「土地活用 土地活用法」内の、「今流行っている19種の土地活用法」を基礎から解説したページです。各土地活用法のメリットやデメリットや「流行っている土地活用はどれか」を知ることができます。安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイントも紹介します。

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記事

公開日
2018年05月29日
更新日
2022/04/20
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

【基礎から解説】今流行っている19種の土地活用法

【基礎から解説】今流行っている19種の土地活用法

土地活用は、建物や土地を他人に貸すことができさえすれば、成立します。数ある土地活用法の中から、自分の土地に合った最適な土地活用は何かを決めることが、土地所有者としての最大の仕事になります。

土地活用を行う上では、まずは「土地活用には色々な選択肢がある」と知ることが重要です。
この記事では、多くの人が選んでいる今どきの土地活用法19種類について紹介します。
各土地活用法のメリットやデメリットに加え、「流行っている土地活用法はどれか」という観点からもお伝えしていきます。土地活用法の検討にご活用ください。

この記事のポイント まとめ

流行りの土地活用も含めて、土地活用にはどのようなものがある?

流行のものをはじめとした土地活用の方法としては、以下の19種類があげられます。

  • コレクティブハウス
  • シェアハウス
  • 民泊
  • 貸会議室・コワーキングスペース
  • 戸建賃貸
  • アパート
  • 賃貸マンション
  • 賃貸併用住宅
  • 倉庫
  • 事業用定期借地
  • トランクルーム置場
  • 保育園
  • 老人ホーム
  • デイサービス
  • コンビニ
  • コインランドリー
  • ロードサイド店舗
  • ビジネスホテル
  • 駐車場

それぞれの詳細については「今流行っている土地活用の種類と比較表」「19種類の土地活用方法のメリット・デメリット」をお読みください。

数ある土地活用法の中から、どうやって選べばいいの?

「とにかく流行っている活用方法にチャレンジする」という姿勢は禁物です。
土地活用決定の思考プロセスは「消去法」です。
以下の要因を確認し、選択肢を絞っていく必要があります。

  • 土地の用途規制・・・法律により、できる土地活用とできない土地活用が定められている
  • 土地の広さ・行政指導・・・「土地活用に向いている広さかどうか」「その活用法が行政の方針にあっているかどうか」など
  • 賃貸需要・・・「例)近くに小学校があるなら、ファミリー層向けの戸建賃貸に取り組む」など

詳細については「土地活用法を決める思考プロセス」で解説しています。

Contents

1.今流行っている土地活用の種類と比較表

土地活用は流行っているものを含めて、概ね19種類あります。
「流行度」「初期投資額の大きさ」「必要な土地の面積」など、7つの視点で各土地活用の特徴を比較しました。

(比較表1:土地活用法別 流行度)
種類 流行度
◎流行っている〇普通
コレクティブハウス
シェアハウス
民泊
貸会議室・コワーキングスペース
戸建賃貸
アパート
賃貸マンション
賃貸併用住宅
倉庫
10 事業用定期借地
11 トランクルーム置場
12 保育園
13 老人ホーム
14 デイサービス
15 コンビニ
16 コインランドリー
17 ロードサイド店舗
18 ビジネスホテル
19 駐車場
(比較表2:土地活用法別 初期投資額・収益性・撤退リスク)
種類 初期投資額 収益性 撤退リスク
◎安い〇まぁまぁ安い△高い×とても高い ◎とても高い〇高い△普通×とても低い ◎低い〇普通△高い×とても高い
コレクティブハウス
シェアハウス
民泊
貸会議室・コワーキングスペース
戸建賃貸
アパート
賃貸マンション ×
賃貸併用住宅
倉庫 ×
10 事業用定期借地 ×
11 トランクルーム置場 ×
12 保育園
13 老人ホーム
14 デイサービス
15 コンビニ ×
16 コインランドリー
17 ロードサイド店舗 × ×
18 ビジネスホテル ×
19 駐車場 ×
(比較表3:土地活用法別 土地の必要面積・建築制限・管理の容易性)
種類 土地の必要面積 建築制限 管理の容易性
◎狭くても可〇広め△広い×とても広い ◎ほとんどない〇やや厳しい△厳しい×とても厳しい ◎とても楽〇楽△やや大変×とても大変
コレクティブハウス
シェアハウス ×
民泊 ×
貸会議室・コワーキングスペース ×
戸建賃貸
アパート
賃貸マンション
賃貸併用住宅
倉庫 ×
10 事業用定期借地
11 トランクルーム置場
12 保育園
13 老人ホーム
14 デイサービス
15 コンビニ
16 コインランドリー
17 ロードサイド店舗 ×
18 ビジネスホテル × ×
19 駐車場

