「アパート相続・経営 建築・建て替え」の、「アパート建築費の地域別・構造別坪単価、建築費の費目一覧」を徹底解説したページです。アパート建築の費目を理解した上で、アパート建築費総額やいくらでどんなアパートを建てられるかをシミュレーションすることができます。また、アパート経営に強い建築会社を選ぶためのポイントも紹介します。

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公開日
2021年01月07日
更新日
2022/06/28
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

【徹底解説】アパート建築費の地域別・構造別坪単価、建築費の費目一覧

【徹底解説】アパート建築費の地域別・構造別坪単価、建築費の費目一覧

アパート建築費用の目安を知る手がかりになるのは「坪単価」ですが、どのようにして算出されるものなのかよくわかっていない方も多いのではないでしょうか?

本記事では、アパート建築の坪単価について、計算方法や比較のポイントを説明します。

この記事のポイント まとめ

アパートの建築費用にはどんなものがある?

アパートを建てる際にかかる費用としては以下のようなものがあります。

  • 設計料(総予算の5%程度)
  • 建築工事費(総予算の85%程度)
  • 諸費用(総予算の10%程度)

詳細は「アパート建築費用の費目一覧」をお読みください。

アパートを建てる時の坪単価の相場はどれぐらい?

坪単価の相場は、最も高い東京都の場合では「103.6万円」となっています。
例えば、東京で50坪のアパート(ワンルームなら1フロアあたり5~7部屋の広さ)を建てる場合、103.6万円 × 50坪 = 5,180万円ほどの金額がかかってきます。

東京以外であれば、もっと安めの金額で建てられる可能性もあります。

地域別(東京を含めた主要6都道府県)坪単価の相場と、各構造別(木造、鉄骨造)など坪単価の相場、さらに「坪単価をもとに建築費を計算する方法」について、「アパート建築の坪単価の相場」「坪単価を使って、建築費総額やどんなアパートを建てられるかをシミュレーションしてみよう」の中で解説しています。

坪単価を見るときに注意すべきポイントは?

坪単価を計算する方法は各建築会社が同じ方法を用いているとは限りません。
提示された建築プランに不明瞭な部分があれば、遠慮せず担当者へ質問して明らかにしましょう。

詳細については「建築会社の提示する坪単価を見るときの注意点」をお読みください。

アパート建築会社をお探しなら、「建築費」だけでなく「収支計画」や「節税額」など、総合的なチェックが不可欠です。
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1.アパート建築費用の費目一覧

はじめに「アパートを建てるのにかかる費用の内訳(費目)」をご紹介します。
アパートを建てるのにかかる費用は、大きく分けて「設計料」「建築工事費(本体工事費・付帯工事費)」「諸費用」の3種類があり、それぞれの費用の割合はおおむね以下の図の通りです。

(総予算に閉める各費用の割合)

いざアパートを建てる際、想定外の費用を目にして「こんな費用があるなんて知らなかった!」と慌てることのないよう、あらかじめ知っておきましょう。

1-1.設計料(総予算の5%程度)

建物の設計にかかる費用です。構造計算料や確認申請手数料が別途発生する場合もあります。

ハウスメーカーでアパートを建てる場合は、工事費のおおよそ1~3%程度と言われています。
ハウスメーカーに設計を頼まず、設計は設計事務所に任せる場合(設計施工分離方式)、設計事務所へ支払う業務報酬(設計料)は、国土交通省によって以下のように定められています。

設計事務所への業務報酬=直接人件費+経費+技術料+特別経費+消費税に相当する額
参考:国土交通省「設計、工事監理等に係る業務報酬基準について

ただし、実際には工事費に設計事務所が独自で設定した設計料率を掛けた額を設計監理料とする場合が多く、一般的には戸建住宅で10%前後です。
工事費が高くなるほど設計料率は下がります。
工事費1億円ほどのアパートなら7~8%(700~800万円)が目安です。

1-2.建築工事費(総予算の85%程度)

