【基礎から解説】駐車場経営大百科　メリット・デメリットから失敗例まで

駐車場には次のメリット・デメリットがあります。

この記事では、土地活用で駐車場を始める前に知っておきたい失敗例や、種類別の特徴、収益シミュレーションなどを解説します。

1.駐車場のメリット

この章では駐車場のメリットについて解説します。

1-1.気軽に始めることができる

駐車場は、初期投資額が低いため、気軽に始めることができるというメリットがあります。

時間貸し駐車場は、駐車場運営会社に貸し出す賃借方式を採用するのが一般的です。
施設貸しと呼ばれる方式では、土地オーナーが負担する初期費用はアスファルト舗装程度です。また、アスファルト舗装を駐車場運営会社に負担させる土地貸し方式もありますので、初期費用はほぼゼロでも始めることも可能です。

アパートやマンション等の建物投資を伴う活用では、大きな借入をして建物を作る必要があります。
駐車場であれば、手持ちの現金で行うことも多いため、銀行との融資調整や借入金返済を心配する必要も不要です。

また、駐車場に関しては、作ることや始めることを規制するような法規制は特にありません。規制がなく、初期費用負担も少ないことから、ニーズがあればどこでも気軽に始めることができるのです。

1-2.簡単に終了させることができる

駐車場は、簡単に終了させることができるというメリットがあります。

駐車場は、駐車場運営会社と賃貸借契約を締結しますが、この賃貸借契約は簡単に解除することが可能です。
駐車場運営会社の権利は、使用貸借と呼ばれる弱い権利に該当し、土地オーナーが解除したいときに自由に解除することが可能です。

ただし、原則自由に解除できますが、契約書に1ヶ月前の解除予告を定めているケースでは、1ヶ月前の解除予告が必要となります。

1-3.更地価格で売却できる

駐車場は、途中で土地を売却したくなったときでも、更地価格で売却できるというメリットがあります。

更地価格で売却できる理由は、駐車場運営会社との契約が使用貸借であり、つまり借主の権利がいつでも解除できる弱い権利だからです。

アパート等の建物投資を伴う活用では、オーバーローン(ローン残債が売却額を上回る状態のこと)によって売却しにくくなるといった現象もあり得ます。
また、地方のアパート等では、売却価格が元々の土地価格と建物投資額を合わせた金額以上に伸びず、売却することで損をするようなこともあります。

一方で、建物所有目的の借地権が設定されている土地(底地と呼びます。)の場合、売却すると土地価格が著しく低くなります。

底地は売却自体も非常に困難であり、仮に売却できたとしてもその価格は更地価格の1～2割程度です。
底地の価格が低いのは、借地人から土地を返してもらうのが困難なことが理由です。

駐車場であれば、購入した人がすぐに自分で土地を利用することができるため、価格は更地から特に減価されることはありません。
つまり、駐車場は土地の価値を落とす利用方法ではないため、売却もしやすいです。

2.駐車場のデメリット

この章では駐車場のデメリットについて解説します。

2-1.本格的な活用より収益性が低い

駐車場は暫定利用の中では収益性が高い部類ですが、建物を建てる本格的な土地活用と比べると収益性ははるかに低いです。
収益性に関しては、土地の固定資産税を下回る場合もありますし、やや上回る場合もあるといった程度です。

東京の港区や千代田区あたりでは、土地の固定資産税が高過ぎて駐車場では固定資産税を賄えないこともあります。
それに対して、時間貸し駐車場ニーズの全くないような地方エリアでは駐車場の賃料も安いため、固定資産税が低くても賃料が固定資産税を下回ってしまうことがあります。

よって、時間貸し駐車場でプラスの収益を上げることができるのは、中心部からやや離れた賃料が高くかつ固定資産税が安いエリアとなります。

例えば、首都圏でいえば千葉市やさいたま市、横浜市等の都市部からドーナツ状に広がったやや郊外のエリアが駐車場で比較的高い収益を得ることができます。

一方で、土地活用で最も収入を多く得るには、建物投資を伴う活用が適しています。家賃収入は地代収入よりも大きくなることが一般的であるため、大きな収入を得るならアパート等の建物投資が必要です。

また、事業用定期借地権等の定期借地事業は、アパート等の収入よりは劣るものの、駐車場よりは収入は高いです。
定期借地事業は、相当地代(年間賃料が路線価で求めた更地価格の6％程度)と呼ばれる地代収入が得られることから、投資を伴わない割には得られる地代が高いです。