2.19種類の土地活用方法のメリット・デメリット

19種類の土地活用について、それぞれ解説します。

2-1.コレクティブハウス~北欧発の新しいライフスタイル~

こういう人に向いている
  • 入居者に深く干渉せず、適度な距離感を保ちたいと考えているオーナー。
メリット
  • (シェアハウスに比べて)入居者が建物の維持管理(掃除など)を自主的に行う仕組みである「居住者組合」があるため、オーナーにとって維持管理の負担が少ない。
デメリット
  • 入居者が他の入居者を呼び込む慣習があるため、空室対策になる反面、オーナー自身が入居者を選べないケースが生じる。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
コレクティブハウス

コレクティブハウスとはスウェーデンやデンマーク等の北欧で見られる賃貸形式です。
日本でも数件、実例が見られるようになってきており、今後の活用が期待されています。

コレクティブハウスとは、建物を建てる前に入居者が居住者組合という組合を作ります。
そして、居住者組合のメンバーが話し合って、どういう賃貸物件にするかを決めていきます。

出来上がった後の建物はシェアハウスと似たものになりますが、シェアハウスが建物を建てた後に入居者を募集するのに対し、コレクティブハウスは先に入居者有りきで建物を建てることが一番の違いです。

土地所有者は、最終的に建物所有者になります。
居住者組合に事前に確保したい利回りを伝えておき、居住者組合が払える賃料から建築費が逆算されます。

居住者組合は、与えられた建築費予算の中で、自分たちの要望を盛り込んだ建物を作っていきます。

2-2.シェアハウス~若い世代を中心に支持を集める~

こういう人に向いている
  • 若い世代を中心とした入居者とのコミュニケーションが苦にならない人。
メリット
  • アパート・マンションよりも多くの入居者を住まわせることができる。
  • アパート・マンションのように部屋が分かれていないため、空室リスクが低い。
  • テーマ性(例えば「起業家のためのシェアハウス」や「国際交流ができるシェアハウス」など)を持たせることでアピールしやすい。
デメリット
  • 入居者間のトラブルが起こりやすく、オーナー自身が介入しなければならない場合もある。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
シェアハウス ×

シェアハウスは、共同で生活するタイプの賃貸住宅です。
シェアハウスは、入居者にとっては家賃が安いという魅力があり、ワンルームマンションの家賃が高い東京では急速にシェアを拡大しています。

一人一人の支払う賃料総額は減りますが、賃料単価は上がるため、利回りは通常の賃貸マンションよりも高くなります。

シェアハウスは東京の中心部ではかなりニーズがありますが、少し郊外に離れてしまうと、急速にそのニーズが減少してしまいます。そのため、地方ではなかなかできない土地活用です。
収入も高くなりますが、管理委託費用も割高です。通常のアパートの管理委託費用が賃料の5%だとしたら、シェアハウスは7~9%程度になります。

また、シェアハウスの管理会社は中小の零細企業も多く、その管理能力も千差万別です。

シェアハウスは、管理会社の腕次第で、成功するかどうかが決まります。
信頼できる管理会社に管理を委託することがポイントです。

2-3.民泊~外国人観光客の増加を背景に需要拡大~

こういう人に向いている
  • (正式なホテルや旅館の経営に必要な)旅館業法上の許可が必要ないため、「時間や手間を省いて、すぐに土地活用を始めたい」という人に向いている。
メリット
  • 普通の一軒家であっても(特に外国人旅行者などが相手であれば)一定の集客を見込むことができる。
  • 年間の営業日数が180日以内であれば都道府県への届出だけで済むため、運営のハードルが低い。
デメリット
  • 大きな額の収益は期待できない。
  • 部屋を汚されたり、壊されたりするリスクがある。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
民泊 ×

民泊を規定している住宅宿泊事業法が定められたことにより、年間180日以内の営業であれば、合法的に民泊ができるようになりました。

民泊は、外国人観光客の増加による宿泊施設の不足と、空き家の増加が背景となり、特に地方では期待の声が大きいです。

民泊を行う場合は、住宅宿泊事業者としての届出を行うだけで、全国どこでも民泊を行うことができます。
民泊には、自宅の一部を民泊として使う「家主居住型」と、誰も住んでいない「家主不在型」があります。

アパートのような物件でも「家主不在型」として届出をすれば民泊を行うことができます。
民泊の注意点としては、営業日数が年間180日以内という点です。

観光地のようなエリアであれば180日でも儲かる可能性はありますが、都心部では普通にアパートを経営した方が儲かる可能性があります。

民泊を行うのであれば、損益分岐点を十分に見極めたうえで投資を行う必要があります。

2-4.貸会議室・コワーキングスペース~企業の“オフィス離れ”によりニーズ増加中~

こういう人に向いている
  • 都市部・市街地に土地を持っている人。
メリット
  • 「無人オフィス」とすることで自動営業化も可能。
デメリット
  • 継続利用の契約がない限り、収入が不安定。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
貸会議室・
コワーキングスペース
×

