【基礎から解説】建て替え・リノベーションの基礎知識＆特徴の比較

この記事は、建て替えとリノベーションについて大枠で把握し、実施を検討できる様になることを目的にしています。

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「建て替えやリノベーションにはいくらかかるの？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はご活用ください。

1.「建て替え」「リノベーション」「リフォーム」の違い

「建て替え」「リノベーション」「リフォーム」の違いはズバリ！

●建て替えは「元の建物を基礎部分も含めて完全に取り壊してから新築する」

→建物の柱等の「基礎部分」が傷んでいるか、間取りなど作りを大幅に変更したい場合に行う

●リノベーションは「基礎部分を残して大幅な改修や増築をする」

→「基礎部分」に問題はないが、内装や外装を新しくしたりおしゃれにしたい場合に行う

●リフォームは「基礎部分を残して改修や増築をする」

→「基礎部分」に問題はなく、内装や外装の劣化した部分だけを直したい場合に行う

大きくは上記のような違いがあります。

リノベーション・リフォームはかなり近しいですが、一般的に大きく印象を変えるものを「リノベーション」と呼ぶことが多いです。

2.建て替え／リノベーション・リフォームの選択基準

「建て替え」「リノベーション」「リフォーム」の概要と、どれを実施すべきか迷った場合の選択基準は以下の通りです。

※大規模なリノベーションを「大規模リフォーム」と呼ぶ場合もあります。

3.建て替えとリノベーション・リフォームのメリット＆デメリット比較

3-1.【アパート・マンション編】メリット＆デメリット比較

・建て替えとリノベーション・リフォームのメリット比較
建て替えは新たに物件を新築するため、建物の資産価値が上がり、加えて、現代のニーズに合った設備やデザインを取り入れることで競合物件と差をつけて、借り手に選ばれる可能性を高められます。

リノベーション・リフォームは建て替えよりも低いコストで空室率対策が出来ます。工期も最短1ヵ月程度からと、より短いのでその分経営を早く再開することが可能です。

・建て替えとリノベーション・リフォームのデメリット比較
建て替えは解体費用や建設費用がかかるので、他の方法に比べて高額な資金が必要です。
また、立ち退き交渉は膠着することも多く、手間と労力がかかります。工期も、短くても4ヵ月程度は見ておく必要があります。

リノベーション・リフォームは住宅の延命措置であり、建物の基礎部分はそのまま残っているので、改修後も修繕費が必要です。加えて新築ほどの収益性・資産性は望めません。

3-2.【一戸建て編】メリット＆デメリット比較

・建て替えとリノベーション・リフォームのメリット比較
建て替えると、大幅な改造でも自在に叶えることが出来ます。

リノベーション・リフォームでは、ある程度設計の規模は限られますが、それでも住宅の印象をがらりと変えることが可能です。

・建て替えとリノベーション・リフォームのデメリット比較
建て替えにはリノベーション・リフォームに比べて多額の費用がかかります。また、再建築不可物件などは、法律上建て替えが出来ません。

リノベーション・リフォームは、建物の機能も、内装も、建て替えほど自在には変えられません。更に、基礎部分は古いままなので、いずれ取り壊しか建て替えを検討する時期がやってきます。

4.建て替えの費用相場

建て替えにかかる相場・費用は、ざっくり
「立ち退き費用＋解体費用＋新築費用（本体建築費用・付帯建築費用・諸費用）」の合計です。

・立ち退き費用
1部屋あたり「家賃6ヵ月分＋引っ越し費用」として50～100万円が相場です。

・解体費用
構造毎に、おおむね以下が相場です。

・新築費用
新築費用は
「本体建築費用（坪単価×延べ床面積）＋付帯建築費用（本体建築費用のおよそ20%）＋諸費用（100～200万円）」の合計です。

なお、本体建築費用の坪単価は以下の通りです。

建て替え費用について、詳しくは下記関連記事を参照ください。

5.リノベーション・リフォームの費用相場

リノベーションは水回りのみ、間取り変更のみであれば100～500万円が相場です。
建物の梁や柱だけ残して内装を新たに作り変えるフルリノベーションであれば2,000万円程度かかることもあります。

