【基礎から解説】相続した一軒家（戸建て）をアパートに建て替える時に必要な基礎知識

この記事では、相続した一軒家（戸建て）を建て替えて、アパート経営をこれから始める方にとって必要な基礎知識を一通り解説します。

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「アパートはいくらで建て替えられるの？」「建て替え後いくら儲かるかを知りたい」という方はご活用ください。

詳しい解説は以下

1.こんな人は一軒家をアパートに建て替える

一軒家を所有していても、高齢化に伴う住み替えや相続などによって不要になってしまう場合があります。

• 相続した家に誰も住む予定はないが、かと言って売りたくもない。
• 子供が家を出て、家が広いので有効活用したい。

そんなことをお考えの方には一軒家からアパートへの建て替えがおすすめです。

また、後者の場合であれば賃貸併用住宅への建て替えも検討してみると良いでしょう。

賃貸併用住宅については下記の記事で詳しく説明しています。

2.一軒家をアパートに建て替えるメリット＆デメリット

一軒家をアパートに建て替える場合のメリット・デメリットは以下になります。

下で詳しく解説します。

2-1.メリット

戸建て住宅をアパートに建て替えるメリットは、主に以下の3つになります。

アパートへ建て替えることの最大のメリットは、アパート経営で毎月安定した家賃収入を長期にわたって得られることです。

さらに一軒家をアパートに建て替えることで「賃貸建付地」となり土地の評価額が下がるため、「土地」「空き家」として相続する場合と比べて相続税が大幅に減額されます。

また、アパートの各部屋を区分建物として登記しておくことで、複数の相続人にそれぞれ分割して相続することができます。
例えば1階の3部屋は長男・2階の3部屋は二男といったように、個々の財産として引き継ぐことが可能になります。

このように、戸建をアパートへ建て替えることは相続対策にもなります。

アパート経営による相続税対策については、下記の記事で詳しく説明していますので、ご参考にしてください。

2-2.デメリット

建て替えによる主なデメリットは以下の2つです。

アパート経営にはリスクが常につきまといます。
空室や滞納によって家賃収入が減少した場合でも、維持費やローンの返済は発生するため、収支のバランスが崩れて採算が取れなくなることがあります。

また、一軒家の建て替えには多額の費用が必要です。アパートローンを利用する場合でも、頭金としてまとまったお金を用意しなければいけません。

アパート経営にはデメリットもありますが、対策しておくことでしっかりと利益の出るアパート経営を行うことができます。
失敗しないための対策については、下記の記事で詳しく説明しているのでご覧ください。