駐車場の収益性は、あくまでも暫定利用のレベルなので、本格的な土地活用と比べると、かなり低いということは知っておいてください。

2-2.土地から購入すると見合わない

駐車場は、収益性が固定資産税よりもちょっと高い程度であるため、土地から購入して実行しようとしても収益が見合わないというのがデメリットです。

例えば借入金を使って土地を購入したとします。借入金を使う場合、毎月、借入金の返済が発生します。
駐車場収入が固定資産税をすれすれ上回る程度だと、収益の中から借入金の返済原資が捻出できません。借入金の返済も加わると、キャッシュフローがマイナスとなるため、新たに土地を購入して行おうとすると、見合わないのです。

ただし、自己資金100％で土地を購入して駐車場を行う場合は、話は別です。
自己資金100％で土地を購入すれば借入金の返済は発生しないため、賃料が土地の固定資産税を上回れば土地から購入しても駐車場を行うことはできます。
しかも、土地を安いときに購入して、高いときに売れば土地の売却益まで得ることが可能です。
東京近郊の土地を自己資金で購入し、駐車場で運用した後、値上がりしたタイミングで売却すれば銀行に預けておくよりは良いかもしれません。

一方で、建物投資を伴う本格的な活用であれば、収益性の高い都内の一部の土地に限ってはであれば、土地から購入しても収支が見合うこともあります。
オフィスビル等の賃貸事業であれば家賃収入が大きいため、土地と建物の借入金を返済していくことが可能です。

また、定期借地事業は、土地を新たに購入してまで可能な土地活用ではないです。
定期借地事業も、元々土地を持っている人の土地活用の選択肢の一つに留まります。

2-3.競合が発生しやすい

駐車場は元々土地を持っていないと行うことは難しいですが、逆に土地を持っていれば誰でも簡単に始めることができてしまいます。
空地ができるとすぐに駐車場となってしまい、競合が発生しやすいというのがデメリットです。

駐車場は、土地利用の規制がなく、かつ、初期費用が安いため、気軽に始めることができるというメリットがありました。
しかしながら、そのメリットが参入障壁を低くしており、競合が発生しやすいというのがデメリットも生んでいます。

駐車場もニーズは無限にあるわけではないため、競合が発生するとすぐに供給過剰となります。
供給過剰になれば、値引き合戦が始まってしまうため、収益性が悪化します。

2-4.節税効果が低い

駐車場は、節税効果が低いというデメリットがあります。

土地の固定資産税については、更地評価となるため節税はできません。
一方で、相続税評価額については、節税対策になる場合とならない場合があります。

まず、月極駐車場のような青空駐車場の場合は、自用地として評価されるため、相続税の節税効果はないです。
それに対して、車庫などの施設を駐車場の利用者の費用で造ることを認めるような契約の場合では、土地の賃借権が発生し、更地より減価されます。

駐車場の相続税評価方法については、国税庁HP「貸駐車場として利用している土地の評価」をご確認ください。

相続税対策に関しては、やはり建物投資を伴う活用の方が優れています。
賃貸物件を建てると、建物には借家権割合による評価減、土地には貸家建付地評価減といった相続税評価額が下がる効果が生まれます。
本格的な相続税対策を行う必要がある場合には、建物投資を伴う活用を検討すべきです。

以上、解説してきた「駐車場」、「定期借地事業」、アパート等の「建物投資を伴う活用」の土地活用を比較すると、下表のようになります。

3.駐車場経営の失敗例

ここでは、駐車場経営の失敗例をいくつか紹介します。

• 開業した土地の需要が低かった
• 賃料を減額された
• 収益シミュレーションが不十分だった

3-1.開業した土地の需要が低かった

駐車場を始めたものの、車どおりが少なかったり、固定資産税の割に賃料が上がらない土地だったりして、赤字になってしまうケースがあります。
駐車場に向いている土地の特徴は8章をご一読ください。

3-2.賃料を減額された

時間貸駐車場では、駐車場運営会社から賃料減額の要求があるケースがあります。

例えば、近隣の大規模工事現場が終わる場合には、しばらくすると賃料減額要請が来ることが多いです。職人さんが車で現場まで来るため、工事現場の近隣の時間貸し駐車場は、しばらく特需が続きますが、工事が終わってしまうとパッタリと売上が激減することから、土地オーナーに対して賃料減額要請が来るのです。