中心市街地に土地を持っているような方にとっては、貸会議室やコワーキングスペースといった土地活用の方法もあります。

貸会議室とは時間貸しで会議室を貸す形態の賃貸です。
コワーキングスペースとは、同じく時間貸しで働くスペースを提供する賃貸になります。

貸会議室運営事業者に貸す場合もありますが、自分で運営する場合もあります。
貸会議室の中には、完全に無人化で営業している物件も多いため、自分で行うことも可能です。

現在、東京以外のエリアでは、オフィスの賃貸需要は軒並み縮小傾向にあります。

オフィスを作っても借り手がいるかどうか不安という場所であれば、貸会議室やコワーキングスペースといった活用を検討してみるのも一つです。

ただし、貸会議室やコワーキングスペースのデメリットは収入が不安定なことです。
お客さんに認知してもらうまでも一定の時間がかかり、収益も予測しにくいという点に注意が必要です。

資金的に余裕を持った事業計画が必要になります。

2-5.戸建賃貸~コロナによる生活様式の変化で戸建の人気が上昇~

こういう人に向いている
  • 広々とした土地を持つ人。
  • 土地を手放すという出口戦略を検討している人。
メリット
  • 賃貸として経営後、借主に物件を売却して手放すという選択も可能。
デメリット
  • 一つの建物を何世帯にも貸すことはできないので、アパート・マンションより収益性が劣る。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
戸建賃貸

戸建賃貸はハウスメーカーや工務店に戸建を建ててもらうことで始めることができます。
管理会社も管理の対応をしてくれるため、知識がなくても始めることは可能です。

普通の家が建つ広ささえあれば可能で、用途規制の観点からもほとんどの土地で建てることができます。

貸せる部屋が1戸だけのため、アパートに比べると空室リスクが高く、収益性は低めです。

一方で、競合が少ない上、ファミリー層は長期入居してくれる傾向が高く、そのまま購入につながるケースもあります。
このように、他の活用方法にはない「出口戦略」も考えられるため、需要が見込めるエリアに土地を持っている場合は有力な選択肢の一つです。

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2-6.アパート~あらゆる土地で取り組めるポピュラーな土地活用法~

こういう人に向いている
  • 企業などに勤務しており、アパートを建てるためのローンを借りられる人。
  • 賃貸需要のあるエリアに土地を持っている人。
メリット
  • 場所を選ばず、あらゆる場所での土地活用が可能。
  • 固定資産税や相続税をはじめとした節税効果が大きい。
デメリット
  • 一般的に、建築費用としてローンを組むため、負債を抱えるリスクが生じる。
  • 競合が多い。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
アパート

アパートは典型的な土地活用となります。用途制限の観点からも、ほとんどの土地で建築が可能です。

アパートはハウスメーカーに提案してもらいながら、建築計画を立てていきます。

木造や軽量鉄骨といった建築費が比較的安い構造で建築できるため、投資額はそれほど大きくはならず、個人投資家にとっては取り組みやすい土地活用です。

竣工後の管理についても、管理委託や家賃保証のサブリース等のサービスが充実しています。
土地活用に知識が少ない人でも始めることができるというメリットがあります。

一方で、アパート経営自体の参入障壁は低いため、アパートは競合も多いというのが注意点です。

木造や軽量鉄骨で作られるため、建物の老朽化も早く、空室が埋まりにくくなる状況が比較的早く訪れます。

どこでも簡単に建てられますが、賃貸需要の弱いエリアでは無理に行わないという判断も必要です。

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2-7.賃貸マンション~競合が少なく、エリアを選べば安定的な収入が得られる~

こういう人に向いている
  • 20年~30年の長いスパンをかけて安定資産を築きたい人。
  • 会社勤めや他の事業で年間500万円以上の収入を得ていて、所得税の節税効果を得たい人。
  • マンションを建てられる場所に、広い土地を持ち、資金力のある人。
メリット
  • 長期的な安定収入が期待できる。
  • 固定資産税や相続税の節税効果がある。
デメリット
  • 空室リスク・家賃下落リスクがあるので、競争力の高い物件を取得する必要がある。
  • 初期投資額が大きい。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
賃貸マンション ×

賃貸マンションは、建築可能なエリアも限られており、広い土地も要します。
始め方はアパート同様、建築会社に提案してもらいながら進めて行きます。

賃貸マンションは、鉄筋コンクリート造のようは建築コストの高い構造で建築を行うため、初期投資額が大きくなります。
建物自体は丈夫なため、40年以上、使うことが可能です。