3. 戸建てからアパートへの建て替えにかかる費用

一軒家をアパートに建て替える際にかかる費用は、大きく分けて以下の2種類あります。
木造の場合、それぞれの費用目安は以下のようになります。

• 一軒家の解体費・・・坪単価4〜5万円程度、総額約150万円前後
• アパートの建築費・・・坪単価77〜100万円程度

下記でそれぞれ詳しく解説をします。

3-1.解体費用

建物本体の解体費用は、構造によってある程度決まっており、構造別にみる解体費用の相場は下表の通りです。

※総額は建物を35坪とした場合で計算

解体費用の中には、建物本体を解体するための解体工事費用や解体後に発生する廃材等の処分費用などが含まれます。

また、建物にアスベストが使われている場合は、追加で除去費用が必要です。

解体費用の詳細については下記の記事をご参照ください。

3-2.建築費用

アパートの建築費用は、主に「本体建築費用」「付帯建築費用」「諸費用」の3つに分類されます。

付帯建築費用とは、庭・車庫などの外構工事や水道管工事といった建物以外にかかる費用のことで、総費用の15〜20%前後が目安です。

諸費用はその名の通り建築以外に発生する費用で、登記費用や印紙代なども含まれます。

また、本体建築費用は建物の構造によって建築時の坪単価が変わります。
坪単価の目安は以下になります。

アパート建築費用について、もっと詳しく知りたい方は下記の記事もご覧ください。

4.一軒家からアパートに建て替えを成功させるコツ

一軒家のアパートへの建て替えを成功させるコツは、以下の5点です。

下記でそれぞれ詳しく解説していきます。

4-1.建物の再建築ができるか確認する

建築基準法第42条・43条で示されている接道義務を果たしていない土地では、建物の再建築ができません。

一見道路に面しているように見えても「再建築不可」の可能性があるため注意が必要です。
心配な場合は、再建築の可否を土地の所在する市区町村役場の建築指導課へ問い合わせるとよいでしょう。自分の土地が「再建築不可」に該当する場合は、リフォームを検討することになります。

その他にもアパート建築では「建築基準法」により様々な制限やルールがあるため、詳しくはハウスメーカーなどの専門家に相談することがおすすめです。

4-2.周辺の賃貸需要を調査する

エリアによって需要のある間取りは異なるため、アパートを建築する際は周辺の賃貸需要を調査するとよいでしょう。

たとえば、ファミリーが多いエリアでは2DK〜3LDKのような広い間取り、単身者が多いエリアではワンルームや1Kといった間取りにすると入居者が集まりやすくなります。

インターネットの賃貸サイトでもおおよその需要を見極めることはできますが、より正確なデータを知りたい場合はハウスメーカーなどの専門家に相談することがおすすめです。

4-3.費用の試算と収支計画を行う

一軒家をアパートに建て替える際は、最初に解体・建築にかかる費用を計算し、収支計画を立てることが大切です。

アパートローンを借りる場合は、返済計画も合わせて採算性が取れるか確認しましょう。
ただし、収支計画においては表面利回りだけにとらわれすぎるのは危険です。

ランニングコストや修繕費の積み立て等も考慮したうえで、長期的な目線を持って判断するとよいでしょう。

アパート経営の収入計画について、もっと詳しく知りたい方は下記の記事をご参照ください。

4-4.信頼できる建築会社・管理会社を見つける

アパートへの建て替えを成功させるためには、信頼できる建築会社を見つけることが大切です。
そのためには一社の情報を鵜呑みにせず、複数社の見積もりを取りながら慎重に選ぶとよいでしょう。
また、アパート経営は管理会社に依頼することで、入居者の募集活動や家賃滞納者の対応といった運営の手間を省くことができます。

運営方法のひとつとしてサブリースを活用するケースもありますが、家賃収入が安定しやすい一方で、手数料の発生や管理会社都合による賃料の減額請求や契約解除等といったデメリットもあるため注意が必要です。

サブリースについて詳しく知りたい方は、下記記事をご覧ください。

4-5.一軒家に居住中の場合は「仮住まい」を見つける

アパートの建て替えには、最短でも半年程度かかるケースが一般的です。
そのため、実家に居住中の場合は一時的な生活の拠点となる「仮住まい」が必要になります。

仮住まいの候補として挙げられるのは、主に以下の3種類です。

• 賃貸物件
• ウィークリー、マンスリーマンション
• 親族の家(自分の家に親を住まわせる)

