土地売却査定の依頼方法は？おすすめサイトと注意点を解説！

土地は見る人によって価値が異なりますので、土地を高く売るなら土地売却のプロにしっかり査定してもらうことが重要です。
土地が高く売れるかどうかは最初の査定で決まるといっても過言ではありません。

この記事では、「土地売却の査定」について解説します。
土地売却の流れや土地査定の種類、依頼方法、土地相場の調べ方、査定依頼時の注意点を紹介していきます。
ぜひ最後までご覧ください。

この記事を書いた専門家

（株）グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

1.土地査定の流れ

最初に土地査定の流れを紹介します。

1つ目は、「書類の準備」を行います。
必要書類は「3-1.必要書類を準備する」にて紹介します。

2つ目は、「査定依頼」です。
査定依頼は「3-2.土地売却が得意な不動産会社に依頼する」にて詳しく紹介します。

3つ目は、不動産会社との面談の「日程調整」です。
訪問査定を依頼すると、不動産会社から面談日と現地調査日の申入れがありますので、都合の良い日を合わせるようにしてください。

4つ目は、不動産会社との「面談・ヒアリング」です。
面談・ヒアリングで聞かれる内容については、「第6章　査定依頼時の注意点」で紹介します。

5つ目は、不動産会社による「現地調査」です。
土地の査定の場合、現地調査は必ずしも売主の立会いは必要ないので、不動産会社に任せてしまっても問題ありません。

6つ目は、「査定書の受領」です。
査定書は、通常は1週間程度で来ますが、規制が複雑な案件等では時間がかかり、2週間くらいかかることもあります。

2.土地査定の種類

この章では、土地査定の種類について解説します。

2-1.机上査定

机上査定とは、不動産会社が現地を見ずに行う査定です。
以下のような机上で入手できる資料に基づき価格の査定を行います。

【不動産会社が机上査定で用いる資料】

机上査定は、売る意思はあるけれども、その前に価格だけを下調べしておきたいといったときに利用します。

例えば、ローンの返済が残っており、土地を売却することでローンが返済できるかどうかを調べたいといったときに机上査定を行います。

机上査定は、不動産会社の営業担当者が作業して査定しているため、シミュレーターで機械的に査定しているものではありません。

ある程度の経験者が行っているため、査定結果が実際の価格から大きく外れるようなことはないです。

しかしながら、現地調査や売主からのヒアリングを行っていないことから、机上査定の査定結果をそのまま売り出し価格として利用するには適切ではないといえます。

机上査定の査定結果は、あくまでも参考価格の位置づけであり、売却することが決まったら改めて訪問査定を取りなおすことが必要です。

2-2.訪問査定

訪問査定とは、不動産会社が現地を見て、また売主からヒアリングを行った上で行う査定です。
精度は最も高くなりますので、売却する際は必ず訪問査定を依頼します。

既に売却することが決まっている人は、机上査定ではなく、いきなり訪問査定を依頼して頂いて大丈夫です。

不動産は、実際に見てみないと分からない部分があります。
例えば、訪問査定をしないと分からないポイントは以下の通りです。

【訪問査定を行わないと分からないポイント】

また、訪問査定は売却方法の相談や、売主の意向を反映した価格を出してもらうこともできます。

例えば、土地の上に古家があり、古家を取り壊すべきかどうかの判断について相談することができます。
また、急いで売りたい場合には、その意向を反映して安めに価格を出すことも可能です。