限られたエリアの広い土地と、多額の借入金を調達できる人しかできないため、参入障壁はとても高くなります。
裏を返せば、参入できるだけの資金力さえあれば競合が少ないため、需要のあるエリアに建てれば以後、安定的な収益を期待できます。

管理メニューに関しては、アパート同様に管理違約や家賃保証型サブリース等があり、知識がほとんどなくても賃貸経営は可能です。

ただし、賃貸マンションも空室には注意が必要となります。
賃貸マンションは借入金の返済期間が長いため、その間に空室が多くなっても簡単に取り壊すことができません。

空室の発生しにくい立地の良いエリアで行うことが重要です。

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2-8.賃貸併用住宅~マイホームと資産運用を両立できる~

こういう人に向いている
  • 200平米以上の広い土地を持っている人。
  • マイホームを作るための住宅ローンを家賃収入でカバーすることで、不動産投資で利益を得つつ、ライフスタイルを実現したい人。
メリット
  • マイホームを建設するためのローンを家賃収入で相殺できる。
デメリット
  • 自宅・賃貸アパートの両方でローンを組むケースが多く、(空室の発生などで)家賃収入が得られなくなれば、給料など他の収入で両者のローンを返済する必要が生じる。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自宅とアパートを1つの建物で合体させた住宅です。

賃貸併用住宅もハウスメーカーや工務店に依頼することで建物を建築できます。
入居者も不動産会社に募集を依頼すると、普通に対応してくれます。

自宅とアパートを併用しているため、自宅だけでは広過ぎる土地が適しています。

土地の広さが200平米を超えている場合には、賃貸併用住宅として戸数を増やした方が土地の固定資産税は安くなります。

賃貸併用住宅は、自宅の住宅ローンの一部をアパートの家賃収入で返済できるというメリットがあります。

一方で、アパートに空室が発生してしまうと、給料で自宅とアパートの両方のローンを返済しなければならないというデメリットがあります。

空室が大きなリスクになるため、賃貸需要が高く見込める土地で行うことが必要です。

2-9.倉庫~需要は高まっているものの、個人での運用は難しい~

こういう人に向いている
  • 高速のインターチェンジなどに広い土地を持っている人。
メリット
  • 賃料が一定で、管理の手間も少ない。
デメリット
  • 大型の敷地が必要となるため、個人での運用は難しい。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
倉庫 × ×

倉庫は郊外でも行うことができる土地活用です。
高速のインターチェンジに近いところに、広い土地を持っている場合は、倉庫の賃貸ニーズがあります。

現在、インターネット通販が拡大していることから、倉庫の需要がとても高まっています。
倉庫は賃料も一定であり、基本的には一棟貸しのため管理の手間も省けます。

ただし、賃貸ニーズは高まっているものの、近年は求められる倉庫が大型化しており、個人向きの運用方法ではなくなってきています。

2-10.事業用定期借地~建物などを用意する必要がなく、手軽に運用できる~

こういう人に向いている
  • ローリスクで土地活用を行いたい人。
メリット
  • 土地活用を始めるにあたって、多額の初期投資額が不要。
デメリット
  • 他の運用方法と比較して、期待できる収益の水準が低め。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
事業用定期借地 ×

借地の中でも、契約期間満了時に確実に土地を返してもらえる借地を定期借地と言います。

定期借地の中でも、コンビニやビジネスホテルといった事業用の建物を建てるために借地するときに設定する借地権を事業用定期借地と言います。

事業用定期借地は、収益性はそれほど高くはありませんが、建物投資を行う必要なく地代収入が入ってくるため、リスクがとても低い土地活用です。

事業者が自分で建物投資を行うため、事業者自身が建物投資額を回収する必要があります。
そのため、撤退リスクはとても低いです。ビジネスホテルの場合、将来的な撤退リスクも考慮すると事業用定期借地で貸した方が無難です。

また、土地所有者は建物所有者ではないため、建物の修繕や管理も一切する必要がありません。
発生する費用としては、固定資産税および都市計画税のみです。

事業用定期借地の注意点としては、建物を建てて貸す借家事業よりも収益性が低いという点です。
ただし、土地所有者にとっては恵まれた提案ですので、事業用定期借地の提案があった場合には、積極的に検討することをお勧めします。

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2-11.トランクルーム置場~アクセスが悪い立地でも運用できる~

こういう人に向いている
  • 収益化までやや長めの期間がかかっても耐えられる資金力がある人。
メリット
  • 住宅系の建物と比べると初期投資が少ない。
  • 住環境が良くない場所や、変形地でも設置できる。
  • 他の用途に転用しやすいので、短期の土地活用でにも向いている。
デメリット
  • 経営が成り立つかどうかは、そのエリアの収納ニーズに左右される。
  • 利用客が現れるまでに時間がかかる場合がある。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
トランクルーム置場 ×

