【保存版】アパート経営に必要な知識が全てわかる！虎の巻

土地活用の中でも特に人気のアパート経営。
でも、「リスクが大きそうで怖いな」という声も耳にします。

確かに、アパート経営にはリスクがあります。
それでも多くの方がアパート経営を行っているのは、リスクを上回る豊富なメリットがあるためです。

世の中には、安定収益を生むアパートを手に入れて悠々自適の生活を送っている方もいれば、残念ながらアパートの空室や家賃下落で悩んでいる方もいます。
どうしたら、前者のような成功者になれるのでしょうか。
大切なのは、あらかじめリスクの内容を知り、その対処法を知った上でスタートすることです。

そこでこの記事では、アパート経営に必要な知識を1から10までもれなく紹介します。
知識はあなたの武器になります。
この記事の情報は必ずお役に立ちますので、ぜひ最後までお読みいただき、アパートオーナーとしての成功をつかみ取ってください。

1.アパート経営は本当に儲かるの？メリット・デメリットを総ざらい

アパート経営にはメリットとデメリットの両面があります。
リスクの回避方法とあわせて解説していきます。

1-1.魅力たっぷり！アパート経営のメリットとは

一棟のアパート経営にはどんなメリットがあるのか見ていきます。
アパート経営の魅力は、その家賃収入だけではありません。
他の資産運用方法との違いにも注目です！
メリットは主に6つありますので、ひとつずつ見ていきましょう。

（１）手間をかけずに安定収入が得られる

アパート経営の最大のメリットは、安定した収入が得られること。
アパート経営では、定期預金よりもずっと高い収益性が期待できます。
でも、株式投資のように運用の手間がかかりません。

しかも家賃というのは、株価のように景気に左右されて変動することが少なく、大変安定した水準を保っています。
次のグラフは、日経平均株価（黄色）と家賃水準を比較したものです。

※総務省統計局（https://www.e-stat.go.jp/）　「小売物価統計調査（動向編）」より作成

もちろんアパートは、築年数が経てば新築時よりも家賃水準は下落しますが、株価のように景気動向によって半減したりすることは考えにくいです。
しっかりと競争力を保てるようなアパートを建てれば、長期にわたって手間を掛けずに安定収入が得られるのがアパート経営の特徴です。

（２）相続税対策ができる

次に注目されることが多いのが、アパート経営によって相続税対策ができるという点です。
相続税は、たくさん財産を持っている人だけに課税され、財産が多ければ多いほど税率が高くなります（10％～55％）。
アパートを建てると、土地や建物の「相続税評価額」を時価よりも大幅に下げることができるため、相続税を節税できる可能性があります。

（３）生命保険機能がある

アパートローンを利用する際に「団体信用生命保険（団信）」に加入すれば、オーナーに万が一のことがあった場合、保険金が下りて借入が返済されます。
借入のないアパートを家族に残すことができるため、生命保険の代わりになるという点もアパート経営の魅力の一つです。

（４）安定した資産価値がある

土地や建物は、価値が大きく変動しにくい資産というメリットもあります。
株式投資や投資信託などの資産運用では、元本価値が急落することもありますが、平成バブルの時代とは違って、土地・建物の値段は非常に安定しています。

（５）更地にしておくより固定資産税等が減る

使っていない土地や駐車場などにアパートを建てると、固定資産税等が大幅に下がります。
住宅の敷地には税制優遇があるため、固定資産税の課税標準額は6分の1、都市計画税の課税標準額は3分の1になるからです。
更地にアパートを建てると、収入が増えるだけでなく固定資産税等が下がるため、トータルで高い収益性が期待できます。

（６）空室リスクを分散できる

アパート1棟の経営では複数の貸室があるため、特殊な事情がない限り、同時に全てが空室になることは考えにくいです。
一方、投資用のマンション1戸を購入する場合には、その部屋が空室になると収入が完全にゼロになってしまうのに、固定費だけが発生してしまいます。
アパート1棟への投資は空室リスクを分散することができるので、安定した資産運用が可能です。

