【2024年版】人気の土地活用ランキングTOP10

アパート一軒分の建築費用が発生しますので、初期費用が大きめですが、この建築費も賃料の中に組み込まれますので、実際には、入居者にローン返済をしてもらいながら、ご所有の土地をアパート経営へと資産拡大することができます。
また、この初期費用の大きさを活用して、相続税の対策にする方もいらっしゃいます。

長期に安定した収入が見込めるため、私設年金などの収入サポートにもなり、アパート経営をした状態でも相続をしていけますので、土地を次の世代に継承できます。

初期費用が比較的大きめのため、用意する自己資金も大きめになります。

経営後に、最も注意すべきは「空室」。
アパート建築をするために組むローンは、入居者からの賃料があることを前提に返済計画ができていますので、空室が続くと、返済計画の修正が必要なうえ、空室が解消するまで、ローンを自腹で払うことになります。

このような事態を回避するためには、土地のエリアニーズを調査し、入居者が付きやすい間取りのアパートを作る必要があります。
また、アパート経営そのものが周辺ニーズにかみ合わない場合は、他の土地活用も検討しておく必要があります。

エリアニーズに沿っていれば、長期安定収入が見込めます。マンションは構造上、建物としての寿命が長いため、適切な手入れをしていけば、かなりの長期間、家族で継承していくことができます。

初期費用は建物の規模と設備にもよりますが、木造よりも坪単価が高くなりますので、アパートや戸建て経営よりも初期費用は高くなります。
しかし、この初期費用の高さを活用して、相続税の対策にしている方も大勢いらっしゃいます。

マンション建築には大きな金額が必要ですが、費用のほとんどは、事業用ローンの借り入れで行います。莫大な資金を借り入れることにはなりますが、返済計画は入居者からの賃料を充当することが前提ですので、ローンは入居者が支払ってくれる上に、資産の拡大ができます。

同じ住居の賃貸経営であるアパートや戸建てと比較すると、マンションの初期費用はかなり高額になりますので、準備する自己資金も大きくなります。

一般的にアパートよりもマンションの方が家賃設定を高めにできますが、マンション経営＞アパート経営というわけではなく、ご所有のエリアがマンション向きであれば、マンションを建てる方が適しているという意味です。

そのため、周辺エリアニーズを読み違えてしまうと、空室が発生しやすくなります。
また、賃貸でマンションを探す方は、利便性や設備などを重視する傾向があるため、周辺ライバル物件との明確な差別化をしないと、空室リスクが高くなります。

これらの対策は、不動産会社に相談しながら、経営プランや戦略を考えていく必要があるため、マンション経営をご検討の場合は、複数の建築プランを入手し、さまざまな観点から比較をしておく必要があります。

賃貸併用住宅は、マイホームに賃貸部分が付いているという位置づけですので、マイホーム部分が全体の50％あれば、住宅ローンを適用できます。賃貸部分には、普通の事業用ローンを適用し、併せた金額が返済金額になります。

賃貸併用住宅のローン返済計画は、賃貸部分の家賃を充当する前提で組まれますので、マイホームのローンを入居者が支払ってくれることになります。
また、ローン完済すれば、住宅部分も賃貸に出す・賃貸部分を使って二世帯・三世帯住宅にするなど、ライフステージに合わせて使い方を変化させることもでき、次世代への資産継承がしやすくなります。

相続税対策としては、人に貸している部分がある住宅のため「貸家建付地」としての評価になり減額対象となります。
さらに、マイホームには、小規模宅地の特例も適用できます。

賃貸併用住宅のデメリットは、マイホームの建築資金が、普通の戸建てよりも高くなってしまうところです。

また、アパート経営やマンション経営と比較すると、賃貸部分の数が少ないため、投下資金に対する利回りが悪くなります。
例えば、賃貸部分が1部屋しかない場合は、空室が出ると、収入がゼロになります。預貯金を資産運用として賃貸併用住宅に回す予定の場合は、特に注意が必要です。

これらのデメリットは、賃貸部分のエリアニーズがあるかどうかの事前調査をして、入居率を上げることで回避できます。賃貸部分の収益がそのまま返済費用になりますので、空室を避けることが、賃貸併用住宅での土地活用を成功させる最初のハードルとなります。

