土地活用でビル建設を考えている方に向け、建設費の坪単価や「稼げるビル」にするために意識すべき10のセオリーを紹介していきます。

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公開日
2020年10月15日
変更日
2020/10/15
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

ビル建設費はいくら?稼げるビルを建てる10のセオリーとは?

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ビル建設費はいくら?稼げるビルを建てる10のセオリーとは?

これから土地活用でビルを建設しようと考えている方の中には、建設費がいくらになるか、気になる方もいらっしゃると思います。
「少しでも建設費を抑えたい」と思うのは、ごく自然なことです。

ただし、ビルは少なくとも50年以上は賃料を稼ぎ続ける資産となるため、安さだけを追求するのではなく、貸しやすいビルを建てることも重要となります

では、ビルの建設費にはいくらをかけ、稼げるビルにするにはどんなポイントに気を付けたら良いでしょうか?
気になりますよね?

そこでこの記事では、これからビルを建設しようと考えている方に向けて、建設費の相場、適切な建設費で賢くビルを建てる方法、稼げるビルにするために知っておくべきポイントなどについて、わかりやすく解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、賢く質の高いビルを建てて、土地活用を成功させてください。

1.ビル建設費の坪単価相場

オフィスビルは、比較的大きな室内空間を作ることが多いことから、鉄骨造で建てられることが主流となっています。

一部に、室内空間がそれほど大きくないケースや住宅も併存しているビル等では、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のオフィスもあります。

それぞれの構造における坪単価の目安は、以下の通りです。

構造 坪単価
鉄骨造 坪90万円~130万円
鉄筋コンクリート造 坪90万円~110万円
鉄骨鉄筋コンクリート造 坪100万円~130万円

 

ビルを建てようとする土地の前面道路の幅、周辺環境、間取りといった複合的な要素により、実際の坪単価は変動し、上記以上にかかるケースもあります。

鉄骨造では、広い室内空間のオフィスビルほど、梁(柱と柱を繋ぐ横架材)が太くなるため、建築費が高くなる傾向にあります。

鉄筋コンクリート造は、広い室内空間のオフィスビルを建てるには向いていませんが、狭い土地に建てる5階程度のビルであれば、採用されることもあります。

適切な構造は、建てるオフィスの規模や室内空間の広さによっておのずと決まっていきますので、設計者や施工者から最適な構造を提案してもらうようにしてください。

2.適切な建築費でビルを建てる方法

適切な建築費でビルを建てるには、複数の施工会社で相見積もりを取り、建築費の比較検証をすることが成功への第一歩です。

1社の見積もりだけだと、それが適切な建設費なのか判断するのは難しいですが、他社の見積もりと比較することで、高いのか安いのかが分かるようになります。

ビル建設はほとんどの方が経験はありませんし、専門的な知識がないと内容もわからないことから、他社との比較なしで適正額を判断することは困難です。
相見積もりを取ることは、ぜひとも励行してください。

複数の施工会社から相見積もりを簡単にとるなら、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」の一括プラン請求サービスがおススメです。

HOME4U 土地活用

理由としては、「HOME4U 土地活用」には、個人の地主向けの中小ビル建築が得意な施工会社が多数参画しています。

大型ビルはいわゆるスーパーゼネコンと呼ばれる国内トップ5社の独壇場です。
スーパーゼネコンは超高層ビルを建てるようなケースでは適していますが、個人の地主が建設するような中小ビルを依頼すると割高となってしまいます。

中小ビルを建てるのであれば、中小ビルを得意とした施工会社の方が割安となり、投資額を抑えることができます。
とはいえ、スーパーゼネコン並みに施工の質が高く、かつ、中小ビルの建築を得意とする施工会社を探すのは難しいです。

中小ビルの建設は、例えばコンクリート打設と呼ばれる生コンクリートを型枠の中に流し込むような工程もあり、現場での工事作業が多いのが特徴となっています。
そのため、施工会社の技術が直接ビルの質を決めてしまうため、丁寧に作業をしてくれる施工会社に工事を依頼することが優良資産を築く上での鍵を握ります

HOME4U 土地活用」では、運営会社であるNTTデータグループが施工の質の高い企業を厳選しています。
安心して工事を発注するためにも、まずは「HOME4U 土地活用」で複数の企業から相見積もりをとり、じっくり比較して、施工会社を選定するようにしてください。

3.稼げるビルを建てるには?意識すべき10のセオリー

できるだけ稼げるビルにするためには、施主が意識しておくべきセオリーが存在します。
この章では、稼げるビル建設の10個のセオリーについて解説します。
順番に見ていきましょう。

