【基礎から解説】30坪程度の小規模アパート経営・建築の基礎知識

余っている土地を有効活用したいけれど、広さが30坪しかないという方もいらっしゃるかもしれません。30坪という狭小地でもアパートは建てられるのでしょうか？

ここでは、土地が狭いことでアパートの建築を迷っている土地オーナーに向け、30坪以下の土地にアパートを建てることはできるのか、アパートを計画する際の注意点や狭小地でアパートを建てるメリット、建築費用もあわせて解説します。

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「うちの土地にアパートは建つの？」「いくら儲かるか知りたい」という方はご活用ください。

詳しい解説は以下

1.30坪程度の小規模アパートを建てる際に押さえておくべき2つのポイント

30坪程度の小規模アパートを建てる上で押さえておくべきポイントは主に2つあります。

1-1.アパートを建築できる地域かどうかを確認する

最初に確認しておきたいのは、所有している土地が「アパートを建築できる地域かどうか」ということです。

アパートは都市計画に基づいて建築されるため、都市計画法が適用されない「都市計画区域外」には建てることができません。
そのほか、市街化を抑制する「市街化調整区域」や、用途地域のひとつである「工業専用地域」にも、原則としてアパートは建築できません。

しかし、土地の広さが30坪しかないという理由だけでアパートが建てられないケースはなく、30坪あれば単身向けでワンフロアに2戸、ファミリー向けでもワンフロアに1戸（1世帯）のコンパクトなアパートを建てることが十分可能です。

1-2.立地条件やニーズを調査し把握する

アパートを建てる上では土地の広さよりも立地による賃貸需要が重要になります。

主に以下の4つが賃貸需要が高いと言えます。

都市部や利便性の高い立地、人口増加率の高い地域、長期間変わらないと予測されるターゲットとニーズが見込まれる地域に土地を所有しているのであれば、一定した需要が見込めます。

また、もし上記条件に当てはまらない「アパート用地としてあまり好ましくない立地」だったとしても、1棟4〜6戸程度の小規模アパートであればターゲットを絞ることで無理なく賃貸経営を行うことが可能です。

2.30坪程度の小規模アパートの建築費

30坪程度の小規模アパートを建てる際は、建築費を把握しておくことが大切になります。
アパートの建築費は、構造によって大きく変わります。

2-1.構造別の坪単価

構造によって坪単価は異なり、構造は大きく4つに分けることができます。
坪単価とはアパートの本体工事費を延床面積で割ったもので、1坪あたりの工事費です。

構造別の坪単価は以下の通りです。

上記の表から分かる通り、木造の坪単価は安く、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造の坪単価は高くなっていることが分かります。
構造によって耐用年数などが大きく変わってくるので、自分にあった構造を選ぶ必要があります。

2-2.構造別の建築費

構造ごとに坪単価は異なるため、もちろん建築費も大きく異なります。
30坪2階建て4戸のアパートの構造別の建築費の相場は以下の通りです。

上記の通り木造であれば比較的安くアパートを建設することができます。
なお、ここに諸経費等も入り初期費用はもう少し高くなりますので注意が必要です。

3.30坪程度の小規模アパートの3つのメリット

30坪程度の小規模アパートのメリットは主に3つあります。

3-1.建築費を抑えることができる

30坪の土地にアパートを建てる最大のメリットは、初期投資が少なく済む点にあります。

建物が大きくなるとその分建築コストがかかり、規模によっては鉄骨造や鉄筋コンクリート造で建築することになるため、木造アパートよりも10〜20％は割高になります。
建物がそこまで大きくない場合でも、土地が広ければ屋外配管などの付帯工事費や、舗装・フェンスなどの外構整備にかかる費用も膨れ上がります。

その点、土地も建物もコンパクトなアパートなら総体的に建築費を抑えることができます。
また、ローン審査にも通りやすく、毎月の返済負担も軽くなります。

参考として、ファミリー向け20戸（2LDK）の小規模マンションと、単身者向け4戸（1K）の小規模アパートの利回りを比較してみましょう。

【ファミリー向け】

【単身者向け】

このように、30坪の土地でのアパート経営では戸数が少ないため大きな収益を得ることはできませんが、建築費や経費を抑えられることで利回りが良くなる傾向にあります。

3-2.ランニングコストを抑えることができる

小規模アパートのメリットとして、建築費だけでなくランニングコストも抑えられる点が挙げられます。

ランニングコストには修繕維持費、管理委託料、固定資産税や都市計画税などが含まれますが、中でも修繕維持費は建築費と同様に、建物が大きくなるほど割高になる傾向があります。