1-2.アパート経営のリスクとは？対処法を要チェック

次にアパート経営の4つのリスクを紹介します。
リスクを避けるための対処方法も解説しますので、ぜひ参考にしてください。

（１）空室リスク

アパート経営の最大のリスクは、空室が発生することによる減収リスクです。
空室リスクは、「立地」「建物の設計・設備」「管理状態」のいずれかに問題があるとリスクが大きくなります。

【対処法】
まずは本当にアパート経営に向いている土地なのかどうか見極めることは必須です。
市場分析によって入居者のターゲットを見極めて、需要に合った間取りや設備を導入し、長期的に競争力を維持できるようなアパートを建てることで空室リスクは減らせます。
その上で、良質な管理会社の選定も重要です。
清掃や修繕の行き届いた状態を維持すれば入居者の定着率が上がります。
また、退去者が出るときは迅速に募集活動を行うことで、空室期間を最短にとどめることができます。

（２）入居者トラブルのリスク

次に挙げるのは入居者トラブルのリスクです。
家賃の滞納が発生すると収益性を下げますし、騒音問題などのマナー違反によって他の優良な入居者が退去してしまうかもしれません。

【対処法】
豊富な実績を持つ優良な管理会社に管理を委託することで、入居者トラブルのリスクは減らすことができます。
なぜかというと、まずは入居審査の段階で入居希望者の人物を見極め、トラブルの起きる確率を下げます。
それに加えて、トラブルが発生したときに、すばやく適切な対応を取れば、大きな問題にならないことが多いです。
トラブルの対処にはノウハウが必要なので、管理の専門会社の力を借りるのがリスク回避に有効です。

（３）災害リスク

アパートが火災に遭ったり、地震などの自然災害で損害を受けるリスクはあらかじめ念頭に置いておく必要があります。

【対処法】
水害・土砂災害などのリスクが低い場所にアパートを建てることと、地震に強い建物を建てることが大切です。
その上で、火災保険や地震保険などで損失を回避すれば、災害リスクはかなり軽減できます。
火災などによる建物の物的な損害だけでなく、再建するまでの間の家賃収入も補償してくれるような手厚い保険商品もあります。

（４）老朽化リスク

「新しいだけが取り柄」というような競争力のないアパートは、築年数の経過に伴って家賃水準が大きく下落したり、空室も埋まらなくなってしまいます。
そして、老朽化によって必要な修繕費が増えるのもマイナス要因です。

【対処法】
最も大切なのは、築年数が経っても競争力の落ちにくい建物を建てることです。
世の中には、築年数が古くても家賃は一定水準で下げ止まっており、稼働率も良好なアパートはたくさんあります。
そして、常に早めにメンテナンスを行って物件価値を保つことも有効です。
毎年の収益の一部を積み立てながら計画的にメンテナンスを行えば、老朽化リスクは想定内に収められるでしょう。

2.アパート経営の初期投資

アパート経営を始めようとするとき、「初期投資がどれくらいかかるのか」というのは非常に気になる部分だと思います。
ここからは建築費やアパートローンについて見ていきます。

2-1.建築費の相場

アパートの建築費（本体工事費）は、延べ床面積×坪単価で計算できます。
建築費の相場は次のとおり、構造や設計内容によって幅があります。

（多数の建築会社に対する当社アンケートによるデータ。「本体工事費」以外の工事費用を含んでいる可能性あり。）

アパートの建築費は高すぎないことも大切ですが、コストを抑えすぎて安っぽいつくりになってしまい入居者が集まらなければ本末転倒です。「メリハリをつけて投資することが大切」と心得てください。
最適な建築プランを見極める方法については、四章で解説します。

