不動産活用の際、お手持ちの土地や不動産にどのような活用方法が最善・最適かを知るには、オーナーの意向に加え、不動産のプロの目を通した適格なアドバイスが必要です。

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公開日
2021年05月13日
変更日
2021/05/13
カテゴリ
記事, 大家さん向け, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

不動産活用方法おすすめ23種類を解説!資産有効利用に役立つ事例とは

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不動産活用方法おすすめ23種類を解説!資産有効利用に役立つ事例とは

「所有している不動産を活用したいけれども、具体的に何をしたらよいのかわからない」「これから先の相続税対策として不動産活用を検討されているが、どんな活用方法があるのかわからない」とお悩みではないでしょうか。

この記事では不動産活用の選択肢として、23種の不動産活用方法を紹介します。最後までお読みいただき、お持ちの不動産に最適な活用方法を見つけてください。

1.賃貸住宅経営4種

本章では「住宅」を賃貸して収益を得る、居住用賃貸物件による不動産活用方法4つを紹介します。借主(入居者)から家賃を得る一般的な賃貸経営の方法です。

1-1.アパート経営

最もポピュラーな不動産活用の方法です。土地活用としてのアパート経営は、お持ちの土地にアパートを建てて貸すことが一般的です。

アパート経営とマンション経営の違いは、アパートのほうが比較的運営規模が小さく、初心者でも参入しやすい点です。法律上のアパートとマンションの区分けはなく、不動産業界で案内の際の区別の方法として、便宜的に使い分けています。一般的にアパートと呼ばれている建物は、以下の特徴があるとされています。

  • 木造または軽量鉄骨造
  • 2~3階建ての集合住宅
  • 居室の専有面積が比較的小さい
  • エレベーターがない
  • 家賃が比較的安い

木造または軽量鉄骨構造のアパートは、建築資材の調達が容易なため建築費などが抑えられ、家賃設定も低くすることが可能です。

1-2.マンション経営

マンション経営は、お持ちの土地に一棟マンションを建築して賃貸することが一般的です。法律上のマンションとアパートの区分けはありませんが、一般的にマンションと呼ばれている建物の特徴は以下のとおりです。

  • 鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造
  • 3階建以上の集合住宅
  • エレベーター設置などがある
  • 家賃が比較的高い

アパートと比較すると、マンションは建物の構造が鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のため、耐震性・耐久性・遮音性に優れています。また、堅牢で頑丈なつくりのため3階以上の高さにできます。建築コストは高めですが、アパートより家賃設定を高めに設定できます。

1-3.戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営は、すでに所有している戸建て物件を賃貸に出すか、所有している土地に新しく戸建てを建築し、賃貸に出します。最近では古い家を住みやすくリフォームして賃貸に出す方法もあります。

戸建ては部屋数も多く、ガレージや庭もあるため、小さいお子様のいるファミリー層やマイカーのある方、ペットを飼っている方に人気があります。

1-4.賃貸併用住宅経営

賃貸併用住宅とは、土地オーナーの住居と賃貸用住居が一つの建物の中にある、マイホームと収益物件一体型の賃貸経営方法です。物件の建築費用などのローン支払いを、賃料から返済できるという大きなメリットがあります。

一般的な賃貸併用住宅は、一つの建物の中に自宅部分と賃貸住宅部分があり、玄関が別々のタイプです。家屋全体でみると自宅の一部を賃貸に出していることになります。全体の床面積に対する自宅部分の床面積割合によっては、金融機関で住宅ローンが使えます。

アパートなどの賃貸住宅を建てる場合は、通常は事業用ローンを使いますが、それよりも金利が低く長期間借りられる住宅ローン適用ができ、さらに相続税・所得税・固定資産税なども一般住宅用が適用されるため、土地活用をした上に節税にもなります。

玄関を自宅用と賃貸用で分けるので、ある程度のプライバシーが守れます。家賃設定は類似の間取りを持つ賃貸アパートと同等程度になります。

賃貸併用住宅の費用はいくら?上手なコストダウン方法を解説

お持ちの不動産に、どのような不動産活用方法が適しているかは、素人ではなかなか正確な判断はしにくいものです。
また、希望する不動産活用方法と、お持ちの不動産が合っているかもわからないかもしれません。不動産活用とその方法を検討する際には、NTTデータグループが運営する一括プラン請求サイト「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」がおすすめです。

