住宅と賃貸部分が一体化したものを賃貸併用住宅、その建築費をローコスト化したものをローコスト賃貸併用住宅です。本記事ではローコスト賃貸併用住宅に関した情報をまとめています。

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公開日
2022年01月06日
変更日
2022/01/14
カテゴリ
記事, 賃貸住宅の新規建築

賃貸併用住宅をローコストで建てるためのルールと建築総費用めやす

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賃貸併用住宅をローコストで建てるためのルールと建築総費用めやす

活用予定地に賃貸併用住宅を建てようとご検討の際、気になるのはその費用です。賃貸併用住宅には、マイホーム部分と、賃貸部分があるため、通常のマイホームよりもお金がかかります。そのため、土地オーナーは、なるべくローコストにして賃貸併用住宅を建てるにはどうしたらいいのかと悩むものです。

そこで今回は、賃貸併用住宅をローコストで建てるために必要な情報として以下のようにまとめました。

  1. 賃貸併用住宅をローコストで建てるための8大ルール
  2. ローコストな賃貸併用住宅の建築費はおいくら?
  3. 賃貸併用住宅をローコストで建てるときの7つの注意点と対策

最後までお読みになれば、賃貸併用住宅をローコストで建てるために気を付けることや、お金の悩みなどがクリアになります。

アパート・賃貸マンション・賃貸併用住宅・戸建て賃貸住宅など、賃貸物件の建築費の見積もりを取るなら、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」が便利です。

お持ちの土地の所在地やおおよその広さなど簡単な項目を入力するだけで、大手ハウスメーカーのうち最大7社から「建築プラン」の提案が受けられます。
建築費だけでなく、収支計画や節税効果など、賃貸経営にまつわる様々な項目についても提案が受けられるので、複数社の提案をじっくり比べることであなたに最適な建築プランがどれなのか見えてきます。
賃貸住宅の建築を検討中の方は、まずは「HOME4U オーナーズ」で複数社の建築プランの比較し、収益最大化のプランを見つけることから始めてください。

1.賃貸併用住宅をローコストで建てるための8大ルール

本章では、賃貸併用住宅をローコストで建てるための8つのルールをまとめています。基本的に、賃貸併用住宅を建てる時には、賃貸部分からの収入でローン返済をする返済計画がベースとなるため、賃貸部分の収益性を重視して、プランを考える必要があります。

土地活用での賃貸併用住宅建築であれば、土地代金が不要ですので、ローコスト化も達成しやすいでしょう。8つのルールを活用し、上手にローコスト化を目指しましょう。

  1. 戸数は欲張らずに
  2. 広さより高さにする
  3. シンプルなデザインにする
  4. 建材の規格を揃える
  5. 内外装・外構の仕様を下げる
  6. 自宅部分を質素な仕様にする
  7. 住宅ローンを利用する
  8. アパート管理は自分でする

1-1.戸数は欲張らずに

賃貸部分の部屋がワンルームかファミリータイプかに関わらず、部屋数が多くなると、その分、費用がかさみます。その理由は、賃貸の部屋には

など、部屋ごとに必要な住宅設備や建材があります。この様な設備費用は、部屋の数だけ必要になり、広さとは関係なくほぼ同じ金額がかかりますので、戸数が多くなると、その分、建築費用が高くなります。

どうせ賃貸部分を作るならば、なるべく部屋を多く取って空室リスクを分散したいという観点から、部屋を多めに計画するケースもあるのですが、今回はローコストで賃貸併用住宅を建築しすることがテーマですので、建築費用を下げるためには、住宅設備費を余分に発生させないために、部屋数を減らしつつ、賃料が減らないようにバランスを取るようにします。