なお、鉄筋コンクリート造の建築費相場についても載せておきましたが、鉄筋コンクリート造や鉄骨3階建てなどの共同住宅は「マンション」と呼ばれるのが一般的です。
マンションはアパートよりも建築費は高めになりますが、家賃も高めに設定できるため、立地によってはマンションが向いていることもあります。

2-2.建築費以外の費用

上記の「延床面積×坪単価」で計算したのは、いわゆる「建築費（本体工事費）」です。
アパートを建てるときには、建築費（本体工事費）以外に、「別途工事費」や「諸費用」もかかります。

「別途工事費」というのは、駐車場などの外構工事費、給排水の工事費、照明・エアコン工事費などです。目安としては、建築費の20％くらいかかると思っておいてください。

「諸費用」は、登記費用や税金（印紙税、不動産取得税など）、アパートローンの手数料などです。
諸費用の目安は、一棟につき100～200万円前後です。

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建築費だけでなく、収支計画や節税効果など、賃貸経営にまつわる様々な項目についても提案が受けられるので、複数社の提案をじっくり比べることであなたに最適な建築プランがどれなのか見えてきます。
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2-3.アパートローンのしくみ

アパートを建てるときには、アパートローンを利用する方がほとんどです。
アパートローンと自己資金の適正な割合はケースバイケースですが、相続税対策の場合は、自己資金をなるべく使わないほうがよい場合もあります。

アパートローンの返済の原資は家賃収入です。
そのため、アパートローンの審査では、計画しているアパートの収益性が重視されます。
審査のときにはアパートの収支計画書も提出することになるため、建築会社と相談しながらしっかりと事業計画を練り上げることが大切です。

また、住宅ローンのように、借り入れる方の年収や資産状況なども考慮されますが、アパート経営の実績や土地の担保価値も評価されます。

なお、金融機関の姿勢は、一昔前のように「アパートを建てるならどんどん貸しますよ」という状況ではありません。
2018年以降、金融機関のアパートローンに対する融資姿勢は引き締め傾向が続いています。
そのため、収益性の高いアパート経営計画を選び、少しでも借入条件の良い金融機関を探すことが大切です。

3.アパート経営の収支のしくみ

アパート経営を始めるなら、収支の仕組みをある程度理解しておいたほうが安心です。
アパート経営で聞く機会の多い「利回り」の考え方や、収入・経費の構造について見ていきます。

3-1.利回りとキャッシュフローとは

アパート経営の「利回り」とは、投資した額に対してどれだけのリターンが得られるのかを示します。
利回りは、収益性をわかりやすく表示してくれます。
「利回り」の数字が大きい（高い）ほど、収益性が高いということがわかります。

ただし、「すでに所有している土地にアパートを建てる場合」と「土地・建物を合わせて購入する場合」では利回りの考え方が変わります。

以下の説明ではまず、所有している土地にアパートを建てる場合を例にして説明していきます。

●表面利回りと実質利回り

利回りには表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回りは、経費を考慮しないシンプルな計算をします。
例えば、1部屋の家賃が約52,000円×8戸のアパートなら、年額家賃は約500万円です。
建築費が5,000万円なら、表面利回り＝500万円÷5,000万円＝10％となります。

実質利回りは、経費も考慮して収益性を計算します。
例えば、年額家賃が500万円、年間の経費が100万円、建築費が5,000万円なら、実質利回り＝（500万円－100万円）÷5,000万円＝8％となります。

アパート経営で実際にどれだけ儲かるのか知るためには、表面利回りではなく、実質利回りを把握する必要があります。

●見た目の利回りが高い中古アパートには注意

次に、土地と建物をまとめて購入する場合の利回りについて見ていきます。
この場合、投資額は「土地価格＋建物価格」になります。
そのため、有利な立地ほど、家賃収入も多いけれど土地価格も高いため、利回りは低くなります。
逆に、「ちょっとイマイチな立地」とか「建物が古くて安い」というケースでは、安く買えるので利回りは高くなります。