HOME4U 土地活用」では、活用予定の不動産があるエリアと広さなどを入力すれば、わずか1分ほどで不動産活用のベストパートナーにふさわしい企業へ一度で複数社に一括プラン請求が可能です。

信頼と実績のある、大手ハウスメーカーから地元で実績のある建築会社など幅広い企業が参画しており、独自のプランを提案してもらえます。初期費用から運営費、収益性などを含めた最適なプランと出会えるでしょう。ご自身が選択しなかった企業からは一切の連絡が来ませんので、不要なメールや電話連絡などに悩まされることもありません。「HOME4U 土地活用」で、不動産活用のプロフェッショナルが提案するプランを比較し、最善最適の不動産活用にお役立てください。

2.賃貸住宅経営以外の不動産活用19種

本章では、不動産活用方法の参考になる、賃貸住宅以外の活用方法を19種紹介します。

2-1.コインパーキング
2-2.自転車・バイク置き場
2-3.コインランドリー
2-4.トランクルーム(レンタル収納)
2-5.貸倉庫・賃貸ガレージ
2-6.商業地利用
2-7.資材置き場など
2-8.洗車場
2-9.福祉・高齢者用サービス施設
2-10.レンタルスペース
2-11.看板広告
2-12.自販機設置
2-13.太陽光発電
2-14.農園・田畑レンタル
2-15.携帯電話のアンテナ設置場所レンタル
2-16.イベント会場レンタル
2-17.土地信託
2-18.等価交換
2-19.ビル経営

2-1.コインパーキング

駅前や繁華街でよく見かける、時間単位で自動車の一時預かりをする駐車場です。不動産活用方法が決まるまでの間だけ一時的に土地を有効活用する場合や、不動産活用のための資金作りとしても有効です。

コインパーキング事業者に申し込みを行い、必要な設営をしてもらえば10~14日ほどで開業できます。コインパーキング事業者に土地を借りてもらって地代を受け取るタイプと、パーキング運営の総収入から事業者にロイヤリティを支払うタイプがあります。

料金設定は周辺地価に比例し、主要都市などの駐車場ニーズが高いところでは値段が高く、郊外にいくほど安くなる傾向があります。立地が良ければ変形地や狭小地でも運営ができ、月極タイプの駐車場よりも収益性が高いため、借地経営でも成り立つほど効率の良いビジネスモデルです。

狭い道路に面した空き地などは普通車が出入りしにくいため、軽自動車専用にすると台数を多く駐車できるようになります。周辺に競合が多い場合は、平均よりも少し安めに設定するとニーズが高まります。

2-2.自転車・バイク置き場

自転車・バイク置き場(駐輪場)は、ニーズに比べて供給が圧倒的に少ないため、開始するとすぐに申し込みが殺到する傾向があります。「駅から近いが道路付けが悪くて車が通れない場所」に土地がある場合は、自転車・バイク置き場にすると収益性の高い不動産活用ができます。

コインパーキングタイプでも、月極タイプでも、運用ができます。コインパーキングタイプは事業者に申し込みをして貸出専用機械などの設置をしてもらいます。利用者は事業者の運営するサイトやアプリから検索して利用します。
月極タイプは月額利用料を半年~年間契約が一般的です。駅前の不動産会社などに広報をお願いします。

どちらもほとんど設備投資が不要なため、最短2~3日で開業できます。バイクと自転車の駐車場設営に関しては、自治体によっては補助金があります。

(自治体による補助金の一例)京都市:民間自転車等駐車場整備助成制度

2-3.コインランドリー

厚生労働省の調査によれば、コインランドリーは隔年5%の伸び率で出店が増え、2017年の時点で全国のセブンイレブンの店舗数と同程度になるほどの成長産業とされています。コインランドリーのビジネスメリットは、以下のとおりです。

  • 無人経営で人件費が不要
  • マンション経営よりコストが低くて高利回り
  • ロイヤリティ不要
  • 節税対策になる
  • 空き地や遊休地利用ができる