具体的に戸数を減らして賃料収入へ影響がないようにするには、以下の図のように、なるべく広めに取った、2人以上で住める部屋を作ることです。

同じ面積であれば、以下の図のように、8部屋→4部屋にすれば、住宅設備や建材は半分で済みますが、一部屋だけにしているわけではないので、リスク分散もできます。

ワンルームタイプで4室2人以上タイプで2室

1-2広さより高さにする

本来なら土地の上すべてに自宅を建てる場所に、賃貸部分も組み入れるのが賃貸併用住宅です。そのため、どうしても自宅に使える広さに制限が出てきます。

特に、土地面積がそこまで広くない場所で土地活用をするケースでは、自宅部分に思ったような広さを確保するのは難しいかもしれません。

このような場合には、土地の広さ→建物の高さで自宅部分の面積を取っていくように切り替えます。例えば、2階建ての賃貸併用住宅を3階建て、4階建てなどにしていく方法です。現在、アパートを含めた賃貸建築では、木造でも4階建てまでは建築ができます。軽量鉄骨であれば、4~5階建ても可能です。

この方法であれば、例えば4階建てであれば、

と、自宅部分で普通の一軒家と同じくらいの広さを確保することもできます。躯体工事の部分で費用がかかるため、外装や設備の部分で大幅なコストカットは必要ですが、広さを確保したい場合には、活用予定地を買い替える、新たに土地を買い足すよりもローコストで建てられます。

1-3.シンプルなデザインにする

アパートのデザインをごくシンプルなものにして、余計な装飾を一切しないでローコスト化します。一般的に市販されているものは、見た目がオシャレでデザイン性の高いものは、何もしていないものよりも高くなります。

建物でも同じで、外観が良くオシャレなものは、シンプルなタイプのものよりも高くなります。デザイン性のあるものとは、例えば、

これらはは、すべて、何もしていないシンプルなものよりデザインというひと手間がかかっている分、高くなります。オシャレ・カッコいい・カワイイなどのデザイン性は、あくまでオーナーのこだわりであり、「建物の機能」とは関係のない部分なので、無くても問題はありません。

全てのデザイン性などを排除したシンプルな建物は、白くて四角い感じの出来栄えになり、とても簡素な見た目にはなりますが、ローコスト化するという点では正解です。また、極度にデザインを排したものは、それはそれでローコストハウス独特のデザインを生み出しますので、かえってオシャレに見えることもあります。

1-4.建材の規格を揃える

建材とは屋根・壁・床などの建築材料のことです、これらをひとまとめにして「建材」と呼んでいます。建材は、仕上げ材と下地材にわかれています。

仕上げ材

外装・内装などのことで、直接人の目につく部分です。外装には、屋根(瓦・スレート・銅板)、外壁(モルタル・サイディング・タイル・木材・石材)などがあります。内装は、壁紙・しっくい・板・タイル・フローリング・カーペットなどがあります。

下地材

下地材とは、上記の仕上げ材がきれいに見える様に下地や補強として使うものです。床の下地には「構造用合板」などの床材、壁や天井には石膏ボード、水回りには耐水ボード合板などが使われています。

このような建材のすべてを規格内で納めます。建材コストは、総工費の中の1割程度を占めていますので、できるだけ特別な注文や余分な機能を加えずに、ハウスメーカーや工務店の出した標準規格のものだけをセレクトすれば、ローコスト化できます。

規格内だからと言って、決して住宅機能が低いわけではありません。あくまで、プラスアルファの注文を付けないというだけです。また、規格製品の中にグレードがある場合には、出来る限り仕様が低いグレードを選ぶと、さらに建築コストを下げることができます。

1-5.外構・設備の仕様を下げる

外構と設備の仕様を下げて、ローコストを目指します。外構とは、塀・門・庭・植栽・アプローチ・車庫などの、敷地内で、建物を取り囲んでいるもののことです。エクステリアともいいます。

建物の種類にかかわらず、外壁などの外観と合わせて、いわゆる「建物の顔」となる部分です。一般的に、外構工事費用は建物工事費には含まれておらず、「別途工事」として総工事費の2割程度で、予算されます。

外構工事を全くせず、土地の上にポンと建物が建っている仕上げにした場合は、別途工事でかかる費用は、敷地内への給排水・ガス管・電気配線の引き込み工事などのインフラ部分だけになります。(地盤改良が必要な場合は、地盤改良費が別途工事費として発生します)

