「自宅のローンを家賃収入で返済できたらとても楽だろうな…」と考えている方も多いと思います。
そんな希望を実現してくれるのが賃貸併用住宅です。
賃貸併用住宅とは、自宅とアパートが一体となった住宅です。
理想の自宅と家賃収入を同時に実現できるため、近年、人気のある賃貸住宅になっています。
では、賃貸併用住宅を建てるにはいくらくらいかかるのでしょうか？
また、建築費用が膨らみすぎないよう、うまくコストダウンするために、何か対策はあるのでしょうか？
気になりますよね？
そこでこの記事では、賃貸併用住宅の費用とコストダウンするための5つのポイントを解説します。
この記事を読むことで、費用感や上手に建築費を抑えるコツをつかんでいただけますので、ぜひ最後までおつきあいいただき、理想の賃貸併用住宅を賢く手に入れる第一歩としてください。
アパート・賃貸マンション・賃貸併用住宅・戸建て賃貸住宅など、賃貸物件の建築費の見積もりを取るなら、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」が便利です。
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賃貸住宅の建築を検討中の方は、まずは「HOME4U オーナーズ」で複数社の建築プランの比較し、収益最大化のプランを見つけることから始めてください。
この記事を書いた専門家
（株）グロープロフィット 竹内 英二不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。
Contents
1.賃貸併用住宅の費用
最初に賃貸併用住宅の費用について解説します。
1-1.構造別の建築費単価
賃貸併用住宅の建築費用は、建物の構造によっても異なります。
構造別の建築費単価の目安は以下の通りです。
| 構造 | 賃貸併用住宅 | 適した階数 |
|---|---|---|
| 木造 | 75～110万円／坪 | 2階建て |
| 軽量鉄骨造 | 80～120万円／坪 | 2～3階建て |
| 重量鉄骨造 | 90～130万円／坪 | 3～5階建て |
| 鉄筋コンクリート造 | 100～140万円／坪 | 3～5階建て |
※ハウスメーカーや間取りの違い等により、上記範囲外となるケースもあります。
建物構造は、建物の階数によっても適したものがありますので、何階建ての建物を建てるかで必然的に構造も決まっていきます。
もちろん重量鉄骨造であっても2階建ての賃貸併用住宅の建築は可能ですが、2階建てなら木造や軽量鉄骨の方が費用の負担が少ないため、経済的であるといえます。
敷地面積が70坪の場合で例をあげてみますと、2階建ての賃貸併用住宅を建てようとすると延床面積もだいたい敷地と同じ70坪くらいになります。
軽量鉄骨造で坪100万円の賃貸併用住宅を建てようとすると、延床面積が70坪なら建築費は7,000万円(＝70坪×100万円)です。
また、建物建築には現況測量費や地盤調査費用、登録免許税といった初期費用も生じます。
これらの初期費用は、概ね建築費の5％程度が目安となります。
そのため、7,000万円の建築費の場合、初期費用も含めると7,350万円(＝7,000万円×1.05)程度と想定することができます。
1-2.アパートや自宅との違い
賃貸併用住宅は、アパートや自宅と比べると建築費が若干割高となります。
賃貸併用住宅では、自宅部分も含むため、仕上げ材に良いものを使おうとする方が多く見受けられます。
純粋なアパートだけであれば、仕上げ材にこだわりのない廉価品を使うことが良くありますが、自宅を含む賃貸併用住宅では、自分が住む建物であることから高価な仕上げ材を使ってしまうケースはよく見られるのです。
そのため、賃貸併用住宅の建築費は、通常のアパートの建築費よりも若干高くなる傾向があります。
一方で、賃貸併用住宅は賃貸部分があるため、戸数が増えます。
戸数が多いと、その分、バスやトイレ、キッチン等の住宅設備も増加します。
同じ面積の建物を建てる場合で比較すれば、自宅なら住宅設備はワンセットだけですが、賃貸部分は複数セットが必要となり、その分、建築費が高くなるわけです。
そのため、賃貸併用住宅の建築費は、通常の自宅の建築費よりも高くなるのが一般的です。
以上のことから、賃貸併用住宅の建築費は、「アパートだけ」または「自宅だけ」よりも若干割高となります。
よって、賃貸併用住宅の建築費を必要以上に膨らませないようにするには、次章で紹介するコストダウンのポイントをしっかりと意識する必要があるのです。
2.コストダウンの5つのポイント
建築費が必要以上に膨らみすぎないようにするために、この章ではコストダウンの5つのポイントについて解説します。
ぜひ実践して、上手に建築費を節減してください。
2-1.相見積もりを取る
賃貸併用住宅のコストダウンで最も効果があるのは、相見積もりを取るということです。
一社だけのハウスメーカーで時間をかけて検討するのではなく、複数のハウスメーカーに声をかけて相見積もりを取ることが重要です。
なぜなら、ハウスメーカーはそれぞれの会社が得意な構造や工法を有していますので、ハウスメーカーを変えると建築費が変わります。
