土地所有者が気になる「土地売却時に発生する税金」をわかりやすく計算方法を解説します。また、マイホームが建っている土地は節税につながる特例が使えます。合わせて、土地の売却におすすめのサービスも紹介します。

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公開日
2020年01月20日
更新日
2022/03/31
カテゴリ
記事, 大家さん向け, これから始める人向け, 税金・相続

土地売却時にかかる税金とは?計算方法を実例を使って解説

土地売却時にかかる税金とは?計算方法を実例を使って解説

現在土地を保有している人の中には、土地を売却したいものの税金はどのくらいかかるか知りたい、税金負担をなるべく抑えて売却したいと思っている人もいるでしょう。

土地をはじめとした不動産の売却には税金がかかり、所得の計算方法も少々特殊です。

そこでこの記事では、土地を売却するときの税金の計算方法や、税率を解説します。

また、少しでも税金負担を抑える方法や、土地を高く売却する方法も併せて解説しますので、土地の売却を検討している方は参考にしてください

1. 土地の売却で発生する税金とは?

土地の売却では譲渡所得に対して税金がかかります。土地売却にかかわる税金は以下の4つです。

ここでは、これら税目について解説します。課税の仕組みを知って、土地売却に備えられる内容です。

1-1. 所得税

個人が1年間に得た所得に対して課税されるのが所得税です。土地売却においても、利益が出ればこの税がかかります。所得税は10種類に分類されており、土地売却にかかる税はその中の「譲渡所得税」です

土地売却で得た所得から控除分を差し引いた分が課税対象となります。また、土地の譲渡所得はほかの所得とは分けて計算しなければならないことにも注意が必要です。所得税は土地売却でかかる税金の中でも最も高額になりがちと認識しておいてよいでしょう。

1-2. 住民税

土地売却で得た利益には、住民税もかかります。住民税は売却した不動産の保有年数によって税率が異なることが特徴です。5年以下では「短期譲渡所得」となるため9%、5年を超えていると「長期譲渡所得」となり5%の税率がかけられます。

不動産譲渡所得にかかる住民税はふるさと納税による控除を利用可能です。ふるさと納税で寄付した金額は譲渡所得税と住民税で控除されます。ただし、不動産の譲渡所得控除にふるさと納税を利用する場合、一定要件を満たすと適用されるワンストップ特例制度は利用できないため、確定申告が必要です。

1-3. 印紙税

大きなお金が動く契約や金銭取引では書面のやりとりが生まれます。こうしたときに交わす契約書や領収書などにかかる税金が印紙税です土地売却では売買契約成立時に交わす契約書に収入印紙を貼るかたちで納税します。記載額によって税額が変動する税目で、主な納税額は以下の表をご覧ください。

書面に記載された契約金額 本則税額(2022年4月~) 2022年3月までの軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの 10,000円 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの 20,000円 10,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの 60,000円 30,000円
1億円を超え5億円以下のもの 100,000円 60,000円
5億円を超え10億円以下のもの 200,000円 160,000円
10億円を超え50億円以下のもの 400,000円 320,000円
50億円を超えるもの 600,000円 480,000円

出典:国税庁
No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書
No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

土地売却の印紙税は2022年3月まで軽減措置で減額されています。土地契約では契約書を2通作るため、双方の契約書に相当額の印紙が必要です。

1-4. 登録免許税

登録免許税は売却する土地に抵当権が設定されている場合に必要になるものです。売主が売却しようとする不動産を担保にローンを組んでいる場合、その不動産に設定されている抵当権の抹消登記をしなければなりません。抹消登記のための登録免許税は不動産1個1,000円に設定されています。

土地売却の税金についてもっと知りたい方はこちら

土地売却時の税金はいつ払う?納税スケジュールと節税方法を解説

2. 譲渡所得の計算方法と譲渡所得税の考え方

土地を売却するときに利益(≒譲渡所得)が出れば、その所得に対して「譲渡所得税」がかかります。
ここでは、譲渡所得税について以下の点を解説します。

2-1. 譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

(売却価格-売却時の諸費用)-(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用 ※建物のみ)