中古アパートの売り出し情報には、表面利回りが目立つように表記されているのが一般的ですが、「利回りが高いからオトク！」とは限りません。
中古アパートの利回りは、あくまでも同程度の立地、築年数の物件と比較するときの材料と考えてください。

●キャッシュフローとは

キャッシュフローとは現金の収支のことで、最終的に現金がどれだけ手元に残るかという意味です。
キャッシュフローは、アパート経営の利益から、税金や借入金の返済額を差し引いたものとなります。
アパート経営のキャッシュフローは、税務上の収支と一致しないのが普通です。
次にアパート経営の収支について見ていきます。

3-2.収入と経費

アパート経営を始める前に、収入と経費の内容について、おおまかに押さえておいてください。

●どんな収入がある？

アパート経営の収入は、家賃、管理費収入、礼金、更新料、駐車場使用料などです。
場合によっては、インターネット使用料、自動販売機の販売手数料収入なども発生します。
なお、「敷金」については基本的に入居者に返還する義務があるため収入に計上しません。

●どんな経費がかかる？

アパート経営の経費には、管理委託費、修繕費、固定資産税・都市計画税、火災保険料、アパートローンの利息、減価償却費などがあります。
それ以外でも、アパート経営に必要な費用なら、交通費、消耗品費や交際費なども経費になります。

●減価償却費とは

アパート経営の税務では、「減価償却費」も経費に計上できることがポイントです。
減価償却費は、アパートの建物部分の価値が毎年少しずつ減っていくものとみなして、建築費を毎年少しずつ経費に計上できる制度です。
「減価償却費」は、その年度に実際に現金を支出するわけではないのに経費にできるため、課税対象になる利益を抑えることができ、節税に役立ちます。

3-3.アパート経営の税金と確定申告

アパート経営で毎年発生する税金は、次の通りです。

●確定申告の結果しだいで決まる「所得税・住民税」

アパートの一年間の収支について、翌年の3月15日までに確定申告を行います。
先ほど見てきた「収入－経費」で算出した正味の利益が課税対象となり、所得税・住民税が課税されます。
なお、所得税・住民税はオーナーの給与所得なども合わせた全体の所得で税率が決まります。
そのため、収入がアパート経営のみの人と、アパート経営の他に給与所得がある人では、アパートから得られる利益が同じであっても所得税等が異なる可能性があります。

●毎年、納付書が送られてくる「固定資産税・都市計画税」

固定資産税・都市計画税は、土地や建物の価値に応じて課税されます。
毎年、市区町村から納付書が送付されてくるので、手続きの手間はかかりません。

なお、アパート経営の規模が大きくなると、個人事業税や消費税もかかってきますが、アパートを初めて建てるときには対象にならないケースがほとんどです。

4.失敗しないアパート経営の始め方

最後に、アパート経営で失敗しないために大切なことについてお話していきます。
次の3点をぜひ記憶にとどめておいてください。

• 複数の建築会社のアパート経営プランを比較してから決める
• 優良な管理会社を選ぶ
• 長期的な視野を持つ

それぞれ解説していきます。

4-1.複数の建築会社のアパート経営プランを比較してから決める

どんなにアパートに向いた立地でも、初期費用と収益のバランスが取れていて立地のニーズにあわせたアパートを建てなければ、アパート経営では成功できません。
コストも見据えながら、長期的に入居者を集められる総合的な「経営プラン」を見つけ、最適なアパートを建てることが必要です。

経営プラン選びで失敗しないためには、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を利用して、複数の建築会社のアパート経営プランを比較してから決めることをおすすめします。

「HOME4U 土地活用」には、豊富な実績を持つ大手企業などが揃っており、初期費用から収支計画、将来のメンテナンスや、立地に最適なアパートの企画など、アパート経営に必要な項目をまとめて「経営プラン」として提示してもらえます。

