検討中の方は「HOME4U オーナーズ」をご活用ください。最大10社のハウスメーカーから無料で収支プランが手に入ります。

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メリット

エリアによっては、集合住宅よりも高稼働・高い賃料が期待できる。売却しやすい。固定資産税や相続税の節税効果が大きい。

デメリット

都心の場合は、アパート・マンションのほうが高収益を期待できる。

向いている土地

狭小地、変形地から広い土地まで対応可能。利便性の高いエリア、または駅から遠くても住環境が良好なエリアなど。

戸建賃貸経営に強い企業

ヒノキヤレスコ（東京）※首都圏中心です。

高いコストパフォーマンスが特徴の会社です。
高い耐震性と耐久性を兼ね備えており、建設資材は大手メーカー品を一括仕入れなので、高品質で低価格です。そのため、初期投資を抑えつつ、安定的な高利回りを実現できます。
管理面では、土地オーナーのニーズにあわせて、土地診断から資金計画、物件建設、さらには物件完成後の入居者募集や家賃回収、建物メンテナンスに至るまでトータルにサポートしてくれます。

引用元：ヒノキヤレスコ 公式ホームページ

※2021年2月1日現在の情報です。

悠悠ホーム

福岡県を中心とする地域密着の不動産流通工務店です。大手にはない、地域密着という強みを生かして、入居者を集めることができます。また設計・施工・賃貸管理までオールインワン対応、すべてアドバイスしてくれます。
FFCテクノロジーを利用し、ハウスダストの発生抑制や化学物質の無毒化など、美容や健康に配慮した建築も特徴の一つです。

引用元：悠悠ホーム 公式ホームページ

※2021年2月1日現在の情報です。

1-3. 駐車場

駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングがあります。建物を建築しにくい、長方形でない土地や狭小地でも可能です。
アパート等の建物を建てる土地活用に比べると、ローリスク・ローリターンの活用方法です。

駐車場経営の具体的な収益シミュレーションは、「HOME4U オーナーズ」を使えば、最大10社の企業から無料で収支プランが手に入ります。

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駐車場経営に強い企業

タイムズ24株式会社

駐車場設計のプロフェッショナルである一級建築士が、商業施設や自治体施設などに併設された大型駐車場を対象に、遊休地であっても最適な駐車場を提案します。
機器設置や、開設後の集金・保守・清掃・24時間緊急対応(コールセンター)などはグループ会社が行います。また、駐車場の管理・運営はパーク２４グループが責任をもって行うので、手間もかからず安心です。

引用元：タイムズ24 公式ホームページ

※2021年2月1日現在の情報です。

日本パーキング株式会社

首都圏を中心に、全国主要都市にて時間貸駐車場・月極駐車場を展開しており、特に大型立体駐車場の開発・運営は業界随一の実力を有しています。
また、空き地の管理や駐車場の経営・管理も日本パーキング株式会社が行うため、土地オーナーへの負担はほとんどありません。

引用元：日本パーキング 公式ホームページ

※2021年2月1日現在の情報です。

三井のリパーク

三井不動産リアルティグループの総合力で、将来的な土地の活用方法など、様々なサポートを行うことができます。
時間貸し・施設型・月極など駐車場経営の種類も多く対応しており、月極駐車場などの場合は管理をすべて会社に委託することができます。

引用元：三井のリパーク 公式ホームページ

※2021年2月1日現在の情報です。

1-3-1. 月極駐車場

不動産会社等に管理運営を委託することもできますが、土地オーナーの自営方式が一般的です。

メリット

初期投資が少ない。将来、他の用途に転用しやすい。短期でもＯＫ。

デメリット

収益性はアパート経営等より低い。駐車場代の滞納、契約していない車の利用などのリスクがある。

向いている土地

駅の近く、または郊外の住宅地の近くなど。

1-3-2. コインパーキング（時間貸し駐車場）

土地のオーナーが機械を設置して運営することも可能ですが、専門業者に土地を貸して賃料を得る方式が一般的です。

メリット

専門業者に土地を貸せば、固定賃料で安定収益が得られる。設備投資・管理・苦情対応も運営会社に任せられる。

デメリット

収益性はアパート経営等より低い。舗装費用は通常、オーナー負担になる。

向いている土地

駅の近く、商業エリア、観光地の近く、病院の近くなど。

1-4. 事業用の土地として貸す

店舗等を運営する事業会社に土地を貸して、事業会社が建物を建てて営業する活用方法です。

「事業用定期借地権」で土地を貸せば、契約期間は10年以上50年未満で設定できます。契約期間が終わったら、建物を取り壊し、更地にして土地を返還してもらいます。

一般的な借地契約では、正当な理由がないと契約は自動更新されてしまうので、確実に土地が戻ってこないリスクがあります。定期借地契約では、確実に契約期間どおりに土地が返還されるので安心です。

