狭小地でも可能な土地活用はあります。10のアイデアとそれぞれの特徴や注意点などを紹介していきます。

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公開日
2020年10月08日
変更日
2020/10/08
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

狭小地でも可能な土地活用は?おススメのアイデア10選を伝授

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狭小地でも可能な土地活用は?おススメのアイデア10選を伝授

土地は狭いと利用方法の選択肢が少なくなります。
狭小地で土地活用をしたいと考えている方の中には、どのように活用すべきか頭を悩ましている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

狭小地の土地活用を考えるにあたっては、なぜ活用が難しいのかという特徴を把握し、それを打開するためのアイデアを知ることが重要です。

とはいえ、どうやって進めていけば良いのでしょうか?
今ひとつ、ピンと来ませんよね?

そこで、この記事では「狭小地の土地活用」でお悩みの方に向けて、狭小地で行う土地活用の特徴や具体的なアイデアを紹介していきます。
ぜひ最後までおつきあいいただき、この記事の情報をお持ちの土地を上手に活かすためにお役立てください。

1.狭小地の土地活用の特徴

最初に、狭小地の土地活用の特徴について解説します。
自分の土地の特徴をしっかり把握することがベストな土地活用を実現するための第一歩になりますので、デメリットな面もありますが、ありのままを受け止めるようにしてください。

1-1.利用用途が限られる

狭小地は狭いがゆえに、土地の利用用途が限られるという特徴があります。

駅前にある一等地のような土地であれば、オフィスビルやビジネスホテル、商業ビルなどの収益性の高い事業系の土地活用が考えられます。
しかしながら、土地が狭ければ、貸しやすい適切な大きさの建物を建てることができません。

例えば、ビジネスホテルなども一般的に200室以上の部屋が確保できないと採算性が合わないとされているため、部屋数が確保できない狭い土地は立地が良くでもホテル事業者に断られるのが普通です。

特に事業系の土地活用は広い賃貸面積を求められることが多いため、一般的には狭小地では選択肢から外れ、利用用途は居住系に限定されがちであるという特徴があります。

1-2.駐車場等を併設する余裕がない

狭小地の活用では、敷地に建物を建ててしまうと駐車場等を併設する余裕がないという特徴があります。

そのため、郊外で駅から離れた立地等、駐車場のニーズが高いエリアでは土地活用が難しくなります。

また、アパート等でも敷地が広いと、トランクルームや家庭菜園スペースを設置し、アパートの付加価値を上げるようなこともできますが、敷地に全く余裕のない狭小地では、トランクルームを設置する等によって物件の付加価値を上げるようなことができません。

駐車場・トランクルーム・家庭菜園等は、敷地に余裕があるからこそできる入居者向けサービスであり、狭い土地では実現しにくい付加価値となる点を踏まえておきましょう。

1-3.建築費が割高になる

狭小地の土地活用は、建築費が割高になることも特徴です。

狭小地でも賃貸住宅が建てられるケースはありますが、狭い建物の中にバスやキッチン、トイレ等の住宅設備は配置する必要があります。
狭い建物は、リビングのような何もない空間の割合が少なくなるため、建築費が割高となる傾向があるのです。

また、狭い土地を有効活用するために3階建て以上とするようなことも多く、鉄骨造や鉄筋コンクリート造等の非木造の構造を採用するケースもあることから、相対的に建築費が高くなりがちです。
建築費が割高となれば投資効率が落ちるため、割高な建築費は狭小地の土地活用のネックとなっています。

2.狭小地でも可!本格的な土地活用のアイデア4選とは?

前章で紹介したようにデメリットもある狭小地ですが、面積が16坪以上ある土地であれば、建物を建てる本格的な土地活用ができます。
この章では、狭小地でもできる本格的な土地活用について解説します。

2-1.自由設計のRCマンション

狭小地でも容積率や建ぺい率の条件が良いと、自由設計の鉄筋コンクリート造(RC造)のマンションを建てることができます。

容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。
延床面積とは各階床面積を合計した面積のことを指します。

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことです。
建築面積とは、建物を上から見たときのイメージに近い面積のことを指します。

自由設計のRCマンション 容積率と建ぺい率図

容積率が高く設定されているエリアでは、高層の建築物を建てることが可能です。
200%以上指定されているようなエリアであれば、4~5階建ての建物を建てることができます。

また、建ぺい率も高く設定されているエリアでは、敷地に広く建物を建てることができます。
特に、角地は建ぺい率が10%プラスされますので、狭小地でも角地なら建物を建てやすいのです。

容積率や建ぺい率が高く設定されている土地であれば、16坪くらいからマンションを建てることができます。

ただし、16坪くらいだと一般的な規格サイズのマンションの部屋が入らないため、敷地に合わせてゼロから設計して建物を建てることが必要です。
一般的には、このようなゼロから自由に設計することを「自由設計」と呼びます。

