【基礎から解説】事業用定期借地権の大百科　基礎知識から活用の方法まで解説

事業用定期借地権は借地借家法によってルールががっちり決まっているため、話を詰める前に最低限の基礎知識を身に着けておくことが重要です。

この記事では、事業用定期借地を行う前に、土地オーナーとして知っておくべき基礎知識について解説いたします。
更に併せて、活用方法やメリット・デメリット、地代や保証金についての考え方についてもご紹介いたします。

1.事業用定期借地権とは

定期借地権とは、期限が到来すれば確実に借地契約が終了する借地権のことです。
定期借地権には「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類があります。
事業用定期借地権は、定期借地権の中の1つの分類という位置付けです。

定期借地権の反対の概念として普通借地権があります。
しかし、普通借地権は借地人(借りている人)の権利が強く守られており、更新拒絶をすることが難しい契約になり、一旦土地を貸してしまうと半永久的に土地を取り戻せないという問題があります。

一方、定期借地であれば契約期間満了時に確実に土地を取り戻せるため、地主としては安心して土地を貸すことができます。

普通借地権について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

2.事業用定期借地権の特徴

事業用定期借地権は借地借家法によって契約のルールが定められています。
事業用定期借地権の基本的な特徴は以下の通りです。

2-1.用途が事業用建物に限定されている

事業用定期借地権は「事業用」という名称が付いているくらいなので、建物の用途が店舗や工場、倉庫、ホテル等の事業用建物に限定されています。
アパートや賃貸マンションなどは居住用ですので、事業用定期借地権で貸すことはできません。

また、老人ホームに関しては、特定人が継続的に居住する施設であり、居住用と解釈されているため、事業用定期借地権では貸せない建物となっています。

2-2.更新がない

事業用定期借地権は定期借地権の一種なので、更新がない契約となります。契約期間満了時に、借地人（土地を借りている人）から確定的に土地が戻ってきます。
借地人が更新を希望したとしても自動更新はできず、契約は必ず終了します。仮に借地人が事業継続を望む場合は、土地オーナーと協議の上、新たな契約を再契約することになります。

また、契約終了時においては賃貸人に立ち退き料が発生することもないため、土地オーナーからすると、安心して土地を貸せる契約になります。

2-3.更地返還となる

事業用定期借地権では、契約満了時は更地返還となります。建物は借地人の費用によって建てられ、取り壊しも借地人の費用によって行われます。
仮に借地人が契約期間中に建物を再築したとしても、それを理由に期間延長することはできません。
事業用定期借地権が終了すれば、土地オーナーはすぐに別の土地活用をすることができます。

2-4.契約期間に上限がある

事業用定期借地権は、存続期間が「10年以上30年未満」とする場合と、「30年以上50年未満」とする場合の2通りがあり、契約可能な期間の上限が定められています。
存続期間を50年以上と定めた場合には、一般定期借地権として扱われます。

「10年以上30年未満」と「30年以上50年未満」の違いは、特約の扱いが異なるという点です。

「10年以上30年未満」とした場合

「契約更新」と「建物再築に伴う存続期間の延長」「建物買取請求権の行使」の3つが、明記せずとも自動的に不可となる契約になります。

「30年以上50年未満」とした場合

「法定更新の排除」「築造による期間延長の排除」「建物買取請求権の不行使」の特約を結ぶ必要がある契約になります。

特約を結ばなかった場合、借主が地主に、契約の延長や建てた建物の買取を請求する事ができるようになります。

2-5.公正証書で契約しなければならない

事業用定期借地権は、必ず公正証書で契約しなければなりません。

類似の契約として、一般定期借地や定期借家における契約は、公正証書等で定めるとされており、「等」と書かれているので普通の契約書でも締結可能です。
しかしながら、事業用定期借地だけは「公正証書」と定められており、公正証書で定めないと契約は無効となります。少し手間になりますが、必ず公正証書で契約するようにしてください。

3.事業用定期借地権の活用方法

3-1.事業用定期借地権が活用できる土地

事業用定期借地権が活用できる土地の特徴は主に以下の通りになります。

上記の点を満たしている場合は、事業用定期借地権を活用して土地を貸すのに向いています。

事業用定期借地権は契約期間や途中で解約できない点から、上記の中でも「長期にわたり使うことのない土地」は大事な要素になります。

3-2.事業用定期借地権の活用例

事業用定期借地権は、主に以下の施設や店舗で活用することが多いです。

主に上記の施設や店舗で活用することができますが、中でもホームセンターとして活用する方が多いです。
その理由として、建物規模が大きく、敷地が複数地権者にまたがることが多いことから、借地の方が出店しやすいという点が挙げられます。