メリット

長期契約で安定性がある。初期投資が不要。手間がかからない。

デメリット

なかなか借り手が見つからない場合がある。

向いている土地

立地によって様々なニーズあり。

1-5. トランクルーム経営

近年増えてきた土地活用方法です。自営も可能ですが、トランクルーム業者のフランチャイズや一括借り上げを利用するのが一般的です。
アパートなどが建てにくい変形地や、狭小地でも活用可能です。アパート等を建てるのに比べると、設置費用も少額で、運営後も維持管理費用はほとんどかかりません。

トランクルームとして利用するコンテナは建築物に該当します。コンテナを設置するためには、建築確認が必要ですので、遵法性に注意しましょう。「低層住居専用地域」や「市街化調整区域」など、設置できないエリアもあります。
トランクルーム経営が成り立つかどうかは、収納ニーズが多いエリアかどうかにかかっていますので、充分なリサーチが必要です。

トランクルーム経営の具体的な収益シミュレーションは、「HOME4U オーナーズ」を使えば、最大10社から無料で収支プランが手に入ります。

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メリット

初期投資が少なくて済む。変形地でも可能。

デメリット

収納ニーズがないと収益性が期待できない。

向いている土地

住宅地の近く、事務所の多いエリアなど。

トランクルーム経営に強い企業

エリアリンク株式会社

全国に約80,000室のトランクルーム「ハローストレージ」を展開。ストレージ事業No.1の店舗数を誇ります。(矢野経済研究所『拡大する収納ビジネス市場の徹底調査』2016年版/全国版（国内））
契約後の運営・管理をすべて行うので、余計な手間がかかりません。

引用元：エリアリンク 公式ホームページ

※2021年2月1日現在の情報です。

1-6. 太陽光発電を設置

建物の屋根の上ではなく、空き地に発電装置を設置する方法が、「野立て」太陽光発電です。ある程度の日あたりと送電線があれば、どこでも設置できるので、近年では定番の土地活用になりました。設置費用を回収するまでに10～15年程度かかるため、短期の土地活用には向きません。

発電量（kWh）は天候によって変動しますが、発電した電気は「1kWh=●円」の固定価格で買い取りしてもらえます。
狭い土地でも設置は可能ですが、10kW未満の設置だと売電価格は10年間の固定価格になります。産業用の10kW以上を設置すれば、売電価格は20年間固定されるので、長期の安定収入になります。10kWを設置するには40～50坪の面積が必要です。

太陽光発電による土地活用は、自費で発電設備を設置する方法と、運営会社に土地を定期借地で賃貸する方法があります。運営会社に土地を貸す場合には、設置費用や運営費用は運営会社負担になります。収益性は落ちますが、低リスクの運営方法です。100坪以上の土地面積があれば、用地を探しているソーラー発電運営会社は多いので、契約内容を比較して選んでください。

メリット

安定した収入が見込める。建物が建てられない「市街化調整区域」でも設置可能。

デメリット

風水害、盗難のリスク、固定期間終了後の売電価格の下落リスクがある。

向いている土地

郊外の日当たりが良い土地。電柱が近く、地盤が固い土地。

太陽光発電に強い企業

PHOTON JAPAN 合同会社

全国各地で太陽光発電所開発の実績を誇っています。またエネルギー業界や銀行、コンサルティングファーム、重電メーカーといった、プロジェクトファイナンスに精通した企業のメンバーが参画しているため、プロジェクトの実現可能性を高め、土地オーナーの利益を最大化できる強みがあります。

引用元：PHOTON JAPAN 公式ホームページ

※2021年2月1日現在の情報です。

1-7. コインランドリー経営

建物を建築して、コインランドリー設備を設置し、自営またはフランチャイズで経営します。洗濯機・乾燥機等の設備は、購入方式とリース方式があります。

「周辺に住宅地が広がり、競合するコインランドリーが近くにない」など、向いている立地はある程度限られます。狭い土地でも可能ですが、車を利用する利用者が多い地域では、余裕を持った駐車スペースが必要です。

コインランドリーの利用者は、自宅に洗濯機のない単身者だけではなく、ファミリー層にも市場が拡大しています。ファミリー層の多いエリアでは大型の洗濯機を設置し、単身者が多いエリアでは小型の設備を多数設置するなど、利用者のニーズを把握することが経営のポイントです。
コインランドリー事業が成り立つかどうかは、専門業者に市場分析してもらってから判断するのがおすすめです。