また、近隣に競合駐車場ができる場合も賃料減額の要求が良くあります。
特に、駅に近い場所等のもっと条件の良い場所に停めやすい駐車場ができてしまうと、そちらに顧客を大きく奪われてしまいます。
駐車場は、参入障壁が低いため、競合が発生しやすいというデメリットがあります。

3-3.収益シミュレーションが不十分だった

開業前に見込んでいた利回りに対して、思ったよりも固定資産税や管理費がかかったり、収入が得られなかったりして、収益が上がらないケースがあります。
駐車場経営に精通したプロに相談し、十分に収益シミュレーションをしておくことが大切です。

4.駐車場の種類と特徴

4-1.月極駐車場

月極駐車場とは、月単位の契約で貸す駐車場になります。
砂利敷きで、トラロープ(黄色と黒のロープ)を使って区画割するだけでも営業開始できるため、初期費用はほとんどかかりません。
また、立地による影響は少なく、ほとんどのエリアで行うことができます。

ただし、月極駐車場の収益性は決して高いとは言えません。もし時間貸し駐車場ができるような場所であれば、時間貸し駐車場を優先的に検討するのがセオリーとなります。

4-2.時間貸し駐車場

時間貸し駐車場とは、時間単位で貸す駐車場のことです。コインパーキングとも呼ばれます。

時間貸し駐車場は、アスファルト舗装した上に、塗料でライン引きを行い、自動精算機やゲート、パークロック(車止めのこと)、看板等を設置します。
また、時間貸し駐車場はどのエリアでも経営できるというわけではなく、基本的に人が集まるような場所の近くでないと上手くいきません。
一方で、収益性に関しては月極駐車場よりも高くなります。また、建物を建てない暫定的な土地活用の中でも、時間貸駐車場は収益性の高い暫定利用の一つです。

よって、なかなか良い土地活用が見つからず、当面、暫定的に土地で収益を稼ぎたいのであれば、時間貸し駐車場が最もおススメです。
時間貸し駐車場は暫定利用としては最適な活用方法であることから、この記事では時間貸し駐車場を中心に解説していきます。

4-3.2種類の経営方式

4-3-1. 賃借方式

時間貸し駐車場は、駐車場運営会社に土地を貸す賃借方式で行うのが一般的です。

賃借方式で行う場合、土地オーナーはアスファルト舗装まで行うケース、またはアスファルト舗装は行わないケースのいずれかで土地を貸し出します。
自動精算機やゲート、パークロック(車止めのこと)、看板等の設備は、駐車場運営会社側で用意します。

時間貸し駐車場は、毎月売上が異なりますが、賃借方式では駐車場運営会社から支払われる賃料は固定です。
ただし、賃料は固定ですが、なんらかの理由で時間貸し駐車場の売上が減少した場合には、駐車場運営会社から賃料の減額要請があります。

よって、賃料は固定といっても永久に固定ではないことになります。

4-3-2. 自営方式

時間貸し駐車場は、自分で経営する自営方式も可能です。

自営方式で行う場合、駐車場機器メーカーに直接声をかけることで始めることができます。
駐車場機器メーカーは、自動精算機やゲート、パークロック等、駐車場に必要な設備を全て生産しています。
駐車場機器メーカーも設備を売りたいので、駐車場を始めるまでの手順を丁寧に提案してくれます。

また、駐車場機器メーカーは管理会社を持っていますので、管理委託も可能です。
利用者からのクレーム対応や、精算機の釣り銭管理も管理会社が行ってくれます。
料金設定等も相場を調べてくれますので、駐車場機器メーカーの提案に乗れば、誰でもスタートさせることができます。

ただし、自営方式の場合、売上変動等の事業リスクは全て自分で取ることになります。いきなり自営方式を取るのはハードルが高いため、まずは賃借方式で始め、慣れてきたら自営方式にチャレンジすることをおススメします。