このとき注意する点は、単純に売却価格から購入時の価格を差し引くのではなく、売買時の諸費用と減価償却費用も加味するということです。

減価償却費用は建物のみに適用されるので、土地(更地)を売却する場合には加味しません。
なお、減価償却費用については、国税庁「確定申告書等作成コーナー」で必要事項を入力すれば自動で計算されるのでご活用ください。

売買時の諸費用とは、仲介手数料やローン関係費用などのことです。
確定申告の際は、これらの費用を証明するための領収書などが必要になります。

そして、上記の計算式で譲渡所得がプラスとなる場合は譲渡所得税がかかります

参考:国税庁「確定申告書等作成コーナー

2-2. 土地売却の所得は分離課税

不動産の売却にかかる譲渡所得税は、分離課税になる点も覚えておいてください。税金には「総合課税」と「分離課税」があります。

総合課税はほかの所得と合算して計算しますが、分離課税は合算しない仕組みです。

例えば、不動産投資をしているときに利益が出れば、その利益は不動産所得となり税金がかかります。
不動産所得税は総合課税なので、会社員の方は給与所得と合算し、個人事業主の方は事業所得と合算します。

一方、譲渡所得税は分離課税なので、給与所得や事業所得とは合算せずに単体で考えます

2-3. 保有期間によって異なる譲渡所得税率

譲渡所得税率は、以下のように長期保有と短期保有によって税率が異なります

税の種類 長期保有 短期保有
所得税率 15% 30%
復興特別所得税率 所得税額×2.1% 所得税額×2.1%
住民税率 5% 9%

長期保有とは、その不動産を売却した年の1月1日時点で、保有期間が5年超の場合を指します。
一方の短期保有は、保有期間が5年以下の場合です。

例えば、土地を売却して3,500万円の譲渡所得が発生した場合、その土地が長期保有の場合は711万250円、短期保有の場合は1,387万500円の税金がかかります。

このように、保有期間によって税金が倍近くもかかることになるので、もし保有期間が「もう少しで5年を超える」という場合は売却を待ち、時期を検討し直すという選択肢もあります。

注意点は、その不動産を売却するときではなく、「売却する年の1月1日時点」における保有期間を数えるという点です。

参考:国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」「短期譲渡所得の税額の計算

2-4. 建物取得価格が分からない場合

譲渡所得は「(売却価格-売却時の諸費用)―(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用※建物のみ)」という式で計算します。

しかし、例えば親から相続した土地を売却する場合、数十年以上前にその土地を購入していることもあるので、「購入時の価格と諸費用額」が不明な場合もあるでしょう。

そのようなときは、「購入時の価格+諸費用=売却金額×5%」という式を使用するので注意が必要です。
つまり、土地が3,500万円で売れたとき、その土地の「購入時の価格+諸費用」はわずか175万円(3,500万円×5%)になってしまうということです。

そうなると譲渡所得額は高くなりやすく、譲渡所得税も高額になってしまうリスクがあります。
そのため購入時価格が分からないときは、購入時の売買契約書入出金が分かる通帳など、「土地の取得価格を証明できる書類」を探しておいてください

その書類が購入時の価格の証明になるかどうかは、税理士や税務署に相談したほうが望ましいです。

3. 土地売却で税金を納めるタイミングはいつ?

