土地斜面活用の収益モデル3選！成功する建て方も解説

傾斜している土地である「斜面」を相続や購入で手に入れても、活用方法に悩む方は多いのではないでしょうか。

傾斜のない「平坦地」と異なり、斜面は特性を活かした活用法が必要となります。また、地盤の安全性や建築コストといった課題も存在します。

この記事では、土地斜面を活用する建築方法と具体的な収益モデルについて詳しく解説します。斜面を活用して収益を上げたい方は、ぜひ参考にしてください。

1.土地斜面活用の基礎知識

この章では、斜面の特徴や種類、活用のメリット、デメリットについて解説します。

不動産経営者が知っておくべき斜面地の特徴

斜面には、さまざまな種類があります。

斜面とは傾斜している土地を指し、「傾斜地」「崖」「法地」などに分類されます。斜面の種類によって特性や制約が異なります。

傾斜地にそのまま建築するのは難しく、勾配（こうばい）の角度によっては地盤改良や擁壁の設置が求められます。

崖に該当する場合は、建築基準法に基づいて各自治体が「がけ条例」を設定しています。崖上は建築物との距離や高さ制限が設けられるため、利用には専門家のアドバイスが不可欠です。

法地（のりち）は、土地を安定させるための整備が施されており、建築可能なケースもありますが、雨水排水設備など追加工事が必要になることがあります。

さらに、土地の整備方法として切土（きりど）や盛土（もりど）があります。切土は土地を削って平坦にし、盛土は地面をかさ上げする工法です。

切土や盛土を適切に実施することで、安全性を高めることができますが、逆に不適切な施工は地盤沈下や土砂崩れといったリスクを伴います。

土地斜面活用のメリット

土地斜面を活用する主なメリットは、以下のとおりです。

• 土地価格が低い
• 日当たりや眺望の良さを活かせる
• 独創的な建築設計ができる

斜面を活用することで、平坦地より安価な土地を取得でき、初期投資を抑えることができます。

また、斜面特有の高台や傾斜を活かすことで、日当たりや眺望に優れた環境を提供でき、居住者や購入者にとっての大きな魅力となります。

さらに、テラスや屋上庭園を設置したり、階段状の建築デザインを採用したりすることで斜面ならではの独創的な設計が可能です。

斜面を計画的に活用することで他物件との差別化を図ることができ、収益性の向上にも繋がります。

土地斜面活用のデメリット

斜面には、以下のようなデメリットがあります。

• 工事コストが高くなる
• 災害リスクや法的規制への対応が必要になる
• 計画や維持管理に手間がかかる

斜面の活用では、初期費用や災害リスク、法的規制への対応が大きな課題となります。例えば、急傾斜地では地盤改良や擁壁設置が不可欠で、これらの費用が予想以上に高くなる場合があります。

また、周辺地域に浸水や土砂流出の被害を及ぼす危険性があるため、十分な雨水管理も必要です。

さらに、長期的な維持費用や手間も考慮する必要があります。これらの課題を解決するためには、専門家の協力を得ながら計画を進めることが重要です。斜面の特性を正しく理解し、適切な対策を講じることで、安全で効率的な活用が可能となります。

2.土地斜面活用を成功させる建て方3選

斜面を活用する際は、土地の特性を活かした建築手法を選ぶことが重要です。適切な方法により斜面の可能性を最大限に引き出し、コスト効率の良い建築が可能になります。

この章では、土地斜面活用を成功させる3つの建て方を解説します。

1. 地下室設置型

地下室設置型は、斜面の傾斜を活用し、地形に埋め込む形で地下室を設ける建築手法です。

この方法では、土地の高低差を有効に利用でき、追加の建物面積を確保できるうえ、地下部分特有の遮熱効果や防音性を向上させられるという利点があります。

また、地下室をワークスペースや趣味の部屋、収納スペースとして活用することで、入居者や購入者に付加価値を提供できます。

ただし、湿気や排水の問題には十分注意が必要です。適切な排水設備を整え、通気設備を設けることで、湿気によるカビや悪臭を防ぎ、快適な居住環境を維持できます。

2. ピロティ型

ピロティ構造とは、1階部分を柱のみで支え、2階以上を居住スペースとする建築様式です。

斜面では、ピロティ構造を活用することで高低差を有効に利用できます。建物下部の空間を駐車場や共用スペースとして活用することで、土地の有効利用を実現できる点が大きな魅力です。また、柱の配置や高さを工夫することで、デザイン性を高められます。