木造が得意な会社や軽量鉄骨造が得意な会社というものが存在しますので、それぞれの工法が得意な会社から見積もりを取らないと、建築費はなかなか下がりません。
例えば、軽量鉄骨造が得意なハウスメーカーから木造の見積もりをもらっても、外注が増えることで逆に割高になることもあります。
そのため、各構造でベストプライスを知るには、会社ごと変えて見積もりを取り直すことが必要です。
また、ハウスメーカーは各社で「お腹の空き具合」みたいなものが違います。
受注が手いっぱいの会社に声をかけてもなかなか建築費は下がりませんが、受注がもっと欲しい会社に声をかけると建築費が大幅に下がることがあります。
決算期に近く目標売上になんとか近づけたいようなケースでは、他社との競争に打ち勝つために大胆に値引きした見積もりを提示してくることもあります。
つまり、建築費は見積もりを出すハウスメーカーの懐事情によっても変わるため、複数のハウスメーカーに声をかけることが成功への第一歩となります
賃貸併用住宅で相見積もりを取るなら、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」の無料のプラン一括請求サービスの利用がおススメです。
プラン一括請求サービスでは、最大7社のハウスメーカーから無料で初期費用や収益計画を盛り込んだ建築プランの提案を受けることができます。
「HOME4U オーナーズ」をおススメする3つの理由
- 各構造別に強みがあるハウスメーカーがバランス良く参画。
- 工場を保有し、資材の調達力の高い大手ハウスメーカー多数。
- 最初から本気の収益プランの提示を受けることができる。
1つ目は、「HOME4U オーナーズ」には木造や軽量鉄骨造、重量鉄骨造等の各構造の建物を得意とするハウスメーカーがバランス良く参画しているという点です。
それぞれの構造において国内のトップメーカーが揃っていますので、プラン一括請求サービスを利用するだけで、各構造のベストプライスを比較することができます。
2つ目は、「HOME4U オーナーズ」に参画している企業には、工場を保有し資材の調達力の高い大手ハウスメーカーが多いという点です。
住宅建築は工場で大部分を生産する工業化工法が進んでいますが、工業化工法による建物は「高品質・低価格・短納期」の3つを実現します。
大手ハウスメーカーは自社で工場を有しているため、工業化工法を選択することが可能です。
また、大手ハウスメーカーは建築棟数が多いため、資材を安く購入できる力があります。
工場を保有し、資材の調達力の高い大手ハウスメーカーは、小さな工務店よりも建築費を安くすることができるのです。
3つ目は、「HOME4U オーナーズ」で提案を行う企業は、最初から他社と競合状態であることを知っています。
最初から本気の見積もりを提示しないと仕事を受注できないため、より良い提案を出してきてくれます。
上記のような理由から、まずは「HOME4U オーナーズ」を使って、しっかりとハウスメーカーを比較し、最良の建築プランを見つけることが、成功への近道となります。
2-2.自宅部分と仕様を分ける
賃貸併用住宅のコストダウンを図るには、自宅部分と仕様を分けることをしっかり意識することが必要です。
通常、自宅を作るときは仕上げ材や設備に自分の気に入ったものを採用するため、建築費はどんどん上がる傾向にあります。
一生の住宅と考えれば、できれば良いものを使いたいのは当然ですので、自宅部分は贅沢に仕上げても構いません。
しかしながら、賃貸部分まで自宅と同じ仕様にしてしまうと、全体の建築費が上がってしまいます。
そのため、コストダウンを図るには、賃貸部分は割り切って仕上げ材や設備の仕様は下げることが必要です。
通常、アパート等の賃貸物件の建築では、仕様は割り切って下げます。
壁のクロスや床材は安いものにしておかないと、貼り替え等の維持管理費もコストアップしてしまいます。
また、賃貸住宅は贅沢に建てても、相場より高い賃料を得るのはなかなか難しいものです。
逆に廉価品を使っても相場並みの賃料は十分に取れます。
そのため、自宅部分と賃貸部分の仕様は分けて考え、賃貸部分は割り切った仕様で建てるようにすることがおススメです。
2-3.一戸あたりの面積を40平米以上とする
賃貸併用住宅のコストダウンを図る3つ目のポイントは、一戸あたりの面積を40平米以上とすることです。
賃貸住宅では、基本的には18平米で1Kのような小さめの間取りの部屋を多く作ることがセオリーとなります。
広めの間取りよりも、小さめの間取りの方が賃料単価を上げることができ、収益性が高まるからです。
また、ファミリー世帯よりも単身世帯の方が賃貸需要は高く、小さめの間取りの部屋を多く作った方が空室リスクも低くなります。
そのため、賃貸部分には3LDKのような広めの間取りは作らない方が良いのです。
一方で、小さめの間取りを多く作ると、その分、バスやトイレ、キッチン等の住宅設備の数が増え、建築費が上がってしまいます。
建築費のことを考えれば、広めの部屋を多く作って戸数を減らした方が良いということです。