また、土地活用として賃貸併用住宅を採用する場合は、必ず家族の意見も取り入れ、賛同してもらってから動くようにします。マイホームには、家族それぞれ期待しているイメージがありますので、よく話し合ってから決めないと、資金が多くかかるのに、満足度の低いマイホームとなってしまいます。

戸建て賃貸は、ファミリー層向けの賃貸を想定しているケースが多いため、エリア環境が良ければ、子供が大きくなるまで・次の転勤までなどの、まとまった期間の賃貸をしてもらえる可能性が高く、長期安定収入につながります。

庭や駐車場のスペースがある場合は、ファミリー向けのマンションよりも少し高めの賃料設定も可能です。貸し出すのが1軒だけであれば、管理会社に管理を委託する必要もないため、管理費が発生しない可能性もあります。

新築を建てる場合は、初期費用として建築費と諸費用がかかりますが、建築のためのローンは、賃料から返済していくため、実際には入居者にローン返済をしてもらいながら、ご所有の土地に戸建てを建てることができます。
また、初期費用の大きさを活用して、相続税対策にも使えます。

建っている家を賃貸する場合は、必要なリフォームをしてから貸す以外にも、入居者に「躯体以外のリフォーム」を自由にさせてあげる契約方法にすると、初期費用がほとんど不要になります。この場合は、賃料は即、すべて収入となります。

基本的に、一軒の家には一家族しか住みませんので、賃貸が終わったら、ご自身やご家族の誰かが住むこともできるなど、フレキシブルな選択肢があります。

戸建て賃貸は、初期費用が大きいため、用意する自己資金も大きめになります。戸建て賃貸は、ファミリー向け物件であるため、周辺にファミリー層が集まるエリアではない場合、空室リスクが高くなります。

ご所有の土地の周辺がファミリー向けではない場合は、店舗や事務所など、マイホーム以外のスタイルで賃貸に出すという方法で対策が取れます。戸建ては店舗用に作られた物件ではないため、ビジネス利用にすると、早く建物が傷みます。

契約の際には必ず「原状回復」を盛り込み、修繕が発生する場合は、入居者負担で原状回復ができるようにしておきます。
これらの対策は、ご自身で考えるよりも、不動産会社の担当者に適切な対処法を設定してもらう方が良いので、信頼のおける不動産会社とのめぐり逢いも、成功要因の一つになります。

駐車スペースの需要さえあれば、どこでも、1台からでもスタートができます。ご所有の土地すべてを使う方法から、すでに土地活用で経営しているアパートやご自宅の空きスペースを使って、バイク1台分のパーキングから作ることもできます。

ニーズは「車両を置く場所」ですので、屋根がない、舗装されていない土地でも、需要があれば契約は決まります。管理の必要がほとんどなく、賃料も負担にならない金額のため、退去（解約）がほとんどありません。

収益は低めですが、初期費用の低さを考えれば、スタート当初から賃料をそのまま収益にできます。

相続税に関しては、アパート・マンション経営と比較すると効果は低めですが、それでも、現金のままで相続をするよりは節税効果は高くなります。
また、上物が何もないため、相続の際に分割しやすくなります。

周辺にライバル駐車場ができると、価格競争が起きて、賃料が下がる可能性があります。
また、駅前などの好立地に大手のパーキングや、自治体が運営する駐車場ができると、解約につながりやすくなります。

対策としては、エリアニーズとのバランスを取りながら、価格調整をしていくことになります。
また、都心部や駅近くなどのパーキングニーズがある場所では、はじめからパーキング専門事業者に委託をする24時間営業にしたほうが、土地に対する稼働率が上がります。
住宅街などの場合は、月極タイプの駐車場にすることで、ある程度の期間、収益が確保されます。

駐車場経営は、スタート時の敷居は低いものの、収益性には限界がありますので、どうしても駐車場経営をしたい！という方以外は、本格的な土地活用をスタートするまでの、暫定利用としての選択をおすすめします。

老人ホームのような福祉事業経営は、今後ますます必要とされるサービスですので、需要が高く、長期安定した収益が見込めます。相続の面でも、収益物件として、節税効果が期待できます。
また、運営中でも、事業継承も資産継承もできます。

