【基礎から解説】土地オーナー向け！利回りの高い土地活用法

本記事では、すでに所有している土地の「土地活用の利回り」について、「高い利回りを狙える活用方法」から「計算方法」まで解説します。

1. 土地活用における利回りの種類と計算方法

「利回り」とは、投資した金額に対する収益割合をあらわしたものです。
不動産投資における「利回り」は「土地を含めた物件投資額に対して1年間の家賃収入がどれくらいの割合あるか」を示したものとなります。

土地活用における「利回り」は以下の2種類あり、それぞれ計算方法や違いをシミュレーションで解説します。

• 表面利回り
• 実質利回り（NOI利回り）

1-1.表面利回り

表面利回りとは、税金・管理費などの経費を含めず、1年間の賃料収入総額を投資額で割ったものになります。表面利回りは「グロス利回り」と呼ばれることもあり、数値が大きく見えるため、物件のチラシなどに記載されています。

表面利回り ＝ 年間賃料収入 ÷ 投資額

1-2.実質利回り（NOI利回り）

実質利回りとは、NOI利回り(NOIは「Net Operating Income」の略)とも呼ばれ、年間の賃料収入から税金・管理費などの年間経費を引いた純収益を投資額で割ったものです。

NOI利回り ＝ (年間賃料収入 － 年間経費) ÷ 投資額

投資の判断をする際は表面利回りではなく、「物件の収益力」をより実態に近い形で表す実質利回り（NOI利回り）の方が重要です。

1-3. シミュレーションでわかる！表面利回りと実質利回り（NOI利回り）の違い

例えば、土地活用会社から「Aプラン」と「Bプラン」の2種類の提案を受けたケースを考えてみましょう。
A・Bそれぞれのプランの概要は以下のような数値として仮定します。

【プラン概要】

概要	Aプラン	Bプラン
初期投資費用	1,200万	1,000万
年間賃料収入	150万	100万
年間経費	100万	40万

続いて、表面利回りについて、AプランとBプランを比較します。表面利回りは、「年間賃料収入 ÷ 投資額」で計算することができます。

【表面利回りの比較】

概要	Aプラン	Bプラン
表面利回り	150万円 ÷ 1,200万円 ＝ 12.5%	100万円 ÷ 1,000万円 ＝ 10.0%

以上より、表面利回りを比較する限りでは、Aプランのほうが投資価値は高いことになります。
一方で、実質利回り（NOI利回り）で比較すると以下のようになります。NOI利回りは、「(年間賃料収入 － 年間経費) ÷ 投資額」で計算することができます。

【実質利回り（NOI利回り）の比較】

概要	Aプラン	Bプラン
NOI利回り	(150万円 ー 100万円) ÷ 1,200万円 ＝ 4.16%	(100万円 ー 40万円) ÷ 1,200万円 ＝ 5%

以上より、実質利回り（NOI利回り）に関してはBプランのほうが投資価値は高いことが分かります。
以上のシミュレーション例のように、経費までを含めて検討することで、物件の収益力をより実態に近い形で把握することが可能となります。

2.土地活用別利回り相場とシミュレーション

土地活用を行うエリアや、活用方法によりますが、一般的に利回りの相場は、実質利回り4〜6%程度（表面利回りで7〜8%）が平均と言われています。
この章では、活用方法別の利回り相場とシミュレーションを解説します。

2-1.駐車場経営

駐車場は初期費用がほとんど要らず、高水準の利回りを実現できる活用方法です。一般的な相場は、表面利回り・実質利回りがともに4％前後が目安です。

駐車場をオープンする土地が、駅や商業施設の近辺や、駐車場がない集合住宅が多い場所の場合は、高利回りになるケースが多いです。

【実質利回りのシミュレーション条件】

以上から、年間の収入は合計504万円となり、以下の計算により実質利回りは、25.5％です。

実質利回り ＝ （年間収入 － 年間経費）÷ 投資額
＝（504万円 －300万円）÷　800万円
＝　25.5％

このように駐車場経営では、駐車可能台数や稼働率、契約台数などの立地条件が利回りに大きく影響するため、しっかりシミュレーションすることが大切です。

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2-2.アパート・マンション経営

アパート・マンションの賃貸経営の場合は、表面利回りが5～9％、実質利回りは3～6％程度が一般的な相場です。駐車場同様、土地のエリアが重要で、家賃相場や稼働率（入居率）が利回りに影響します。

【実質利回りのシミュレーション条件】

以上から、年間の収入は合計4,050万円となり、以下の計算により実質利回りは、8.5％です。

実質利回り ＝ （年間収入 － 年間経費）÷ 投資額
＝（4,050万円 －1,500万円）÷　30,000万円
＝　8.5％

このように、アパート・マンション経営においては、家賃設定や、入居率が利回りに影響しますので、事業計画プランはかなり重要です。

2-3.テナント経営

コンビニや飲食店、美容院などの商業テナントとして賃貸経営する方法の場合、活用法次第で実質利回りが10％以上見込める場合もあります。

【実質利回りのシミュレーション条件】

以上から、年間の収入は合計7,200万円となり、以下の計算により実質利回りは、3.8％です。

実質利回り ＝ （年間収入 － 年間経費）÷ 投資額
＝（7,200万円 －4,500万円）÷　70,000万円
＝　3.8％

貸し出すテナントの事業形態によっては、賃料を高く設定でき、利回りが高くなる傾向にあります。しかし、ただし、1件当たりの賃料が高く設定できても分、テナント撤退時には空室リスクが高くなる場合も把握しておきましょう。