建物の建築に必要な材料費や工賃人件費などの経費も管理費として計上されます。
建築工事費をさらに細かく分けると、「本体工事費」と「付帯工事費」があります。

本体工事費は文字通り建物自体の工事費です。

これに対して付帯工事費とは、

など、土地に関連する工事のための費用です。
本体工事費は建築工事費のおおよそ8割を占め、残り2割が付帯工事費から構成されます。

1-3.諸費用(総予算の10%程度)

税金や登記費用、住宅ローン関連費用など、必要に応じて発生します。

(アパート建設時の諸費用一覧)
費用の名称 経費化の可否
1 不動産取得税
2 登記費用
3 印紙税
4 火災・地震保険料
5 (ローン関連の)事務手数料
6 (ローン関連の)保証料
7 物件の購入代金
8 (不動産購入の際の)仲介手数料
9 団体信用生命保険特約料
10 固定資産税清算金

各諸費用の詳細については『【基礎から解説】アパート経営にかかる費用・落とせる経費 全27種一覧&解説』をお読みください。

また、『【基礎から解説】アパート建築会社の選び方と建築費相場の基礎知識&事例』の中では、建築費相場のさらなる詳細に加え、建築会社との交渉を円滑にするために役立つ知識(資金調達の仕方・見積書でチェックすべきポイント)についても解説しています。
あわせてお読みください。

2.アパート建築の坪単価の相場

2-1.アパート建築費用を概算する手がかり「坪単価」

アパートの建築費用を知る手がかりとなるのが坪単価です。坪単価とはアパートの本体工事費を延床面積で割ったもので、1坪あたりの工事費です。

建築したいアパートの坪単価がわかれば、延床面積をかけることでおおよその建築費用を把握することができます。

坪単価はアパートを建築する地域や建物の構造によって変わります。

2-2.地域別 アパート建築の坪単価の相場

国土交通省の建築着工統計調査(2019年/令和元年)で、各都道府県の工事費予定額及び床面積の合計から坪単価を割り出すと、地域別の坪単価は次のようになります。

(6都道府県の坪単価)
都道府県 1平米あたりの価格(万円) 坪単価(万円)
北海道 21.1 69.6
東京都 31.4 103.6
神奈川県 23.4 77.2
愛知県 19.9 65.7
大阪府 21.6 71.3
福岡県 19.8 65.4

※すべての構造の建物を合わせたもの
※坪単価は1平米あたりの価格に3.3をかけて計算

出典:国土交通省 建築着工統計調査(2019年/令和元年)

上記の表からわかるとおり、東京都では他の道府県と比べて坪単価がかなり高くなっています。1つの理由として、東京都では住宅が密集しているため工事用トラックの横づけ駐車が難しく、アパート建築工事を行う際にも交通整理の人員が必要になるといったことが挙げられます。

2-3.構造別 アパート建築の坪単価の相場

国土交通省の建築着工統計調査(2019年/令和元年)によると、建物の構造別の坪単価は、次のようになっています。

(構造別の坪単価)
構造 1平米あたりの価格(万円) 坪単価(万円)
木造 17.0 56.1
鉄骨鉄筋コンクリート造 36.3 119.8
鉄筋コンクリート造 28.6 94.4
鉄骨造 22.9 75.6
コンクリートブロック造 19.7 65.0

※全国総数
※坪単価は1平米あたりの価格に3.3をかけて計算

出典:国土交通省 建築着工統計調査(2019年/令和元年)

上記の表の通り、木造の坪単価は安く、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)や鉄筋コンクリート造(RC造)の坪単価は高くなっていることがわかります。
これは、木造よりもSRC造やRC造のほうが耐久性に優れているためです。

2-4.坪単価を左右する要素とは

地域や構造のほか、以下のような要素でも坪単価は変わってきます。

・アパートの規模
アパートの規模が大きいほうが、効率的な施工ができるため、坪単価は安くなります。
・建物や設備のグレード
グレードの高い建築素材を使うと、建築費もかかるため、坪単価は上がります。
・間取り
ワンルームなど単身者向けの間取りは坪単価が高く、2DK以上のファミリータイプは坪単価が安くなります。部屋数が増えれば設備などが増え、建築費がかかってしまうためです。
・建物の形状
建物の形状が複雑になると坪単価が上がります。シンプルな正方形や長方形のアパートのほうが坪単価は安くなります。