リフォームはおおむね50万円程度もあればよく、高くても100万円程度で済むことが多いです。

6.アパート・マンションを建て替え・修繕する判断基準

7.一戸建てを建て替え・修繕する判断基準

8.建て替え・修繕の2つの効果

主に建て替えとリノベーション・リフォームで得られる主要な効果は、「相続税節税効果」と「空き室改善効果」です。

8-1.相続税の節税効果

元々収益物件をお持ちの方の建て替えはもちろん、相続した実家を収益物件に建て替えるのは、節税対策の王道です。
借家権割合・借地権割合・賃貸割合による減額措置により、土地・建物の実際の時価に比べて相続税評価額が低くなります。

8-2.空き室改善効果

なお、建て替えとリフォーム・リノベーション以外にも、空室対策の方法は複数あります。

9.建て替えとリノベーションの流れ

9-1.アパート・マンションを建て替える流れ

〈アパート・マンションの建て替えの流れ〉

全ての段階をトータルして、おおよそ1年程度はかかると見込んでおきましょう。

・「建て替え後のプラン検討」
建て替えにかかる資金を計算し、その後の経営における家賃などの収入・支出・収支（利益）をまとめた収支計画を立てます。実質利回りを計算し、収支のバランスが取れるまで熟考しましょう。

収支計画の詳しい立て方は以下の記事に載せています。
・アパート建て替えの収支計画の立て方

・「会社選定・建築計画打ち合わせ」
会社は解体と新築とを両方任せられるところを選んだ方がスムーズです。
依頼する会社の目処を付けたら、外観・間取り・内部の仕上げや使用する材料などの建築計画について打ち合わせます。

・「見積掲示・会社決定」
建築計画を打ち合わせたら見積もりを取ってもらい、建築費や施工内容について確かめます。この時、複数の会社で見比べることが大切です。会社により、費用も内容もかなり異なります。納得のいくまで比較したのちに、決定してください。
プランの検討から会社決定まで、大体1～6ヵ月がかかります。

・「入居者へ説明・立ち退き交渉」
遅くとも立ち退きの半年前までに、書面で立ち退きの経緯を説明します、そののち、日程を調整して入居者との立ち退き交渉を行います。
立ち退き交渉はおおむね半年、膠着すれば1年以上かかることも珍しくありません。

立ち退きに関して、詳しくは以下をご覧ください。
・立ち退きの経緯を書面で伝える

・「資金調達」
立ち退き交渉は時間がかかるため、その間に必要であれば設計を練り直します。最終的な工事費が決まったら銀行に融資の相談をします。1～2ヵ月くらいかかります。

・「解体」
立ち退きが済んだら、アパートを解体します。構造にもよりますが、2週間～1ヵ月程度を見ておきましょう。

・「新築アパート着工」
建設中は、工事現場に視察に行き、進捗を確認するようにします。設計の時点では分からなかった問題などが起きて、追加工事が必要になる場合があるからです。

・「新築アパート竣工」
アパートが完成したら、ハウスメーカー・建築会社と一緒に立ち会って工事の最終確認をします。建具や外構に手直しが必要ないかを見回り、問題なければ、経営スタートとなります。
着工から竣工までにかかる時間は、構造・規模によりますが、おおむね3～6ヵ月です。

9-2.一戸建てを建て替える流れ

一戸建ての建て替えの流れは、以下の通りです。

〈一戸建ての建て替えの流れ〉

全ての段階をトータルして、1年半ほどかかると見込んでおきましょう。

・「ハウスメーカー選定・設計プラン打ち合わせ」
ハウスメーカーの目処をつけて、予算に合わせて設計プランを打ち合わせます。
この時複数社を比較して、建築費や設計内容を確かめておくと、より納得のいく工事が出来ます。

・「工事請負契約締結」
ハウスメーカーが決まったら、工事請負契約を締結します。

・「ローン申し込み」
建て替える際、ローンを完済していれば住宅ローンを、完済していない場合は建て替えローンを組むことが出来ます。
なお、融資が下りるのは建物の完成後ですので、それまでに必要な資金のことを忘れないように注意が必要です。

・「仮住まいに引っ越し」
解体工事の前に仮住まいを決定し、引っ越します。仮住まいの選定は、早い段階からしておくのが得策です。この時、ご近所に挨拶もしておくと良いでしょう。

