アパート建築を考えたら、建築会社が提示する坪単価を確認する必要があります。アパート建築に失敗しないために、坪単価の計算方法や建築費を抑えるポイントについて解説します。

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公開日
2021年01月07日
変更日
2021/06/07
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

アパート建築における坪単価の相場は?建築費を抑える方法を解説

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アパート建築における坪単価の相場は?建築費を抑える方法を解説

アパート建築をするときには、できるだけ費用を抑えたいものです。アパート建築費用の目安を知る手がかりになるのが「坪単価」ですが、どのようにして算出されるものなのかよくわかっていない方も多いのではないでしょうか?
本記事では、アパート建築の坪単価について、計算方法や比較のポイントを説明します。建築費用を抑えて収益を大きくする方法を知っておいてください。

<記事のポイント>

本記事の要約:アパート建築の坪単価の相場と費用を抑えるためのポイントを丁寧に解説!

  1. アパート建築の坪単価の相場を知って、建築費総額を把握しよう。
  2. アパート建築費を安く抑えるポイントを理解して、あなたの土地に最適なアパートは何かを考えましょう。
  3. 複数社の建築プランを比較して納得のいくアパート建築を見つけましょう。

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1.アパート建築の坪単価の相場

アパートの建築費用を知る手がかりとなるのが坪単価です。坪単価とはアパートの本体工事費を延床面積で割ったもので、1坪あたりの工事費です。坪単価はアパートを建築する地域や建物の構造によって変わります。
建築したいアパートの坪単価がわかれば、延床面積をかけることでおおよその建築費用を把握することができます。

1-1.アパートの坪単価の相場(1):地域ごとのデータ

アパートの坪単価は、地域によって変わります。国土交通省の建築着工統計調査(2019年/令和元年)で、各都道府県の工事費予定額及び床面積の合計から坪単価を割り出すと、次のようになります。

都道府県 工事費予定額(万円) 床面積の合計(平米) 1平米あたりの価格(万円) 坪単価(万円)
北海道 104,937,009 4,978,305 21.1 69.6
東京都 452,448,077 14,431,146 31.4 103.6
神奈川県 190,784,272 8,163,743 23.4 77.2
愛知県 184,926,832 9,291,894 19.9 65.7
大阪府 177,456,638 8,199,174 21.6 71.3
福岡県 109,254,410 5,512,494 19.8 65.4

※すべての構造の建物を合わせたもの
※坪単価は1平米あたりの価格に3.3をかけて計算

出典:国土交通省 建築着工統計調査(2019年/令和元年)

上記の表からわかるとおり、東京都では他の道府県と比べて坪単価がかなり高くなっています。1つの理由として、東京都では住宅が密集しているため工事用トラックの横づけ駐車が難しく、アパート建築工事を行う際にも交通整理の人員が必要になるといったことが挙げられます。

1-2.アパートの坪単価の相場(2):構造別のデータ

国土交通省の建築着工統計調査(2019年/令和元年)によると、建物の構造別の坪単価は、次のようになっています。

構造 工事費予定額(万円) 床面積の合計(平米) 1平米あたりの価格(万円) 坪単価(万円)
木造 947,884,701 55,717,760 17.0 56.1
鉄骨鉄筋コンクリート造 49,210,411 1,354,243 36.3 119.8
鉄筋コンクリート造 654,494,962 22,916,255 28.6 94.4
鉄骨造 1,065,386,409 46,554,109 22.9 75.6
コンクリートブロック造 1,662,152 84,545 19.7 65.0

※全国総数
※坪単価は1平米あたりの価格に3.3をかけて計算

出典:国土交通省 建築着工統計調査(2019年/令和元年)

 

構造別では、木造の坪単価は安く、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)や鉄筋コンクリート造(RC造)の坪単価は高くなっていることがわかります。これは、木造よりもSRC造やRC造のほうが耐久性に優れているためです。

1-3.坪単価を左右する要素とは

地域や構造のほか、以下のような要素でも坪単価は変わってきます。

・アパートの規模

アパートの規模が大きいほうが、効率的な施工ができるため、坪単価は安くなります。

・建物や設備のグレード

グレードの高い建築素材を使うと、建築費もかかるため、坪単価は上がります。

・間取り

ワンルームなど単身者向けの間取りは坪単価が高く、2DK以上のファミリータイプは坪単価が安くなります。部屋数が増えれば設備などが増え、建築費がかかってしまうためです。

・建物の形状

建物の形状が複雑になると坪単価が上がります。シンプルな正方形や長方形のアパートのほうが坪単価は安くなります。

<参考>坪単価(建築費用)に含まれるものは建築会社ごとに異なる

坪単価の算出方法には、実は明確な基準がありません。一般的には、本体工事費を延床面積で割って坪単価を算出します。しかし、本体工事費にどこまでを含めるかは、建築会社によって異なります。アパートの外装や内装、設備は当然含まれますが、それ以外に電気工事・給排水工事・空調工事などを含めるかどうかは各社で分かれます。
また、面積についても、延床面積ではなく施工床面積が使われることもあります。施工床面積には、ベランダや玄関ポーチ、共用廊下なども含まれるため、延床面積よりも広くなります。つまり、施工床面積を使ったほうが、坪単価は安くなるということです。
建築会社を選ぶときには、単に坪単価の安さだけを見ずに、実際にプランの依頼をして建築費の総額を比較してください。

