【土地売却の基礎知識】流れから気になる税金・費用、必要書類まで徹底解説

土地の売却をお考えでしょうか？　不動産の売却を成功させるのには、売却の流れや手順をおさえておくことが前提条件です。また、大切な土地の売却をサポートしてくれる信頼できるパートナー（不動産会社）を見つけることも、成功の鍵を握るとも言えます。
本記事では、土地の売却を考えている方に向けて、土地売却の流れや税金・費用、必要書類、安心して売却を任せられる優秀な不動産会社の見つけ方について、一つひとつ分かりやすく解説します。

「土地売却ってどのようにはじめればいいの？」「どこに頼めば高く早く売れるの？」「売却よりよい方法もある？」といった疑問をここで解消すれば、効率よく、そしてなるべく高く土地を売却することも可能になります。

1.土地売却の流れ

まずは土地売却のおおまかな流れを確認します。一般的に、土地の売却は以下の流れで進行するのが一般的です。

それでは、それぞれの手順について説明していきます。

1-1.売却査定

土地を売却する時の最初のステップとして、不動産会社に土地の価格について査定を依頼し、査定価格の提示を受けます。
査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、依頼時にどちらかを指定することができます。

机上査定とは登記簿謄本など資料から分かる情報だけで査定額を算出するもので、査定依頼から1～2日程度で結果を知ることができます。
一方、訪問査定とは机上査定と同じく資料の調査を行い、実際に現地を訪問して土地や近隣の状況を見たうえで査定額が算出されます。訪問の日程にもよりますが、査定依頼から1～2週間程度かかるのが一般的です。

1-2.媒介契約

査定を依頼して査定価格の提示を受け、査定価格に納得できたら、正式にその不動産会社に売却活動を依頼するため媒介契約を締結します。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。

	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか	× できない	× できない	○ できる
自分で買主を探して直接取引できるか	× できない	○ できる	○ できる
不動産会社から受ける活動報告の頻度	1週間に1回以上	2週間に1回以上	法令上の定めなし
不動産会社のレインズ※への登録義務	媒介契約から5日以内	媒介契約から7日以内	法令上の定めなし
契約期間	3ヶ月以内	3ヶ月以内	法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

（※レインズとは「不動産流通標準情報システム」のことで、全国の不動産物件の情報が集められたインターネット総合サイトのようなものです。登録した不動産会社が物件を閲覧可能になるので、販売の際に登録してもらうことをおすすめします）
それぞれ活動状況報告義務やレインズへの登録義務とその日数などに違いがありますが、大きな違いとして、一般媒介契約は複数社と契約できるのに対し、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか契約できないということがあります。

どれも一長一短ありますが、複数社と媒介契約を締結することで多くの方に情報を届けることを選ぶか、1社と媒介契約を締結してその不動産会社に積極的に販売活動を行ってもらうかを選ぶ、と考えるとよいでしょう。

1-3.売却活動

媒介契約締結後は、不動産会社が土地の売却活動を行います。
現地には「売地看板」をつける必要がありますが、これは不動産会社にお願いすればつけてくれます。
また、インターネットやチラシに情報を掲載し、見学希望の連絡が入った場合、不動産会社の担当者が日程を調整して案内してくれるので、基本的には売主が立ち会う必要はありません。

1-4.売買契約

売却活動の結果、土地を買いたいという方が現れたら、買付申込書を受け取り売買契約となります。
なお、買付申込書の提示を受けるときに、価格交渉を受けることも少なくありません。
価格を受け入れられない場合は、また一からの売却活動となるため、慎重に判断する必要があるでしょう。

売買契約時には買主から手付金を受け取り、売買契約後に買主が住宅ローンの申し込みをする場合、ローンの承認が下り次第、引き渡しとなります。

不動産会社に対して支払う仲介手数料は売買契約締結時に50%、引き渡し時に50%等と設定されていることが多く、この段階で仲介手数料を支払う場合もあるため注意が必要です。