・「解体」
解体工事は、2種間～1ヵ月程度かかります。

・「新築」
地鎮祭を行ったのち、新築工事を開始します、定期的に現場を見回り、工事の進捗具合を確かめましょう。おおむね3～6か月程度かかります。
完成したら、設計通りの出来になっているかどうか念入りに確かめた上で、引き渡しとなります。

9-3.リノベーション・リフォームする流れ

リノベーションの流れは以下の通りです。

〈リノベーションの流れ〉

リノベーションの規模にもよりますが、これら全ての段階をトータルして3～6ヵ月ほどかかります。

なお、リフォームでは劣化した部分を取り換えるだけなので、数日～1週間程度で済むことが普通です。

10.空き家を建て替え・修繕で活用する

近年、増加し続けているアパート・マンションの空き家を利用して、新たなビジネスに結び付けようとする活動が多くなっています。
その際、建て替え、リフォーム・リノベーションを行う事で可能になる活用法も人気です。

11.建て替え・修繕で使える補助金

建て替えで使える補助金には、「国の支援による補助金」と「自治体の支援による補助金」とがあります。補助金の区分は主に、

• 解体時の補助金
• 新築時の補助金
• エアコン等設備導入のための補助金
• リノベーション・リフォーム

となっています。

金額は国の支援では100～150万円程度です。
自治体では、東京都など大きな都市では300万円程度受けられることもあるものの、地方自治体では十数万円程度のところが多いです。

12.建て替え、リノベーション・リフォームで使える融資・ローン

・アパート・マンションで使える融資・ローン
アパート・マンションの建て替えで使える融資では、「まちづくり融資」などが有名です。他、各自治体からの支援を受けることが出来ます。

また、ローンを組む場合にはアパートローンという事業タイプのローンを使います。一般の住宅ローンと同じように、民間・公的金融機関で取り扱っており、返済期間は法定耐用年数内であることが多いです。

リノベーション・リフォームでは、住宅金融支援機構の賃貸住宅リフォーム融資などが有名です。他にも、金融機関ごとに様々なリフォームローンを提供しています。

・一戸建てで使える融資・ローン
一戸建ての建て替えの場合は、住宅ローンを完済しているのであれば一般的な住宅ローンを組むことが出来ます。
完済していない場合は、「建て替えローン」という、現在の住宅ローンの残債と併せて一つのローンとして組めるものが使えます。

一戸建てのリノベーション・リフォームでは、住宅金融公庫のリフォーム融資などを始め、自治体でも助成を行っていることがあります。

13.建て替えでおすすめの建築会社・ハウスメーカー

13-1.アパート・マンションを建て替える場合

・おすすめの建築会社、ハウスメーカー11選

【アパート・マンションの建て替えでおすすめの建築会社・ハウスメーカー11社】

・相談先について
アパート建て替えの相談は、以下のように悩み別に選ぶと良いでしょう。

13-2.一戸建てを建て替える場合

・おすすめの建築会社、ハウスメーカー5選

【一戸建ての建て替えでおすすめの建築会社・ハウスメーカー5社】

建築会社・ハウスメーカーごとに規模も得意とする分野も違いますので、「外観にこだわりたい」「できるだけローコストがいい」といった、ご自分が住宅に求めるものを明確化した上で、決定なさると良いでしょう。

・相談先について
一戸建ての建て替えの相談は、以下のように悩み別に選ぶと良いでしょう。

14.リノベーション・リフォームでおすすめの建築会社・ハウスメーカー

14-1.【アパート・マンション編】おすすめの会社

・おすすめの建築会社、ハウスメーカー12選

【アパートのリノベーション・リフォームでおすすめの建築会社・ハウスメーカー7選】

【マンションのリノベーション・リフォームでおすすめの建築会社・ハウスメーカー5選】

14-2.一戸建てを修繕する場合

・おすすめの建築会社、ハウスメーカー9選

【一戸建てのリノベーション・リフォームでおすすめの建築会社・ハウスメーカー9選】

詳しくはこちら

15.建て替え・修繕は想定事例も参考にプランを比較

建て替え・リノベーションに関する様々なシチュエーションを想定して、想定事例集を作成、掲載しています。
詳しくは下記関連記事を参照ください。

【「アパートを建て替える」想定事例5つ】

詳しくはこちらに記載しています