また、コンビニでも事業用定期借地権の例はありますが、コンビニはロードサイド型店舗としては敷地が小さく、単独地権者が多いことから事業用定期借地権を活用せずに別の方式で出店する方が多くなっています。

土地の他の活用方法はこちらでご覧ください。

4.事業用定期借地権のメリット・デメリット

事業用定期借地権のメリット・デメリットは以下の通りです。

4-1.事業用定期借地権のメリット

事業用定期借地権のメリットは以下の通りです。

4-1-1.建物投資が不要である

事業用定期借地権は、土地を貸すだけですので建物投資が不要です。建物は借地人が建てることになり、建物所有権は借地人のものとなります。
建物投資が不要であるため、土地オーナーは建物資金を調達する必要がなく、建物建築のための借入も不要です。

また、土地オーナーは建物所有者ではないため、定期借地事業では、建物の固定資産税や保険料、維持修繕費等の建物に関する費用が一切発生しないというメリットがあります。
定期借地事業の費用は基本的に土地の租税公課（固定資産税および都市計画税）のみです。

4-1-2.比較的短期で土地が戻ってくる

事業用定期借地事業では、存続期間が10年以上30年未満または30年以上50年未満とすることが法律で定められていて、借地事業としてはかなり短いです。
同じ定期借地権でも一般定期借地権では最低契約期間が50年、建物譲渡特約付借地権では30年と定められています。
また、普通借地に至っては半永久的に土地は戻ってきません。

そのため、将来、土地を自分で利用したい人にとっては、なんとなく返還時期が見えているため、貸す側も安心感があります。

なお、定期借地事業は、借地人の建物投資の回収に時間がかかることと、概ね比較的良い立地で設定されることから、契約満了時に借地人側から再契約を要望されることが比較的多く再契約が可能です。

4-1-3.撤退リスクが低い

事業用定期借地では、事業者がわざわざ建物投資を行ってまで事業展開するため、撤退リスクが低いです。

建物投資の回収には時間がかかるため、簡単に撤退するということは考えにくいです。

そのため、定期借地事業における徹底リスクは、建物を貸す借家事業と同列に考える必要はありません。
例えば、同じコンビニであっても、借家で出店するコンビニと定期借地事業で出店するコンビニでは借りる側の本気度が異なるため、事業用定期借地権はリスクの低い事業と考えて良いです。

4-2.事業用定期借地権のデメリット

事業用定期借地権のデメリットは以下の通りです。

4-2-1.借地人の倒産リスクに対応しにくい

事業用定期借地権は、契約満了時に借地人が建物を取り壊して更地返還することが原則です。
借地期間の満了時まで、法人が存続していれば、特に問題はありませんが、仮に解約期間中に借地人が倒産するようなことがあった場合、建物が取り壊されずに残ってしまうというリスクがあります。

なお、建物は土地オーナーの所有物ではないため、勝手に壊せないという問題も生じます。
この場合、土地オーナーから裁判所に対して建物撤去の代替執行を申立てすることになりますが、費用の回収は事実上困難なため、取り壊し費用は土地オーナーが負担することになります。
倒産の懸念が生じたら、早めに対応方法を両者で話し合って解決しておくことが必要です。

4-2-2.保証金の返還義務が相続人に移ることが多い

事業用定期借地権は保証金の返還義務が相続人に移る可能性が高いことを理解しておく必要があります。
保証金とは契約締結時に借地人から預かる一時金であり、契約満了時に借地人への返還を要します。

事業用定期借地権では、借地人が倒産することで建物の取り壊し費用を土地オーナーが負担する可能性があることから、建物の取り壊し費用相当分を保証金として預かっておくことでリスクヘッジが可能です。
しかしながら、借地期間が30年程度になるため個人が貸主となるとその間に相続が発生することがあります。
相続が発生すると貸主の地位は相続人に移転しますが、その際、保証金の返還義務も相続人に移転します。

親が取り壊し費用に相当する多額の保証金を預かってしまうと、子供に多額の保証金の返還義務が課されてしまうため、注意が必要です。

4-2-3.用途が事業用に限られている

用途が事業用に限られているという点も事業用定期借地権のデメリットです。
住宅用途ができないため、例えば借地人の事業が途中で上手く行かなくなった際、建物用途を住宅に変更するようなことができません。

また、一部に条例で住宅が付加されたようなホテルなども、住宅があるがゆえに事業用定期借地権が利用できないことがあるため注意が必要です。

5.事業用定期借地権の地代

地代は、借地借家法で特段定めはなく、基本的に土地オーナーと借地人との合意によって決まります。
定期借地権の地代は、相当地代という考え方を用いることが多く、相当地代とは、地代の定価のことを指します。
相当地代は、年額の地代が「更地価格の6％程度」とされています。
更地価格とは、更地の時価のことですが、実務上は相続税路線価で求めた価格を更地価格とすることが多いです。