大きなアパートはまず共用部分の面積が増え、壁や屋根の面積も大きく、足場を組む範囲も広くなります。敷地が広ければ外構の維持管理にもコストがかかります。

この点から見ても、少し狭いかなと感じるような30坪程度の土地を活用した小規模アパート経営であればランニングコストを抑えることができ、大規模マンションの経営に比べてリスクも低くなります。

3-3.コンパクトなアパートは今後需要が高まることが見込まれる

コンパクトなアパートは今後需要が高まることが見込まれます。

現在、以下の理由から都市部を中心に「ワンルーム」マンションの建築を規制する動きがあります。

また、住民票を移さない単身者が多いことから、地域の住民が増えても税収につながらないという自治体側から見た問題もあるようです。

規制の内容としては専有面積の下限（最低占有面積25平米以上）を設定するなど、賃料を必然的に高くせざるを得ない条件になっており、これらの流れから、今後ワンルームマンションの需要は徐々に減っていくように思われます。

しかし、少子高齢化や未婚率の上昇、女性の社会進出が目覚ましい現代において、ワンルームマンションとは別に新たな賃貸需要が生まれています。
それが、シングル（独身者）やDINKs、子供が独立したあとのシニア世代をターゲットとしたコンパクトなアパートです。

ワンルームマンションの新規建築を規制する動きがあることから、階数や専有面積、戸数には十分注意が必要ですが、30坪程度の土地であればコンパクトサイズのアパートを建てるのには十分適しています。
「狭くてもいいから安い物件」を求める単身者のニーズにも応えられるでしょう。

フリーランスで働く人が増えつつある昨今、SOHOオフィスとしての需要にも期待できます。

4.30坪程度の小規模アパートの注意点

30坪程度の小規模アパートを建てる場合、一般的なプランでは対応できない場合もありますので、制限・規制を守って建築することが必要となります。

30坪程度の小規模アパートを建てる際の注意すべき法規制の内容は以下の通りです。

4-1. 「建ぺい率」「容積率」に注意する

都市計画区域は、市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の3つの区域に分類されており、そのうち市街化区域では、さらに13の用途地域が定められています。
この用途地域ごとに「建ぺい率」と「容積率」が定められています。

最大でこの大きさの建物を建てられることがわかります。
単純計算で「1フロア21坪の7階建てマンション」が建てられるということになります。

土地の広さによって建てられる建築物が決まっているので注意が必要です。

4-2.そのほかの制限事項に注意する

その他、注意すべき事項について、以下６つの事項があげられます。

1. 狭小地において建物の規模に影響を与えるのが、高さに関する制限です。
   この制限があることで、「建ぺい率」と「容積率」に問題がなくても、上記の例の7階建てのマンションは建てられない場合があります。
2. 高さ制限の規制を受けない地域であっても、「北側斜線制限」が適用される地域であれば7階建ては難しい可能性が高いと考えられます。
3. 道路や隣地境界との関係性によっては、「道路斜線制限」「隣地斜線制限」の規制にも引っかかります。
   緩和条件も用意されているので、該当するものがないかチェックする必要があります。
4. 自治体によっては「高度地区」による制限や「日影規制」の対象区域になっている場合もあります。
5. 建築物を建てるためには、前面道路の幅が4メートル（特定行政庁が指定した区域では6メートル）以上必要です。
   幅が4メートルに満たない場合は土地をセットバック（後退）する必要があり、このバックした部分については敷地面積に含めることができません。「建ぺい率」や「容積率」の計算にも影響します。
6. 「防火地域」「準防火地域」に該当する場合は、構造や仕様の一部が制限されます。
   建築費も1〜2割アップする可能性があります。

上記6つのことを考慮せずに建築をすすめると、出来上がってから「最初に思っていたより小さいアパートになってしまった」ということもあり得ますので、上記の制限事項に抵触していないか、あらかじめ確認しておく必要があります。

4-3.ワンルームマンションの規制に注意する

ワンルームマンションの規制についてはすでにお伝えしましたが、東京23区ではすべての自治体において以下のような規制が行われています。
規制内容の一部を抜粋して解説します。

このように、1戸あたりの床面積に下限を設定し、一定数のファミリー住戸混在を求めるほか、ゴミの置き方や放置自転車、引っ越し車の横づけなどで近隣住民の迷惑になることのないよう細かな規定が設けられていますので注意が必要です。

この規制について考慮したうえで、規制にかからない範囲でワンルームアパートやマンションを建築するのか、ほかのタイプの物件にするのか検討しましょう。

5.30坪程度の小規模アパートをプランニングする際の3つのコツ

狭小地の建物のプランニングは、戸建て住宅でも難しいものです。
特に建物の密集した地域においては採光や風通しの確保が非常に難しく、レイアウトや間取りにもさまざまな工夫が必要となります。