<参考>坪単価(建築費用)に含まれるものは建築会社ごとに異なる

坪単価の算出方法には、実は明確な基準がありません。
一般的には、本体工事費を延床面積で割って坪単価を算出します。
しかし、本体工事費にどこまでを含めるかは、建築会社によって異なります。アパートの外装や内装、設備は当然含まれますが、それ以外に電気工事・給排水工事・空調工事などを含めるかどうかは各社で分かれます。

また、面積についても、延床面積ではなく施工床面積が使われることもあります。施工床面積には、ベランダや玄関ポーチ、共用廊下なども含まれるため、延床面積よりも広くなります。
つまり、施工床面積を使ったほうが、坪単価は安くなるということです。
建築会社を選ぶときには、単に坪単価の安さだけを見ずに、実際にプランの依頼をして建築費の総額を比較してください。

3.坪単価を使って、建築費総額やどんなアパートを建てられるかをシミュレーションしてみよう

坪単価を使って、建築費総額やどんなアパートを建てられるかをシミュレーションしてみよう

坪単価は1坪あたりの工事費であることがわかりました。
それでは、実際に坪単価を使って建築費総額を算出する方法を具体的に見ていきましょう。

3-1.建築費総額の計算式

1章でご説明しましたが、建築費総額は大きく分けて、以下の3つの費用で構成され、予算配分の目安は以下の通りです。

  1. 設計料(総予算の5%程度)
  2. 建築工事費(本体工事費・付帯工事費)(総予算の85%程度)
  3. 諸費用(総予算の10%程度)

坪単価に延床面積をかけて算出できるのは、本体工事費だけです。
付帯工事費は建築工事費の20%(本体工事費の25%)が目安となります。

よって、建築費総額は以下の式で求めます。

建築費総額
=本体工事費+付帯工事費+設計料+諸費用
=坪単価×延床面積+建築工事費の20%(または本体工事費の25%)+建築費総額の5%+建築費総額の10%

3-2.建築費総額をシミュレーション

ご紹介してきたデータをふまえて、建築費総額をシミュレーションしてみましょう。

【シミュレーション1】延床面積50坪の木造アパート(坪単価51万円)を建築する場合

(建築費総額の内訳)
費目 金額 備考
本体工事費 2,550万円 51万円×50坪
付帯工事費 637.5万円 建築工事費の20%
(本体工事費の25%)
設計料 187.5万円 建築費総額の5%
諸費用 375万円 建築費総額の10%
合計(建築費総額) 3,750万円

上の表のとおり、建築費総額の概算は4,000万円になります。

3-3.どんなアパートを建てられるかをシミュレーション

では逆に、建築費総額予算から、どんなアパートが建てられるかをシミュレーションしてみましょう。

【シミュレーション2】総予算5,000万円で東京都内にアパートを建てる場合

建築費総額の式に「建築費総額5,000万円」と「建築費総額の10%の設計料」「建築費総額の5%の諸費用」の数字を当てはめてみましょう。

建築費総額=建築工事費(本体工事費+付帯工事費)+設計料+諸費用

5,000万円=本体工事費+付帯工事費+750万円(設計料と諸費用)

となります。
したがって、建築工事費(本体工事費と付帯工事費)の合計は4,250万円となります。
この建築工事費4,250万円の中で、本体工事費にあたる部分の費用は、4,250万円の中の80%、つまり3,400万円です。