1-5.引き渡し

買主がローンを利用する場合、ローンの承認が下り次第、決済、所有権移転登記、引き渡しとなります。

司法書士に対して登記費用を支払う必要がある他、翌年の2月16日～3月15日（土日祝日によりずれ込む場合あり）までの間に土地の売却資金について譲渡所得として計上し、確定申告をする必要があります。

2.土地売却にかかる税金は？

ここからは土地を売却したら発生する税金にはどのようなものがあるか確認します。土地を売却して利益が生じると、その利益に対し譲渡所得として所得税と住民税が課されることになります。

土地を売却したときの譲渡所得は以下の計算式で求められます。

また、税率は土地を売却したときの1月1日時点の所有期間によって以下のように異なります。

	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63%
長期譲渡所得	5年超	20.315%

仮に、2,000万円で購入した土地を20年後に3,000万円で売却し、譲渡費用として200万円かかった場合、納める税額は以下のようになります。

なお売却する土地がマイホームのための土地だった場合、一定の要件を満たすことで「3,000万円特別控除」の適用を受けることができ、上記の場合は納税額を0円とすることができます。

固定資産税評価額は、土地の所有者に毎年送られてくる固定資産税納付書で確認することができます。

土地売却にからむ税金やその計算方法は以下の記事でも解説しています。

3.土地売却時に必要な費用とは？

土地売却に必要な費用には、主に以下のようなものがあります。

それぞれについて見ていきましょう。

3-1. 仲介手数料

土地の売却に際し、不動産会社に仲介を依頼している場合、売買契約締結後に成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は、「売買価格×3%+6万円+消費税」と法律で上限が定められています。
不動産会社との交渉次第ではこの上限額より仲介手数料を減額することもできますが、上限額を支払うのが一般的です。

例えば3,000万円の土地を売却する場合、仲介手数料の上限額は3,000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円となります。

3-2. 登記費用

土地の売買では所有権移転登記等する必要があり、その登記費用を支払う必要があります。
ただし、一般的に所有権移転登記などの登記費用は買主が負担することになっています。

売主は、「売渡証書の作成費用」や、売却する土地に抵当権が残っていた場合の「抵当権抹消登記費用」、登記簿謄本に記載の売主の住所と現住所が異なる場合の「住所変更登記費用」を支払う必要があります。

費用は登記を依頼する司法書士によって変わりますが、一般的にいずれの登記も司法書士報酬として1万円程度が相場となっています。
また、「抵当権抹消登記」と「住所変更登記」には登録免許税もかかりますが、これらの登記にかかる登録免許税は筆数×1,000円です。

仮に上記全ての登記をする場合で、土地のみの売却だったとき、司法書士報酬が1万円×3件、登録免許税が1,000円×2件で合計3万2,000円となります。

3-3. 印紙税

土地の売買契約書には印紙を貼って印紙税を納める必要があります。
納める金額は売買額によって異なり、以下のようになっています。

契約金額	本則税額	軽減税額※
10万円を超え 50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え １千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え ５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え １億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え ５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え 10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え 50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

※2022年3月31日まで

例えば3,000万円の土地を売却する場合、売買契約書に貼り付ける印紙は1万円となります。

3-4. その他解体費用や整地費用など

土地の上に建物が建っている場合で、建物を解体して更地として売却するとき、売主が先に解体費用を負担する必要があります。
また、更地の場合でも雑草が生い茂っていたり、土地が段々になっていたり、木が植えられていたりする場合はそれらを整地するための費用が必要となります。

解体費用や整地費用は、その規模や内容により大きく異なります。想像以上の費用が必要になることもあるため、事前に査定を依頼しておくようにしてください。

4.土地売却時に必要な書類

それぞれ、説明していきます。

4-1.依頼時に必要なもの

不動産会社に売却を依頼するときに必要なものとして、以下のような書類があります。

まずは、売却する物件について最低限の情報が分かる書類を提示します。

4-2.売買契約時に必要なもの

次に、売買契約時に必要なものとしては以下のようなものがあります。

登記簿謄本や公図について、依頼時から売買契約時までに期間が空いている場合は、入手できる最新のものを用意しておくとよいでしょう。

4-3.引き渡し時に必要なもの

最後に、引き渡し時には以下のような書類を用意する必要があります。

上記に加え、売買契約時に必要なものを用意しておき、引き渡し時には買主に渡します。

引き渡し時に実印や印鑑証明、権利書などを忘れてしまうと手続きを進めることができなくなるため、注意してください。

5.土地売却成功の秘訣は相場の事前調査！

土地売却では、最初に不動産会社に査定を依頼します。
売主は不動産会社の提示する査定価格を見て、媒介契約を締結するかどうか決める必要があるため、ご自分でも土地の価格について相場を調べておくことが大切です。
ここでは、土地価格の相場を調べる方法をお伝えします。