その参入ハードルの低さに対して収益性が高いのが人気の秘密です。ただし、初期費用はすべての機器と内装を合わせて1,000万円ほどかかります。手軽とまでは言えませんが、マンションやアパートを建築するコストと労力に比べれば、かなり参入しやすい不動産活用方法といえるでしょう。

コインランドリーのニーズが増えている理由には、共働きと独身者が増えている社会的な背景があります。忙しい平日には家事をせず、洗濯は週末の買い物の合間などにまとめて大型のコインランドリーで洗濯~乾燥までを終えるという、時短スタイルが確立しつつあります。

また、従来のコインランドリーから発展して、布団丸洗い、スニーカーやデニム専用の洗濯機、大型犬のベッドなどのペット用品が洗える洗濯マシンなど、地域ニーズに即した機種もあります。カフェやコンビニエンスストアに併設し、待ち時間を利用した使い方も可能です。

【参考】厚生労働省:コインオペレーションクリーニング営業施設に関する調査

2-4.トランクルーム(レンタル収納)

自宅の収納場所の延長として利用できる「収納」サービスです。車での道路付けが良く、収納スペースのニーズが見込まれるエリアの活用方法としておすすめです。運営方法は3つあります。

1)土地を事業用地として事業者に定期借地する方法
2)土地と建物を一括借り上げしてもらう方法
3)土地オーナーが設備投資と経営を行い、集客のみを事業者に委託する方法

どの方法でも、事業者のセミナーを受けてから出店サポートをしてもらい開店するので、初心者でも安心して開業できます。

なお、土地にコンテナ形式のトランクルームを設置する方法と、すでに建っている家やマンションの一部を収納スペースとして区分して貸し出す方法があります。

2-5.貸倉庫・賃貸ガレージ

貸倉庫・賃貸ガレージ

仕様は倉庫または車庫なのですが、車を置くために使うのではなく、工芸やバイクや車いじり、愛車のコレクション、日曜大工の作業場などの、趣味の時間に使うための「空間」として貸し出します。レンタルガレージハウスとも言います。

基本的な造作はガレージですが、居住用としても使えるスペースがあり、電気・水道・バストイレ・キッチンが完備しているものもあります。ただし、本格的な居住スペースではないため、断熱材などがなく一般住居の仕様とは異なります。

土地にガレージを設営してから、個別にガレージを貸し出します。初期費用は地域とガレージの大きさなどにもよりますが1ガレージで20~100万円×台数分です。変形地や狭小地でも、1台からでも設営が可能なため、どのような空き地や遊休地でも有効活用ができます。

最近は中型のガレージをオフィスとして利用をする会社もあり、利用者によってさまざまな活用方法があり、可能性が無限に広がります。

2-6.商業地利用

商業地利用

事業主向けに、商業地として定期借地で土地を貸す方法です。ロードサイド店舗などとも呼ばれる、大通りに面した、商業地に適した効率的な不動産活用方法です。適している商業は、例えば以下のようなものがあります。どの例でも、駐車場はあったほうがよいでしょう。

  • 回転すし
  • 焼き肉チェーン店
  • コンビニエンスストア
  • ホームセンター
  • 大型スーパーが入ったショッピングモール
  • シアターなどが併設された商業モール
  • 大型娯楽施設(スーパー銭湯・ボーリングなど)

地域に関係なく、車付けの良い交通量の多い道路面にあれば、繁盛する傾向があります。ただし、時代の流れによって必要とされるものが変わっていきますので、定期借地の更新時には賃貸先の内容を見直す必要があります。

2-7.資材置き場など

不動産が住宅用地としては適しておらず、土地の評価額もあまり高くないが売るのはためらわれる場合の活用方法として、以下のようなものがあります。

<山奥や山林の場合>

  • 現場作業所
  • 建材資材置き場として利用
  • ガレキの一時集積所

不動産活用予定地が山奥や山林に近く、道路付けが良くて敷地が広大な場合は、建築関係の作業場、建材の一時保管所、ガレキや産廃物置き場としてのニーズがあります。

<野原・林・丘などの場合>

  • 養蜂所
  • 犬の訓練施設
  • 工作所

不動産活用予定地が林や野原、丘のような場所の場合は、その地形を利用して養蜂所(はちみつの箱を設置する場所)として、養蜂家に土地をレンタルすることができます。犬の訓練学校なども、鳴き声やにおいなどの問題から、人里離れた場所にあるほうが好まれます。