メリット

アパート等に比べると初期投資が少なくて済む。

デメリット

周辺住民に認知されて売り上げが安定するまで時間がかかる。

向いている土地

周辺に住宅地が多く、視認性の良い土地。競合店が少ないエリアの土地。

1-8. 資材置き場

建築資材置き場や、重機の保管場所として、土地を貸す活用方法です。土地をそのまま貸すだけなので、初期費用や手間もかかりません。
資材置き場の需要はどこでもあるとは限りませんが、他に使い道のない郊外の土地でもニーズが見込めます。契約書には、建物の建築を認めないことを明記しましょう。

メリット

初期費用がかからない。建物が建てられない「市街化調整区域」でも可能。

デメリット

あまり高収益は見込めない。ニーズは限られている。

向いている土地

郊外の土地。できれば道路幅員５ｍ以上で、間口が広い土地。

1-9. 自動販売機を設置

自動販売機の設置から、売上回収・補充・空き缶回収まで、全て設置会社に任せる方式が主流です。この場合、設置費用等は設置会社が負担し、オーナーが負担するのは、月々2,000円～5,000円程度の電気代のみです。売上の20％程度の収入が得られますが、出来高制なので、収益性は販売本数によります。
アパート経営や駐車場など、他の活用方法と合わせて、自動販売機を設置できるスペースがあるかどうか検討するのも有効です。

メリット

狭小な土地、変形地でも可能。手間がかからない。

デメリット

売れる見込みのない立地では利益が出ない。

向いている土地

人通りが多い立地。

1-10. 貸し農園

アパートや駐車場のニーズなどが少ない郊外でも営むことができます。狭小な土地にも向いています。
10坪以下の小さな区画に区切って複数の人に貸すと収益性が高くなりますが、そのぶん契約の手間が増えます。また、区画に区切る場合には、水道・柵等の初期投資が必要になることにも注意が必要です。敷地を一括して１人の人に貸す場合には、管理も楽で、初期投資もほとんど不要です。

メリット

他の活用方法に簡単に転用できる。郊外でも可能。

デメリット

高収益は望めない。

向いている土地

地価が安く、周辺に住宅が多いエリアの土地。

2. 空き地を活用しないことの3つのデメリット

空き地を活用しないで放置しておくと、収益を生まないのでもったいないのは間違いありません。しかし、問題はそれだけではないのです。空き地を放置しておくデメリットには、「税金」「維持費用」「近隣トラブル」の3つがあります。この章では、このデメリットについて説明します。

2-1. 【デメリット1】 固定資産税、都市計画税がかかる

使っていない空き地でも、所有者には毎年、固定資産税や都市計画税が課税されます。郊外の土地で、税金が安かったとしても、使っていない土地に払い続ける税金の総額を考えると、決して安いとはいえなくなります。

一つ、知っておきたい知識は、空き地に戸建住宅や共同住宅を建てると、土地の固定資産税等が安くなるということです。土地活用といっても色々ありますが、住宅を建てることによる節税効果は意識しておきたい部分です。

2-2. 【デメリット2】 維持費用

空き地は、活用せず所有しているだけで維持費用が発生します。
使っていない土地だとしても何も手を加えないで放置しておくわけにはいきません。除草費用、清掃費用も積み重なれば無視できない金額になります。また、不法投棄の被害にあって、多額の処分費用が発生してしまう危険性もあります。

2-3. 【デメリット3】 近隣トラブル

空き地を放置しておくと、害虫が大量発生して近所からクレームが入ることがあります。また、子どもが勝手に敷地に入ってケガをしたり、犯罪の現場になったりするリスクもあります。使っていない土地だと思われると、ペットの散歩コース、トイレ代わりに利用されることも珍しくありません。すぐに使う予定がない土地でも、あまり気分のよいものではありません。

特に住宅街の中の空き地は、景観がよくないため、ご近所からの印象も悪くなりがちです。空き地の有効活用は、無用なトラブルに巻き込まれないための自衛手段といえるでしょう。

3. ベストな活用方法の決め方のコツ

ここまで10の土地活用方法を、一般的に高い収益性が見込める順でご紹介しました。しかし、「あなたにとってベストな順番」ではありません。すべての土地で、その活用方法が向いているとも限りません。
そして、もう一つ重要なのが、あなたが土地活用に求める目的です。ここでは土地活用方法の決め方のコツを説明します。