一方で、耐震性の確保が重要な課題となります。特に、災害リスクの高い地域では構造計算を十分に行い、柱や基礎の強度を確保することが必要です。耐震基準を満たした設計を行うことで、安全性を確保しながら見た目にも魅力的な物件として活用できます。

3. 高基礎型

高基礎型は、斜面の勾配を克服するために建物の基礎部分を高く設計する手法です。この方法は、施工が比較的容易で、コストを抑えながら斜面を有効活用できる点が大きな魅力です。

特に、地盤が強固な土地では安定した構造を実現できるため、リスクを抑える効果があります。

また、基礎部分の高さを利用して設備室や機械室を設置することで、建物の機能性を向上させることが可能です。例えば、雨水排水設備や電気設備を基礎部分に組み込むことで、スペースの効率的な活用が図れます。

さらに、高基礎型は災害時にも一定の安全性を確保できるため、長期的に安心して選択できる建築手法として注目されています。地形の特性に合わせて計画的に採用することで、安全性と機能性を両立する有効な方法です。

3.土地斜面活用の3つの収益モデル

この章では、斜面での土地活用に効果的とされる主な3つの収益モデルについて詳しく解説します。それぞれの特長や注意点を理解し、適切な選択肢を見つけましょう。

アパート・賃貸マンション経営

斜面にアパートや賃貸マンションを建設すると、日当たりや眺望といった斜面ならではの特性を活かし、快適で魅力的な住環境を実現できます。特に都市部では、景観を重視する入居者に支持されやすく、高い入居率と安定した収益が期待できます。

例えば、高台にある斜面は眺望が良く、広々としたバルコニーや大きな窓を設けることで他の物件との差別化を図ることが可能です。これにより、眺望を活かした魅力的な暮らしを提案でき、物件の競争力を高めることが可能です。

ただし、斜面での建築は平坦地に比べてコストが高くなる傾向があるため、事前に収益シミュレーションを行い、投資のリスクとリターンを明確にしておくことが重要です。

戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営は、プライバシーを重視するファミリー層に支持されています。斜面の地形を活用し、周囲からの視線を遮る設計にすることで、居住者が安心して快適に暮らせる住環境を実現できます。

また、駐車スペースや庭を設けることで付加価値が高まり、長期入居を促進し、安定した収益を見込むことが可能です。特に庭付き物件は、子育て世代から高い支持を得やすい点が魅力です。

計画を進める際には、入居者の目線に立った動線設計や生活利便性を十分に考慮することが成功のポイントとなります。

太陽光発電設備経営

斜面は日当たりの良さを活かせるため、太陽光発電設備の設置に適した土地です。再生可能エネルギーの普及が進む中、初期投資を回収しやすく、安定した収益を得られる方法として注目されています。

ただし、土地の傾斜角度によって設置コストが変わる点には注意しましょう。

例えば、傾斜が急な場合には、架台（主に設備や機器を支えるための土台や構造物のこと）の設置に追加費用がかかる可能性があります。また、法律や規制を確認し、設置が許可されるかどうか事前に調査することも重要です。

失敗しない！土地斜面活用のまとめ

土地斜面活用は、日当たりや眺望などの魅力を活かしながら、適切な計画と建築手法を選ぶことで、収益性の高い活用が可能です。

一方で、地盤の安定性や法規制、初期コストといった課題にも目を向ける必要があります。本記事で紹介した基礎知識や建築方法、収益モデルを参考に、斜面の特性を最大限に活かした計画を立ててみてください。

斜面は工夫次第で大きな可能性を秘めています。専門家の意見を取り入れながら、しっかりとリスク対策を講じることで安全で効率的な活用が実現します。斜面の特性を活かして、自分に合う土地活用を始めてみましょう。