【基礎から解説】土地売却大百科　流れ・やり方と税金・費用について

不動産の売却を成功させるのには、売却の流れや手順をおさえておくことが前提条件です。また、大切な土地の売却をサポートしてくれる信頼できるパートナー（不動産会社）を見つけることも、成功の鍵を握ります。

本記事では、土地の売却を考えている方に向けて、

• 土地売却の流れ
• 土地売却にかかる税金・費用、必要書類
• 土地売却における成功のコツ・注意点
• 安心して売却を任せられる相談先の見つけ方

について、一つひとつ分かりやすく解説します。

「土地売却ってどのようにはじめればいいの？」「どこに頼めば高く早く売れるの？」「売却よりよい方法もある？」といった疑問をここで解消すれば、効率よく、そしてなるべく高く土地を売却することも可能になります。

1.土地売却の流れ

まずは土地売却のおおまかな流れを確認します。土地の売却は以下の流れで進行するのが一般的です。

以下、それぞれについて詳しくご説明いたします。

1-1.土地の相場を把握

売却査定のため、不動産会社へ足を運ぶ前に、まずは土地の相場を調べておきます。
何も知らずに不動産会社へ行って売出価格を決めてしまうと、あとから「本当にこの金額が適正なのか」「本当はもっと高く売れるのでは」と疑心暗鬼になってしまうことがあるのです。

特に土地を売却して新たにマンションや戸建て住宅を建てたり購入したりする場合は、予算計画にも大きく関わってくるため、価格決定は慎重に行ってください。

土地の相場を調べるにはいくつか方法があります。

• 実際の取引価格から相場を調べる
• 公示地価や相続税路線価など公的価格で相場を調べる
• 大手不動産サイトで相場を調べる

詳しい方法については、「土地売却成功の秘訣は相場の事前調査！」の項目でも紹介していますので、ぜひご確認ください。

1-2.売却査定

土地の相場を把握したら、不動産会社に土地の価格について査定を依頼し、査定価格の提示を受けます。
査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、依頼時にどちらかを指定することができます。
机上査定とは登記簿謄本など資料から分かる情報だけで査定額を算出するもので、査定依頼から1～2日程度で結果を知ることができます。
一方、訪問査定とは机上査定と同じく資料の調査を行い、実際に現地を訪問して土地や近隣の状況を見たうえで査定額が算出されます。訪問の日程にもよりますが、査定依頼から1～2週間程度かかるのが一般的です。

また、「隣の土地は借金してでも買え」という言葉の通り、隣地を併せて売ると、買い手に増分価値が発生することがあるため一定の需要があります。売りに出す前に一度不動産会社からお隣さんへ声をかけてもらうとよいでしょう。

1-3.媒介契約

査定を依頼して査定価格の提示を受け、査定価格に納得できたら、正式にその不動産会社に売却活動を依頼するため媒介契約を締結します。
媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあります。

〈表　3種の媒介契約でそれぞれ出来ること、出来ないこと一覧〉

	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか	× できない	× できない	○ できる
自分で買主を探して直接取引できるか	× できない	○ できる	○ できる
不動産会社から受ける活動報告の頻度	1週間に1回以上	2週間に1回以上	法令上の定めなし
不動産会社のレインズ※への登録義務	媒介契約から5日以内	媒介契約から7日以内	法令上の定めなし
契約期間	3ヶ月以内	3ヶ月以内	法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

（※レインズとは「不動産流通標準情報システム」のことで、全国の不動産物件の情報が集められたインターネット総合サイトのようなものです。登録した不動産会社が物件を閲覧可能になるので、販売の際に登録してもらうことをおすすめします）

それぞれ活動状況報告義務やレインズへの登録義務とその日数などに違いがありますが、大きな違いとして、一般媒介契約は複数社と契約できるのに対し、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか契約できないということがあります。
どれも一長一短ありますが、複数社と媒介契約を締結することで多くの方に情報を届けることを選ぶか、1社と媒介契約を締結してその不動産会社に積極的に販売活動を行ってもらうかを選ぶ、と考えるとよいでしょう。

