その土地活用で老後は本当に大丈夫？メリットと注意点を解説！

「老後には年金がもらえる予定だけど、それだけでは生活が不安」という方は多いのではないでしょうか。そこで検討したいのが年金以外の老後の収入作りです。例えば、「定年後も働いて給与を得る」「預金を運用する」といった方法がありますが、もし土地を保有しているならば、不動産の活用を検討してみてはいかがでしょうか。本記事では、土地を活用するための具体的な方法やメリット、注意点について紹介していきます。

1.なぜ老後のために土地活用をおすすめするのか？

どうして老後の生活には土地活用がおすすめなのか、3つの観点から見ていきます。

1-1.老後の生活にはお金がかかる

生命保険文化センターの「生活保障による調査（令和元年度）」によると、老後の資金を使い始める平均年齢は65.9歳。また、夫婦2人の老後の最低日常生活費は毎月平均22万1,000円でした。

厚生労働省の「令和元年簡易生命表」によると、男性の平均寿命は81.41歳、女性の平均寿命は87.45歳です。つまり、男性であれば、約15.5年（平均寿命81.41歳－老後資金を使い始める平均年齢65.9歳）は老後の生活資金が必要になります。これらの数字を踏まえたうえで、何年ほど老後の資金を使い続ければいいのかを確認してみましょう。

夫婦2人の老後に必要なお金は、「22万1,000円×12ヵ月×15.5年＝4,110万6,000円」。もちろん年金もあるため、これらすべてを預金で準備するわけではありません。

しかし、預金だけでは準備が難しい方も多いのではないでしょうか。定年後も働き続けて収入を得る方法もありますが、健康面から考えると現役時代のようなペースで働くことは難しいかもしれません。

そうなると、土地を持っている方は活用を考えるのがベストでしょう。

参考：
生命保険文化センター「生活保障による調査（令和元年度）」
厚生労働省「令和元年簡易生命表」

1-2.年金制度への不安

最近は、「年金があるから老後の生活は大丈夫」という考え方をする人は少ないのではないでしょうか。国民年金の年金総額（老齢年金・25年以上）は2008年度、約15兆5,031億円でしたが、2018年度には約21兆6,343億円と約1.4倍増加しています。

少子化の影響もあり、働く方が減少する中、支払われる年金は今後もますます増大することが予想されるため、年金制度に不安を覚える方も多いと考えられます。やはり今後のことを考えると、自分でも老後の収入を作ることを検討した方が得策のようです。

1-3.医療費・介護費増大の不安

年金不安に加えて、医療費や介護費増大の不安もあります。70～74歳の方の医療費負担は2008年4月以降、1割負担から2割負担に変更されています。つまり、70歳以降となっても、ある程度は医療費を負担しないといけないのです。

介護費についても、前年の所得金額に応じて1～3割の負担が必要です。満足のいく介護を受けるためには、ある程度資金を貯めておかないといけません。そのためにも、土地活用をして自分でお金を作る努力をしておくほうが賢明です。

2.老後のための土地活用３つのメリット

2-1.安定的な収入が確保できる

安定的な収入確保といえば、働いて給与を得ることが頭に思い浮かぶかもしれません。しかし、高齢となるにつれて健康面の問題もあり、希望通りに働けなくなる可能性もあります。給与が長期間安定的に入るとも限らないのです。

また、株式投資などで資金を運用する方法も考えられます。ただ、株式投資も必ず安定的にお金が手に入る方法でありません。

その点、アパート・駐車場経営に代表される土地活用は、一度入居者が入ればある程度の期間は安定的に家賃収入が期待できます。さらに、自分で働く必要もありません。土地活用は、定期的な収入を期待できるだけでなく不労所得を得られる手段でもあるのです。

2-2.家族に資産を残し、相続税対策にもなる

相続が発生して相続税を計算するには、土地の価値を知る必要があります。その際に使われるのが「路線価」です。相続税は、路線価をもとにして計算されますが、アパートなどの貸付事業用の土地については路線価から50％の減額をして相続税額の算出をします。

ちなみに、更地のままであれば減額はありません。アパート用地のほうが節税効果は高くなります。ただし、2018年の税制改正により相続開始前の3年以内に貸付事業用になった土地については路線価の減額はありません。

なお、アパート建設をするにあたり必要になった借入金は、その他の財産から控除することができ、節税効果がさらに高くなります。

2-3.団信を生命保険代わりにできる

アパート建設や駐車場設置のためには、多額の費用がかかります。多くの方は、銀行で借り入れをして資金調達をするのではないでしょうか。資金調達をする際には、団信（団体信用生命保険）加入が条件となる場合があります。

団信とは、ローン契約者が亡くなったり、高度障害状態になったりしたとき、契約者に代わりローンの残債を保険金で相殺する仕組みの保険です。このような特徴を持つ団信は、生命保険代わりにも活用することができます。

なぜなら、万が一の場合でもローン残債はなくなり、遺族にアパートや駐車場を残すことができるからです。「家族に財産を残せるか心配」という方も団信を利用することでアパートや駐車場を相続財産とすることが可能になります。