ここで、「2-2.地域別 アパート建築の坪単価の相場」に掲載した表から、神奈川県の坪単価は77.2万円です。

したがって、建築工事費に3,400万円をかけて建てられるアパートの広さは
3,400万円 ÷ 77.2万円 ≒ 44.0

以上より、5,000万円の予算でアパートを建てるとすると、理論上は44坪前後の広さのアパートを建てられます。

この44坪という広さでは、1フロアあたりどれだけの部屋を建てられるでしょうか。

一部屋あたりに必要な面積はターゲットによって変わってきます。想定するターゲット別の一部屋あたりの面積は以下です。

(ターゲットごとに必要な一部屋あたり面積)
ターゲット 面積 坪数
単身者向け(ワンルーム、1K、1DK) 20~25平米 6~7.5坪
カップル向け(2DK、2LDK) 40~55平米 12.1~16.6坪
ファミリー向け(3LDK) 65~100平米 19.6~30.3坪

以上のデータに基づくと、44坪のアパートで設置できる1フロアあたりの部屋数は、

となります。

アパート経営をスタートしてスムーズに収益化するためのノウハウについては、関連記事『【徹底解説】アパート経営を始める時の流れと、事前検討事項のマニュアル』に載せています。
あわせてお読みください。
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4.建築会社の提示する坪単価を見るときの注意点

坪単価は建築プランを比較するときの重要なポイントになります。
では、坪単価を見るときには、どのような点に注意したらいいのか見ていきましょう。

4-1.坪単価に含まれている項目を確認する

坪単価を算出する際に使う工事費や延床面積は、各社で同じであるとは限りません。
坪単価は「建築費÷床面積」ですが、床面積は延床面積であったり、施工床面積であったりします。
延床面積よりも施工床面積のほうが大きいため、施工床面積を基準にすると坪単価が安く算出されてしまいます。

坪単価を比較するときには、その坪単価がどのようにして算出されたのかをチェックすべきでしょう。
不明点がある場合には、各社の担当者に確認してください。

4-2.坪単価の安さだけで決めない

建築費用をできるだけ抑えたいからといって、坪単価の安さだけで建築会社を決めてしまうと失敗につながりかねません。

アパートは建てて終わりではありません。
たとえ建築費が安くても、頻繁に修繕が必要になれば、結果的に収益率が悪くなってしまいます。
修繕費用についても考慮し、長期的に見てコストが抑えられるプランを採用することが大切です。

<参考>アパート建築に自己資金はどれくらい必要か

アパートの建築費用は、アパートローンを利用して調達するケースが多いでしょう。
アパートローンの融資額は、土地の担保評価やアパートの収益計画、オーナーの職業、アパート経営実績、資産状況などを考慮して決定されます。
一般的には物件価格の7~8割程度になることが多いため、自己資金は2~3割程度用意しておくのが安心です。

5.アパート経営に強い建築会社を選ぶためのポイント

良質な建築会社を選ぶことで、施工の質を高められるほか、工期やコストの面でも満足できる可能性が高まります。

以下、「安心して相談できる建築会社」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

5-1.建築会社の提示する「経営プラン」

多くのオーナーはアパートを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各社が提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
(各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです)

HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」では、収益性までしっかり考えて提案をしてくれる「アパート経営」に強い建築会社を選んで複数ご紹介できます。複数の建築会社の経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

5-2.建築会社の規模

大手建築会社のアパートはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。

大手建築会社で物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小の建築会社も「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えればでは、やはり大手の建築会社に建ててもらうのが安心です。

5-3.評判・口コミ

建築会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

5-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になる建築会社があれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

まずは「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を活用し、「アパート経営」に強い建築会社を選びましょう。そして、疑問点や気になる点について個別に質問してみることをおすすめします。

アパート建設の流れ以外にも、多くのオーナーの方々が知りたがっているアパート関連の情報について『アパート経営に関する記事一覧』にまとめています。

アパート経営の疑問を解決し、不安のないアパート経営への一歩を踏み出すための第一歩としてお役立てください。

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3つのポイント

POINT 1

大手ハウスメーカーとほぼ提携。
これだけの大手企業が揃っているのはHOME4U オーナーズだけ。

POINT 2

47都道府県すべてに対応。
大手だけでなく地域に精通した企業とも提携しているのでさまざまな提案が受けられる。

POINT 3

NTTデータグループ運営なのでセキュリティは万全。プラン請求した企業以外からの営業は一切なし。

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