1-4.売却活動

媒介契約締結後は、不動産会社が土地の売却活動を行います。
現地には「売地看板」をつける必要がありますが、これは不動産会社にお願いすればつけてくれます。
また、インターネットやチラシに情報を掲載し、見学希望の連絡が入った場合、不動産会社の担当者が日程を調整して案内してくれるので、基本的には売主が立ち会う必要はありません。

1-5.売買契約

売却活動の結果、土地を買いたいという方が現れたら、買付申込書を受け取り売買契約となります。
なお、買付申込書の提示を受けるときに、価格交渉を受けることも少なくありません。
価格を受け入れられない場合は、また一からの売却活動となるため、慎重に判断する必要があるでしょう。
売買契約時には買主から手付金を受け取り、売買契約後に買主が住宅ローンの申し込みをする場合、ローンの承認が下り次第、引き渡しとなります。

不動産会社に対して支払う仲介手数料は売買契約締結時に50%、引き渡し時に50%等と設定されていることが多く、この段階で仲介手数料を支払う場合もあるため注意が必要です。

1-6.引き渡し

買主がローンを利用する場合、ローンの承認が下り次第、決済、所有権移転登記、引き渡しとなります。
司法書士に対して登記費用を支払う必要がある他、翌年の2月16日～3月15日（土日祝日によりずれ込む場合あり）までの間に土地の売却資金について譲渡所得として計上し、確定申告をする必要があります。

2.土地売却にかかる税金は？

ここからは土地を売却したら発生する税金にはどのようなものがあるか確認しましょう。土地を売却して利益が生じると、その利益に対し譲渡所得として所得税と住民税が課されることになります。この所得税と住民税は、あわせて譲渡所得税と呼ばれることもあります。
そのほか、印紙税・登録免許税も売却時にかかる税金として挙げられます。

〈表　土地売却にかかる税金とそれぞれの計算方法一覧〉

	内容	計算方法
所得税・復興特別所得税	土地建物の売却で利益が出た場合に、利益に対してかかる税金	譲渡所得×税率 ※税率は保有期間が5年を超える場合15.315％、5年以下の場合30.63％
住民税	土地建物の売却で利益が出た場合に、利益に対してかかる税金	譲渡所得×税率 ※税率は保有期間が5年を超える場合5％、5年以下の場合9％
印紙税	土地建物の売買の契約書や領収書などの課税文書を作成した際、それに貼るために必要な収入印紙代	売買金額によって税額が決定
登録免許税	土地建物を売買し所有者が変わった際に、所有権移転登記・抵当権抹消登記などを行ったとき課税される税金	所有権移転登記：固定資産評価額×税率 抵当権抹消登記：不動産ひとつにつき1,000円 ※所有権移転登記は買主負担となる場合もある

土地売却にかかる税金やその計算方法について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

3.土地売却時に必要な費用とは？

税金以外で、土地売却に必要な費用には以下があります。

• 司法書士費用
• 不動産仲介料
• ローン完済に関する費用
• 測量費用
• 解体費用

これらは、場合によってかかる費用とかからない費用があります。それぞれについて表で見ていきましょう。

〈表　土地の売却時に税金以外でかかる費用とそれぞれの計算方法一覧〉

	内容	計算方法
司法書士費用	所有権移転登記などの作業を司法書士に行ってもらう場合に発生する費用	所有権抹消登記：15,000円前後 売買による所有権移転登記：不動産1件あたり3万円～5万円程度
不動産仲介料	土地建物の売買をお願いする不動産会社に支払う報酬	売却価格により異なる 200万円以下：代金の5％+消費税 200～400万円以下：代金4％+2万円+消費税 400万円～：代金の3％+6万円+消費税
ローン完済に関する費用	売却代金でローンを完済（全額繰り上げ）する際の手数料	金融機関や手続き方法により異なる
測量費用	不動産の正確な規模・大きさが明確でない場合、測量にかかる費用	地域・会社により異なる ※測量をしない場合は必要なし
解体費用	売却をする土地の上に家屋などの建物がある場合、その家屋を取り壊すときの費用	坪単価で4～5万円ほど ※建物の解体を伴わない場合は必要なし