設備は、建物に設置する設備全般を、最もスタンダードなものだけでそろえる様にします。例えば

インターフォン

単純に呼び出し音が鳴り、誰が来たかがわかるだけのシンプルな機能

お風呂

追い炊き機能を無しにするか、追い炊きはできるがお知らせ機能などがない簡素なものにする

トイレ

温水洗浄機能付きトイレや、便器の洗浄機能がない、ごくシンプルな便座にする

など、その機能がなくても生活に支障がない、または後からグレードの良いものに付け替えることができるものは、この段階ではつけないという選択をしていくと、ローコスト化できます。

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1-6.自宅部分を質素な仕様にする

賃貸併用住宅の、自宅部分を質素なつくりにすると、ローコスト化が進みます。賃貸併用住宅の場合、賃貸部分は人に貸すものですので、ビジネスライクにスパッとローコスト選択ができるのですが、自宅部分は念願のマイホームなため、こだわりが捨てきれずに、プラスアルファの仕様を取り入れてしまいたくなります。

気持ちはわかるのですが、ローコストで建てると決めた以上、自宅部分も同様に、ローコストをテーマに選んでいく必要はあるでしょう。

例えば、賃貸部分にセレクトした床材や仕上げ材、設備などを、自宅部分にも使えばグロス割引き率が上がりますので、ローコスト化できます。自宅へのこだわり部分は、すべての建築が終わってから、少しずつ自分で手を加えていくようにします。このようにして、自宅部分にもローコストを徹底するような努力も必要です。

1-7.住宅ローンを利用する

賃貸併用住宅をよりローコストに建てるためには、住宅ローンを使って建てるようにします。賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分が一つの建物内ある家ですが、建物全体の面積のうち、自宅部分が50%以上あると、ほとんどの金融機関*で建築費のすべてを住宅ローンで建てられるようになります。また、住宅ローンですので、自宅部分には住宅ローン控除が適用されます。
*条件を満たしても、すべての金融機関で住宅ローン利用ができるわけではありません。

自宅部分が50%以下の場合には、自宅部分にのみ住宅ローンが適用され、残りの賃貸部分にはアパートローンという事業用ローンが適用されます。住宅ローンと比較すると、アパートローンは金利も高く、最低1割の自己資金が必要で、さらに返済期間も短いため、よほど好条件のエリアでもない限り、毎月の返済負担が大きくなります。

住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建てられるのであれば、総支払額という観点で見ても、ローコストになります。ただし、住宅ローンで賃貸併用住宅を建てる場合には、自宅部分が50%必要ですので、賃貸部分も50%までしか作れません。また、住宅ローンですので、自宅部分が50%以上でも以下でも、自宅部分には住宅ローン控除が適用されます。

1-8.アパート管理は自分でする

賃貸物件が稼働した後、運営管理などを不動産会社や管理会社に委託することもできますが、管理委託料として毎月の賃料の5%程度がかかります。自分で管理をすれば、この分の経費がかからなくなります。

管理を外注する理由の一つに、オーナーのご自宅から距離がある、日中働いていて対応できないなどの理由がありますが、賃貸併用住宅の場合は、同じ敷地内に賃借人がいますので、管理もしやすく、わざわざ外注する必要もないかもしれません。オーナーのする管理も、

  • ご自宅の玄関や庭を掃除するついでに、賃貸部分も掃除をする
  • ちょっとした見回りとして共有部分の電灯やゴミ置き場・自転車置き場などをチェックする
  • 何か困りごとがあったら、大家さん(オーナー)に相談してもらう
  • 家賃は振込にしてもらう

など、ほぼ自宅を管理するのと同様であり、管理業務はかなりやりやすいでしょう。ご自身で管理をすれば、委託料が発生しないだけでなく、入居者と顔を合わせている機会が多いのでコミュニケーションも取りやすく、適切な大家としての管理をしていれば、安心して長く住んでもらえるようになります。

ローコストを意識しながら、理想の賃貸併用住宅を建てるためには、建築プランの比較がとても重要です。複数のハウスメーカーから幅広くプランを取り寄せ、建設費や間取りプラン、自宅部分の設計なども含めて、見比べてみましょう。

はじめから1社だけに絞ってしまうと、その他の収益性の高いプラン・理想の間取りプラン・ローコストでもステキな外観のプランなど、各ハウスメーカーが打ち出す独自のプランを知らないままで建てることになってしまいます。