2.坪単価から算出するアパートの建築費総額

坪単価から算出するアパートの建築費総額

坪単価は1坪あたりの工事費であることがわかりました。それでは、実際に坪単価を使って建築費総額を算出する方法を具体的に見ていきましょう。

2-1.建築費総額の算出方法

坪単価に延床面積をかけて算出できるのは、本体工事費だけです。建築費には、本体工事費以外も含まれるため、建築費総額は、次の式で算出します。

建築費総額=本体工事費+付帯工事費+諸費用

付帯工事費とは、電気工事や給排水工事、空調工事、外構工事、地盤改良工事などにかかる費用です。建築費総額の20%程度が目安となります。

諸費用とは、アパートローンの事務手数料や保証料、火災保険料、各種税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税)、司法書士報酬などです。諸費用は建築費総額の10%程度を考えておきます。

2-2.建築費総額をシミュレーション

例えば、延床面積50坪の木造アパート(坪単価56万円)を建築する場合を想定してみます。

費目 金額 備考
本体工事費 2,800万円 56万円×50坪
付帯工事費 800万円 建築費総額の2割
諸費用 400万円 建築費総額の1割
合計(建築費総額) 4,000万円

 

上の表のとおり、建築費総額の概算は4,000万円になります。

<参考>延床面積の考え方

アパートの延床面積とは、アパートのすべての階の面積を合計した面積です。延床面積は1つの階に何部屋を作るかによって変わってきます。一部屋あたりに必要な面積はターゲットによって変わってきます。

ターゲット 面積 坪数
単身者向け(ワンルーム、1K、1DK) 20~25平米 6~7.5坪
カップル向け(2DK、2LDK) 40~55平米 12.1~16.6坪
ファミリー向け(3LDK) 65~100平米 19.6~30.3坪

 

アパートを建築するときには、周辺の環境からターゲットを絞った上で、ターゲットに合わせた設計をすることが大切です。

3.アパートの建築費を安く抑える方法

アパートの建築費を安く抑える方法

アパートの建築をするときには、建築費をできるだけ安く抑えたいものです。では、アパート建築費を抑える方法について説明していきます。

3-1.一括プラン請求して費用を比較する

アパート建築にかかる費用は、どの建築会社に頼んでも同じではありません。会社によってかかる費用は異なります。適切な金額を見極めるためには、複数の会社にプランを依頼して比較することが重要です。

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3-2.居室一部屋あたりの広さは適切か確認する

一部屋あたりを狭くすると、部屋数が増える分設備も増え、工事費がかかってしまいます。また、部屋が狭いとアパートの魅力もなくなってしまいます。部屋を狭くしすぎないことで、費用が抑えられます。

3-3.部屋数は過不足ないか確認する

部屋数が多いと建築費が上がります。部屋数を増やせば収益が上がるとは限りません。部屋数が適切かどうかを確認することも大切です。

3-4.根拠のある設備や内装のレベルにする

ハイグレードすぎる設備にすると、建築費が上がってしまいます。例えば、単身者向けのアパートの場合、お風呂の追い炊き機能までは不要でしょう。温水洗浄便座やエアコンも、最低限の機能のもので十分です。内装も個性的すぎず、飽きのこないシンプルなものにするのがおすすめです。

3-5.建物自体をシンプルな形状にする

狭い土地を目いっぱい使ってアパートを建てようとすると、建物の形状が複雑になってしまうことがあります。シンプルな正方形や長方形のアパートは比較的に建築費を抑えられます。

3-6.オーナーが必ず実現したいポイントを明確にする

さまざまなこだわりをすべて反映していれば、建築費は上がる一方です。妥協できない部分をはっきりさせておき、予算内におさめる工夫が必要です。

3-7.設計と施工を同じ会社に依頼する

アパートを建築する場合、設計から施工まで同じ建築会社が行う一貫方式(デザインビルド方式)と、設計は設計会社が行う分離方式の2つの方式に分かれます。設計から施工まで対応してくれる建築会社に依頼することで、建築費を抑えられます。

<参考>設計施工の方式の違いとメリットデメリット

・一貫方式(デザインビルド方式)

一貫方式のメリットは、設計費用が抑えられることです。設計費用は本体価格の1~3%程度になり、建築費用と合わせて支払います。大手ハウスメーカーの場合はほとんどが一貫方式であるため、コストが抑えられます。デメリットとして、一貫方式では設計と施工を分けて選べないため、設計を優先して建築会社を選べば、工事費が高くなってしまうこともあります。

・分離方式

分離方式では、先に設計を行い、固まった設計をもとに施工会社を選ぶことができます。複数の施工会社にプランを依頼して、施工費用の安い会社を選べるというメリットがあります。デメリットとしては、設計料が本体価格の7~8%と割高になる点が挙げられます。