しかも最大で7社から提案が受けられるので、どの建築会社のプランが自分の予算や理想に一番合っているのかをしっかりと比較することができます。

また、経営プランをしっかり比較してみると、違うのは建築コストだけではないことがハッキリと見えてくるはずです。

• どんな入居者層をターゲットにすればよいのか？
• 家賃の見通しと将来の修繕コストはどれくらいか？
• 設備、デザイン性、建物の断熱性・耐震性・遮音性は十分か？
• 竣工後のサポート体制は手厚いか？

これらの点をじっくり比較検討した上で、納得できる経営プランを選べば、安心してアパート経営がスタートできます。

あとで後悔しないよう、必ず複数社のプラン提案を比較して、先に進むようにしてください。

4-2.優良な管理会社を選ぶ

どんなに素敵なアパートを建てても、管理状態が悪かったら台無しです。
良好な管理状態を維持し、トラブルには迅速・的確に対応することで、安定したアパート経営が可能になります。
また、定期的な点検によって建物の傷んでいる部分を早めに見つけてメンテナンスすることも大切です。

アパートがオーナーの自宅から近く、時間にも余裕があるならオーナー自らが自主管理するのも可能です。
ただし、自主管理は意外と時間をとられますし、管理についてある程度勉強する必要もあります。
アパートの管理にかなり興味があるという場合でなければ、豊富なノウハウを持った優良な管理会社を見つけて委託することをおすすめします。
アパートを得意とする建築会社の多くは、系列の管理会社などを紹介してくれるので、基本的にはワンストップでアパート経営をスタートするのがスムーズです。
その際には、稼働率などの実績を確認したり、同じ企業の建てたアパートも見てみると安心です。

なお、他の管理会社も比較してから決めたい方や、すでにアパート経営を始めていて管理会社を変更したい方は、「賃貸経営 HOME4U」を利用すると優良な管理会社を手間なく探すことができます。

4-3.長期的な視野を持つ

アパート経営は、長期的な視野を持っておくことが大切です。
スタートする時点で、長期の事業収支の見込みを提示してもらえるのが一般的なので、これらをしっかり確認しておいてください。
「長い目で見て、安定的な家賃収入を得るためにはどうしたらよいか」というのが判断指標になります。
場合によっては、最初にメリハリをつけて初期投資したほうが、高い家賃水準を維持できる可能性が高くなります。
コストを抑えすぎると、すぐに老朽化が目立ってしまったり、メンテナンス費用が割高になってしまうケースもあります。
アパート経営がスタートしたら、収入の一部を積立し、計画的にメンテナンスを行って長期安定経営を目指してください。

アパート経営をスタートする時点で、ずっと所有し続けるのか売却するのか、といった出口戦略もイメージしておくとカンペキです。
目的意識があると、自己資金とローンの最適な割合が決めやすくなり、家賃収入の使い道などに迷いが生じません。

例えば、あなたの考えはどれに近いでしょうか？

アパート経営は、あなたの資産を増やし、人生の選択肢を増やしてくれます。
信頼できるパートナーを見つけて、アパート経営を軸にした未来を考えてみてください。

まとめ

それではおさらいです。
アパートの建築費の相場は、木造で坪あたり77～97万円程度です。
この他に、「別途工事費」や「諸費用」も予算に織り込む必要があります。

アパート経営を始める際には、「利回り」の考え方や、収入・経費についても知っておくとスムーズです。
アパート経営の収支については、毎年確定申告を行い、収入から経費を差し引いた「利益」に対して税金（所得税・住民税）が課税されます。

リスクもあるけれど、豊富なメリットのあるアパート経営。
リスク回避のためには、次の3点を押さえておいてください。

• 複数の建築会社のアパート経営プランを比較してから決める
• 優良な管理会社を選ぶ
• 長期的な視野を持つ

上手にリスクヘッジしながら、安定収益を生むアパートを手に入れてくださいね。

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