5.駐車場経営の収益シミュレーション

ここでは、月極駐車場と時間貸し駐車場の2通りで、収益シミュレーションの例を紹介します。

5-1.月極駐車場の場合

例えば、4,000万円で購入した土地で、月額賃料3万円で駐車場を経営した場合の収益は次のようになります。

5-2.時間貸し駐車場の場合

6. 駐車場経営の始め方

駐車場経営は、次のような流れで始めます。

6-1.相談・打合せ

駐車場経営を始めるには、最初に「駐車場運営会社と相談・打合せ」することが必要です。

相談時には、できるだけ以下の資料をご用意ください。

• 土地の場所が分かる地図
• 土地の実測図

6-2.市場調査

運営会社に相談すると、各企業がそれぞれ市場調査を行います。
周辺の時間貸し賃料の相場や、競合の状況等を確認し、提案に備えます。

6-3.賃料提案

市場調査を終えると、駐車場運営会社から賃料が提案されます。

一括借り上げ方式の場合は賃料、管理委託方式の場合は想定シミュレーションの提案となります。
一括借り上げ方式の賃料に関しては、駐車場運営会社が「この金額で借ります！」という提案なので、土地オーナーの収益は確定します。
一括借り上げ方式の場合は、基本的に「一番高い賃料を提示してくれる駐車場運営会社を選ぶ」ということで大丈夫です。

一方で、管理委託方式の想定シミュレーションは、あくまでも想定であるため、確約されたものではありません。
よって管理委託の場合は、想定売上ではなく、管理料やサポート体制等を重視して決めることが大切です。

6-4.賃貸借契約

条件の良い運営会社が見つかったら、契約を締結します。
一括借り上げ方式の場合には賃貸借契約となり、管理委託方式の場合には管理委託契約になります。

一括借り上げ方式の場合、ポイントとなるのは土地所有者からの解約予告期限です。
駐車場の賃貸借契約は、借地借家法が適用されないため、貸主が駐車場を止めたいといったらすぐに止めることができます。土地所有者からの解約予告期限には特に決まりはなく、1ヶ月や3ヶ月、6ヶ月のようなものがあります。
駐車場を経営していると、その間、売却や土地活用でもっと良い話が舞い込んでくることがあります。
その際、解約予告期限が短ければ、条件の良い話にパッと飛び移ることができます。暫定利用として駐車場経営をする場合には、解約予告期限はなるべく短めに設定することがポイントです。

6-5.工事・運営開始

駐車場運営会社と契約を締結したら、パークロックや精算機、ゲート、看板、監視カメラ、照明等の設置工事を行います。
設置工事期間は、概ね1～3日程度です。

工事が終われば、いよいよ駐車場経営の運営開始になります。

7.駐車場経営で成功するポイント

この章では、自営方式で駐車場経営で成功するポイントについて紹介します。

7-1.最大料金で差別化する

駐車場経営は差別化が難しいですが、1点だけ差別化できるポイントがあります。それは、「24時間最大3,000円」等の最大料金の差別化です。

時間貸し駐車場は、時間単価についてはエリアで一定の相場が形成されています。
表現は「30分200円」や「1時間400円」等の時間単位がバラバラになっていることがありますが、1時間に換算するとどの駐車場も同じであることが多いです。

しかしながら、最大料金に関しては、かなりばらつきがあります。
最大料金とは、例えば「24時間最大3,000円」とか、「8：00～22：00最大2,000円」、「当日最大料金1,800円」等の時間単価以外の表示です。
近くの工事現場で働く人など、時間貸し駐車場のヘビーユーザーは特にこの最大料金を気にします。ヘビーユーザーはリピーターになりやすいため、最大料金を工夫すると、駐車場経営が安定します。

時間単価ではなかなか差別化しにくいですが、最大料金を工夫すると固定客を獲得できるようになります。

7-2.定期的に周辺の状況を確認する

駐車場経営を始めたら、定期的に周辺の状況を確認することがポイントです。

駐車場は、気付かないうちに売上が悪くなることがあります。
売上が悪くなるときは、近くの工事現場が終わった、競合が発生した等、周辺になんらかの環境変化があることが多いです。

周辺の環境変化は、ひっそりと変化しているため、気付かないことが多いです。
通常、スーパーなどの新規オープンは、チラシなどの広告が大々的に行われるため、受身でも気付きます。
しかしながら、時間貸し駐車場は、新規オープンしても大々的に広告をしないことから、蝕まれるように環境変化が進行します。
気付いたら売上が落ちていたということがありますので、定期的に周辺環境の変化を調査することが重要です。

8.時間貸し駐車場に向いている土地

では、どんな土地が該当するのでしょうか？ この章では駐車場に向いている土地について紹介していきます。

8-1.駅の裏口に近い土地

時間貸し駐車場は、駅に近い土地に一番需要があります。
ただし、駅に近くても商業繁華性の高い表口側は固定資産税が高いため、収益性は高くありません。
そこで、狙い目なのが駅の裏口に近い土地です。