以下は、相当地代の収益計算シミュレーションになります。

事業用定期借地権の地代は必ずしも相当地代としなければならないものではなく、相当地代は一つの目安に過ぎないという点がポイントです。
土地価格によっては、相当地代は「結構高い地代」になることもありますが、土地オーナーから相当地代を要求しても特に要求し過ぎということはありません。

借地人が事業採算性から相当地代を払うのは厳しいということであれば、借地人からの価格交渉はあり得ますが、あまり地代を安くしてしまうと長期間安い地代で固定されてしまうため、土地オーナーとしては得策ではありません。

事業用定期借地権が設定できるような土地は良い土地が多いので、地代に関しては強気の交渉を行い、できれば相当地代は勝ち取るようにしましょう。

6.事業用定期借地権を成功させるポイント

定期借地権の悩ましい点は預かる保証金の額にあり、預かる保証金が高いほど倒産時のリスクヘッジは可能ですが、相続人の返還不能リスクも高まります。
一方で、高い保証金を要求すれば借地人に敬遠されるため、せっかくの事業用定期借地権の話が破断になる可能性もあるため、相続人の返還不能リスクと借地人の負担を軽減する方向から、保証金は低めの額で調整した方がスムーズとなります。

保証金の額は、一般的には地代の6ヶ月程度で調整しておくのが一つの目安です。
6ヶ月分では取り壊し費用には追いつかないものの、ある程度の金額感があり、かつ、相続人も返還可能で、借地人も無理なく支払うことができる妥協点と言えます。
ただし、保証金の額を低めに設定するということは、借地人の破綻リスクに対して備えが薄くなるという事になりますので、借地人の与信を十分に確認することがポイントとなります。

借地人の与信が高ければ、契約期間中に経営破綻をするリスクが低くなります。与信の高い借地人であれば、保証金が少なくても安心して貸すことができるようになるのです。

与信に関しては、付き合いのある銀行に参考意見をもらうなどで調べることができますので、与信の高い事業者に貸して、事業用定期借地権を上手く活用することが可能です。

7.事業用定期借地権での活用について安心して相談できる会社を選ぶためのポイント

事業用定期借地権を利用するためには、基礎知識やメリット・デメリットを理解した上で自分に合った活用方法を選ぶことが重要です。

とはいえ、オーナー自身がすべて独力で判断していくのは難しいところです。
実際に、事業用定期借地権を活用している人の中にも、信頼できる土地活用会社などに相談したうえで活用している方が多くいます。

ここからは、安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイントをご紹介します。

7-1.得意とする土地活用のジャンル

土地活用会社にはそれぞれ得意な土地活用のジャンルがあります。

会社によっては、「ホームセンターの誘致・仲介ならお任せください！」といったように、特定のジャンルの土地活用に特別な強みを持つ会社もあります。

初めて土地活用にチャレンジするのであれば、さまざまな選択肢の中から最も適した活用方法を選んでもらうためにも、特定のジャンルに特化した会社ではなく、幅広いジャンルを取り扱っている会社に相談するのがベストかもしれません。

7-2.「借り手」とのネットワーク

様々なホームセンターや家電量販店、コンビニ本部等が仲介会社に「出店に適した土地」の情報提供を依頼しています。
大手であれば「借り手」とのネットワークも広く、持っている「依頼」の量や種類も多いので、そこに相談するのが良いでしょう。
また、大手である程「与信」のしっかりした借り手である可能性も高いと考えて良いでしょう。

7-3.契約書の説明やリスク開示が丁寧

普段目にしないような契約書で、長期間拘束される契約を結ぶわけですから、そこに対する不安はオーナー様にとって大きな物だと思います。

数回の打合せを通じて、契約書の内容やリスクについて積極的・丁寧に説明、開示してくれる会社は「借り手と貸し手、お互いの将来のリスクを最小化」しようと努力する、安心できる会社だといえます。

「「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」はオーナー様の目線に立って、信頼性の高い大手の不動産会社を中心に、オーナー様の土地の特徴に合った会社を複数ご紹介します。

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」の運営会社は、情報サービス事業では業界最大手であるNTTデータのグループ会社「NTTデータ スマートソーシング」です。

大手が運営しているサイトということもあり、活用の種類別にプロである一流企業と提携しており、ご自身の土地に合った最適な提案を期待できます。
ぜひ一度、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」をご活用されることをおすすめします。