3-1. 空き地のベストな活用方法を決めるための3つの視点

活用方法は、「法規制」「周辺ニーズ」「土地活用の目的」の３つの視点から考えましょう。

3-1-1.法規制

土地活用を決める大前提となるのが、その土地の法規制です。代表的な法規制は次の3つです。これらの法規制を踏まえて、合法的な活用方法の中から、どれがいいか考えます。

（a）「市街化区域」か「市街化調整区域」か？

市街化調整区域は基本的に建物を建てられないエリアです。ただし、条例によって、コンビニ等の特定の建物が建てられる場合もあります。

（b)「用途地域」

その土地に建てられる建物の用途を定めたもの。用途地域は12種類あります。

例えば、「第一種低層住居専用地域」は低層住宅のための地域なので、店舗は建てられませんが、小規模なお店を兼ねた住宅は建てることができます。
「商業地域」は飲食店や銀行などが集まる地域ですが、住宅や小規模の工場も建てられます。アパート等の住宅が建てられないのは「工業専用地域」だけです。

参考：東京都都市整備局「用途地域による建築物の用途制限の概要」

（c）「容積率」「建ぺい率」

その土地に建てられる建物の大きさの上限を定めたもの。

エリアによって、建築可能な建物の大きさには、かなり違いがあります。

3-1-2.周辺ニーズ

次に、重要なのが、周辺ニーズを踏まえた土地活用を考えることです。
例えば、法令上はアパートが建てられる土地でも、競合アパートが多すぎる場合は、駐車場として土地活用する方が高収益を見込めるケースもあります。同じ用途の競合物件がどれくらいあるのか、周辺の需要と供給のバランスを考慮することが大切です。

周辺ニーズについては、地域に精通した不動産会社や、専門業者（トランクルーム運営会社、コインランドリー運営会社など）の意見を聞いてみるとよいでしょう。

3-1-3.土地活用の目的

最も重要なことは、「あなたに合った土地活用方法であるか？」という点です。あなたは土地活用に何を求めますか？

• 初期投資をしてもいいので、高収益を得たい
• 初期投資費用を抑えたい
• 手間をかけたくない
• できるだけ長期間、安定運用したい
• 10年だけ土地活用したい
• 相続対策がしたい
• 親族が使うかもしれないので、いつでもやめられる活用方法を探している

人によって、土地活用に求める目的や考え方が違うはずです。これらの土地オーナーの意思を反映した活用方法でなければ、ベストの選択肢とはいえません。

3-2. ベストな活用方法を決めるコツ

「法規制」「周辺ニーズ」「土地活用の目的」の３つの視点を踏まえて、最もいい活用方法を選ぶためには、どうしたらよいのでしょう？
土地活用は、不動産会社が「法規制」「周辺ニーズ」を踏まえて提案してくれる活用方法の中から、自分に合ったものを選ぶのがおすすめです。
まずは2つのコツを押さえましょう。

3-2-1.最初から活用方法を1つに絞り込まない・最初から会社を1つに絞り込まない

最初に１つの活用方法に絞ってしまうと、もっといい活用方法を見逃してしまうかもしれません。有名なハウスメーカーに相談すれば安心、と考えるのも禁物です。
ハウスメーカー・建築会社には、それぞれ得意分野があります。当然、自社の得意とするタイプの土地活用をお勧めするので、それが自分にとってベストな活用方法とは限りません。

手間をかけずに複数の活用方法を具体的に検討するには「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」の一括プラン請求が便利です。複数の活用プランや建築プランを比較してみると、収益性だけでなく、建築コストの違いや、営業担当者との相性も見極められます。ぜひご活用ください。

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3-2-2.どうしても良い活用プランに出会えなかったら…

ハウスメーカーや専門会社などから幅広くプラン提案を受けても、どうしても自分の希望に合うプランが見つからなかった場合には、「売却」も検討してみてください。

売却に向けて、不動産会社に査定を依頼するなら「不動産売却HOME4U」が便利です。一度にまとめて複数の不動産会社に査定依頼できるので、どの会社が一番高く売ってくれそうかを比較することが可能です。
先祖代々の土地の場合、「手放したくない」という気持ちもあるかもしれませんが、この後の税金・維持費といった出費や不法投棄の悪用リスクなどを踏まえ、検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

いかがでしたか。空き地の活用方法を一般的に高収益とされる順に紹介しました。

一番大切なのは「あなたの土地の広さや地域、目的にあった活用をすること」です。
プロに相談してみると、意外な活用方法が見つかるかもしれません。土地活用のスタート地点は「HOME4U オーナーズ」を利用して、ベストな土地活用を見つけましょう。あなたの空き地をプラスの資産に生まれ変わらせてくださいね。

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