つまり、賃貸部分は、収益性を優先するなら1Kを多く作り、建築費を抑えることを優先するなら3LDKを多く作った方が良いという関係にあります。
そこでおススメしたいのが1部屋を40平米とし、間取りは2DKまたは1LDKとする選択です。
まず、賃貸住宅では、1戸あたりの住戸の面積を「40平米以上240平米以下」とすると不動産取得税が安くなるという特例があります。
不動産取得税とは、建物を新築したときに課される都道府県税です。
一戸あたりの面積が「40平米以上240平米以下」の住宅を作ると、各戸の不動産取得税は1戸あたりの固定資産税評価額から1,200万円を控除した金額に税率を乗じたものが不動産取得税となります。
【1戸あたりの不動産取得税】
不動産取得税 ＝ (1戸あたりの固定資産税評価額 － 1,200万円) × 3％
上記の特例を使うと、木造などの賃貸併用住宅では、場合によっては不動産取得税がゼロになることもあります。
非常に節税効果が大きいので、コストダウンのために40平米を意識することは重要です。
次に、2DKまたは1LDKといった間取りは、単身者やDINKs(Double Income No Kids)、就学前児童のいる世帯等の賃貸需要を拾うこともできます。
郊外だと賃料が安いため、単身者でも2DKや1LDKの間取りを求める傾向が見られます。
2DKや1LDKは、3LDKに比べると相応に賃貸需要が高く、空室リスクも低く抑えることができます。
そのため、建築コストを抑えつつ、一定の収益性を維持するのであれば、一戸あたりの面積を40平米とする間取りとするのが良いでしょう。
2-4.自宅を50％以上にして住宅ローンを利用する
賃貸併用住宅では、自宅を50％以上にして住宅ローンを利用することもコストダウンする方法の一つです。
通常、アパート等の賃貸住宅は住宅ローンを使って建物を建てることができません。
しかしながら多くの銀行が、自宅部分を50％以上とすると、建物の資金を住宅ローンで貸出すサービスを行っています。
住宅ローンはアパートローンに比べると金利が安いため、金利を含めた返済総額を抑えることができます。
また、自宅部分が50％以上で、なおかつ、自宅面積が50平米以上であれば、自宅部分に対し住宅ローン控除も利用することが可能です。
住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分が住むことになった年から一定の期間に亘り、所定の額が所得税から控除される税金特例のことです。
このように住宅ローンが使える賃貸併用住宅にすれば、金利を抑え、かつ、所得税も節税することができます。
ランニングコストを安くできるという意味では、住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建てた方が良いのです。
ただし、自宅部分を50％以上とすることは、設計に大きな制約を課すことになります。
賃貸部分を大きくしようとすると、自宅部分も大きくなってしまい、無駄な自宅部分が増えて、結局は建築費が膨らんでしまう可能性もあります。
50％以上の自宅確保をこだわり過ぎると上手く設計できないことも多いため、場合によっては住宅ローンを利用しないという選択肢も持っておくことをおススメします。
2-5.エレベーターは4階までなら作らない
4階建ての賃貸併用住宅ならエレベーターは作らないというのも、コストダウンをする一つの方法です。
エレベーターは建築費もアップしますが、メンテナンス費用もかかりランニングコストもアップします。
将来、大規模修繕でエレベーターを入れ替える際も、多額の費用が掛かります。
そのため、4階建ての賃貸併用住宅を作る場合、思い切ってエレベーターは設置しないという判断も必要です。
4階建ての賃貸併用住宅を作る場合、自宅は最上階の4階部分とします。
エレベーター無しの賃貸物件で4階以上は、入居者を決めることがかなり難しいため、4階部分は自宅とし、3階までを賃貸で貸し出すことが無難です。
ただし、4階は、将来高齢者になったとき、階段の上り下りがきつく住みにくくなるというリスクはあります。
そのため、将来に4階も貸し出せるようにプレミア住戸として高い仕様の部屋を作っておく対策も有効です。
エレベーターは初期費用も、維持費用も高くなるため、割り切って設置しないことも検討してみてください。
まとめ
以上、賃貸併用住宅の費用とコストダウンのポイントについて解説してきました。
賃貸併用住宅の費用は、「アパートだけ」または「自宅だけ」よりも割高となります。
賃貸併用住宅のコストダウンを行うには、「相見積もりを取る」、「自宅部分と仕様を分ける」、「一戸あたりの面積を40平米以上とする」、「自宅を50％以上にして住宅ローンを利用する」、「エレベーターは4階までなら作らない」といった点がポイントです。
相見積もりを取るには、最大７社の建築プランを比較できる「HOME4U オーナーズ」がおススメでした。
ぜひしっかりと複数のハウスメーカーの建築プランを受け取り、各社の費用の違いをじっくり比べて、理想の賃貸併用住宅を実現させる第一歩としてください。
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