3.土地査定の依頼方法

この章では土地査定のうち、特に訪問査定の依頼方法について解説します。

3-1.必要書類を準備する

訪問査定では、以下の2つの必要書類を準備しておきます。

【訪問査定時に用意しておく資料】

訪問査定時には、不動産会社は依頼者が土地の真の所有者であるかどうかの確認を行います。

真の所有者であるかの確認については、「権利証または登記識別情報通知書」によって確認を行います。

権利証または登記識別情報通知書は、所有権の移転登記を行った際、法務局から渡されているものであり、所有者本人しか持ち合わせていない書類です。

平成17年(2005年)3月7日より改正不動産登記法が施行されたことにより、権利証は廃止され、登記識別情報通知書になりました。

所有者は、土地の購入時期によって権利証または登記識別情報通知書のいずれかの書類を持っていることになります。

また、実測図があれば実測図も用意しておきます。
実測図は確定測量図が望ましいです。

確定測量図とは、隣地や道路との全ての境界が確定しているときにのみ作成される実測図になります。

尚、以下の書類については、不動産会社が事前に法務局で最新のものを取得しますので売主が査定時に用意しなくても大丈夫です。

【特に準備する必要のない書類】

登記簿謄本や公図、地積測量図は法務局で取得することになり、有料となってしまいます。
わざわざ取得するとお金がかかってしまうので、持っていなくてもそのまま査定を依頼して頂いて問題ありません。

3-2.土地売却が得意な不動産会社に依頼する

土地の査定は、土地売却が得意な不動産会社に依頼することがポイントです。

土地の価格は、学区や最寄り駅の利便性、地元での名声等、地域の事情を色濃く反映して決まりますので、地元の不動産会社の方が相場によく精通しています。

地元の一等地というのは、地元の人しか知りえない情報なので、地元の不動産会社はきちんと土地の価値を判別することができます。
よって、土地の査定依頼先としては、地元の不動産会社は欠かせない存在です。

一方で、大手の不動産会社も全国的なネットワークを持っており、遠方からの買主に訴求力が高いため、販売力があります。
よって、土地の査定依頼先として、大手も含むべきといえます。

土地の査定依頼でおススメなのが、不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

無料で最大6社の不動産会社に査定依頼をできるサービスですが、大手にも地元の不動産会社にも査定依頼できることが特徴となっています。

メリットとしては、売却する土地の地域で土地売却が得意な地元の不動産会社と大手の不動産会社がバランス良く選ばれ査定依頼できるという点です。

土地売却が得意な不動産会社を知らなくても、自然と土地売却の実績が豊富な不動産会社に査定依頼ができるようになっているため、不動産会社選びの失敗を防ぐことができます。

地元の不動産会社は、社歴の長い中堅以上の不動産会社が集められているのが特徴です。
また、大手の不動産会社は銀行系の堅実な不動産会社も多く、誠実に対応してくれる不動産会社が多いことが特徴となっています。

土地を高く売ってくれる不動産会社が必ず見つかりますので、ぜひご利用ください。

4.土地の査定額が決まるポイント

国土交通省が開示している不動産鑑定評価基準によると、住宅地の価格が決まる要因として以下のポイントを挙げています。

近隣の取引事例を参考に、上記のような要因が取引事例とどの程度差異があるかを勘案しながら、土地価格は決まっていきます。

5.土地相場がすぐにわかるサイト

この章では土地相場がすぐにわかるサイトを紹介します。

5-1.土地総合情報システム

土地価格の相場は、国土交通省が運営している土地総合情報システムで調べるのが適切です。

土地総合情報システムは、国土交通省が土地を売買した当事者に対し行ったアンケート結果に基づき、実際に決まった価格を開示しているシステムとなっています。

種類で「土地」を指定し、地域を絞り込むと取引事例の一覧が出てきます。
個人情報保護の観点から、場所や詳細な価格はわからないようになっていますが。相場程度であれば把握することが可能です。

5-2.全国地価マップ

土地の相場を調べる方法としては、全国地価マップを利用するという方法もあります。

全国地価マップとは、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している公的なサイトです。

全国地価マップでは、固定資産税路線価と相続税路線価、地価公示・都道府県地価調査等の公的評価額を調べることができます。

固定資産税路線価とは、土地の固定資産税評価額の元となる単価です。
相続税路線価とは、土地の相続税評価額の元となる単価になります。

地価公示または都道府県地価調査とは、国または都道府県が毎年公表している固定資産税評価額や相続税評価額の根拠となる単価です。

公的評価額は、時価とも連動しています。
まず、相続税路線価は、地価公示または都道府県地価調査の80％程度の価格水準となっています。
また、固定資産税評価額は、地価公示または都道府県地価調査の70％程度の価格水準です。