土地売却の費用やその計算方法について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

4.土地売却時に必要な書類

• 依頼時に必要なもの
• 売買契約時に必要なもの
• 引き渡し時に必要なもの

それぞれ、説明していきます。

4-1.依頼時に必要なもの

不動産会社に売却を依頼するときに必要なものとして、以下のような書類があります。

• 権利書
• 登記簿謄本
• 売買契約書
• 公図や測量図、境界確認書

まずは、売却する物件について最低限の情報が分かる書類を提示します。

4-2.売買契約時に必要なもの

次に、売買契約時に必要なものとしては以下のようなものがあります。

• 権利書
• 登記簿謄本
• 売買契約書
• 公図や測量図、境界確認書
• 固定資産税納税通知書
• （建物がある場合）各種設計図書、耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書

登記簿謄本や公図について、依頼時から売買契約時までに期間が空いている場合は、入手できる最新のものを用意しておくとよいでしょう。

4-3.引き渡し時に必要なもの

最後に、引き渡し時には以下のような書類を用意する必要があります。

• 本人確認書類
• 実印、印鑑証明
• 住民票
• 銀行口座
• （ローン残高がある場合）ローン返済予定表

上記に加え、売買契約時に必要なものを用意しておき、引き渡し時には買主に渡します。

引き渡し時に実印や印鑑証明、権利書などを忘れてしまうと手続きを進めることができなくなるため、注意してください。

5.土地売却成功の秘訣は相場の事前調査！

土地売却では、不動産会社に査定を依頼します。
売主は不動産会社の提示する査定価格を見て、媒介契約を締結するかどうか決める必要があるため、事前にご自身でも土地の価格について相場を調べておくことが大切です。

相場を正しく知ることは、所有する土地を納得のいく金額で売却するには欠かせません。ここでは、土地価格の相場を調べる方法をお伝えします。

5-1.実際の取引価格で相場を調べる

まずは、実際の取引価格から相場を把握する方法をご紹介しましょう。国土交通省の提供する「土地総合情報システム」では、実際に土地が取引された条件を確認することができます。

国土交通省｜土地総合情報システム　https://www.land.mlit.go.jp/webland/

①「不動産取引価格情報検索」をクリックし、ページを開きます

②土地の所在地を選択します

③周辺の土地の情報が一覧で表示されます

5-2.公的価格で相場を調べる

土地には以下のような公的価格が用意されています。

• 公示地価と基準地価
• 相続税路線価
• 固定資産税評価額

これらの内容から、相場を調べる方法についてご紹介します。

5-2-1.公示価格と基準地価

公示地価や基準地価とは土地取引の参考とすべく定められるもので、年に1回、鑑定委員会（不動産鑑定士）が全国の定められた地点を鑑定し、それぞれ3月と9月に公表します。
公示地価や基準地価で鑑定される地点のことを標準地や基準地と呼びますが、売却する土地の近くにある標準地や基準地の地価を参考に土地の相場を調べることができます。

国土交通省｜土地総合情報システム　https://www.land.mlit.go.jp/webland/

①｢地価公示 都道府県別地価調査｣をクリックし、ページを開きます

②土地の所在地を選択します

③用途区分などを指定します

④基準値となる土地の情報が一覧で表示されます

5-2-2.相続税路線価

相続税路線価は、主に贈与税や相続税の算出の際に用いられる指標で、国税庁が年に1回算出します。
相続税路線価は年に1回しか更新されないことから、納税者間の不公平をなくすために、公示地価の8割程度を目安に定めることとされています。
相続税路線価では道路に価格がつけられています。土地の前面道路につけられた価格に土地の面積を掛け合わせて価格を算出しますが、上記の理由により、売却価格の相場を調べる際には0.8で割る必要があります。さらに実勢価格（取引価格）を算出するには最後に1.1をかけます。

参考：国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」
国税庁｜路線価図・評価倍率表　http://www.rosenka.nta.go.jp/