トランクルームは、簡易な倉庫を建築して物置として貸し出す事業になります。
トランクルーム事業者がいますので、トランクルーム事業者に打診をしてみて提案を受けてから開始します。

トランクルームは、依然はコンテナをそのまま置くだけということが行われていました。

ただし、コンテナをそのまま置くだけでは建築基準法違反となるため、今では建築確認をしっかりとって建物として建築して貸し出すようになっています。

コンテナをただ置くだけの時代よりは初期投資は上がってしまいましたが、それでも今も簡易な建築物であることには変わりはなく、アパート等よりははるかに低い水準の初期投資額を抑えることができます。

初期投資としては、駐車場とアパートの間くらいにあるイメージです。
トランクルームも近年のマンションの増加によりニーズが高まっています。

ほとんどのマンションは、住民の収納ニーズを満たしていないため、置ききれない荷物を抱えています。そのため、トランクルームも周囲にマンションが多いようなエリアではニーズが高いです。

ただし、本格的な土地活用とは言えず、収益性は低いため、活用としては中途半端です。
暫定利用を行うのであれば、初期投資の少ない駐車場の方が有利となってしまいます。

認知度が上がり顧客がつくまでは建築費用の投資額を回収するのに時間がかかる可能性があります。
また、トランクルームを建てられる用途地域には一定の制約があるため注意が必要です。

トランクルームを行う場合には、他の可能性も十分に検討した上で選択する必要があります。

2-12.保育園~撤退リスクが低く、一度決まれば長期の安定運用が可能に~

こういう人に向いている
  • 大きな収益を狙うより、堅実な運用を長期間続けたい人。
メリット
  • 契約が決まれば、その後の管理はほぼ必要ない。
  • (認可保育園であれば)撤退リスクが低い。
デメリット
  • 契約が長期となるため、建物の修繕などを行うタイミングを図ることが難しい。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
保育園 ×

保育園は建物を保育園事業者に一棟貸しします。
保育園は用途規制上、どこでも建築することが可能です。
ただし、国の補助金がでる認可保育園の場合には、保育園が不足しているエリアでないと建築できない場合があります。

保育園は、一棟貸しであるため、管理の手間もほとんどかかりません。
また、認可保育園であれば撤退リスクも低いです。

一般的な店舗よりは賃料単価は低いですが、収益の安定性という意味では抜群です。

保育園も大手ハウスメーカーであれば、テナント営業部があるため、そのコネクションを経由して事業者を探索できます。
ハウスメーカー等に逆提案して、保育園事業者を探してもらうのも一つの方法です。

注意点としては、契約が長期となるため、建物が老朽化した際、立退きで揉める可能性があります。
そのため、契約は長期の定期借家契約で締結しておく必要があります。

2-13.老人ホーム~高齢化社会を背景に長期的な成長が見込まれる~

こういう人に向いている
  • まとまった広さの土地(床面積にして25平方メートル以上)を保有している人
  • 大きな施設を建築するためにかかる工事費用を負担できる資金力がある人。
メリット
  • (一定の条件付きで)固定資産税や不動産取得税の軽減措置を受けられる。
デメリット
  • 施設の規模が大きいため、工事費用が大きい。
  • 他の老人介護施設との経営競争となり、経営を任せたサービス事業者が破綻・撤退する可能性がある。
  • ひとたび高齢者向け住宅として建設すると、後から他の用途へ転用するのが難しい。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
老人ホーム ×

老人ホームも建物を老人ホーム運営事業者に一棟貸しします。老人ホームは用途規制上、どこでも建築することが可能です。

ただし、敷地は300坪程度の広さが求められることもあります。

老人ホームも、一棟貸しであるため、管理の手間もほとんどかかりません。
また、撤退リスクも基本的には低めです。

駅から遠くても、バス停から徒歩圏内のようなエリアなら賃貸の需要があります。
ただし、介護報酬の規定が年々厳しくなっているため、老人ホーム事業者からの賃料値下げ要求は比較的多いです。

一棟貸しの場合、事業者に退去されてしまうと、後継事業者が見つからない可能性もあるため、賃料の値下げ要求に対して弱い立場となります。

老人ホームでは賃下げリスクに考慮する必要があります。

2-14.デイサービス~狭めの土地でも介護施設を開ける~

こういう人に向いている
  • 60坪程度の狭い敷地を持っていて、アパート・保育園など、他の選択肢を選ぶのが難しい人。
メリット
  • 狭い土地でも取り組むことができ、建築場所の融通がきく。
デメリット
  • 他の老人介護施設との経営競争となり、経営を任せたサービス事業者が破綻・撤退する可能性がある
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
デイサービス