駅には、賑やかな表口と、ひっそりとした裏口に分かれているケースがありますが、裏口の土地は固定資産税評価額が安いことが多いです。
駐車場は裏口であっても駅に近いということが重要であるため、裏口でも十分なニーズがあります。
また、駅は、地方の主要駅ではない駅でも駐車場に適しています。
地方は車の所有率が高く、また主要駅ではない駅では、駅から遠いところに住んでいる人も多いため、利用されやすいです。

8-2.裏通りに面している土地

駐車場は、表通りよりも裏通りの土地の方が適しています。
前面道路の幅員が狭い土地の方が固定資産税評価額は低くなるため、表通りよりも裏通りの方が固定資産税は安いです。
また、裏通りは車を徐行させることができるため、駐車場に入りやすく、固定客が付きやすくなります。

駐車場をよく使う人は、入れやすい駐車場や入れにくい駐車場を知っているため、自分のお気に入りの駐車場を使い続ける傾向があります。
表通りの土地が必ずしも良いとは限らず、ひっそりとした裏通りの土地でも駐車場ニーズは十分にあるのです。
裏通りは、表通りと同等の駐車料で貸すことができ、なおかつ固定資産税が安いので、駐車場に向いています。

8-3.大型商業施設の近くの土地

大型商業施設の近くの土地も駐車場に適しています。

もちろん、大型商業施設内には無料駐車場があるのが通常です。ただし、大型商業施設の駐車場は、入るのに長い列を作ることがあります。
また、施設内の駐車場は必ずしも停めやすい駐車場となっているとは限らず、あえて使わないという人たちが一定数存在します。
よって、大型商業施設の周辺には、一定の「おこぼれニーズ」が存在し、大型商業施設の周辺は駐車場ニーズが高いのです。

大型商業施設の周辺でも、裏口近くで、かつ、裏通りに面した土地などが特に良い土地といえます。

「駐車場ニーズが高い」ことと、「固定資産税が安いこと」の2つの条件を満たした土地であれば、駐車場はおススメです。

9.さらに詳しく！駐車場経営の基礎知識

9-1.駐車場にすると固定資産税が上がるケースがある

駐車場の固定資産税は、基本的には更地扱いと同じです。
その固定資産税が、駐車場にすることで上がってしまうケースもあります。

例えば、住宅を取り壊して駐車場にするケースでは土地の固定資産税が上がります。
住宅が建っている土地には「住宅用地の軽減措置」が適用されるため、土地の固定資産税が安くなっていますが、その軽減が受けられなくなるからです。

また、複数筆を一体利用する場合に固定資産税が上がってしまうことがあります。
筆とは、地番で管理されている土地の単位です。

土地の固定資産税評価額は、筆ごとに評価されます。
例えば、下図の左の土地のように、見た目上は1つの土地であっても2つの筆から構成されている土地もあります。

道路に接道されていない土地は、無道路地と呼ばれ、固定資産税評価額が低いです。
つまり、上図の左の土地は、無道路地である地番123-2よりも、前面道路に接している地番123-1の方が固定資産税評価額の「単価」は高くなります。
ところが、無道路地の固定資産税評価額は、前面道路に接している土地と一体利用されると、前面道路に接している土地と同額の「単価」で評価されるようになります。

何も利用されていない草ぼうぼう状態の更地のときは、地番123-2の固定資産税評価額は低いのですが、駐車場として利用されると地番123-2と地番123-1の固定資産税評価額は同じ単価になるということです。

10.信頼できる相談先の選び方

賃借方式で始める場合、複数の駐車場運営会社から賃料提案を受け、その中から1社を選んで賃貸借契約をすれば、駐車場経営を開始できます。

なお、運営会社は、「何となく有名な企業を選んで相談する」のではなく、まずは複数の優良な運営会社の話を横並びで聞いてみて、幅広く比較することが成功への一番の近道です。
なぜかというと、賃料の見積りはもちろん、対応できる管理方式や管理料、必要となる機材の値段など、様々な金額は各運営会社のより異なるからです。

複数の駐車場運営会社の比較なら、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」が便利です。

自宅にいながら簡単入力で、無料で複数の駐車場運営会社から時間貸し駐車場の提案を受けることができます。
良い条件で駐車場を経営するのであれば、最初の段階で条件の比較検討は必須です。HOME4Uなら実績豊富な駐車場運営会社から提案を受けることができますので、良い条件の提案が得られます。
提案してくれる会社を広げることに損はありませんので、「HOME4U 土地活用」をぜひご利用ください。

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