また、木工や鉄工の工作所は、ドリルやチェーンソーなどを使った金属音などが周辺住民から嫌われるため、郊外の奥まった場所のほうが、ニーズがあります。

2-8.洗車場

洗車に特化した広い洗車場は、どこの地域でも人気があります。ガソリンスタンドに併設している洗車場もあります。道路付けの良い場所に遊休地や空き地があれば、検討してみるとよいでしょう。

洗車場には2種類あり、管理人が最低1人は必要なタイプと、人手も管理も不要なコイン洗車場タイプがあります。どちらも地面の水はけのためのコンクリート造成と、水道設備の設置などだけですので、初期費用を少なくスタートでき、早期の費用回収が見込めます。

敷地内に建築物が必要ないので、市街化調整区域でも開業できます。また、洗車場はほかの業態とコラボをしやすいビジネスです。敷地内にスーパーやコンビニ、自動車修理工場などを併設するとビジネスの相乗効果が期待できます。

2-9.福祉・高齢者用サービス施設

福祉・高齢者用サービス施設

比較的郊外や田舎のほうに広めの土地を所有している方に、おすすめの不動産活用方法です。同じ人が住む場所でも、アパートやマンションは駅から30分以上かかる場所や車でしか行かれない場所にはほとんど需要がありませんが、高齢者サービスが付随した施設であれば、車での送迎が前提のため、不動産活用ができます。

福祉・高齢者用サービス施設は国土交通省が推進する「高齢者等居住安定化推進事業」の対象のため、建設に補助金と優遇制度が使え、住宅金融支援機構の融資条件が緩和されて資金調達がしやすいなど、不動産活用で気になる資金面のハードルが下がります。また、福祉に関した建物は時価70~80%で評価額計算ができるため、相続税対策にも役立ちます。

福祉と高齢者用サービス施設として不動産活用をする場合、以下の4つの運営方法があります。

(1)一括借り上げ方式

介護事業者に土地を一括借り上げしてもらい、オーナーは賃料だけをもらう方法です。

(2)テナント方式

福祉・介護サービスのみを特定の事業者に委託する方法です。施設の建築と運営は土地オーナーが行い、施設の入居者からは賃料、介護サービス事業者からはテナント料をもらう方法です。

(3)委託方式

福祉・介護サービスのみを特定の事業者に委託し、施設の建築と運営は土地オーナーが行います。入居者と介護サービスすべての収益をいったん土地オーナーが受け取り、事業者に手数料を支払う方法です。

(4)自社経営方式

すべての福祉・介護サービスに関してオーナーが経営者となって取り仕切る方式です。介護事業者の選択から人材教育までを受け持ちます。

どの方法でも比較的大がかりな不動産活用にはなりますが、社会的貢献度の高い、社会的意義のある不動産の活用方法でもあります。

【参考】国土交通省:高齢者等居住安定化推進事業

2-10.レンタルスペース

一軒家やビル・マンションの一室を使い、椅子・テーブル・モニターなどの備品を設置して時間貸しをするビジネスです。

基本は不定期貸しですが、レンタルスペースのポータルサイトアプリなどに登録すると、立地条件が良ければ、比較的安定した収入になります。また、ご自身でSNSなどに写真付きで発信すれば、申し込みが来ることがあります。

内装をお洒落にすれば、テレビ局や雑誌社が撮影用に利用します。実際、多くの映画やテレビドラマ、雑誌モデルの撮影で利用されている一軒家やマンションの一室が都内各所あります。最近はYOUTUBEなどの動画配信を多くの人が行っており、そのスタジオとしての利用も増えています。