5-1.大手不動産サイトで相場を調べる

まずは大手不動産サイトで相場を調べる方法です。
大手不動産サイトに掲載されている土地のうち、売却する土地の近隣で似た条件の土地が売りに出されていないか探してみてください。

売却する土地からすぐの場所にあり、面積や形も似た土地の売却価格を数件調べられればよいのですが、立地によってはあまり売却情報が出ていないこともあります。

その場合、土地には地域ごとにおおよその相場があるため、近隣の土地を複数件ピックアップし、土地の「坪単価」を算出する方法も考えられます。

例えば、売却する土地の所在地と同じ町名で以下のような売り物件があったとします。

この場合、坪単価の平均は(1,500万円÷50坪)+(1,000万円÷30坪)+(1,250万円÷40坪)を3で割り、約31.52万円となります。
売却する土地の面積が40坪だった場合、上記情報を参考に、「40坪×31.52万円=1260.8万円」をおおよその相場と考えることができます。

5-2.公的価格で相場を調べる

土地には以下のような公的価格が用意されています。

公示地価と基準地価

公示地価や基準地価とは土地取引の参考とすべく定められるもので、年に1回、鑑定委員会（不動産鑑定士）が全国の定められた地点を鑑定し、それぞれ3月と9月に公表します。

公示地価や基準地価で鑑定される地点のことを標準地や基準地と呼びますが、売却する土地の近くにある標準地や基準地の地価を参考に土地の相場を調べることができます。

参考：国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

相続税路線価

相続税路線価は、主に贈与税や相続税の算出の際に用いられる指標で、国税庁が年に1回算出します。
相続税路線価は年に1回しか更新されないことから、納税者間の不公平をなくすために、公示地価の8割程度を目安に定めることとされています。
相続税路線価では道路に価格がつけられています。土地の前面道路につけられた価格に土地の面積を掛け合わせて価格を算出しますが、上記の理由により、売却価格の相場を調べる際には0.8で割る必要があります。さらに実勢価格（取引価格）を算出するには最後に1.1をかけます。

参考：国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、主に固定資産税の課税のために市区町村が定めるもので、3年に1回評価替えが行われます。
3年に1回しか評価替えが行われないので、その間の納税者間の不公平をなくすため、実勢価格のおおむね7割程度を目安に定めるものとされています。
そのため、固定資産税評価額から土地の売却価格の相場を調べる場合は0.7で割った額に1.1をかける必要があります。固定資産税評価額は、土地の所有者に毎年送られてくる固定資産税納付書で確認することができます。

6.土地を売却するときの注意点

土地を売却するときは売主が注意しておきたいことがあります。次に挙げる注意点は、見逃してしまうと後になってからトラブルに発展する可能性が否定できません。事前に押さえておくことでスムーズに売却できるよう、注意点について解説します。

6-1.境界線を確認する

売却したい土地の面積がはっきりしないことには査定をすることもできません。境界標線が分からない、実測と登記の面積が異なるなど、意外と境界線・越境のトラブルは多いものです。

不動産会社に査定を依頼する前にまず、自分で境界標線を確認します。または、測量士に依頼して測量してもらう ことも有効です。もし、不明な部分があるときは不動産会社にその旨を相談します。隣地との交渉など、問題解決の方法が分かります。

6-2.抵当権設定が外れているか確認する

土地に抵当権が設定されている場合は勝手に売却できません。抵当権は多くの場合で、ローンの残債がある土地に設定されています。売却するなら残債をすべて返済して、抵当権を解除します。