4.坪単価を見るときの注意点

坪単価は建築プランを比較するときの重要なポイントになります。では、坪単価を見るときには、どのような点に注意したらいいのか見ていきましょう。

4-1.坪単価に含まれている項目を確認する

坪単価を算出する際に使う工事費や延床面積は、各社で同じであるとは限りません。坪単価は「建築費÷床面積」ですが、床面積は延床面積であったり、施工床面積であったりします。延床面積よりも施工床面積のほうが大きいため、施工床面積を基準にすると坪単価が安く算出されてしまいます。

また、工事費の中にも、本体工事費以外の付帯工事費に含まれるようなものが入っていることがあります。坪単価を比較するときには、その坪単価がどのようにして算出されたのかをチェックすべきでしょう。不明点がある場合には、各社の担当者に確認してください。

4-2.坪単価の安さだけで決めない

建築費用をできるだけ抑えたいと、坪単価の安さだけで建築会社を決めてしまうと、失敗することがあります。アパートは建てて終わりではありません。たとえ建築費が安くても、頻繁に修繕が必要になれば、結果的に収益率が悪くなってしまいます。修繕費用についても考慮し、長期的に見てコストが抑えられるプランを採用することが大切です。

<参考>アパート建築に自己資金はどれくらい必要か

アパートの建築費用は、アパートローンを利用して調達するケースが多いでしょう。アパートローンの融資額は、土地の担保評価やアパートの収益計画、オーナーの職業、アパート経営実績、資産状況などを考慮して決定されます。一般的には物件価格の7~8割程度になることが多いため、自己資金は2~3割程度用意しておくのが安心です。

5.【プラン請求】アパート建築会社の比較ポイント

アパート建築会社を選ぶときには、複数の会社から提示されたプランを比較します。ここからは、どのような点に注目すればよいのかを解説していきます。

5-1.大手ハウスメーカーか工務店か

大手企業では規格化されたプランが多数用意されており、規格に沿って選ぶことでコストを抑えることができます。実績豊富な会社が多く、品質が安定している点も魅力です。一方で、規格外の細かなこだわりを反映したい場合には、割高になってしまうことがあります。

地域密着型企業では、大手にはない提案を受けることができます。細かな要望にも対応してくれることが多いため、こだわりを重視したい場合には満足度が高くなるでしょう。ただし、大手企業と比べて、コストは高めになることがあります。

5-2.希望する建築構造の実績が豊富か

それぞれの建築会社で、得意とする分野が異なります。木造アパート専門の会社もあれば、軽量鉄骨が得意な会社もあります。各社の建築実績から、希望する建築構造と合っているかを確認することも重要です。

5-3.担当者の人間性や対応は満足できるか

建築会社の担当者との信頼関係も大切です。オーナーのこだわりを伝えて、きちんと反映してもらうには、意思疎通がうまくいかなければなりません。担当者が信用できないと感じてしまうと、この建築会社に任せてよかったのかと後悔してしまうことになります。担当者の人間性も重視したほうがよいでしょう。

5-4.希望する時期に工事完了するか

アパートの入居希望者の数は、時期によって変わります。アパートを建築するなら、入社や入学で引っ越しが増える3~4月などのいわゆる入居繁忙期に間に合う時期に完成させるのが理想です。建築会社の担当者が不慣れな場合、工事が遅れて入居繁忙期を逃してしまい、大きな損失になることがあります。経験が豊富で信頼できる担当者が付いており、希望時期までの工事完了を確約してくれる会社を選びましょう。

6.坪単価と建築費を理解して収益性の高いアパートを建てる方法

アパート建築について考え始めると、さまざまなこだわりが出てくるでしょう。しかし、こだわりを重視していると、建築費が高くなります。逆に、建築費を抑えようとすると、魅力のない物件になってしまい、入居希望者が集まらない可能性があります。

アパート建築では、建築費と収益とのバランスを考慮しなければなりません。収益性の高いアパートを建てるためには、信頼できるパートナーを選んで、アドバイスを受けながら進めることが重要です。複数の建築会社からプランを提示してもらって比較することにより、オーナーの要望を理解してくれる会社を見つけやすくなります。

アパートは建てて終わりではありません。オーナーのこだわりを理解した上で、収益を最大化できるプランを提示してくれる会社が見つかれば、長く安定したアパート経営が可能になります。

まとめ

アパート建築を考えたとき、坪単価を知ることでおおよその建築費のイメージがわきます。しかし、坪単価だけで判断しないことも大切です。坪単価や建築費に関する知識を把握した上で複数の会社のプランを比較すれば、信頼できる会社を選ぶことができます。「HOME4U 土地活用」を利用して、適切な建築費で収益最大化ができるプランを見つけてください。

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POINT 1

大手ハウスメーカーとほぼ提携。
これだけの大手企業が揃っているのはHOME4Uだけ。

POINT 2

47都道府県すべてに対応。
大手だけでなく地域に精通した企業とも提携しているのでさまざまな提案が受けられる。

POINT 3

NTTデータグループ運営なのでセキュリティは万全。プラン請求した企業以外からの営業は一切なし。

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