撮影場所以外にも、パーティールーム、会議室、セミナー会場、レンタルキッチンスタジオ、音楽スタジオ、展示会会場、画廊など、様々な使い方ができます。

2-11.看板広告

国道や高速道路を走っていると、道端に大きな看板が出ていることがあります。荒れ地や遊休地であっても、広い道路面に接していれば看板広告には適しています。

看板の製作費と設置費用は広告主が負担するため、土地オーナーはただ土地を貸すだけです。初期費用はゼロに近いでしょう。広告設置は数年単位での契約が多いため、一度テナント広告が入れば、その後は定期収入になります。

広告主の募集方法は、広告会社か不動産会社に仲介をお願いします。不動産活用の方向性がまだ決まってない間はこのような看板広告による活用方法があります。

2-12.自販機設置

土地に、複数の自動販売機を並べて設置し、自販機からの収益を得ます。車が止められる広さであれば、休憩所としての利用もかねて、自動販売機での売り上げが期待できます。駐車場として貸すわけではないため、地面造成は不要です。

自動販売機のレンタル会社に設営をお願いします。運営方法は委託と、自社経営があります。委託は自動販売機のレンタル業者に、

  • お金の収集
  • 商品の補充
  • 売れ筋のマーケティング
  • 空き缶などの掃除
  • マシンのメンテナンス
  • クレーム処理

などを委託して委託料とマシンのレンタル代を支払います。
自社経営は、土地オーナーが上記すべての作業を行い、自動販売機のレンタル代金だけを支払います。

マシンを買い上げる方法もありますが、複数台設置する場合は、自動販売機のある休憩所をやめた場合の処理方法に困ること、マシントラブルなどのメンテナンス時には事業者に来てもらう必要があることから、レンタルがおすすめです。

2-13.太陽光発電

太陽光発電

雑種地・山林・野原・農地・宅地転用などで、日当たりが良い南向きの不動産があり、10年くらいは積極的な活用をする予定がない場合は、太陽光発電による不動産活用を検討してみましょう。

初期投資が必要ですが、設置後は定期的なメンテナンス以外は何もすることがなく、余剰電力の売電による収益と、自宅への送電による現物利益が期待できます。規模が大きければ大きいほど自治体からの補助金を複数組み合わせての適用ができますので、初期費用を大きく抑えることもできます。

【参考】東京都環境局
    環境省資源エネルギー庁 令和2年度版

2-14.農園・田畑レンタル

貸し農園のことです。田舎暮らしはできないけれども、家庭菜園をしたい都会人のニーズにこたえます。週末農業などとも呼ばれ、小さな子供がいるファミリー層が自然と触れ合う楽しみのために、あるいはシニア世代がセカンドライフと健康維持のために積極的に利用しています。

貸し農園であれば、土地に古家や廃屋があっても資材置き場として使えます。一坪単位から好きなだけの広さを貸し出しますが、トラクターなどの大型機械を使うような規模にはしません。場所によって、畑、水田、花の育成、果樹、ビニールハウス栽培など自由な作付けができます。

土地をレンタルするだけなので、その土地が農地であっても宅地であっても問題ありません。遊休地があれば不動産活用の一つとして検討してみましょう。

2-15.携帯電話のアンテナ設置場所レンタル

収益といえるほどの金額にはなりませんが、ほかの不動産活用方法と合わせて使えます。

今までも、一軒家と一棟建物の土地オーナーは、携帯電話会社から、アンテナ設置のお願いをされたことがあるかもしれません。アンテナの設置場所として貸し出すと、携帯電話会社から毎年、規定の設置料が支払われます。

2-16.イベント会場レンタル

イベント会場としてのスペース貸し出しです。イベント会場として認知されると、年間を通して定期収入が期待できます。

例えば、キッチンカーを並べたB級グルメフェスティバル、桜の時期にだけ開催するイベントなど、ある程度の人数の集客に対応した広さの土地があれば、様々なイベントに使えます。キッチンカーは動くレストランですので、希望の場所にお店と客を集めることができる便利な仕組みです。

イベントに必要な設備や照明・音響などは主催者が用意しますので、オーナーは土地を必要な期間だけ貸し出すだけです。利用希望者への告知は、広告会社と不動産会社での仲介か、スペース貸し・イベント登録サイトに登録をして広告を出すと効率的です。土地には何も手を加えていないため、ほかの不動産活用方法にもすぐに利用できます。

