駐車場の固定資産税は高い！？節税の方法を教えます

駐車場経営は一般的に投資額が安く転用もしやすいため、手軽に始めることができる土地活用として人気がありますが、固定資産税の負担が重くなってしまう点がネックです。

この記事では、すでに駐車場経営をされている方や将来的に駐車場経営を考えている方に向け、駐車場の固定資産税の計算方法や節税方法について、具体的な法令や計算例をあげて解説します。
さっそくお持ちの土地の固定資産税を計算し、駐車場として土地活用する場合とそうでない場合の固定資産税の違いも知ったうえで、賢く土地活用を実行していただければと思います。

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1.駐車場の固定資産税は住宅用地の最大6倍！

駐車用の土地の固定資産税は、住宅用地の最大6倍にもなることをご存じでしょうか。
ここでは、なぜ駐車場の固定資産税が住宅用地より高くなってしまうのか、その仕組みを見ていきます。

1-1.固定資産税の求め方

まず、固定資産税は以下の計算式で求めることができます。

非常にシンプルですね。
計算式の各要素「固定資産税評価額」と「税率」について見ていきましょう。

1-1-1.固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは固定資産税等を求めるために用いられるもので、各自治体が委嘱する固定資産鑑定評価員（不動産鑑定士）により評価され、定められます。
固定資産税評価額は、不動産の所有者であれば、毎年市区町村から送られてくる固定資産税の納付書で確認できる他、市区町村の役所に足を運ぶと閲覧できます。また、基準年度（3年に一度）ごとに公開されている「固定資産税路線価」をもとに計算することもできます。

なお、市区町村は地域内の全ての不動産に対して固定資産税を課す必要があり、その量が膨大であることから3年に1度評価されることになっています。
3年間の地価の変動等を折り込めないことから、納税者間の不公平をなくすため、おおむね時価（実税価格＝実際の取引価格）の7割程度となるよう定めることとされています。

1-1-2.固定資産税の税率

固定資産税の税率は1.4%（標準税率）となっています。

例えば、時価1,000万円の土地であれば固定資産税評価額はおおむね700万円程度、納税額は700万円×1.4%=9.8万円と計算できます。
なお、1.4%という数字はあくまでも標準税率であり、各自治体が個別に定めることができるようになっています。

1-2.住宅用地の特例

住宅用地の特例とは、土地の上に住宅が建っている場合に固定資産税について軽減を受けられる特例で、その軽減率は以下のようになっています。

※ただし建物の床面積の10倍が上限

なお、住宅用地とはマイホームだけを指すのではなく、セカンドハウスやアパート、賃貸用マンションなど居住用建物であれば該当します。

駐車場はこの住宅用地の特例の適用を受けられないため、敷地面積200平米以下の土地を比べた場合、土地の固定資産税の納税額は住宅用地と比べて最大で6倍になってしまうのです。

参考：東京都主税局「住宅用地とは何ですか。また、住宅用地に対する特例措置とは何ですか。」

1-3.都市計画税もある

土地が市街化区域内にある場合は都市計画税も課されます。
都市計画税にも住宅用地の特例があり、その内容は以下のようになっています。

固定資産税とあわせて、計算をしておくとよいでしょう。

2.駐車場経営における固定資産税の節税方法

駐車場は住宅用地の特例の適用を受けられないため、固定資産税の負担額が大きくなってしまいます。
しかし、節税につながる対策方法もあります。

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2-1.隣接する所有アパートの土地と一体化して特例の適用を受ける

所有しているアパートの敷地と駐車場が隣接しているようなケースでは、「アパートの駐車場として一体利用している」とすることで、住宅用地の特例の適用を受けることができます。

アパート経営も行っているような方は、この方法が採れないか検討してみるとよいでしょう。

2-2.アスファルト舗装工事など工事費用に注意する

駐車場経営するにあたり、アスファルト舗装やフェンス等の工事に10万円以上かかった場合で、償却資産評価額の合計が150万円以上になると、アスファルトやフェンスに対して固定資産税が課されます。

必要な工事である場合は仕方ありませんが、150万円を超えるかどうか分からない程度であれば、注意しておくとよいでしょう。

2-3.固定資産税以外の税金に関する節税法

一方、固定資産税以外の税金についても工夫次第で節税することができます。
少し本題からそれてしまいますが、固定資産税の負担が大きくなる分、他の税金を軽減できないか検討してみるのもひとつの方法です。

2-3-1.管理方法で税に関する考え方が変わる

まず、駐車場経営は「経営者の責任で自動車の管理が行われているかどうか」によって、その収入を事業所得として計算するか、不動産所得として計算するかが変わります。

具体的には、駐車場に停めた自動車のキズや盗難について、経営者が責任を負うケースでは事業所得になります。一方、あくまでも借り主に駐車スペースを提供しているだけというケースでは不動産所得として計算します。

2-3-2.青色申告特別控除を受ける

駐車場経営で得られた収入は事業所得や不動産所得として計上し、その額に応じて税金を納める必要がありますが、一定の要件を満たすことで最大65万円の青色申告特別控除を受けることができます。

この青色申告特別控除については、事業所得か不動産所得かによって要件が異なります。
不動産所得の場合、明確な決まりがないものの、おおよそ50台以上の規模で運営していると認められます。対して、事業所得では具体的な規定がありません。