複数のハウスメーカーのプランを比較する際には「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご活用ください。NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」には、さまざまな工法、デザイン、収益プラン、マイホームプランなど、特徴のある建築プランが提案できる企業が、バランスよく参画しています。

活用予定地のエリアと広さなどのカンタンな質問に答えるだけで、日本全国のハウスメーカー・工務店から最大7社までに絞って、相性の良い企業を紹介しています。各社を比較しながら、理想のマイホームを手に入れつつ、賃貸経営として利益が最大化できる方法はどれなのかを、じっくり比較検討することができます。

2.ローコストな賃貸併用住宅の建築費はおいくら?

ひとくちにローコスト賃貸併用住宅と言っても、建築予算は人それぞれです。土地活用での賃貸併用住宅建築は、すでに土地がありますので、建築費をローコスト化することがテーマとなります。

2-1.土地活用ならばローコストでもクオリティの高い賃貸併用住宅が可能

世間一般でのローコストな住宅建築のボリュームゾーンは土地家屋を合わせた総建築費は2,000万円台です。つまり、土地代金と家屋を合わせて2,000~2,999万円が総予算となり、土地と建築費の比率は1:1でですので、家屋部分は1,000~約1,500万円を想定していることになります。

ローコストな住宅に2,000万円台が主流な理由は、この値段帯が、建物の耐震・断熱の最低基準をクリアし、なおかつ外観はシンプルでも、見た目が悪くない建物ができるギリギリの値段であるためです。予算内に収めるために、一般的なローコスト建築では、狭小な土地に土地価格と同程度の家屋を建てて、予算のバランスを取っています。

土地代金を含む必要のない、土地活用での上物の建築費は、経済状況がゆるせば一般のローコスト住宅予算を全

額、上物につぎ込むことができ、ローコストでも見た目も性能も満足度の高い賃貸併用住宅が建てられるということになります。

実際の建築費は

によって、増減します。しかし、これだけでは「ローコストな予算でどの程度の家が建つのか?」がわからないため、以下に、土地活用だけでローコスト賃貸併用住宅の総予算が、どのように使われるのかなどを、例をもとにまとめています。

【土地活用でローコストの賃貸併用住宅を建てるためにかかる費用めやす】

A)土地代 土地活用なので0円

B)建築費
(ア)本体工事費 総工事費の7~8割くらい
本体工事とは、建物本体を作るための工事です。賃貸併用住宅の場合は、賃貸部分と住宅部分両方の工事になります。工事内容は、建物の構造、内外装、水まわり設備工事などを指します。

(イ)付帯工事費 総工事費の2割くらい
付帯工事とは、敷地内への給排水・ガス管・電線の引き込み工事、地盤補強工事、外構や電気設備工事などのことです。建物と土地条件によって値段が変わります。

C)諸費用 建築費用の1割程度
諸経費とは、役所に提出する建築確認申請料・登記申請料、火災保険料、印紙税、ローン手数料など、主に事務的な手続きのために必要となる費用のことです。土地建物の規模によって違いはありますが、100~200万円くらいがめやすです。都度、現金払いをしますので、ローンなどとは別に現金で用意しておく必要があります。

一般的なローコスト物件の予算は2,000万円台(土地家屋込)ですが、土地活用の場合は土地がすでにありますので、同じく、予算2,000万円台だったケースでざっくりとしたシミュレーションをしてみましょう。

例)予算2,000万円ぴったりでローコスト住宅を建てるケース
Bの建築費+Cの諸費用=2,000万円に収まるようにプランをします。

予算2,000万円-C200万円=1,800万円

◆◆どのくらいの賃貸併用住宅が建てられるかをシミュレーションしてみよう◆◆
上記の建築費1,800万円で、どの程度の家が建てられるかを計算してみます。以下は、一般的な構造坪単価をもとに割り出した、住宅部分の広さと、確保できる賃貸部分の部屋数になります。

ローコスト化するため、延べ床面積の50%を自宅にし、住宅ローン適用で建築をします。残りの50%の面積でワンルーム賃貸の部屋数を確保し、賃貸経営によるローン支払いができる設計です。