賃貸物件の場合、契約期間が短いと違約金が発生するケースがあるため事前に確認しておくとよいでしょう。

アパートへの建て替え後、儲かるアパート経営をするためのポイントについては、こちらの記事で解説していますので、参考にして下さい。

5.アパート経営には欠かせない！収支計画を立てよう

収支計画とは、アパート経営による支出と収入を計算し、将来的にどのくらい利益が生まれるのか予測を立てることを指します。

収支計画では、アパート経営によって入ってくる「収入」・維持費やローン返済額などの「支出」・最終的な利益である「収支」に分けて記録することが大切です。

ここでは、収支計画のやり方を順番に説明します。

1. 収支計画書を作成する
2. シミュレーションを行う
3. 実質利回りを計算する

5-1.収支計画書を作成する

収支計画書は、手書きの他にExcelやフリーソフトなどでも作成できます。

収支計画書に記載する項目は以下を参考にしてみましょう。

5-2.シミュレーションを行う

収支計画書を作成したら、賃料や支出に基づいて実際にシミュレーションを行ってみましょう。

例として、60坪2階建ての6戸のアパートを想定した収支計画表を取り上げます。なお、想定賃料は一部屋あたり毎月6万5,000円です。

5-3.実質利回りを計算する

利回りとは、投資金額に対して1年間でどのくらい収益が出るのかを表す割合のことです。

その中でも、家賃収入から年間のコストを引いて計算したものを「実質利回り」と呼びます。

収支計画が現実的かどうかを判断するには、実質利回りの計算が必要です。

実質利回りは、以下の計算式で算出できます。

実質利回り（%）＝（年間の家賃収入−年間のコスト）÷投資金額×100

ちなみに、年間のコストを考慮せずに収益性を計算したものを「表面利回り」と呼びます。

アパート経営の収入について、もっと詳しく知りたい方は下記の記事をご覧ください。

6.アパートローンを活用するのもアリ

土地が既にある場合、アパートを建てる際に必要な資金は建坪60坪で1億4,000万円ほどが目安です。

もし手元に現金が少なければ、金融機関でアパートローンを利用するのもよいでしょう。

アパートローンとは、賃貸用の建物を建築・購入する際に利用できるローンです。

自分や家族が住むための建築物を購入する際に利用する住宅ローンとは異なり、本人の属性だけでなくアパートの収益性も審査対象となります。

また、アパートローンを借り入れる際に団体信用生命保険に加入することで、万が一の際は保険金によって借入金の残債が返済される点が特徴です。

ローンのことがわからない方や、審査に通るか不安な方は下記の記事もご覧ください。

7.アパートへの建て替えにおすすめの企業3選

一軒家の建て替えを成功させるためには、信頼できる専門家への相談が大変重要です。
ここでは、アパートへの建て替えにおすすめの企業3社をご紹介します。

7-1.積水ハウス｜業界最大手の知名度と実績の豊富さが人気

積水ハウスは、世界一の累積建築戸数（2,544,849戸 2022年1月31日現在）を誇る会社です。

積水ハウスを代表する賃貸住宅「シャーメゾン」の入居率は97.9%（2022年1月現在　積水不動産グループが管理）と高く、入居者からも満足度が高いことがうかがえます。

7-2.ミサワホーム株式会社｜1990年以来毎年連続でグッドデザイン賞を受賞する高いデザイン性が人気

ミサワホームが誇る特徴のひとつは「高いデザイン性」です。
住宅業界で唯一、1990年以来毎年連続でグッドデザイン賞を受賞しています。

デザイン性以外にも、太陽光発電技術など、環境保護分野の先端技術も高い評価を受けています。

同社はアフターフォローにも力を入れており、業界最長レベルの構造体35年保証や365日・24時間対応のコールセンターを設置して、万が一の際の迅速な対応を目指しており、まさに「いざという時に頼れるハウスメーカー」の一つと言えます。

ミサワホーム公式サイト：https://www.misawa.co.jp/

7-3.大和ハウス工業｜頑丈な鉄骨造住宅の実績の豊富さが人気

大和ハウスは創業から60年以上にわたり、鉄骨造の物件を提供してきました。構造の頑丈さに加え、地震のエネルギーを吸収する力にも優れた工法が持ち味です。

大和ハウス工業の物件の特徴は地震への強さだけではなく、入居者にとっての快適性の高さも特徴的です。
ZEH住宅の集合住宅版である「ZEH-M仕様賃貸住宅」は、断熱性能に優れており、中に住む人にとって快適であると同時に物件の寿命を長く保つことができます。

大和ハウス工業公式サイト： https://www.daiwahouse.co.jp/

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