【徹底解説】アパート相続時の流れと税金の計算方法

アパートを相続するような資産家は、相続税が発生することも多いため、相続後はかなりタイトなスケジュールで手続きを進めていかなければなりません。
少なくとも、相続税の納税と申告までの期間は、誰が何をどうすべきかイメージしておくことが必要です。

この記事では「アパートの相続」について解説します。
アパートを相続するときの流れや、相続税の計算方法、売却または賃貸するときの注意点等について紹介します。

この記事を書いた専門家

（株）グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

1.アパートを相続する流れ

相続後の基本的な流れを示すと下図の通りです。

相続の手続きには期限があります。

起点となるのは「被相続人が死亡したことを知った日」です。
相続税が発生しそうかどうか、少なくとも3ヶ月以内には相続財産の全容を把握しなければなりません。

特に故人がアパート経営をしていた場合、相続税の手続き以外にも経営承継の手続きも進める必要があります。相続税納付期限の10ヶ月は思いのほか、あっという間だと感じるでしょう。

続く2章でそれぞれの手順について詳しく解説します。

2.【さらに詳しく】アパート相続の手順とポイント

相続は、期限を意識しながら手順を進めることが必要です。
本章で、各手順について詳しく解説します。誰がどのようにいつまでに済ませるべき手続きかが分かるよう、表でまとめました。

2-1.【相続財産の確認1】遺言書を確認する

相続が発生したら、最初に行うのが遺言書の確認です。

遺言書とは被相続人(他界した人)の生前の意思で遺産の分割方法を指定できる書面のことを指します。
遺言書があれば、原則として遺言書に従って遺産を分割します。
遺言書の中にアパートを引き継ぐ人が指定されていれば、その指定された人がアパートを相続します。

よく採用される遺言書の形式は、公正証書遺言と自筆証書遺言です。
公正証書遺言は公証役場に保管されています。
自筆証書遺言は、貸金庫や書斎、もしくは被相続人が生前付き合いのあった弁護士や税理士等が保管しているケースが多いです。

また、2020年の制度改正で、自筆証書遺言も法務局に保管できるようになりました。この場合、開封時の家庭裁判所の検認は必要ありません。

2-2.【相続財産の確認2】資産と債務を確認する

相続税を計算するために、全ての資産と債務を確認します。

アパートの相続が発生する場合、相続税を節税するために被相続人(他界した人)がわざとローンを残すことも多いパターンです。
物件が複数ある場合には、どのローンがどの物件に紐づいているのかを確認する必要があります。

2-3.【相続の意思決定】相続放棄や引き継ぎ方法を決める

相続が発生したら、早めに相続放棄や引き継ぎ方法を決めることがポイントです。
特に相続放棄に関しては、相続開始があったことを知った日から3ヶ月以内という期限がありますので、早めに決定する必要があります。

相続放棄とは、相続の権利を全て放棄することです。
相続放棄は、被相続人(他界した人)の遺産がプラスの資産よりもマイナスの債務の方が大きい場合に利用します。

また、自宅での商売を子の一人が引き継いでいる場合などは、相続人の特定の誰かに遺産を集約するために相続放棄を利用されることも多いです。
相続放棄を駆使して資産を集約させると、遺産分割協議書を作成する手間やコストが省けます。

遺言書がない場合、引き継ぎ方法と同時に誰がアパートを引き継ぐのかを決めておくこともポイントです。

2-4.【納税手続き】準確定申告を行う

相続財産にアパートが含まれている場合、被相続人が収益を得ていることが多いため準確定申告を行う必要があります。

準確定申告とは、被相続人が他界した年の1月1日から他界日までの所得に関する確定申告のことです。
準確定申告の期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内です。

2-5.【アパート経営準備】名義変更を行う

アパート経営を引き継ぐには名義変更（相続登記）が必要です。

名義変更の方法には、主に

• 「法定相続」
• 「遺言による分割」
• 「遺産分割協議による分割」

の3種類があります。

法定相続とは、法定相続割合で共有のまま名義変更することです。
アパートを売却し、相続人間で現金で遺産を公平に分けたい場合は法定相続を選択します。
遺言による分割は、遺言書がある場合に行います。
遺産分割協議とは、相続後に相続人間で遺産の分割方法を決める話し合いのことです。

「遺言書がなく法定相続以外の方法で分割したい場合」や「遺言書があっても遺言書とは異なる方法で分割したい場合」に遺産分割協議を行います。
遺産分割協議には特に期限はありませんが、早めに行うことが望ましいです。
それぞれの分割方法において名義変更で必要となる書類は下表のようになります。

遺言書が自筆証書遺言で自宅などに保管していた場合には、法務局に提出する前に、家庭裁判所による検認が必要となります。
検認とは、家庭裁判所による遺言書の存在および内容の確認のことです。ただし、法務局保管の場合は検認の必要はありません。