3-1.整形な貸室形状にする

貸しやすいビルにするには、整形な貸室形状にすることが大切になります。
ビルは、上から見た平面図で表すと、コアと貸室の2つに分かれます。
コアとは、エレベーターや廊下、階段、トイレ、給湯室等の共用空間のことです。

白抜きをコア、青い部分を貸室とすると、貸室形状には主に以下のようなものが登場してくることが多いです。

整形な貸室形状にする

貸室形状の中で、最も貸しやすい形状は長方形型になります。
長方形は一番レイアウトがしやすいので、正方形よりも長方形の方が良いです。

L地型は大型ビルであればあまり問題にはなりませんが、中小ビルの場合はLの部分が使いにくい小部屋になることが多いため、貸しにくくなります。
また、台形型やコの字型は明らかに貸しにくくなることから、避けるべきです。

貸室形状は非常に重要ですので、間口の広い長方形型を最優先に検討するようにしてください。

3-2.貸室は無柱空間にする

貸しやすいビルにするには、貸室は無柱空間にすることが鉄則です。
無柱空間とは、柱が出てこない室内空間のことを指します。

貸室は無柱空間にする

貸室内に柱が飛び出てくると、机や書棚、会議室等のレイアウトがしにくくなります。
テナントにレイアウトの自由度を与えるためにも、柱はない方が良いのです。

柱の本数を減らすと、梁で床荷重を支えていかなければならなくなるため、梁を太くする必要が出てきますが、梁を太くすると、鉄骨量が増えるため、その分、建設費は上がってしまうという点がデメリットです。

ただし、中小ビルは元々の貸室空間が狭いことから、割と古くから無柱空間がスタンダードとなっています。

中小ビルで無中空間を断念すると、かなり競争力が下がってしまいますので、無中空間はこだわりをもって死守することをおススメします。

3-3.個別空調にする

これから建てるビルは、個別空調にすることが貸しやすくするポイントとなります。
個別空調とは、テナントが自由に空調の入り切りや温度設定ができる空調のことです。
それに対して、ビル側で制御されてしまう空調のことセントラル空調と呼びます。

個別空調なら、深夜残業や土日出勤が生じても、自由に室内温度を設定できますので、快適に働くことができます。

新しいビルに入ってくるテナントは、以前のビルの空調システムに不満を抱いて転居してくる事業者も多いものです。
個別空調はビルの一つのウリとなりますので、こだわりをもって設置することをおススメします。

3-4.天井高を高めにする

中小ビルは、なるべく天井高を高めにするのが貸しやすくするコツです。
天井高とは、床から天井までの高さのことを指します。

天井高が高いと、室内空間が広く見えますので、面積以上に広く感じさせることが可能です。
オフィスで確保したい天井高は、最低でも2.8mとなります。

3.0mくらいにすると高い部類に属しますので、設計上、高くできる余地がある場合には高めの天井高を意識するようにしてください。

3-5.トイレを綺麗に作る

近年のオフィスビルは、トイレを綺麗に作ることが重要視されてきています。
共用部のトイレが決め手になって入居が決まることもありますので、最近の新築ビルはちょっとしたトイレ合戦となっています。

過剰にお金をかける必要はありませんが、ある程度、おしゃれに作ることは意識することがポイントです。

また、古い中小ビルでは専有部内にトイレを作り、トイレ部分も含めて貸すケースのビルが存在します。
専有部内にトイレのあるビルは、テナント側でトイレ掃除をしなければならず、また社員がトイレに行きにくくなることから大変不評です。

トイレは必ず共用部に作るようにしてください。

3-6.エントランスの仕上げを豪華にする

エントランスの仕上げを豪華にする

貸しやすいオフィスビルにするには、エントランスの仕上げを豪華にすることがポイントです。

ビル建設では、お金をかけるべきところと、かけなくても良いところがあり、メリハリを意識することが稼げるビルを建てるコツになります。

お金をかけるべきところとして、最も重要な部分はエントランスの内装仕上げです。
床と壁の仕上げ材を石とし、敷地の入口から自動扉、エレベーターホールへと高級感を演出しながら人を誘導していくイメージとなります。

内装の仕上げ材として石は最も高いので、建設費の中で削りたいと思う方は多いです。
しかしながら、エントランスの仕上げを安価なものにしてしまうと、ビル全体の印象を下げてしまうことになります

入居希望者にビルを案内する際、まずは1階のエントランスに目が行きますので、エントランスの雰囲気でビル全体の良否が判断されるケースが多くあります。

エントランスはビル全体の品格を上げる部分になることから、しっかりとお金をかけて豪華に仕上げることをおススメします。

3-7.喫煙室を作る

これから新築ビルを建設する場合には、共用部に喫煙室を作ることは必須です。
2020年4月から改正健康増進法が施行されたことにより、オフィスでも分煙が義務化されました。