例えば、狭くて不整形の土地の場合、「羊羹切り」と呼ばれるような一般的な規格のマンションを建てようとすると部屋が敷地に収まらないことがありますが、部屋の形も敷地に合わせてゼロから自由に設計することで、マンションを建築できるようになります

自由設計のRCマンション 羊羹切りと自由設計の図

鉄筋コンクリート造(RC造)であれは、自由な形状で強度を保った高層建物を比較的容易に建てられることから、自由設計で小さなマンションを建てる場合にはRC造が採用されることが一般的です。

ただし、小さな土地でマンションを建てるケースでは、エレベーターまで設けてしまうとエレベーター部分の面積が専有部分の面積を大きく浸食してしまうため、賃貸物件として非効率な建物となってしまいます。

そのため、狭小地でマンションを建てる場合には、階数を4階までに留め、エレベーターは設置しないことが多いです。
あえてエレベーターを設置しないという判断も視野に入れながら賃貸マンションを企画してみるのは、収益をあげるための有効な策の一つとなります。

2-2.狭小アパート

狭小地でも敷地の形状が良ければ、狭小アパートを建てることが可能です。

狭小アパートは各部屋のスペースも小さいことから、建物の企画を少し工夫すると物件の競争力を上げることができます。

例えば、狭小アパートでは、1階に洗濯機置場やトランクルームスペースを共用として作るという方法もあります。
室内に洗濯機置場があると、その分部屋が狭くなるため、狭い部屋がさらに使いにくくなります。
そこで、1階に住民用のコインランドリーのようなスペースを設け、洗濯機置場を1階に集約すれば、各階の部屋を広く使えるようになります。
また、トランクルームも1階に配置すれば、収納量が増えますので物件の競争力も上がります。
1階は思い切って住民の共用スペースとしてしまい、部屋の一部の機能を集約して各部屋を広くすることも工夫の一つです。

また、狭小地でアパートを建てる場合、あえて重量鉄骨造を選択するのも効果的です。
重量鉄骨は、鉄骨が太いため、オーバーハングと呼ばれる建築技術を採用することができます。

狭小アパート オーバーハング

オーバーハングとは、下の階よりも上の階が張り出した建物形状のことです。
重量鉄骨は梁(柱と柱をつなぐ横架材のこと)が太くて頑丈なため、ある程度なら柱無しで上階の床をせり出すことができます。

オーバーハングを利用すると、1階に駐車場スペースを設けるようなこともできます。
駐車場スペースを設けながら、かつ、2階の賃貸面積も広くできるため、狭小地の土地活用ではかなり有効な建築技術となります。

2-3.戸建て賃貸

狭小地の活用として、戸建て賃貸もあります。
戸建て賃貸は競合物件が少ないので、狭小地で土地活用に悩んでいる方にはおススメです。

戸建て賃貸は1つの土地に1世帯の住戸しか貸せない土地活用であることから、複数戸を同時に貸せるアパートや賃貸マンションと比べると、投資効率が劣ります。

同じ72平米の建物を貸すのでも、18平米で4戸のワンルームと72平米の1戸の戸建て賃貸を建てるのでは、18平米で4戸のワンルームの方は賃料単価が高くなります。

戸建て賃貸の投資効率はアパートのような集合住宅よりも劣るため、やりたがる土地オーナーは少ない傾向なのですが、「戸建て賃貸は一定のニーズがある」のが実際のところです。
アパートやマンションのような集合住宅には住みたくないという需要者はどの時代においても一定数存在するため、戸建て賃貸は意外と借主を見つけやすい傾向があります。

戸建て賃貸はアパートのように供給過剰になりにくいことから、アパートが建てられないような狭い土地であれば、むしろ割り切って戸建賃貸を選択するのも良いと思われます。

2-4.貸店舗

狭い土地でも、駅前で表通りに面しているような土地であれば、貸店舗を建てることも可能です。

店舗といっても、業種業態によっては狭いスペースでもできる商売があります。
喫茶店でも「コーヒー豆を専門に販売する店舗」や、クリーニング店でも「取り次ぎだけ行う店舗」、飲食店でも「おにぎりだけ販売する店舗」等は狭いスペースでも借ります。

ただし、貸店舗は立地が良くないとできないため、できれば事前に出店希望の事業者を見つけ、「テナント有りき」で進めた方が無難です。
商業立地として優れた土地であれば、事業系にチャレンジしてみても良いかもしれません。

2-5.本格的な土地活用の始め方

本格的な土地活用の始めるなら、あれこれ考えるよりも、ハウスメーカー等のプロに相談してみることをおススメします。

プロは「狭小地の土地活用」をたくさん実践してきており、土地を見ればどのような土地活用ができるかを提案することができます。
マンションなんか建てられないと思っていても、実際には建てられる場合もありますので、ハウスメーカーに見てもらう方が話は早いです。