土地売却で得たお金を返済に充て、返済する方法もあります。ただし、これは売却額が返済額を上回らないと不可能な方法です。

6-3.相続登記が済んでいるか確認する

相続で得た土地を売却する場合、相続登記が済んでいるか確認します。相続登記は、土地の所有者を被相続人から相続人へ変更するものです。多くの場合、相続時に司法書士に依頼するなどして相続登記を済ませますが、時折手続きが抜け落ちてしまったというケースも見られます。

売却は所有する方しか取引ができません。売却を思い立ったら、前もって所有権が自分にあるかどうかを確認する のが大切です。

相続した土地の活用法について知りたい方はこちら

7.土地の売却は優秀なパートナー探しから

土地売却の流れを見ても分かる通り、土地売却はそのほとんどを不動産会社に任せることになります。
そのため、土地売却の成否は優秀なパートナーを見つけることができるかどうかにかかっていると言ってもいいでしょう。
しかし、一般の方の多くは優秀な不動産会社をどのように探せばよいか分からないのではないでしょうか。

そこでおすすめなのは、売却査定時に複数の不動産会社に査定を依頼し、どのように査定額を提示してくるかによって、売却を依頼する不動産会社を決めるという方法です。
「どのような層にアプローチし、どのような売却活動を行っていくか」等、提案が納得できるものであるかどうかで判断します。
査定額の提示の段階でこうしたことを明確に決めている会社は、優秀な不動産会社である可能性が高いでしょう。

とはいえ、そうした会社を見つけられるまで延々と不動産会社を探し続けるのも大変です。

また、一社ではなくて複数の企業に査定依頼やプラン請求をして比較することも大切です。そこでおすすめなのが、一括プラン請求サイトを利用する方法です。
一括プラン請求サイトを利用すると、土地の情報を入力するだけで、サイトの提携会社の中から複数社の紹介を受けることができます。

特に、NTTデータグループが運営する国内初の不動産一括プラン請求サイト「HOME4U オーナーズ」は、査定実績・経験が豊富で全国規模の大手企業は勿論、地域の特性に精通している地元密着企業まで、厳選した全国約1,500社から紹介を受ける事ができるため、おすすめです。

8.売却するより土地活用したほうがよい土地もある!?

一方、土地によっては売却するより土地活用をしたほうがよい土地もあります。
ここでは、「売却するより土地活用をしたほうがよい土地」について、以下の2つに分けて見ていきます。

• 売れない土地
• 立地のよい土地

8-1.売れない土地

まず、田舎の郊外の土地などそもそも取引の需要が見込めないような土地は、売りに出しても買い手が見つからない可能性が高いです。こうした土地については、売却するのではなく土地活用をすることで収益化を目指すことを考えてもよいでしょう。

土地活用の多くは集客が必要なため、田舎の土地は適さないことが多いですが、例えば太陽光発電であれば、日当たりさえよければ集客を気にすることなく活用を考えることができます。

8-2.立地のよい土地

逆に、立地のよい土地についても売却するより活用したほうがよいと見ることもできます。
土地活用の多くは立地でほとんどの部分が決まることが多く、居住地域として人気のあるエリアであればアパート・マンションとして、商業地域として人気のあるエリアであればビジネスホテルやオフィス、ロードサイドの土地であれば店舗経営など、ご自分で活用したほうがより多くの収益を得ることができる可能性があります。

いずれの場合も、経営に関する知識や時間がないとしてもそのほとんどを管理会社に任せることができるため、まずは相談しでみるのもよいでしょう。

相談先を決める際にも、土地売却と同じく複数社の中から依頼する会社を選ぶと効率的です。
その際は、土地活用の一括プラン請求サイトの「HOME4U オーナーズ」を利用してみてください。

このサービスを利用すると、土地の情報を入力するだけで提携会社から最大7社の土地の収益を最大化するプランの提示を受けることができます。

まとめ

また、土地によっては売却より土地活用が向いている場合もあります。
この場合も、優秀なパートナーを見つけることが重要である点は同じです。複数の会社から土地収益化最大プランの提示を受けられる「HOME4U オーナーズ」を利用されることをおすすめします。