デイサービスは、通いで介護を受けるための介護施設です。
デイサービスも用途規制上、どこでも建築することが可能です。

またデイサービスは60坪程度の敷地でも建築が可能になります。
建物も一戸建てのような雰囲気の物件もあります。

デイサービスはデイサービス事業者に建物を賃貸します。
老人ホームよりは撤退リスクは高いです。

老人ホームやアパートにしては敷地が狭く、保育園の賃貸需要もないような場合は検討の余地があります。

デイサービス事業者も、ハウスメーカー等のコネクションを使って探索します。

2-15.コンビニ~収益性を追求するオーナーに選ばれる活用方法~

こういう人に向いている
  • ハイリスク・ハイリターンを受け入れられる人。
メリット
  • 収益性は非常に高い。
デメリット
  • 都市計画法などの規制により、出店できるエリアには制限がある(例えば、閑静な住宅街には出店できない等)。
  • 商業系の建物にあたるため、税制面での優遇は受けられない(節税上のメリットがない)。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
コンビニ ×

コンビニは郊外の土地でも賃貸ができる商業系の希少な土地活用の方法の一つです。
コンビニ事業者に一棟貸しを行います。

賃料単価が高く、収益性は他の土地活用方法に比べても最も高いのが特徴です。
一棟貸しのため、管理も基本的には不要です。

郊外のコンビニは広い駐車場が求められるため、敷地も300~600坪程度必要となります。
郊外型のコンビニは、店舗面積は90坪程度になります。

第一種低層住専用地域または第二種低層住専用地域と呼ばれる用途地域では建築できません。
コンビニは、立地さえ良ければコンビニ事業者からの出店オファーがあります。

場合によっては建設協力金と呼ばれる方式で、建築資金をコンビニ側が銀行よりも有利な条件で貸してくれることもあります。

ただし、コンビニは撤退の時期も早めです。
周辺にコンビニがないときは売上が堅調ですが、周囲に競合店ができるとすぐに売上を落とします。

フランチャイズ本部も撤退には慣れており、判断が早めです。
コンビニは一見すると条件が良さそうですが、撤退リスクが非常に高いことを知っておきましょう。

2-16.コインランドリー~コンビニに撤退された後の選択肢としても◎~

こういう人に向いている
  • 15坪以上の広さの土地を持っている人。
  • 業者への委託により、運用の自動化を図りたい人。
メリット
  • 運用にあたっての専門知識がほぼ不要。
  • 人件費がほぼかからない。
  • 固定客がつけば、安定的な売上が見込める。
デメリット
  • 地域の治安状況によっては防犯上の配慮が必要となる。
  • 一度設置すると、他の用途への転用が難しい。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
コインランドリー

コインランドリーは、コインランドリー事業者に貸す場合と、自分でコインランドリー事業を行う場合の2種類があります。

コインランドリーは無人営業も可能なため、自分で投資を行って営業することもできます。

コインランドリーは、ちょうどコンビニが抜けた後に適していますので、コンビニが抜けた後の対策として検討しておくのも良いかもしれません。

コインランドリーはマンションが増えたことによって、新たなニーズが生まれています。
大きな布団や、子供の靴、ペットの衣服等、マンションでは干せないものや、洗濯機で洗濯しにくいもの等を洗うニーズが増えています。
昔のイメージのような銭湯の脇というのではなく、大型マンションの近くであれば高いニーズが見込めます。
コインランドリー事業者に貸す場合は、通常の店舗と同じであるため、撤退も十分にあり得ます。

自分でコインランドリー事業を運営する分には、撤退の心配は無くなります。
余力があれば、自分で経営するという選択肢も有力です。

2-17.ロードサイド店舗~かつてほどの流行りはなくなってきている~

こういう人に向いている
  • 郊外で相当な広さの土地を持っている人。
  • 大規模な資金を投資できる人。
メリット
  • 管理の手間が少ない。
  • 軌道に乗れば収益額は非常に大きい。
デメリット
  • 相当な金額の投資が必要となる。
  • 事業撤退などのリスクが大きい。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
ロードサイド店舗 × × ×

ロードサイド店舗は、郊外に大きな土地を保有している場合に適した活用方法になります。
基本的には一棟貸しであるため、管理の手間はほとんどかかりません。

かつては郊外の大型ロードサイド店舗も流行った時期がありましたが、今では全体的に低迷しています。
ネット通販が物販業の大きな位置を占めてきたため、リアル店舗の出店意欲は縮小傾向にあります。