3.老後のための土地活用の方法とは？

3-1.マンション・アパート経営

土地活用の手段として人気のあるのがマンション・アパート経営です。「駅が近い」「学校が近い」といった人気のエリアであれば、空室リスクも少なく安定的な家賃収入が期待できます。

また、前述した通りマンション・アパートが建つ土地は、貸付事業用の土地に該当するため、更地にしておくよりも節税効果が高くなる点もおすすめのポイントです。ただし、空室リスクを減らすためには人気エリアに建設することが重要になります。

また、建築後しばらく経つと老朽化するため、そのメンテナンス費用がかかることも覚えておきましょう。

3-2.戸建て賃貸経営

ファミリー層が多い住宅地にある土地ならば、戸建て賃貸経営も検討してみてください。戸建て賃貸物件は、「子どもが小さく、マンションでは騒音で迷惑をかけるかも」「庭があるならばガーデニングをやってみたい」といった方から大きなニーズがあります。

なお、戸建て賃貸物件は高めの賃料であっても一度入居すれば、数年は住み続けてくれる可能性が高い傾向です。そのため、「長期間にわたり家賃収入を得たい」という場合にもピッタリ。こちらも、マンション・アパート経営と同様に老朽化によるメンテナンスは必須です。

3-3.駐車場経営

駐車場経営も人気の土地活用の一つです。コインパーキングと月極駐車場があるため、それぞれに特徴を把握して、どちらが向いているかを検討してください。

・コインパーキング

コインパーキングの専門会社に土地を貸し、賃料を得るものです。設備費用は、会社持ち、管理も会社が行ってくれるため、土地の所有者が負担になることはほとんどありません。「狭い土地に設置できる」「撤退時に手間がかからない」といった点もメリットです。

観光地やオフィス街など、一時駐車のニーズが高い地域ならば、高収益が期待できます。しかし、マンション・アパート経営等と異なり、更地扱いになる駐車場経営では固定資産税の節税は期待できません。

・月極駐車場

土地の所有者と駐車場利用者が月単位で賃貸契約を結びます。いったん利用者が見つかると、ある程度の期間は賃料が入るため、安定的な収入を求める方にピッタリです。ただし、「駐車場利用者を見つける必要がある」「場所によっては空室リスクが高くなる」「コインパーキング同様に固定資産税の節税にはならない」という点は、気を付けておいてください。

3-4.太陽光発電

田舎に広い土地を保有している場合は、太陽光発電システムパネルの設置も選択肢の一つです。発電した電気を電力会社に売ることで収入を得られます。賃貸住宅経営や駐車場経営と異なり、入居者（利用者）を募集する必要がない点は魅力です。

しかし、太陽光発電システムの設置料金は「自己負担になる」「将来の売電価格がどうなるか分からない」といった点は押さえておいてください。

老後の資産形成にもピッタリな土地活用方法を4つご紹介しました。ただ、どの方法が自分の家に向いているのか分からない方も多いかもしれません。もし、土地活用について具体的に考え始めたら「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」の一括プラン請求がオススメです。

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4.老後の土地活用の注意点について

具体的な土地活用方法とメリットをご紹介しましたが、注意点についても触れておきます。メリットだけでなく、注意点も把握して土地活用を決めるようにしてください。

4-1.家族の了解を得ているか？

土地の活用について、家族の了解をきちんと取ってください。もしかすると更地にしている土地に、子ども世帯が「家を建てたい」と考えている可能性もあります。また、「自分は駐車場経営をするつもりで話を進めていたが、家族はアパート経営をしたいと思っていた」という意見の違いが生じる場合も少なくありません。

後になって家族内でもめることがないように、土地の運用については、内容や開始時期について事前によく話し合って決めるようにしてください。

4-2.期待していた収入を得られない可能性がある

マンション・アパートの経営、駐車場経営などは、入居者（利用者）がいれば毎月安定的な収入を得ることができます。しかし、入居者がいない場合、収入はありません。せっかくアパートを建設しても期待していたほどの収入を得ることができない恐れもあるのです。

土地活用は、アパート建設や駐車場設備の設置など元手がかかります。想定していた収入を得られない場合は、損失が生じるかもしれない点は忘れないようにしてください。

4-3.ローンを組むことで返済金が生じる

マンション・アパート建設や、駐車場設備の設置、太陽光発電システムの設置にはお金がかかります。そのため、多くの方が銀行のローンを利用する傾向です。しかし、ローンを利用すると毎月返済をしないといけません。

収入は入るかもしれませんが、毎月出ていくお金もあるのです。なお、ローンの返済を滞らせてしまった場合、信用情報に傷が付き、「他の借り入れができなくなる」「クレジットカードの作成ができなくなる」等の弊害が生じます。

そのため、返せるお金かどうかまでしっかりと確認したうえでローンを組むようにしてください。ちなみに、マンション・アパート建設費用のローン契約時には団信加入を求められます。

しかし、団信で残債が返済されるのは契約者に万が一のことが起こったときのみです。基本的には、借りたお金は必ず返しきらないといけないことは絶対に意識しておいてください。

まとめ

ご紹介した通り、土地活用は老後の収入作りの一つとして有効な手段であり、以下のようなメリットがあります。

しかし、以下のような注意点もあるため、確認しておいてください。

メリットだけでなく、注意点も把握したうえで土地活用を始めるようにしてください。