2-17.土地信託

土地オーナーが信託銀行に土地を預け、その運用益(配当)を受け取る方法です。土地オーナーは土地を期間限定で信託銀行に預けるだけで、何もする必要はありません。土地を預けている期間のみ、土地の所有権が信託銀行に移転しますが、信託期間終了後にはオーナーの所有に戻ります。

土地を預かった信託銀行は、銀行内で資金調達をして賃貸ビルやマンションなどを建設し、賃貸、建物維持管理、事業経営をして運用利益を出します。事業経営からコストと信託報酬を差し引いた額がオーナーの利益になります。土地を手放さずに土地から大きな利益を得られます。

賃貸用物件は「貸家建付地」の優遇があるため不動産の評価額が軽減し、相続税対策になります。自己資金も不要、不動産や経営のノウハウも不要な、手間のかからない不動産活用方法の一つです。

【参考】国税庁:土地信託に関する所得税、法人税並びに相続税及び贈与税の取扱いについて
    国税庁:貸家建付地

2-18.等価交換

等価交換には、以下の3つの方法があります。どの方法でも、不動産活用のための多額の資金調達が不要です。税制面では「立体買い換えの特例」という優遇措置が使えるため、譲渡所得税の繰り延べができ、手元に大きな現金がなくても等価交換ができます。

(1)土地を「提供」する方法

土地オーナーが土地のみを提供し、不動産会社や建設会社が建物の建築費を出資して、完成したビルやマンションなどの建築物と敷地をそれぞれの出資比率に応じた所有をする不動産活用方法です。このタイプの等価交換では、オーナーは新規の建造物を作るための建築費を出す必要がないため、借入リスクがありません。

土地の相続でもめそうな場合は、土地を分割するよりも、土地提供による等価交換をし、相続相当額分のマンションかビルの一室を相続するほうが円満に解決する傾向があります。

(2)土地と土地を交換する方法

土地オーナーが持っている土地の評価額と同等の土地を、不動産会社で交換する方法です。例えば、不動産会社が提示する駅前の土地付き一軒家と、土地オーナーが持っている分譲地として地価が上がりそうな土地を交換するなど、双方のニーズが合えば交換が可能です。

(3)土地とビルやテナントを交換する方法

土地オーナーが持っている不動産の評価額と同等の価値を持つ、不動産会社が所有または取り扱っているビルやテナントとを交換します。こちらも、双方のニーズが合致すれば交換可能です。

【参考】国税庁:「No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例

2-19.ビル経営

一棟ビルを建築して貸し出す方法です。ビル建設に適したエリアに土地をお持ちならば、不動産経営の中でも収益性が高いといわれるビル経営も検討してみてはいかがでしょうか。

ビルの建物は、借家権割合による評価減が適用され、平均で30%、最大で90%まで評価額が下がることもあるため、大きな節税効果が期待できます。

また、医療系ビルやオフィス系ビルは賃料を高く設定できるため、収益が居住用賃貸物件よりも高めで安定します。オフィス需要の多い立地であれば、退去の後にすぐ次の借り手が見つかりやすいため、回転率もよく、効率の良い不動産活用ができます。

まとめ

いかがでしたか。この記事では、不動産活用の方法を23種類紹介しました。

どの活用方法を選ぶにしても、そのエリアのニーズと、どのような建築物なら建てられるのかの判断はプロに判断してもらうしかありません。適切な判断とアドバイスには、NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求がおすすめです。

信頼と実績のある企業の中から、土地活用収益プランを作成依頼できる企業、最大7社に一括プラン請求が可能です。オーナー様が入力するのは、不動産活用を検討している土地のエリアと大きさなどのかんたんな質問に答えるだけです。

提案されるプランには具体的な建築費や賃料なども記載されていますので、将来的な経営の見通しなども含めた土地活用方法の相談ができます。複数のプランから「これは」と思うような不動産活用方法が見つかる、「HOME4U 土地活用」をぜひご活用いただき、あなたの土地にぴったりの土地活用方法を見つけてくださいね。

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