①地名または地図で都道府県を選択します

②「路線価図」を選択します

③市区町村を選択します

④町名の横の路線価図ページ番号を選択します

⑤周辺の路線価図が表示されます

土地価格を調べるには、路線価に“奥行価格補正率”を乗じて補正を行います。

土地価格＝路線価×奥行価格補正率×土地面積（平米）

参考：国税庁「奥行価格補正率」

5-2-3.固定資産評価額

固定資産税評価額は、主に固定資産税の課税のために市区町村が定めるもので、3年に1回評価替えが行われます。
3年に1回しか評価替えが行われないので、その間の納税者間の不公平をなくすため、実勢価格のおおむね7割程度を目安に定めるものとされています。
そのため、固定資産税評価額から土地の売却価格の相場を調べる場合は0.7で割った額に1.1をかける必要があります。固定資産税評価額は、土地の所有者に毎年送られてくる固定資産税納付書で確認することができます。

5-3.大手不動産サイトで相場を調べる

最後に、大手不動産サイトで相場を調べる方法です。
大手不動産サイトに掲載されている土地のうち、売却する土地の近隣で似た条件の土地が売りに出されていないか探してみてください。
売却する土地からすぐの場所にあり、面積や形も似た土地の売却価格を数件調べられればよいのですが、立地によってはあまり売却情報が出ていないこともあります。
その場合、土地には地域ごとにおおよその相場があるため、近隣の土地を複数件ピックアップし、土地の「坪単価」を算出する方法も考えられます。
例えば、売却する土地の所在地と同じ町名で以下のような売り物件があったとします。

• 50坪1,500万円
• 30坪1,000万円
• 40坪1,250万円

この場合、坪単価の平均は(1,500万円÷50坪)+(1,000万円÷30坪)+(1,250万円÷40坪)を3で割り、約31.52万円となります。
売却する土地の面積が40坪だった場合、上記情報を参考に、「40坪×31.52万円=1260.8万円」をおおよその相場と考えることができます。

6.土地を売却するときの注意点

土地を売却するときは売主が注意しておきたいことがあります。次に挙げる注意点は、見逃してしまうと後になってからトラブルに発展する可能性が否定できません。

• 境界線を確認する
• 抵当権設定が外れているか確認する
• 相続登記が済んでいるか確認する

また、以下のポイントについても注意しておきましょう。

• 売却後は確定申告が必要
• 家屋を残しておくと高く売れる可能性が上がる

事前に押さえておくことでスムーズに売却できるよう、注意点について解説します。

6-1.境界線を確認する

売却したい土地の面積がはっきりしないことには査定をすることもできません。境界標線が分からない、実測と登記の面積が異なるなど、意外と境界線・越境のトラブルは多いものです。

不動産会社に査定を依頼する前にまず、自分で境界標線を確認します。または、測量士に依頼して測量してもらうことも有効です。もし、不明な部分があるときは不動産会社にその旨を相談します。隣地との交渉など、問題解決の方法が分かります。

6-2.抵当権設定が外れているか確認する

土地に抵当権が設定されている場合は勝手に売却できません。抵当権は多くの場合で、ローンの残債がある土地に設定されています。売却するなら残債をすべて返済して、抵当権を解除します。
土地売却で得たお金を返済に充て、返済する方法もあります。ただし、これは売却額が返済額を上回らないと不可能な方法です。

6-3.相続登記が済んでいるか確認する

相続で得た土地を売却する場合、相続登記が済んでいるか確認します。相続登記は、土地の所有者を被相続人から相続人へ変更するものです。多くの場合、相続時に司法書士に依頼するなどして相続登記を済ませますが、時折手続きが抜け落ちてしまったというケースも見られます。

売却は所有する方しか取引ができません。売却を思い立ったら、前もって所有権が自分にあるかどうかを確認する のが大切です。

相続した土地の活用法について知りたい方はこちら

6-4.売却後は確定申告が必要

譲渡所得がマイナスであれば確定申告は必要でない場合がほとんどですが、譲渡所得がある場合は、土地を売却した翌年2月16日から3月15日の間に必ず確定申告を行ってください。
特例による控除を受ける際も、必要書類を添えて申告を行う必要があります。