地価公示または都道府県地価調査は時価と連動しています。
都市部であれば時価は地価公示または都道府県地価調査の1.5～2.0倍程度であり、地方であれば時価は地価公示または都道府県地価調査の1.0～1.1倍程度です。

よって、公的評価額からもある程度相場を把握することができます。
土地総合情報システムで周辺に取引事例がなかった場合には、全国地価マップを使って相場を調べるのが良いでしょう。

ここまでご紹介してきた方法で、ご自身の土地相場を調べたら、不動産会社の査定額の妥当性を、ご自身で確認することができます。
土地売却の査定を行うなら「不動産売却 HOME4U」がおススメです。
なぜならば、無料で最大6社の不動産会社に査定依頼をできるので、手間なく優良企業を見つけることができます。

6.査定依頼時の注意点

この章では査定依頼時の注意点について解説します。

6-1.境界確定および越境の有無を確認しておくこと

査定依頼時には、土地の境界や越境の状況について必ず不動産会社から確認されますので、依頼前に境界確定および越境の有無を確認しておくことがポイントです。

境界が全て確定しているかどうかについては、まずは確定測量図を保有しているかどうかを確認します。

確定測量図は全ての境界が確定しているときのみに発行される実測図なので、確定測量図があれば境界は全て確定済みであることを意味します。

確定測量図は、名称が「確定実測図」となっていることもあります。
図面名称に「確定」の2文字が入っていれば確定測量図のことになります。

確定測量図がない場合、恐らく境界は未確定である可能性が高いです。
宅地の売却では、確定測量図があることが買主からの条件とされることが多く、確定測量図は実質的に必須となります。

確定測量図は引渡時にあれば良いので、査定依頼時になくても問題ありません。
ただし、不動産会社からは確定測量図をすぐに作成するように助言されますので、速やかに測量会社に確定測量図の作成依頼をするようにしましょう。

また、越境が生じている物件もあります。
越境がある場合には、越境の覚書も作成しておくと売却しやすくなります。

越境の覚書とは、境界上に越境物がある場合において、隣地所有者との間で「越境物の所有権」や「是正方法」等について取り決めを交わした書面となります。
越境の覚書も測量会社が作成してくれますので、確定測量図を依頼するときは一緒に作成依頼するようにしてください。

6-2.土地の履歴を確認しておくこと

査定依頼時には、過去の土地の利用方法について必ず不動産会社から確認されますので、土地の履歴を確認しておくことがポイントです。

不動産会社が気にしているのは、「土壌汚染の可能性がないか」と、「地下埋設物がないか」という2点になります。

過去に化学薬品を使っていた工場の跡地のような物件の場合、土壌汚染の可能性があります。

土壌汚染の可能性がある場合には、事前に土壌汚染調査を行って汚染がないことを証明しておくと売りやすくなります。

また、過去に地下室があるような建物が建っていた場合、地下に地下室が残っているケースがあります。
地下室が残っている場合、売却しにくくなるため価値が落ちます。

例えば、「元々、個人の住宅であった」とか、「以前は畑であった」等であれば土壌汚染や地下埋設物の存在の可能性は低いため、問題はありません。

価格査定をする不動産会社としては重要な情報ですので、過去の利用状況については自分の知っている範囲で回答するようにしてください。

まとめ

いかがでしたか。
土地売却の査定について解説してきました。

土地売却の流れでは、準備を終えたら最初に査定を依頼します。
土地売却の査定を依頼するなら「不動産売却 HOME4U」がおススメです。

土地の売却相場なら、土地総合情報システムで調べることができます。
査定依頼時は、「境界確定および越境の有無」や「土地の履歴」を事前に確認しておくことが注意点となります。

土地売却の準備が整ったら、早速に査定を依頼してみましょう。