木造プラン

構造 坪単価 総予算から見た延床面積 住宅部分(50%) ワンルーム賃貸の戸数
木造 坪77~100万円 約18~23坪(59~77平米) 約30~39平米 約3~4室
軽量鉄骨 坪80~100万円 約18~23坪(59~74平米) 約30~37平米 約3~4室
重量鉄骨 坪90~120万円 約15~20坪(50~66平米) 約25~33平米 約2~3室

※地域・仕様・プランによって変動します。ワンルームは都心の標準的な1人暮らしの部屋10平米ほどを想定しています。

木造プラン

1階部分に自宅、2階に4室のワンルーム賃貸が作れます。仮に、1室5万円の賃貸をした場合、満室であれば月額20万円、年間で240万円の収益となります。年間の住宅ローン返済額と税金などを含めた諸経費を差し引いた金額が、240万円以下であれば、返済計画に無理のない経営となります。

軽量鉄骨プラン

構造 坪単価 総予算から見た延床面積 住宅部分(50%) ワンルーム賃貸の戸数
木造 坪77~100万円 約18~23坪(59~77平米) 約30~39平米 約3~4室
軽量鉄骨 坪80~100万円 約18~23坪(59~74平米) 約30~37平米 約3~4室
重量鉄骨 坪90~120万円 約15~20坪(50~66平米) 約25~33平米 約2~3室

軽量鉄骨プラン

軽量鉄骨構造でのプランです。木造と同じく、1階部分に自宅、2階に賃貸ワンルームを3~4室作れます。軽量鉄構造の坪単価が木造より少し高くなり、面積も少し狭くなりますので、賃貸部分には以下のような注意が必要です。

木造同様、年間賃料から税金を含んだ諸経費を引いた金額が、住宅ローンの年間返済額を上回っていれば、問題のない資金計画です。

重量鉄骨プラン

構造 坪単価 総予算から見た延床面積 住宅部分(50%) ワンルーム賃貸の戸数
木造 坪77~100万円 約18~23坪(59~77平米) 約30~39平米 約3~4室
軽量鉄骨 坪80~100万円 約18~23坪(59~74平米) 約30~37平米 約3~4室
重量鉄骨 坪90~120万円 約15~20坪(50~66平米) 約25~33平米 約2~3室

重量鉄骨プラン

重量鉄骨のプランです。軽量鉄骨よりもさらに構造坪単価が高くなるため、予算内で建てられる延べ床面積が少なくなり、3プランの中では最も小さな家となります。1階に自宅、2階に賃貸があるのは変わりませんが、予算内で作れるワンルームが狭くなるため、部屋数を2部屋にしました。

その分、ワンルームから2人以上が入居できるタイプの部屋へと変更します。前の2プラン同様、年間賃料から税金を含んだ諸経費を引いた金額が、住宅ローンの年間返済額を上回っていれば、問題のない資金計画です。

活用予定地でこれよりも大きな家が建てられる場合は、単純に2倍3倍にしていけば、総予算・自宅の大きさ・確保できる部屋数のめやすになります。

上記の3プランは、設定した一般的なローコスト予算を絶対にはみ出さないという前提に、構造坪単価だけを主軸に「ローコスト予算で、どのくらいの家なら建てられるのか」を計算したものです。実際のハウスメーカーが提案する建築プランは、予算の範囲内で削れるところを上手に削り、無理無駄のないローコスト賃貸併用住宅の提案をしてくれます。

また、土地活用の場合は、すでに土地の坪数がわかっていますので、活用予定地の坪数から、建てられる家の大きさ、アパート部分の大きさで建築プランを作り、そこからローコスト化するためにはどうすればいいかという、逆の道筋での相談も可能です。

本章冒頭でも述べましたが、いくらならばローコストになるのかは、予定地と予算によって全く違います。そのため、何かをトレースするよりも、建築のプロフェッショナルからのアドバイスとサポートを受けながら、プランを計画したほうがより良いものが出来上がります。複数のハウスメーカーのプランを比較し、担当者ともよく話あってから、最適だと思われるプランに絞り込むようにしましょう。