基本的に、10年単位の長期契約になりますので、事業者の経営が安定していれば、賃料収入が長期にわたって保証されます。老人ホームは、国や自治体に必要なサービスを提供しますので、公共性と福祉性が高く、地域貢献という意味でも、やりがいのある土地活用です。

また、アパートやマンションとしては適していなかった土地条件であっても、福祉施設であれば、問題なく運営できる傾向があります。

老人ホーム経営による土地活用の成否は、福祉事業者選びで決まると言っても過言ではありません。福祉事業ではありますが、元のビジネススタイルは、サービスの付いた賃貸経営です。そのため、入居者にとって必要な設備とサービスがあり、さらに値段に対して相応のことがされている必要があります。

これらは、実績のある事業者に貸すことで、多くのトラブルを回避できます。

その他のデメリットとして、老人ホームなどのような福祉施設は、途中から用途の変更がしにくい建物であるため、事業主が途中解約を希望した場合は、すぐに次の運営事業者や運営方法が見つからないケースが多く、土地オーナーは収入が途絶えることになります。

対策としては、事業者との契約時に、途中解約にペナルティを設定しておくことで、ある程度のリスクを回避することができます。
また、事業者選びは慎重にし、収益や利益分配方法だけではなく、経営方針や実績なども含めて、長期安定経営ができる実力のある福祉事業者選びが大切になります。

人が住むための建物ではないため、アパートやマンション建築と比較すれば、建物・室内とも簡易なもので済み、初期費用が抑えられます。
また、人が住んでいないため、トランクルームの借り主には居住権がありませんので、他の土地活用に転用したい場合でも、すぐに解約してもらえます。

セキュリティ面での管理は必要ですが、建物内で火も水も使わないため、管理はほぼ不要です。万が一、盗難や火事があっても、損害保険で補填ができます。活用予定地の立地条件にしばられず、周辺エリアに収納スペースのニーズさえあれば、ビジネスが成立します。

一番シンプルな、土地だけを貸して専門事業者に経営をしてもらう場合は、初期投資はゼロ円で土地活用がスタートできます。事業者との契約ですので10年単位の定期借地契約になり、土地代の長期安定収入が見込まれます。

その他の契約方法でも、初期費用が低めなうえに、1契約あたりの賃料も低いため、退去による空室リスクからのダメージも小さいと言えます。

一番のデメリットは、居住用物件ではないため、相続税の節税効果が薄いことです。
また、トランクルームというビジネス形態が、日本には浸透していないため、開業から契約者が増えるまでに、かなり時間がかかり、赤字の時期が長く続く可能性があります。

対策としては、相続税対策のための土地活用をする予定であれば、アパートやマンション経営などの、居住用物件を賃貸する活用方法を選んでください。

トランクルーム経営は、実績のあるトランクルームに詳しい不動産会社か、専門事業者に相談をして、ご所有の土地の立地条件などが、トランクルーム経営に適しているかを調査・確認してもらってから検討するようにします。

初期費用や手間がほとんど不要な、スタート時のハードルが低い土地活用方法です。土地条件とエリア条件が良ければ、適正のある事業者から、さまざまな申し込みがあります。

ビジネス目的での長期利用が前提ですので、相場よりも割高な賃料でも契約がまとまり、長期安定収入が約束されます。ビジネスがうまくいっていれば、更新の申し出がありますので、親子代々、土地を継承しながら利益を取得し続けることができます。

相続税の節税効果は、アパートやマンションのような住居ではないため、直接的な効果は少なめです。
ただし、課税対象額の減額割合は、契約の残り期間が短くなるほど小さくなり、相続税評価額が更地に近くなりますので、なるべく長期の契約をすることで、節税効果を上げることができます。

最も注意が必要なのは、契約方法です。定期借地という、期限のあるタイプの契約方法にしておかないと、将来、土地をご自分やご家族の希望する用途に使用したくなっても、利用することができなくなる可能性があります。

事業主からすると、何億も投資した施設ですので、ビジネスが軌道に乗っていれば撤退はしたくありません。期限のある借地契約にしなかった場合、最悪のケースでは、何代にもわたって企業に貸し続けることになりますので、土地の継承はできるものの、土地活用としてはデメリットの方が多くなる可能性もあります。