名義変更が終わったら、新所有者として銀行と管理会社に連絡を行います。
銀行に対しては、アパートに紐づいているローンを引き継ぐ手続きが必要です。
また、家賃の振込先も変わるため、管理会社に家賃の振込先を連絡するようにします。
尚、アパートを誰が引き継ぐか決まるまでの間の家賃は相続人全員の共有物になるという点がポイントです。
また、固定資産税等の費用に関しても法定相続割合に応じて共有者全員で応分負担します。

2-6.【納税手続き】相続税の申告と納税を行う

相続税の納税義務のある人は、相続税の申告と納税を行います。
相続税の申告と納税の期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。

ただし、10ヶ月以内というのは必ずしも十分な時間ではないことから、法定申告期限から5年以内であれば後から申告内容を修正できる「更正の請求期限」というのが定められています。

3.【チェックシート】相続で生じるアパート経営の手続き

相続したアパートを引き継いだら、経営の第一歩となるのは各種名義変更の手続きです。
経営を始めるには以下のチェックシートをもとにして4つの手続きを進めてください。

この章では各種手続きについて詳しく解説します。

3-1.契約承継の手続き

入居者がいるアパートを相続した場合、アパート経営を承継する相続人が決まるまでの家賃収入は全ての相続人の共有財産とします。

相続登記が済んでアパートの名義が相続人に変わったら、賃貸借契約関係の手続きに進みます。
入居者にオーナー変更のあいさつをしたり、管理会社で必要な手続きをとったりするのが通常です。この際、家賃支払いにかかる変更手続きを済ませます。
同時に賃貸借契約の内容も確認しなければなりません。

多くの場合でアパート契約では敷金が発生します。敷金は預り金の一種で退去時に返金する場合があるので注意が必要です。
早い段階で敷金の預かりを確認しておけば、相続税の課税評価額のうちの債務とできることもあります。

3-2.金融機関の手続き

相続財産にアパートローンの債務も含まれている場合、詳しい状況を早い段階で確認する必要があります。負債額が相続財産のマイナスとして計上できるためです。

ローンを引き継ぐことが決まったら、速やかにローンの名義も変更しなければなりません。ただし、引き継ぐには債権者である金融機関の承認が必要です。つまりアパートローンの審査を改めて受けることになります。

また、故人がローンを組む際、団体信用生命保険に加入しているケースも多くあります。この場合、残債は保険によって支払われるため、ローンは残りません。
しかし、保険による支払いまでに一定期間かかるため、それまでの間の返済は必要です。

3-3.管理会社の手続き

故人が管理会社を利用してアパートを管理・運営していた場合、管理会社の契約変更の手続きも必要です。

相続を機に、契約内容について見直すのもよいでしょう。
管理の状況、修繕の記録、空室の期間などを確認し、管理会社と打開策を検討するなどして、今後の順調経営につなげます。アパートの入居状況が芳しくなく、打開策を見いだせない場合は会社を切り替えるのも一つの手です。

3-4.保険などの各種契約の手続き

多くの場合、賃貸物件には火災保険や地震保険がかけられています。こうした保険契約の変更手続きや新たな保険契約の締結も速やかに進めなければなりません。
契約者の名義が故人のままの場合、いざというときに保険金が支払われないという事態に陥ってしまいます。

4.【事例】アパートの分割相続の方法を2パターン紹介

相続人が複数いて、アパートなどの不動産が相続財産に含まれる場合、分割して相続するのは難しくなります。主にとられる手法は以下の2つです。

• 代償分割
• 換価分割

この章では、アパートの分割相続の方法を紹介します。

4-1.パターン1. 代償分割でアパートを１人が相続する

代償分割は1人の相続人がアパートの全ての権利を引き継ぐ方法です。
引き継いだ相続人が、他の相続人に対して現金などで相続の相応額を分配します。

この方法を選択すれば、故人の遺したアパート物件を所有し続けられます。
この方法が向いているのは以下のようなパターンです。

• 代償金を用意できる
• 収益物件を引き継ぎたい相続人がいる

4-2.パターン2. 換価分割でアパートを売却する

相続人が管理できないなどの理由でアパート物件を必要としない場合に選択されるのが換価分割です。
アパートを売却することで得た現金を相続人で分配します。

この方法を選択すると、故人の遺したアパート物件は失います。
この方法が向いているのは以下のようなパターンです。

• 相続人に経営管理できる人がいない
• 土地の評価額の変動でトラブルになる可能性がある

ただし、売却には手数料や譲渡所得税がかかることがあり、分配金が目減りする可能性があります。

相続税の分配についてのコツはこちらの記事で詳しく解説しています。

5.アパートを相続したときの相続税

アパートを相続したときの相続税について解説点は以下の3点です。

1. 相続税の計算方法
2. アパートの相続税評価額
3. およその相続税額

それではひとつずつ確認します。

5-1.相続税の計算方法

相続税はアパート単体で計算されるものではなく、被相続人(他界した人)の全ての資産が計算の対象となります。
金銭的な価値のあるものや、マイナスの財産である負債も含めた全ての資産が「課税価格」です。