複数のハウスメーカーのプランを比較する際には、NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご活用ください。「HOME4U オーナーズ」には、予算と構造にあったピッタリのプランを0から作れるハウスメーカーがたくさん参画しています。活用予定地と予算に応じた、独自の建築プランを比較し、納得のいくローコスト賃貸併用住宅を建築しましょう。

3.賃貸併用住宅をローコストで建てるときの7つの注意点と対策

本章では、賃貸併用住宅をローコストで建てる時の注意点を7つ、解説しています。

  1. 土地のエリア条件が賃貸に適しているか確認
  2. 戸数が少ないと空室リスクは上がる
  3. 家の機能を落とさないようにする
  4. 設備仕様は入居者目線で考える
  5. 管理をプロに任せないことで老朽化が加速
  6. マイホームとしての快適性が落ちる
  7. 住宅ローンの返済リスクが上がる

3-1.土地のエリア条件が賃貸経営向きかを考える

賃貸併用住宅ですので、賃貸部分は人に貸すことになります。土地条件やエリア条件が悪いと、賃貸部分になかなか人が入らず、空室リスクが高くなる可能性があります。賃貸併用住宅のローン返済計画が、賃料を主軸にしている場合には、入居者が付かないと、オーナーが持ち出しで支払いを続けることになります。

対策
活用予定地のエリア条件・土地条件・周辺環境などを考慮して、賃貸部分の設計をしましょう。例えば、駅前ならば学生や単身者向けのワンルーム、駅歩がある場合はファミリー向けなど、土地条件に合った賃貸部屋を作る必要はあります。

これらは、プラン設計の段階でハウスメーカーが考えてくれますが、気になる方は、近隣の不動産会社に、住所などをもとに相談をし、現住所エリアで需要のある世帯を確認しておきます。

3-2.戸数が少ないと空室リスクが上がる

1章では、ローコスト化のためには戸数を減らすという提案をしましたが、あまりにも減らしてしまうと、今度は、空室リスクが高くなります。例えば、1室しか賃貸部分が作れない場合には、そこが空室=賃料0となります。前項同様、賃貸併用住宅のローン計画に賃料を含む割合が大きい場合は、空室期間は、毎月の返済負担が大きくなります。

対策
賃貸併用住宅を建てるエリアや土地条件が賃貸経営にあまり向いておらず、なおかつ、戸数を少なくしか作れないのであれば、賃貸併用住宅は諦めて、普通の戸建てにしてしまうほうが安全であるケースもあります。

賃貸併用住宅を建てる目的が何なのかをもう一度見直し、計画の練り直しが必要です。今後のライフプランにどうしても賃貸併用住宅を建てることが必要な場合は、賃貸に向いたエリアに土地を買い替えてから建てるということも可能です。

まずは、お持ちの土地が、賃貸に向いているのか、また賃貸経営をしても将来的に安定経営ができるのかなどを含めて、複数のハウスメーカーのプランを比較し、現地訪問をしてもらった上で、具体的な建築プランの比較をしてみることをおすすめします。

複数のハウスメーカーのプランを比較する際にはNTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」をご利用下さい。しっかりとした訪問査定の上で、各社独自の賃貸併用住宅の建築プランが出せる、信頼と実績のあるハウスメーカーが参画していますので、安心して相談ができます。

3-3.家の機能を落とし過ぎないようにする

ローコストを突き詰めるあまり、家の機能が落ちないように注意しましょう。特に、家屋の寿命に直結する、耐震性と気密性の2つは死守してください。

耐震性は、地震が来た際に、倒壊せずにいることはもちろんですが、家の中にいる人を保護するという重要な役割があります。気密性が悪いと夏暑くて冬寒い家になります。気密性が悪い家は通気性にも問題があるため、湿気の多い日本では、室内の湿気が家屋のどこかにたまり、カビが生える・柱が腐るなどの状態になることがあります。