また、万が一、借主が経営破綻をした場合は、残された残存物の撤去を、オーナー負担でしなければならないケースもあります。

これらのデメリットは、契約内容を吟味しておくことで回避できます。

契約方法は必ず「定期借地」とし、更新は自動更新ではなく、その時代の価値に見合った契約内容に、オーナー側から更新できる権利などを、最初の契約時に盛り込んでおく必要があります。借主の経営破綻に関したケースも、契約書に対処法を加筆しておくことで対策ができます。

どのような契約をするにしても、企業側は有能な弁護士の作成した条件を持ってきますので、必ず、税理士・弁護士・不動産会社の担当者の3者に相談をし、契約内容に抜けや漏れがないように、チェックする必要があります。

また、そもそも、事業主がそこに建物を建ててまで、長い期間の定期借地が成立するような場所は、土地条件が良いケースが多いので、持ち主が自分でアパートやマンション、ビルなどを建てて賃貸経営をしても、問題なく運営できる可能性があります。

定期借地をする場合は、先に、ご自分たちで土地活用をする方法がないかを模索した上で、判断してください。

自営でも土地貸しでも、太陽光パネルを置くだけでよい手軽さがメリットです。自営の場合でも、設営は専門業者に作業をしてもらいますので、実質的には、土地オーナーは何もしないで土地活用がスタートできます。

パネルが生み出す電気を売電することで収入が得られ、売電計算などは中間業者が請け負いますので、パネルを設置したらほったらかしでもよい管理の手間のなさがメリットです。

日当たりの良い土地であることが絶対条件になります。パネル数が多ければ売電量も増えますが、その分、初期費用が大きくなります。初期費用の一部は、自治体からの補助金が適用できます。

自宅の屋根にパネルを置くのではなく、土地活用としてスタートする場合は、事業者として売電をしますので、最低でも30坪以上の日照時間が長い土地である必要があります。
ただし、そのような条件を持つ土地は、他の土地活用方法にとっても好条件ですので、その他の土地活用方法が使えない場合に限って、はじめて太陽光発電を検討するという優先順位にしてください。

太陽光パネルの寿命は10年前後ですので、10年以内に黒字化できない場合は、土地活用としては適していないことになります。
また、太陽光パネルは、企業によって取り扱うパネルの性能や寿命も違い、メンテナンス方式もバラバラなため、資料が手元にあっても、よくわからない傾向があります。

専門事業者以外にも、大手ハウスメーカーでも、戸建て・マンション・ビルなどに取り付ける規模の大きな太陽光パネルの取り扱いがあり、プランや説明もわかりやすく作られています。複数の不動産会社を通じて、太陽光発電の経営プランを比較し、不明点を担当者に質問しながら、理解を深めていくことをおすすめします。

アパートやマンションなどの住居としては適していない、交通量の多い土地や、広すぎる土地であっても、土地活用ができます。エリア全体の移動手段が車であることが多いため、駅から遠いことがデメリットになりません。

契約相手は事業者ですので、10年単位の契約となり、長期安定収入が約束されます。建物や敷地管理も専門業者に委託するか、テナントが自主管理するため、土地オーナーに管理の手間がないビジネスモデルです。

土地だけ貸して、事業者が上物を建てた場合は、撤退時に更地に戻してもらえます。収益物件として相続税の節税効果があり、建物を土地オーナーが用意した場合は、莫大なローンで相続税額を大きく減らす効果もあります。

事業者へ貸した状態のままで相続も事業継承もできますので、土地活用をした状態のまま、資産を次世代に遺すことができます。

契約していた事業主に撤退されると、収入が途絶えます。土地には、今までいたテナントに合わせた建物があるため、撤去をしてもらえない場合は、次のテナント探しが難しくなります。

また、賃貸をしているエリア全体に人気がなくなった場合は、テナント経営が厳しくなり、賃料の減額要請か、撤退となります。
対策としては、契約書に途中解約に対するペナルティを盛り込んでおくことで、途中解釈のリスクを回避できます。

1. 土地に合った活用方法を選ぶこと
2. 収益性も大切にすること
3. 複数の土地活用プランを比較すること