土地売却で発生する税金には4種類ありますが、それぞれ納めるタイミングが異なります。売買契約以降の流れと合わせて納税のタイミングを図で確認しておきます。

売買契約以降の流れ

※復興特別所得税は2037年12月31日までに生ずる所得に適用

土地売却にかかる税金の納める時期について詳しくはこちら

  • 土地売却時の税金はいつ払う?納税スケジュールと節税方法を解説
  • 4. マイホーム売却の場合、土地部分に適用できる特例

    自分の保有している土地に、マイホーム(居住用の不動産)がある場合は、以下の特例を利用することもできます。

    4-1. 3,000万円の特別控除

    3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却したときに適用される特例です。

    3,000万円の特別控除が適用されれば譲渡所得が3,000万円控除され、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金はかかりません。

    マイホームがある状態で土地を売却する際にこの特例は利用できるので、その場合は譲渡所得がゼロになるケースも多いでしょう。

    参考:国税庁「マイホームを売った時の特例

    4-2. 10年超保有時の譲渡所得税率

    上述のように、長期保有の場合、短期保有の場合で税率は異なりますが、マイホームの売却時は10年超保有した場合の特例も存在します。

    課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
    6,000万円までの部分 10% 4%
    6,000万円を超える部分 15% 5%

    ※復興特別所得税は上述の通り

    仮に3,500万円の不動産を売却したとき、長期保有の場合は711万250円、短期保有の場合は1387万500円の税金がかかります。
    ところが、10年超保有の場合の税額は497万3,500円になり、かなり抑えられることが分かります。

    出典:国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例

    5. 土地売却時の税金の支払い方法

    前項で、土地の譲渡所得の算出方法と、その譲渡所得に関する税金についてお分かりいただけたと思います。

    次に、実際に税金を支払うときの方法について以下2点を解説します。

    5-1. 確定申告の流れや必要書類

    譲渡所得が発生した際は確定申告をして納税する必要があります。確定申告書類を作成するときは、国税庁のサイト内にある「確定申告作成コーナー」の利用がおすすめです。

    このサイトを利用すれば、わざわざ税務署に書類を取りに行く必要はありませんし、減価償却費用なども自動計算してくれます。

    ただし、以下の書類はご自身で用意が必要です。

    譲渡所得の内訳書:不動産の概要や売却金額や諸費用が明記された書類
    譲渡時の書類:売買契約書のコピーや領収書など
    取得時の資料:取得時の売買契約書など
    売却した土地・建物の全部事項証明書(法務局で取得)

    「確定申告作成コーナー」で書類を作成したら、上記の書類を添付して税務署へ提出し、納税します。

    参考:国税庁「確定申告作成コーナー

    5-2. 確定申告時の注意点

    確定申告するときは、期限を過ぎた場合に気を付けておきたい点があります。

    確定申告は翌年の2月15日~3月15日の期間に行う必要があります。休日や祝日を挟むと日程が若干変わることがあるので注意してください

    確定申告がこの期限に間に合わなかったり、納税する期限に遅れたりした場合は、延滞税が発生することもあるので気を付けてください。

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    まとめ

    土地を売却した際の税金を計算するときは、まず譲渡所得の計算方法を理解し、どのくらいの譲渡所得になるかを計算します。

    そして土地の保有期間を正確に把握したら、長期保有または短期保有それぞれの税率を適用させ、譲渡所得税額を計算してください。

    実際に土地の売却を決断したら、「不動産売却 HOME4U」で査定依頼をして、優良な不動産会社を選定するのがおすすめです。

    この記事のポイント まとめ

    土地売却でかかる税金には何がある?

    土地売却では主に以下の4種類の税金がかかわってきます。

    • 所得税(譲渡所得税)
    • 住民税
    • 印紙税
    • 登録免許税

    それぞれの詳しい解説は「1.土地の売却で発生する税金とは?」でしています。

    譲渡所得の計算方法は?

    土地売却の税金計算で必要な譲渡所得の割り出し方は以下の通りです。

    (売却価格-売却時の諸費用)-(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用 ※建物のみ)

    譲渡所得税の考え方や計算方法も「2.譲渡所得の計算方法と譲渡所得税の考え方」で詳しく解説しています。

    マイホームつきの土地売却で適用できる特例がある?

    マイホーム売却の場合、土地部分に適用される特例があります。

    • 3,000万円の特別控除
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    詳しい適応要件については「4.マイホーム売却の場合、土地部分に適用できる特例」をご確認ください。

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