相続税は、課税価格から基礎控除を控除したものが「課税対象の遺産総額」として計算されます。
課税対象の遺産総額の計算式は以下の通りです。

課税対象の遺産総額　＝　課税価格　－　基礎控除額

基礎控除額は、法定相続人の数で決まります。

基礎控除額の計算式は以下の通りです。

基礎控除額　＝　3,000万円　＋　600万円　×　法定相続人の数

例えば、相続人が配偶者と子供2人の場合は、基礎控除額は4,800万円と計算されます。

相続税対策を詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。

5-2.アパートの相続税評価額

アパートのような収益物件の相続税評価額は以下の計算式で求められます。

建物の相続税評価額でベースとなるのは「建物の固定資産税評価額」です。
建物の固定資産税評価額は固定資産税納税通知書に記載されている価格を用います。
借家権割合は全国一律で「30％」です。

賃貸割合は、相続時の入居率のこと指します。
満室状態であれば賃貸割合は100％となるため、相続時は満室となっているアパートが最も相続評価額が低くなり、節税効果も最も高くなる状態になります。

土地の相続税評価額でベースとなるのは、「相続税路線価」です。
自用地としての価額は国税庁の示す相続税路線価を用いて計算します。
借地権割合は、それぞれの路線に割合が指定されています。
借地権割合は、A～Gまでの記号で表現されており、記号と借地権割合との関係は以下のように決まっています。

相続税路線価は、平米あたりの千円単価を示します。

例えば路線価が「70D」と指定されていたら、土地の単価が「70,000円／平米」ということです。借地権割合はDの60％を用いることになります。

土地の計算で用いる借家権割合と賃貸割合は、建物で使用する数値と同じものを用います。

土地評価額と相続税の計算方法はこちらの記事で詳しく確認できます。

6.相続したアパートを経営する際の2つの注意点

相続したアパートを経営するときの注意点は以下の2点です。

1. 管理会社と十分にコミュニケーションを取る
2. 返還敷金および修繕費を確保しておく

それではひとつずつ確認します。

6-1.管理会社と十分にコミュニケーションを取る

アパート経営を引き継いだら、管理会社と十分にコミュニケーションを取ることがポイントです。

入居者の決りやすさや問題点等をしっかり引き継ぎ、アパート経営の全体像を知ることが必要となります。

例えば、いつも入居者が決まりにくい部屋があれば、リフォーム等の空室対策も必要となってきます。
尚、親が依頼していた管理会社にピンと来ない場合には、自分で新しい管理会社に切り替えることも適切な対応です。

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6-2.返還敷金および修繕費を確保しておく

アパートを引き継いだ人は、返還敷金および修繕費を確保しておくことが必要です。

相続で引き継いだアパートでは、今の入居者から敷金を預かっていることになります。相続人の代で退去したら相続人が敷金を返還しなければなりません。相続後、借主がすぐに退去することもありますので、アパートを引き継いだ相続人は自分の貯金の中から返還敷金の原資を確保しておくことが必要です。

また、古いアパートの場合、相続した直後にすぐに修繕が発生することもあります。
タイミングによっては外壁塗装等の高額な修繕を行わなければならないこともありますので、当面は家賃収入を極力貯蓄していく対応が必要でしょう。

大規模修繕費に関しては、管理会社に「いつ、何が、いくらかかるのか」をヒアリングし、早めに計画を立てて少しずつ積立てていくことがポイントです。

6-3.残債なども考慮しながら建て替えも検討する

アパートの建て替えを検討する時期は築20～30年ごろと言われています。
これは木造では減価償却が終わり、ローンの返済が完了する時期と重なります。

相続したアパートが建て替え時期に迫り、空室が多くなったり、大規模修繕が必要だったりと経営に影響する問題を抱えている場合は、積極的に建て替えを検討する価値があるでしょう。

ただし、アパートローンの残債がある場合は注意が必要です。
残債があれば、故人が遺したローンに上乗せしてローンを組むことになり、抱える負債額によっては新たなアパートローンの審査に通らない可能性が高くなります。

7.アパートの相続税対策も相談できるハウスメーカーの選び方

相続後は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告と納付の期限があります。

アパートは、申告と納付までの期限の間に名義変更を行って売却または保有の継続を行うことがポイントです。

相続したアパートに、経営に影響がある問題が露呈した場合は相続人が対処しなければなりません。

しかし、相続人はアパート経営に慣れていないことも多く、何をどう対策するべきかわからないことも多いでしょう。
そうしたときに頼りたいのが相続対策に長けているハウスメーカーです。
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