30坪程度の小規模アパートをプランニングする際のコツは主に3つあります。

5-1.ターゲットニーズに合った間取りとサービスを検討する

「土地が狭いから単身者向け」と安易に決めてしまうのではなく、立地条件による需要や利回り、ワンルームの規制なども考慮した上で、単身者向けにするかファミリー向けにするかなど、ターゲットに合わせて十分に検討する必要があります。

また、住民が必要とするサービスを充実させることも重要になります。
例えば、車での移動が主となる地域であれば駐車スペースは必須です。

敷地の形状にもよりますが、30坪の敷地なら1階部分を2台分のビルトインガレージとすることで、敷地内に最低2台分は駐車スペースを確保できます。
平地が続く地域なら自転車での移動を希望する人も多い可能性が高いと考えられ、自転車置き場の設置やレンタル自転車の導入はもちろん、「自室へ自転車を持ち込み可」と賃貸契約の基準を緩和するなど、さまざまに工夫する余地はあります。

5-2.限られた室内面積を最大限に活用する

限られた室内面積を有効活用する工夫が必要です。
例えば、クローゼットの上部にロフトベッドを造作するなど、デッドスペースをうまく使う工夫が考えられます。

他にも収納スペースの確保のために、室内に収納スペースを確保するほか、アパート共用のトランクルームの設置などがあります。

5-3.狭小だからこそ差別化が必要

例えば1棟4戸の小規模アパートの場合、1室空いただけでも空室率は25％になってしまいますので、できるだけ空室を出さないよう賃貸物件としての付加価値を高め、安定した満室経営に努める必要があるがあります。

差別化のために多少コストをかけても初期費用の負担が大きくなりすぎないということがメリットになりますので、比較的差別化しやすい土地活用になります。

ターゲット別の差別化の方法は以下の通りです。

（１）シングル等向け：デザインと通信機能重視

シングルやDINKs、フリーランスをターゲットとしたコンパクトなアパートにするのであれば、人目をひくデザインにこだわるとよいです。

水まわりも機能・デザインともにできるだけ充実させ、ワンルームの規制により1戸あたりの面積が大きくなる場合は、トイレと浴室、洗面をそれぞれ独立させることがポイントです。

また、デザイン重視の層をターゲットとする場合、お風呂の追い焚き機能や浴室乾燥機などは賃貸選別にそれほど大きなウェイトを持たない可能性が高く、設置を見送ってもよいでしょう。

そのほかこの層に評価されやすいのが、住民限定のインターネット回線や無線LANの設置など、通信関連機能の充実です。特に在宅で仕事を行うフリーランスにとっては重要です。

（２）女性向け：セキュリティ・水回り設備・デザイン重視

女性をターゲットにしたコンパクトなマンション・アパートにするならば、何よりも「セキュリティ」を最重視すべきでしょう。

特に大きな駅に近く利便性が高い立地の場合は、不特定多数の人からの視線を遮る、簡単には入館できなくなるようにするなど重点的に工夫と施策しておいた方が評価が高くなります。

カメラ付きインターホンやオートロック機能、認証システム、個配ボックスやベランダの目隠しなど工夫できるところはたくさんあります。
窓に木製や鋳物のおしゃれな格子を設置しておくだけでも、デザイン性と防犯性を両立できます。

女性の場合は物件の外観・室内のデザインや水回りの機能、清潔感も重視しますので、トータルで選んでもらえるような物件づくりを心がける必要があります。

（３）シニア向け：バリアフリーや見守りサービス重視

リタイア後のシニア層をターゲットとするのであれば、スロープや手すり等のバリアフリーやホームセキュリティーの見守りサービスなどにより差別化することが可能です。

少子高齢化の影響でシニア層も増えてきていますので、押さえておく必要があります。

6.30坪程度の小規模アパートについて安心して相談できるハウスメーカーを選ぶためのポイント

30坪程度の小規模アパートの計画は、法令上の制限においても採光や風通し、間取りの計画においても難しく、経験を要するものとなります。
そこで重要となるのがハウスメーカー選びです。

以下、「安心して相談できるハウスメーカー」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

6-1.ハウスメーカーの提示する「経営プラン」

多くのオーナーはアパートを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
（各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです）

6-2.ハウスメーカーの規模

大手ハウスメーカーのアパートはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。

大手ハウスメーカーで物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小のハウスメーカーも「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えれば、やはり大手ハウスメーカーに建ててもらうのが安心です。

6-3.評判・口コミ

ハウスメーカーの評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

6-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になるハウスメーカーがあれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれくらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

自宅兼アパートの建て方以外にも、多くのオーナーの方々が知りたがっているアパート関連の情報について『アパート経営に関する記事一覧』にまとめています。

アパート経営の疑問を解決し、不安のないアパート経営への一歩を踏み出すための第一歩としてお役立てください。