2-4.介護福祉施設

介護福祉施設は賃料単価がそれほど高くなく、建築費は設備費等のボリュームが大きいため、基本的に利回りは低めです。

【実質利回りのシミュレーション条件】

以上から、年間の収入は合計7,800万円となり、以下の計算により実質利回りは、2.5％です。

実質利回り ＝ （年間収入 － 年間経費）÷ 投資額
＝（7,800万円 －5,500万円）÷　90,000万円
＝　2.5％

しかし、商業テナントに比べて撤退の可能性は低く、事業リスクは低めです。
高い利回りを望まず、「土地を無駄に遊ばせないこと」だけを目的とするなら、選択肢の一つとして検討するのもよいでしょう。

3.土地活用で高利回りを目指す方法

土地価格を含まない（元々土地を所有している）場合の利回りに関しては、一般的に議論されているような「ハイリスク・ハイリターン」か「ローリスク・ローリターン」という話ではなく、「ローリスク・ハイリターン」となる可能性もあります。

「リスクが少ないにもかかわらず高いリターンを見込める」というのはどのような状況なのかご説明します。

3-1.立地が良好な都市部は賃料が高い

土地をすでにお持ちの場合は、土地価格がゼロで、建物投資しか発生しないため、立地が良いほど利回りが高くなります。
というのも、「建物の建築費は全国どこでも同じである」のに対して、「賃料は都市部ほど高くなる」という事情があります。

したがって、「すでに土地を持っているのであれば、都市部での土地活用は田舎での土地活用に比べてリターンが高い」と言えます。

上でご説明したこととは逆に、「都会での土地活用よりも田舎での土地活用のほうが利回りは高い」と言われることもあります。
しかしながら、これはあくまでも「土地を持っていない状態から土地を購入する」ことを前提とした話です。

3-2.都市部の土地を相続した人は「ローリスク・ハイリターン」を実現できる可能性がある

田舎では（建物費用は都会と変わらないものの）土地を都市部よりも安く取得できる分、土地活用をスタートするのにあたっての初期費用が安く済みます。

利回りの計算においては、初期費用が少ないほど利回りが高くなるので、初期費用が安く済む田舎での土地活用では（得られる賃料が都会ほどではないとしても）都会よりも高い利回りが弾き出されることがあるのです。

繰り返しになりますが、はじめから土地を持っている場合は都会と田舎で建築費が変わらないので、賃料の高い都会のほうが利回りは高くなります。

一般的に、「賃料は低いけど初期費用も低い田舎での土地活用はローリスク・ローリターン」「賃料は高いけど初期費用も多い都会での土地活用はハイリスク・ハイリターン」と言われるのですが、はじめから都市部の土地を持っているのであれば、都市で土地活用を行うのは「ローリスク・ハイリターン」となるのです。

ゆえに、もし相続で都市部の土地を得たのであれば、土地活用にチャレンジすることを検討する価値があります。

3-3.好立地でテナント経営をする

土地活用で利回りが高いのは、コンビニなどの商業テナント系の土地活用になります。

コンビニなどの商業テナントは賃料単価も高く、一方で建物は鉄骨造で比較的安く建築することができるため、利回りが非常に高くなります。

商業テナント系の場合、地方でもNOI利回りが10％以上を確保できることも珍しくありません。

コンビニなどの物販系は賃料単価が高いため利回りは高いですが、飲食店や美容院となると賃料単価が安くなるため、利回りは物販系の半分以下となることもあります。

なお、商業テナントの場合は撤退リスクがあるため、事業リスクは全体として高くなります。
そのため、元々土地を持っている方の場合でも「ハイリスク・ハイリターンとなってしまう可能性はあります。

4.土地活用での利回りの注意点

4-1.実質利回りでの入居率設定

「2.土地活用別利回り相場とシミュレーション」でもご説明したとおり、計算式内には「入居率」や「稼働率」が掛け合わせられます。この部分の係数が高ければ高いほど、利回りが高くなり、低ければ低いほど、利回りが低くなります。

したがって「いかに駐車場の契約率をキープするか」「マンション・アパートの空室率をさげ、入居率をあげるか」の観点で、プランを練る必要があります。

入居率に不安な場合は、不動産管理会社と「一括借上げ（サブリース）契約」を結ぶ方法もあります。詳細は以下の記事をご確認ください。

4-2.期待利回りの想定期間は10年程度

土地活用を検討する際には、「長期的」かつ「安定した」収益が上げられる利回りをプランニングしましょう。

プランニング段階での期待利回りの想定期間は10年程度と設定し、それ以降はあくまでも想定値として考えましょう。1年ごとに利回りについて、予実管理をすることが大切です。
想定期間を10年としているのは、劣化による稼働率が下がる修繕・メンテナンスのタイミングとなるためです。

4-3.土地ありで高利回りを目指すなら建築費を抑える

利回り計算は「いかに元を取るか」という計算でもあるため、初期費用である建築費用をいかに抑えるか、が高利回りにつながります。

4-4.土地活用で高利回りにするにはプランの比較検討を

土地活用で高利回りを狙うには、土地活用のプロに相談し、自分の所有している土地がどの活用方法があっているのか、具体的な活用プランの提案を受けましょう。

その際には、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」を使って、複数社の企業からプラン提案を受けることをおすすめします。最大10社から提案を受けることが可能です。

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