つまり青色申告特別控除を受ける際、事業所得として計算するより、不動産所得として計算するほうが厳しい要件が課される点に注意が必要です。

2-3-3.アスファルトを敷いて小規模宅地等の特例の適用を受ける

駐車場経営をするのであれは、将来的な相続税についても考えておくとよいでしょう。
駐車場は、アスファルトを敷いた駐車場か、むき出しの地面のままかで、相続税の計算上取り扱いが異なる場合があります。
これは、相続税の計算上、200平米を限度として50%減額された評価を受けられる「小規模宅地の特例（貸付事業）」の適用を受けるにあたり、一定の建物または構築物がある必要があるからです。
むき出しの地面のままでは建物や構築物がないとみなされてしまいますが、アスファルトがある場合は構築物があるとされるのです。
こうした点にも注意して、駐車場経営に取り組んでいくことが大切だといえるでしょう。

参考：国税庁タックスアンサー「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

3.駐車場の固定資産税に関するシミュレーション

ここではいくつかのケースに分け、駐車場の固定資産税についてシミュレーションしていきます。
なお、いずれも固定資産税評価額は10万円/平米で計算します。

3-1.青空駐車場（100平米5台）

まずは敷地面積100平米、駐車台数5台の青空駐車場です。
この場合、固定資産税の額は以下の計算式で求めることができます。

3-2.砂利平置き駐車場（150平米7台・アパート駐車場）

次に、敷地面積150平米で7台駐車できる砂利の平置き駐車場で、アパートと一体で利用していると認められたケースを見てみましょう。
なお、砂利等の準備にかかった費用は150万円以下とします。

この場合、住宅用地の特例の適用を受けられ、償却資産に対する固定資産税の課税はないため、以下のように計算できます。

3-3.アスファルト舗装駐車場（200平米10台）

最後に、敷地面積200平米で10台駐車できるアスファルト舗装駐車場です。
こちらも、アスファルト舗装やフェンス工事の工事費用の合計が150万円を超えなかったと想定します。

なお、仮にアスファルト舗装やフェンス工事の工事費用が150万円を超えた場合は、それら設備にも固定資産税がかかる点に注意が必要です。

4.他の土地活用法も検討すべき？

駐車場経営では住宅用地の特例の適用を受けられないため、固定資産税の負担が大きくなってしまいます。
固定資産税の負担という観点からすると、土地を持っている方は駐車場経営以外の土地活用法も検討したほうがよいのでしょうか？

ここでは、200平米の土地を活用する際、駐車場として活用する場合とアパートを建てて活用する場合の固定資産税の負担額を比較してみます。

なお、条件は以下のように設定します。

4-1.青空駐車場として運用する場合

まず、200平米の土地を青空駐車場として運用する場合、住宅用地の特例の適用を受けられないことから、納税額は以下のようになります。

特に、もともと建物が建っていた土地の建物を解体して駐車場を運用するようなケースでは、一気に納税額が大きくなってしまうこともある点に注意が必要です。

4-2.アパートを建てる場合

次に、アパートを建てる場合を見てみましょう。
この場合、土地について住宅用地の特例の適用を受けられますが、建物についても固定資産税が課されることになります。
なお、建物を新築する場合、一戸あたり120平米までの部分（貸家の場合、一戸が40平米以上280平米以下であること）について新築後3年間は課税額が1/2になる特例の適用を受けることができます。

まず、土地の固定資産税は以下の通りです。

次に、新築後3年間は建物の固定資産税については、すべてに新築住宅の軽減が適用され、以下のように計算できます。

4年目以降の建物の固定資産税は、こちらです。

土地と建物の固定資産税の合計は、新築後3年間と4年目以降で異なることに注意が必要です。

新築後3年間

4年目以降

参考：東京都主税局「固定資産税の新築住宅の減額とは何ですか。」

建物部分を含めると、アパートを新築したほうが固定資産税総額の負担額は大きくなってしまうことが分かりました。

もちろん、アパートの固定資産税評価額が安ければそれだけ納税額も安くなります。また、収益性は、駐車場に比べ賃貸住宅のほうが安定した収入につながる傾向にあります。
さらに、建物は築年数が経過することで固定資産税評価額が落ちていくため、将来的には負担が小さくなっていきます。

いずれにしても、土地の固定資産税という点で見れば、住宅用地の特例の適用を受けられることから、駐車場経営よりアパート経営のほうが各段にお得になっています。

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5.プロの意見を聞いてみよう

所有地での駐車場経営は、節税のポイントを事前に知っているかどうかで、収益性すら左右されてしまうこともあるでしょう。
コインパーキングなのか月極めなのか、砂利なのかアスファルトなのかといったように、どのような形態の駐車場にするかも大切な検討ポイントです。
また、駐車場以外にも土地活用にはいろいろな方法があり、どの方法を選ぶかによって固定資産税の負担額が変わります。また、固定資産税以外にも収入の額に違いがありますし、その他所得税や住民税、相続税についても当然違いが生じてきます。

土地オーナーが土地をどのように運用していきたいかにもよりますが、数多くある土地活用法の中で、どの方法を選ぶのがよいのか判断するには専門的な知識や経験が必要です。

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まとめ

駐車場の固定資産税についてお伝えしました。
駐車場の固定資産税は住宅用地の特例の適用を受けられないことから、住宅用地と比べて納税額が最大で6倍になってしまう可能性があります。
大きく損をしないために、今回ご紹介したアパートの駐車場としての一体利用などの方法が採れないか、よく検討することが大切です。
また土地活用をする際は固定資産税だけでなく、利回りや所得税、相続税などその他の税金も含め、どの土地活用法を選べばよいか総合的に判断することが大切だといえます。こうした判断には専門的な知識や経験が必要です。HOME4U オーナーズのプラン一括請求を活用して、専門家の意見を聞きながら適切な土地活用法を選ぶとよいでしょう。