どちらも、機能が下がると家の寿命が短くなると同時に、中に住む人にも命や健康被害の危険が高まりますので、この2つの性能は落とさないようにしましょう。

断熱に関しては、暑い寒いは人の感じ方に寄りますので、断熱構造に資金を回せない場合には、エアコンやカーテンなどで調整をすることは可能です。

対策
基本的に大手ハウスメーカーであれば、どれほどローコスト化しても、耐震と気密性に関した部分を基準以下にして作るということはありません。

また、建築資材などは、工場である程度の形成をし、現場では組み立てるだけの建築工程で作るため、どこの地域で、誰が建てても、企業のクオリティ以下にはならないという安心感があります。

ローコスト化により、家の機能が下がることが心配な方は、大手のハウスメーカーで賃貸併用住宅を建てるようにしましょう。

3-4.設備仕様は入居者目線で考える

ローコストを意識するあまり、設備機能を落としすぎないように注意します。「使えればよい」のは確かなのですが、あまりにも時代と合っていない設備仕様は、入居者に生活負担をかけることになり、暮らしにくさのために退去率が上がってしまう可能性があります。例えば

インターフォンで誰が来たのかがわからないチャイムだけの仕様

現在では防犯のため、画像で相手を確認してから開けるのが一般的です。特に女性の一人暮らしの場合には必須機能と言えます。

エアコンがない

現在、多くの賃貸ではエアコンが設置されていますので、エアコンなしだと、入居者が決まらない期間が長くなる可能性があります。エアコンは個別で入れれば10万近くしますが、建築時に工事の一環として入れれば安く済みます。

風呂トイレが一緒のユニットバス

男性単身者でもお風呂とトイレが別の物件を好みます。湿気が多い日本では、トイレが一体型になったユニットバスは、使い勝手が悪いうえに狭く、人気がありません。

など、住んでいる人に負担がかかるタイプの設備は、ほんの少しグレードを上げてあげるだけで解決します。賃貸部分の設備仕様を選ぶ時には、コスト意識と同時に、入居者の目線に立って考えます。

対策
設備仕様選択を間違う理由の一つに、現在の賃貸住宅や、生活様式を良く知らないということがあげられます。問題解決のためには、プランを考えている期間に、近隣で人気のあるアパートやワンルームマンションの内覧をして、どのような設備がスタンダードなのかを理解しておきます。

また、家族や親族に10代後半~20代の子供がいれば、一緒に行って、どこが良い・悪いかを、教えてもらうような姿勢も大切です。入居者があって、その入居者が部屋を気に入ってくれて、長く住んでくれてこそ初めて賃貸経営がうまくいくことを念頭に、設備仕様を考えて選びます。

3-5.管理をプロに任せないことで老朽化が加速

アパート経営開始後、ご自身で建物管理をする場合は、基本的に管理が行き届かないケースが多いでしょう。理由は、オーナーはプロの管理業者ではないため、建物の問題を、問題が起きるまでは発見できないからです。

管理会社が建物管理をする場合には、プロは、建物のどこにダメージが出やすいか、どのタイミングで手を加えるべきかを知っているので、問題が起きる前に発見・対処し、未然に防ぐことができます。

オーナーが自主管理をすると、どうしても一般的な掃除や確認になってしまうため、見えない箇所での問題が進んでしまい、建物の老朽化を早めてしまうこともあります。

対策
建物から10年目くらいまでは、建築したハウスメーカーの定期点検や無償サポートがあるので、それを活用しながら、普段はご自身で掃除と管理を徹底することで、乗り切れるでしょう。

しかし、10年目以降は、建物の外観や設備などに劣化が目立ちはじめます。特に、室内の劣化は入居者からの申告がないとわからないことが多いので、アンケート用紙などを配り、定期的に確認をする必要があります。

出来れば、10年目以降は3~5年に一度くらいのペースでよいので、都度払いの定期点検などをお願いして、建物全体のチェックを怠らないようにし、必要だと判断した部分は修繕をしながら老朽化を遅くするようにします。定期点検は、建築をお願いしたハウスメーカーや、不動産管理会社などに注文ができます。

また、入居者が退去した後の修繕・リフォームは、すぐ行ったほうが、後々、大きな問題にならずに済みます。特に、水・ガス・電気関係のトラブルは、問題が表面化して入居者からのクレームになってからだと大きな金額がかかることが多いので、退去のたびに、こまめに点検をして修繕をしていきます。