また、最近では郊外型の店舗は、食品スーパーやドラッグストア等が併設した超大型の複合型店舗が増えてきました。
そのため、土地もかなりの広さが求められます。

投資額も大きく、また撤退リスクも高いことから、事業としてのリスクは相当に高めです。

2-18.ビジネスホテル~外国人から強く支持されている日本独特の営業方式~

こういう人に向いている
  • 商業地をはじめとした一等地に広い土地を持っている人。
メリット
  • 軌道に乗れば、収益額は非常に大きい。
デメリット
  • 相当な金額の投資が必要となる。
  • 限られたエリアでの宿泊客をめぐって厳しい競争にさらされる。
  • 高い経営ノウハウが要求され、競争力がないと競合に淘汰されるリスクが高い。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
ビジネスホテル × × ×

ビジネスホテルも、ビジネスホテル事業者への一棟貸しとなります。
ホテルが建築できる場所は、商業地等の一定の地域に限られます。

実は、日本のビジネスホテルは外国人観光客にとても好評で、外国人による宿泊ニーズが高まっています。
今や地方都市でも観光地であればビジネスホテルの出店意欲は高いです。

ビジネスホテルは立地も重要ですが、敷地の広さも重視されます。
客室は概ね200室程度確保できないと、採算が合わないため、200室以上できるような広さの土地が求められます。

東京や京都では、ビジネスホテル用地は常に不足しており、激しい争奪戦が展開されます。
新幹線が停車する駅も良く出店が行われます。

ただし、現状はホテルの賃貸ニーズはとても高いのですが、外国人の観光需要が下支えしている形となっているため、若干不安定なニーズとも言えます。

外国人の観光需要は、為替の影響で、大きく上下します。
円高になれば一気に観光需要が減るため、撤退も発生しやすいということも理解しておきましょう。

2-19.駐車場~手軽かつあらゆる場所で試せる活用方法~

こういう人に向いている
  • 大きなリスクを負わず、少なめの初期費用で土地活用を始めたい人。
メリット
  • 初期費用が低額。
  • 他の用途に簡単に転用できるので、短期間だけの土地活用にも向いている。
デメリット
  • アパート経営等に比べると収益性が低い。
  • 固定資産税、都市計画税などの税制優遇がない。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
収益性
(3)
撤退
リスク
(4)
土地の
必要面積
(5)
建築
制限
(6)
管理の
容易性
(7)
流行度
駐車場 ×

収益性は低いですが、土地活用がなかなか決まらない場合には、とりあえず駐車場という手があります。

駐車場は、初期投資もアスファルト舗装程度のため、リスクも非常に低いです。

駐車場には、時間貸し駐車場(コインパーキング)月極駐車場の2種類があります。
立地が良ければ時間貸し駐車場の方が収益性は高くなります。

時間貸し駐車場は、駐車場事業者に声をかけることで賃料提案をもらい開始することができます。
精算機やゲート板等の機材は全て駐車場会社の持込です。
時間貸し駐車場は1台からでも貸し出しが可能です。

ただし、駐車場は非常に収益性が低いため、都内の中心地では駐車場だけでは固定資産税等が賄えないことも良くあります。

駐車場によって固定資産税が賄えないような土地であれば、建物を建てて家賃を稼ぐ土地活用をしっかりと検討する必要があります。

【基礎から解説】駐車場経営大百科 メリット・デメリットから失敗例まで

3.土地活用法を決める思考プロセス

前章で色々な土地活用を紹介しましたが、気に入った土地活用を自分の土地でできるとは限りません。

この章では、土地活用法を決める思考プロセスを説明します。土地活用を決める思考プロセスは「消去法」です。以下の要因から、選択肢を絞っていきます。

土地活用法の選択肢を絞る要因

用途規制によって建てられる建物が絞られ、その中から土地の広さに合った方法を見分け、一番賃貸需要が安定している用途は何かを考え、選択することが、土地活用を決める思考プロセスになります。

3-1.土地の用途規制

土地の用途規制

都市計画法によって、土地の用途規制が定められています。よって、土地活用を検討する前に、その土地にどのような建築制限がかかっているかを知る必要があります。

一定規模の人口がいる市街地においては、どのエリアにどのような建物を建てることができるかというゾーニングが定められています。

このゾーニング規制を「用途地域」と呼んでいます。用途地域は住居系、商業系、工業系の3つに大きく分けられ、全部で13種類あります。

極端な例を挙げると、閑静な住宅街に突然ラブホテルが建設されるようなことはありません。それは、ラブホテルなどは建築できる場所が決まっているためです。

住居系用途地域の例1:第一種低層住居専用地域
低層住居の「専用」と言う名の通り、高い建物が建てられないエリアであって、閑静な戸建住宅街は第一種低層住居専用地域となっていることが多いです。