共用部に喫煙室のない中小ビルは、今後は競争力がかなり落ちるものと予想されます。
中小ビルは元々、テナントが借りる専有面積が狭いため、専有部内で喫煙ブースを設けようとすると、かなり無理が生じます。

専有部内であれば、喫煙ブースにも賃料が発生しますので、テナントにとってはかなり無駄な空間に感じます。

共用部に喫煙所がないことに不満を持っているテナントは多いため、新築ビルで共用部に喫煙室があると、テナント受けが非常に良いです。

喫煙室は自動販売機とも相性が良いので、喫煙室の手前に自動販売機置場もレイアウトすると自動販売機の設置料も収入として得ることができます。

喫煙室の中に作ってしまうと、非喫煙者が飲み物を買いにくくなるため、自動販売機は喫煙ブースの手前に配置するようなレイアウトがベストです。

喫煙室や自動販売機スペースは、後から作ろうとするとスペースがなくできないことが良くあります。
新築時にしっかりと作り込むことが重要なので、設計を検討する際は、喫煙室を作ることを忘れないようにしてください。

3-8.利用しやすいセキュリティシステムにする

ビル建設では、テナントが利用しやすいセキュリティシステムにすることがポイントとなります。

中小ビルは、24時間の有人管理となることが少ないため、夜間や土日は閉館となることが一般的です。

従業員が残業や土日出勤をする場合には、ビルの裏口を開錠して入退館することになります。

この際、セキュリティシステムを使いにくいものにしてしまうと、テナントからの評価が下がってしまいます。

例えば、セキュリティカードをテナントに2~3枚しか渡さないような体制にすると、限られた人しか夜間や土日に入館できないため、セキュリティ面は向上するものの、テナントは使いにくくなります。

セキュリティ面と利便性は、相反する部分があり、バランスを取ることが重要です。
あまりビルオーナー側の主張を押し付け過ぎると、かえって使いにくいビルとなってしまいます。

セキュリティは、「厳重性」よりも「存在する」ことの方が重要ですので、ある程度緩やかにしてテナントが使いやすいビルとすることを心掛けてください。

3-9.省エネビルで付加使用料を下げる

貸しやすいビルにするには、省エネビルで付加使用料を下げることもポイントです。
付加使用料とは、ビルオーナーがテナントから徴収する専有部の水道光熱費のことを指します。

付加使用料はテナントが直接電力会社から請求されるわけではなく、ビルオーナーから徴収されるものなので、テナントにとっては透明性が低い費用です。
そのため、付加使用料に対して不満を持っているテナントは多く、付加使用料が安いビルはテナントに大きな関心を持ってもらうことができます。

省エネビルとは、例えば全館LED照明を採用しているビルや、ガラス面にLow-Eガラス(太陽の放射熱を低減する働きを強化した特殊なガラス)を採用して遮熱性を高めているビルが該当します。
貸室内の遮熱性が高まると、空調効率が高まり消費電力を抑えることができます。

省エネビルは、一見すると環境に優しいだけのビルのような気がしますが、テナントにとっては付加使用料が安くなることが期待されるため、思いのほか入居を希望する事業者は増えてきます。

3-10.バランスの取れたサイン計画とする

貸しやすいビルとするには、バランスの取れたサイン計画とすることがポイントです。
サインとは、具体的にテナント名を出す看板のことを指します。

一般的なビルは、1階の館銘板やエレベーター内にテナント表示をあらかじめ用意していることが良くあります。

一方で、ビル側で用意がなく、かつ、テナント自身が看板を出したがる場所に、専有部の入口があります。

バランスの取れたサイン計画とする

しかしながら、専有部の入口部分は、厳密には共用部であるため、ビル側で看板掲出を許可しない物件も実際には多いです。

そこで、あらかじめ専有部の入口にも看板を出せるように壁の下地等を計画しておくと、テナントからの評価が高くなり喜ばれます。

まとめ

それではおさらいです。

ビル建設費の坪単価相場は、鉄骨造で坪90万円~130万円程度です。
建設費は前面道路、周辺環境、間取り等により変動することを押さえておいてください。

また、適切な建築費で質の高いビルを建てるには、「HOME4U 土地活用」を使って複数の施工会社の見積もりを比較することがおススメでした。

稼げるビルにするためのセオリーは、以下の10点となります。

建設費と貸しやすさのバランスを取りながら、ぜひ優良な資産となるビルを建ててください。

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