6-5.家屋を残しておくと高く売れる可能性が上がる

売却する土地に建物が残っていた場合、そのまま売るか更地で売るかは悩むところかもしれません。
中には「すぐには家を建てない」という購入希望者もいて、その場合は家屋が残っていたほうが住宅用地として固定資産税が安くなるため喜ばれます。
そのため、家屋はひとまず残して「更地渡し可」として売り出し、様子を見るのが得策です。
ただし、家屋が「特定空き家」に認定されると、固定資産税の軽減措置対象から外れてしまいます。周囲の環境に危険が及ぶ可能性もありますから、家屋を残すか解体するかは、建物の状態を見て判断してください。

参考：国土交通省「特定空家等に対する措置」

7.売却するより土地活用したほうがよい土地もある!?

土地によっては、売却するより土地活用をしたほうがよい土地もあります。
ここでは、「売却するより土地活用をしたほうがよい土地」について、考えていきます。

売却をするか土地活用をするか判断するために、まずは「売れる土地」「売れない土地」の特徴について押さえておきましょう。

〈表　売れる土地・売れない土地それぞれの特徴〉

	特徴
売れる土地	駅に近い、学校が近いなど立地条件が良い 周辺環境が良い 建ぺい率や容積率などの条件が良い 正方形に近いなど、使いやすい形状である 用途の制限を受けにくく、様々な建物が建てられる
売れない土地	市街化調整区域であるなど、用途に制限がある 郊外で土地需要が少ない 細長い、三角形であるなど使いにくい形状 地盤の強さなど地質上の問題がある 周辺環境、接道の問題がある

ご自身の土地がもし「売れない土地」に該当するなら、無理に売却を考えず、土地活用を考えてみるのもひとつかもしれません。以下に、土地活用を考えた方が良い土地について解説します。

7-1.売れない土地

まず、前述の表で「売れない土地」に当てはまる項目が多い場合には、売りに出しても買い手が見つからない可能性が高いです。例えば、田舎の郊外の土地など、そもそも取引の需要が見込めないような土地がそれに当たります。

こうした土地については、売却するのではなく土地活用をすることで収益化を目指すことを考えてもよいでしょう。
土地活用の多くは集客が必要なため、田舎の土地は適さないことが多いですが、例えば太陽光発電であれば、日当たりさえよければ集客を気にすることなく活用を考えることができます。

7-2.立地のよい土地

逆に、「売れる土地」でも、立地の良い土地は土地活用した方が収益性が高いと見ることもできます。

土地活用の多くは立地でほとんどの部分が決まることが多く、居住地域として人気のあるエリアであればアパート・マンションとして、商業地域として人気のあるエリアであればビジネスホテルやオフィス、ロードサイドの土地であれば店舗経営など、ご自分で活用したほうがより多くの収益を得ることができる可能性があります。

いずれの場合も、経営に関する知識や時間がないとしてもそのほとんどを管理会社に任せることができるため、まずは相談しでみるのがよいでしょう。

8.信頼できる相談先の選び方

土地売却の流れを見ても分かる通り、土地売却はそのほとんどを不動産会社に任せることになります。
そのため、土地売却の成否は、信頼できる相談先を見つけることができるかどうかにかかっていると言ってもいいでしょう。

しかし、一般の方の多くは優秀な不動産会社をどのように探せばよいか分からないのではないでしょうか。
そこでおすすめなのは、売却査定時に複数の不動産会社に査定を依頼し、どのように査定額を提示してくるかによって、売却を依頼する不動産会社を決めるという方法です。
「どのような層にアプローチし、どのような売却活動を行っていくか」等、提案が納得できるものであるかどうかで判断します。

信頼できる相談先を選びたいなら、ぜひ「不動産売却 HOME4U」を活用してみてください。
また、土地によっては売却より土地活用が向いている場合もあります。
この場合も、優秀なパートナーを見つけることが重要である点は同じです。複数の会社から土地収益化最大プランの提示を受けられる「HOME4U オーナーズ」を利用されることをおすすめします。