第一種低層住居専用地域は、良好な住環境を守るため厳しい建築制限が課せられています。

住居系用途地域の例2:第一種住居専用地域
3,000平米以下であれば、店舗やホテル・旅館、事務所等も建築できます。
同じ住居系の用途地域でも第一種住居地域になると、色々な土地活用が選択できるようになります。

このように、用途地域によって、建築できる建物が決まっています。言い換えると、土地活用の選択肢は用途地域によって絞られるということです。
そのため、土地活用を考える上では、自分の土地にどのような建物を建てることができるのか知ることから始めます。

自分の土地の用途地域や、建築できる建物の規制に関して正確に知るには、専門知識が必要となります。
専門家に建てられる建物を提案してもらい、用途規制を確認することが第一歩となります。

用途地域の種類や用途地域の調べ方など、もっと詳しく知りたい方へは、こちらの記事がおすすめ。
【徹底解説】23種類の地目・用途地域の調べ方と、対応する活用法

3-2.最後の決め手となる要因

土地活用の選択肢

持っている土地の用途規制を確認し、活用法の選択肢を絞ったら、「土地の広さ」や「行政指導」「どの用途の賃貸需要が一番あるか」を確認し、さらに候補を絞り込んでいきます。

3-2-1.土地の広さや行政指導

例えば、第一種低層住居専用地域の土地活用を考えてみます。建築可能な建物は、アパートや戸建賃貸、賃貸併用住宅、保育園、老人ホーム、デイサービスとなります。

次に、実際にこれらの建物を建てられるかどうかについては、土地の広さが関係します。

50坪程度の敷地の場合、老人ホームのような大きな建物は選択肢から除外されますが、ワンルームタイプの狭小アパートなら建築可能であるため、アパートは選択肢に残ります。

また、土地の広さ以外にも、行政指導といった、選択肢を絞る要因があります。
保育園は行政がそのエリアにはすでに十分保育園があると判断しているエリアであれば、認可保育園を建てることができません。

3-2-2.賃貸需要

土地活用と賃貸需要

例えば、残った選択肢がアパートや戸建賃貸だとします。
次に考えるべきは賃貸需要です。

駅から徒歩15分以上離れた立地であれば、単身者向けの狭小アパートを建てることは賃貸需要が弱く、リスクが高くなってしまいます。

一方で、近くに小学校等がある場合、ファミリー層の賃貸需要がある可能性があります。
狭小アパートだと貸しにくくても、戸建賃貸だと貸しやすいということであれば、最終的には戸建賃貸を選択していきます。

賃貸事業は何十年も続く事業であるため、すぐに賃貸需要が枯れてしまうようであればリスクが高くなります。

土地活用の最大のリスクは空室リスクです。
空室が増えると、賃料も下がり、リフォーム等の修繕費用や入居者募集費用等の費用も増えていきます。
空室は、建物を建てた後の賃貸事業を悪化させる最大の原因となります。

最後の決め手は賃貸需要ですので、賃貸需要をしっかりと把握した上で、土地活用を決めるようにしましょう。

4.「流行りの土地活用」も安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイント

現時点で流行っている土地活用の中でも、将来的に発展していくものと、一時的なブームで終わってしまうものとがあります。
重大な判断ミスを避けるためには、オーナー自身で情報を集めてプランを練っていく上で、土地活用の専門家からも知見を集めることをおすすめします。

将来的に建物を建てることも視野に入れて、土地活用会社からさまざまなアドバイスを提供してもらうとよいでしょう。

以下、「安心して相談できる土地活用会社」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

4-1.土地活用会社の提示する「経営プラン」

多くのオーナーは物件を建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
(各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです)

HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」では、収益性までしっかり考えて提案をしてくれる土地活用に強い会社を選んで複数ご紹介できます。複数の土地活用会社の経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

4-2.得意とする土地活用のジャンル

土地活用会社にはそれぞれ得意な土地活用のジャンルがあります。

会社によっては、「トランクルームの運営ならお任せください!」といったように、特定のジャンルの土地活用に特化した会社もあります。

初めて土地活用にチャレンジするのであれば、さまざまな選択肢の中から最も適した活用方法を選んでもらうためにも、特定のジャンルに特化した会社ではなく、いくつかのジャンルを取り扱っている会社に相談するのがベストかもしれません。

4-3.評判・口コミ

土地活用会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

4-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になる土地活用会社があれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

まずは「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を活用し、土地活用のノウハウが豊富な会社を選びましょう。そして、疑問点や気になる点について個別に質問してみることをおすすめします。

今回お話しした19種類の土地活用方法以外にも、土地活用関連の情報について土地活用に関する記事一覧にまとめています。
土地活用の疑問を解決し、不安のない土地活用への一歩を踏み出すための第一歩としてお役立てください。

【プロが厳選】空き地の活用方法おすすめ10選!メリット・デメリットを解説
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