狭小地の土地活用を相談するなら、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」が便利です。

HOME4U 土地活用

土地の所在地やおおよその広さなど、簡単な項目を入力するだけで、土地活用の提案が可能なハウスメーカーをシステムが自動でピックアップしてくれます。
複数社の候補がある場合には最大7社へ、建築費や収益計画を盛り込んだ「活用プラン」の提案を無料で申し込むことが可能です。

ハウスメーカーはマンションやアパート、戸建て賃貸等の居住系の土地活用を得意としているため、狭小地の活用を相談するには最適な相手です。

特にHOME4U 土地活用」には、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造といった木造以外の構造を扱えるハウスメーカーがバランス良く揃っていますので、容積率等の条件が合えば3~4階建ての活用方法も提案してもらえます。

狭小地のポテンシャルを最大限生かした土地活用が見つけるために、「HOME4U 土地活用」で活用プランを取り寄せることから始めてみてください。

3.その他の土地活用6選

この章では、2章で紹介したアイデア以外の土地活用について、6つ解説していきます。

3-1.コインランドリー

狭い土地でもできる土地活用の一つにコインランドリーがあります。
都市型のコインランドリーであれば、10坪程度の店舗面積でできるため、立地が良ければ自営でコインランドリーを始めることができます。

コインランドリーは、共働き世帯が増えたことから、近年利用者が増加しています。
自営といっても基本的には無人でできるため、駐車場に近いイメージの土地活用となります。
自営ですので、収益は安定しませんが、退去リスクはなく、上手く行けば効率よく稼ぐことができます。

3-2.コインパーキング

コインパーキング

コインパーキングは1台からでも可能ですので、かなり狭い土地でもできる土地活用です。
駐車場の1台あたりの広さは、概ね「2.5m×5.0m」となっていますので、加えて精算機も置けるようなスペースがあればコインパーキングができます。

コインパーキングは、駅に近い土地や、商業施設に近い土地等、日常的に人が多く集まる施設に近いエリアであればニーズがあります。

地方でも、観光地に近いと駐車場ニーズがありますので、割と全国どこでもできるという点がメリットです。
コインパーキングの専門会社に見積もりを依頼したい方は、「HOME4U 土地活用」で専門会社を探してみてください。

3-3.キッチンカーへのスペース貸し

車1台分のスペースであれば、キッチンカーへのスペース貸しという活用方法もあります。
キッチンカーとは、お弁当の移動販売車のことです。

周辺にオフィスが多く飲食店が少ないエリアでは、キッチンカーのニーズがあります。
また、テレワークが定着しつつある昨今では、高層マンションや大型の集合住宅が立ち並ぶエリアなどでもニーズを高めています。

キッチンカーに貸すだけであれば、コインパーキングのような精算機を設置するスペースも不要となるため、さらに狭い土地でも活用が可能です。

3-4.カーシェアスペース

近年は、カーシェアスペースという活用方法も登場してきました。
カーシェアスペースとは、カーシェア用の車を停めておくステーションのことです。

1台分の土地活用を前提としているため、必要な面積はキッチンカーへのスペース貸しとほぼ同じです。
人が多いところであれば、住宅街の中にあるような土地でもできます。

3-5.自動販売機置場

駐車場すらできないような狭い土地の場合、自動販売機置場として活用する方法も考えられます。
自動販売機を設置すると、売上に応じて自動販売機設置料をもらうことができます。
自動販売機は、例えば近くに喫煙所があるような場所であると、売上が伸びるため相性が良いです。

自動販売機を設置できるかどうかは、飲料メーカーが判断します。
全ての土地でできるわけではありませんが、条件の良い土地であれば飲料メーカーに打診してみる価値はあります。

3-6.野立て看板

野立て看板とは、主に車のドライバー向けに表示している案内板や宣伝用の広告看板のことです。

野立て看板を設置すると掲出者から看板設置料を得ることができます。
看板を立てるだけですので、狭い土地でも行うことができる土地活用となります。

掲出者の方から看板を出させて欲しいと打診され、話が進むケースが一般的です。
もし掲出者から打診があれば、狭い土地を活用できるチャンスですので前向きに検討することをおススメします。

まとめ

キッチンカー

いかがでしたか。
「狭小地の土地活用」について解説してきました。

狭小地でも、自由設計のRCマンションや戸建て賃貸等、本格的にできる土地活用もあります。
本格的な土地活用を探すなら、「HOME4U 土地活用」を使って、狭小地での実績が豊富なハウスメーカーにプラン提案を依頼することから始めてください。

また、自営もしくは自力で開拓・交渉する必要がありますが、コインランドリーやキッチンカーへのスペース貸し等の活用方法もあります。

お持ちの土地の状況に合わせ、可能性のある活用方法をぜひ検討してみてください。

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