3-6.マイホームとしての快適性が落ちる

ローコストを追求した結果、マイホーム部分もコスト削減をしていますので、一般的なマイホームと比較すると快適性が落ちる場合があります。例えば、

など、マイホームでありながら、賃貸住宅に住んでいるのと同じ快適性になってしまうことがあります。

対策
ローコスト化をテーマにした時点である程度は仕方がないことではありますが、せっかくのマイホームを作ってがっかりしないためには「譲れない部分」を先に、家族で洗い出しておく必要があるでしょう。例えば

などから、これだけは譲れないものを1~2個ピックアップしたら、後のことは目をつぶります。予算の範囲の中でかけるべきところにしっかりお金をかけることで、理想に近いマイホームになります。

また、建築の段階でかけるお金は、建築会社なしではできないこと、例えば、間取り・採光・通気性・水回り環境などに限定するようにし、自力で解決できることは、建築が終わってからまた、考えます。

3-7.住宅ローンで返済リスクが上がる

賃貸併用住宅は、総面積の50%が自宅であれば全額住宅ローンで建てられます。しかし、総面積の半分までしか賃貸部分を確保できないため、収益も限定されてしまいます。ここが、一般的な賃貸経営と違うところです。

確かに住宅ローンは組めますが、賃貸住宅+自宅と、家屋に使う建材などが通常の2倍3倍とかかるため、総建築費は、ローコストで建てたとしても、普通の戸建てを建てるよりも高額になる可能性が高いでしょう。

また、多くの賃貸併用住宅のローン返済計画は、賃料からローンを支払うことを前提としている「事業」であるため、空室リスクが上がると、同時に返済リスクが上がってしまいます。

対策
賃貸併用住宅を、マイホームと考えるか、自宅の付いた事業だと考えるかで、見方が変わります。返済リスクを下げ、安定的な収入を得るために賃貸併用住宅を建てるのであれば、「事業」としての考え方に切り替えます。

賃貸併用住宅の運営で、最も気を付けるべきは、空室の発生です。これは、建築前の段階のマーケティングで解決できます。周辺環境・エリア条件などを考慮し、賃貸に向いていない場合は、賃貸併用から普通の戸建て住宅に切り替えるのが無難です。余分な建築コストがかからず、出来る範囲での住宅ローン返済だけになります。

賃貸経営ができそうな場合にも、周辺の家賃相場・競合の存在などを総合的に考慮してから踏み切るようにします。また、住宅ローン利用にこだわるのではなく、アパートローンの利用も視野に入れ、賃貸併用住宅をマイホームではなく、アパート事業だと考えて、資金計画も再検討します。

例えば、活用予定地の土地条件(建ぺい率・容積率など)によっては、50%の自宅部分を保有すると、安定した運営ができるほどの部屋数が確保できないケースもあります。住宅ローンの返済期限の長さ、金利の安さは確かに魅力ですが、経営が軌道に乗らなければ意味がありません。

50%の自宅部分という縛りをなくし、賃貸部分をもっと広げることで賃貸経営がうまくいくのであれば、頭金を多めに用意してアパートローン(事業ローン)で建てたほうが良いケースもあります。その場合でも、自宅部分には住宅ローンが適用されます。

賃貸併用住宅は、あくまで、賃貸経営をした収益を活用して、マイホームとアパートの返済を両方していく事業であることを念頭に、綿密な資金計画と建築計画を立てるようにします。ローコストで建てるのは、あくまで、総建築費を抑えるためにすることであり、最大の目的は「安定した賃料収入」であることを忘れないようにしましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。賃貸併用住宅をローコストで建てるのに役立つ、さまざまな情報をまとめました。ローコストにするためにできることは、そのまま、リスクにもなりえることがわかりましたね。賃貸併用住宅は、あくまで、賃貸収入を生み出すマイホームであり、ただのマイホームとは違います。

収益を返済に充てることがとても大切なので、賃貸経営が軌道にのるようなプランが必要です。ローコストで建てながらも、経営も起動に乗り、さらに満足できるマイホームにするという難しい課題には、一人で悩むよりも、建築のプロフェッショナルによる、アドバイスとサポートをもらいながら進める方が効率的です。

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